Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/781898 / KG ZA 26-38 MdV/MV
Vonnis in kort geding van 19 februari 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij bij dagvaarding van 26 januari 2026,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. S.N. Peijnenburg,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaten: mr. S.T. Blom en mr. A.C. Johansen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2026
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2026
- de pleitnota van [gedaagden]
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 5 februari 2026 heeft [eiser] de dagvaarding toegelicht. [gedaagden] hebben mede aan de hand van een vooraf ingediende conclusie van antwoord verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en [gedaagden] tevens een pleitnota.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
[eiser] (via een digitale verbinding) en zijn makelaar [naam] met mr. Peijnenburg;
[gedaagden] met mr. Blom en mr. Johansen.
Na verder debat is vonnis bepaald op 19 februari 2026.
[gedaagden] met mr. Blom en mr. Johansen.
Na verder debat is vonnis bepaald op 19 februari 2026.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de twee appartementsrechten verbonden aan het adres
[adres] te [gemeente] , [sectieletter] [sectienummer] met appartementsindexen [index 1] en [index 2] . Het geheel wordt hierna ‘het pand’ genoemd. Het pand heeft een gecombineerde woon-werkbestemming en een overeenkomstig gecombineerde BAG-registratie.
2.2.
Op 28 augustus 2025 heeft [eiser] het pand via Funda te koop aangeboden. Op Funda valt te lezen: “
Op basis van bestemmingsplan is een gemengde bestemming toegestaan” en “
De woning is gelegen in een gecombineerde woon/werk omgeving.” Ook is hierin opgenomen dat het pand een woonoppervlakte heeft van 106 m2.
Op basis van bestemmingsplan is een gemengde bestemming toegestaan” en “
De woning is gelegen in een gecombineerde woon/werk omgeving.” Ook is hierin opgenomen dat het pand een woonoppervlakte heeft van 106 m2.
2.3.
Op 3 september 2025 hebben [gedaagden] via Whatsapp aan [eiser] laten weten de vraagprijs te hebben geboden. Een dag later hebben zij datzelfde bod onvoorwaardelijk bij de makelaar van [eiser] neergelegd: “
Graag doen we hierbij een bod voor de vraagprijs van 699.000 € op de [adres] . We zijn niet gebonden aan banken of andere vormen van financiering en kunnen het in één keer betalen. Kunnen jullie het bod bevestigen?”
Graag doen we hierbij een bod voor de vraagprijs van 699.000 € op de [adres] . We zijn niet gebonden aan banken of andere vormen van financiering en kunnen het in één keer betalen. Kunnen jullie het bod bevestigen?”
2.4.
De makelaar was verbaasd aangezien hij zich geen bezichtiging van [gedaagden] kon herinneren en ook niet in het systeem kon terugvinden. Daarom reageerde de makelaar diezelfde dag nog met de vraag aan [gedaagden] of het correct was dat er geen bezichtiging voor hen gepland stond. [gedaagden] bevestigden diezelfde dag: “
Klopt, we kennen het pand want we hebben er 2 jaar terug gezeten.” Daarbij ziet ‘we’ op de vennootschap van [gedaagden] , ‘ [bedrijf] B.V.’, die het bedrijfsgedeelte van 2018 tot 2020 van [eiser] had gehuurd. [1]
Klopt, we kennen het pand want we hebben er 2 jaar terug gezeten.” Daarbij ziet ‘we’ op de vennootschap van [gedaagden] , ‘ [bedrijf] B.V.’, die het bedrijfsgedeelte van 2018 tot 2020 van [eiser] had gehuurd. [1]
2.5.
Na enkele vragen van de makelaar hebben [gedaagden] op 12 september 2025 bevestigd dat zij een aantal onzekerheden en risico’s, te weten: “
de vergunning voor opbouw is niet rond, er komt een groot kinderdagverblijf in de straat etc.” hadden meegenomen in hun bod. Daarbij hebben [gedaagden] opgemerkt dat de voornaamste reden voor het bod was dat hun (schoon)moeder op haar oude dag dan vlakbij [gedaagden] kon wonen.
de vergunning voor opbouw is niet rond, er komt een groot kinderdagverblijf in de straat etc.” hadden meegenomen in hun bod. Daarbij hebben [gedaagden] opgemerkt dat de voornaamste reden voor het bod was dat hun (schoon)moeder op haar oude dag dan vlakbij [gedaagden] kon wonen.
2.6.
Op 16 september 2025 heeft de makelaar van [eiser] het bod van [gedaagden] formeel aanvaard. Op dat moment was echter nog niet duidelijk wanneer [gedaagden] het pand zouden afnemen, althans wanneer de levering van het pand aan [gedaagden] zou plaatsvinden.
2.7.
Op 23 september 2025 heeft de notaris op instructie van [gedaagden] een eerste conceptkoopakte aan partijen toegezonden. Daarin werd nog geen exacte datum van levering vastgesteld; wél was duidelijk dat de levering pas in 2026 zou plaatsvinden. [2]
2.8.
Op 13 oktober 2025 is overeenstemming bereikt over de exacte datum van levering. Op verzoek van [gedaagden] werd met [eiser] overeengekomen dat de levering op 3 januari 2026 zou plaatsvinden. Op 15 oktober 2025 kwamen partijen daarbij voorts overeen dat [gedaagden] daarvoor dan een ‘vertragingsvergoeding’ aan [eiser] zouden overmaken ter grootte van € 8.080,--.
2.9.
Op 14 oktober 2025 ontving [eiser] een tweede conceptkoopakte van de notaris. Wat [eiser] daarbij opviel was dat die akte op tal van punten essentieel afweek van de eerste conceptakte, met als belangrijkste afwijking dat niet langer [gedaagden] als kopers stonden genoteerd, maar dat [bedrijf] B.V. daarvoor in de plaats was gekomen.
Hoewel [eiser] tegen dat laatste geen bezwaar had/heeft, beschouwt hij [gedaagden] blijkens de dagvaarding niettemin als zijn contractspartijen. Een en ander ondanks het gegeven dat de advocaat van [gedaagden] - en [bedrijf] - op 7 november 2025 [eiser] als volgt heeft aangeschreven:
“
Geachte heer [eiser] ,
Geachte heer [eiser] ,
Namens [bedrijf] B.V., (hierna te noemen "cliënte"), bericht ik u omtrent de voorgenomen koop van het Onroerend goed gelegen aan de [adres] (hierna: 'hetobject').
Op 14 oktober jl. is overeenstemming bereikt over de laatste essentialia van de koop, de datum van levering. Daarmee is tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen.
Cliënte heeft haar bod uitgebracht op 3 september jl.” [3]
2.10.
[gedaagden] hebben geweigerd het pand in januari 2026 af te nemen omdat volgens hen is gebleken dat het pand niet in zijn geheel als woonruimte kan worden gebruikt en omdat evenmin is gebleken dat de VvE definitief instemt met het realiseren van een dakopbouw op het pand.
3.3. Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - nakoming van de koopovereenkomst ten aanzien van het pand; een en ander binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis, door de levering daarvan te aanvaarden en de koopsom van € 699.000,-- bij de notaris te voldoen, op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per dag(deel) met een maximum van € 75.000,--. Daarnaast vordert [eiser] de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] om de overeengekomen vertragingsvergoeding van € 8.080,-- aan hem te voldoen; met de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de (proces)kosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
3.2.1.
Nadat [eiser] op 28 augustus 2025 het pand op Funda te koop had laten aanbieden, ontving hij op 3 september 2025 van [gedaagden] het bericht dat zij de vraagprijs van € 699.000,-- hadden geboden. Op 16 september 2025 heeft [eiser] dat bod (via Whatsapp) aanvaard. [eiser] stelt dat met deze aanvaarding de koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat [gedaagden] die thans kunnen - en moeten - nakomen.
3.2.2.
[eiser] stelt dat [gedaagden] geen bescherming genieten uit hoofde van artikel 7:2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) omdat het pand een zakelijke bestemming heeft, al dan niet gecombineerd met een woongedeelte.
3.2.3.
In het verlengde daarvan betoogt [eiser] in de dagvaarding dat [gedaagden] niet als consument-kopers kunnen worden aangemerkt, omdat [gedaagden] hebben overwogen het pand als meester, dan wel via [bedrijf] B.V. te kopen. Dit blijkt te meer nu zij het pand niet voor zichzelf - om te wonen - wilden kopen, maar als belegging. [gedaagden] beoogden immers dat hun (schoon)moeder op de eerste etage, het woongedeelte, zou intrekken. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [eiser] aanvullend toegelicht dat artikel 7:2 BW Pro slechts van toepassing is in die situaties waarin de consument-koper een pand aankoopt met bedoeling er ook daadwerkelijk zelf te gaan wonen.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van diens vorderingen, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Als meest verstrekkende verweer voeren [gedaagden] aan dat [eiser] de verkeerde partij(en) zou hebben gedagvaard. Daarnaast voeren [gedaagden] onder meer aan dat de vorderingen van [eiser] zich niet lenen voor toewijzing in dit kort geding; [eiser] zou geen spoedeisend belang hebben en bovendien is nakoming van de gestelde koopovereenkomst niet toewijsbaar, onder andere omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en hetgeen besproken is op de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt mede af van de mate van aannemelijkheid dat de door [eiser] gevraagde voorzieningen in een bodemprocedure door een (bodem)rechter zullen worden toegewezen. Daarvoor is allereerst van belang vast te stellen of een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen die kan worden nagekomen.
4.2.
De voorzieningenrechter constateert dat de advocaat van [gedaagden] bij brief van 7 november 2025 namens de besloten vennootschap [bedrijf] B.V. aan [eiser] heeft laten weten dat er pas op 14 oktober 2025 een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand was gekomen, omdat toen pas overeenstemming werd bereikt over het laatste essentialium van de koop, en dat die koop bovendien is gesloten met [bedrijf] B.V. en niet met [gedaagden] [4] In deze kort gedingprocedure ligt evenwel de vraag voor of er op (of omstreeks) 16 september 2025 sprake was van een perfecte koopovereenkomst tussen [gedaagden] enerzijds en [eiser] anderzijds, omdat de vordering van [eiser] op die stelling is gebaseerd. Op dit punt overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.3.
Artikel 7:2 BW Pro bepaalt dat een koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk wordt aangegaan als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf (het ‘schriftelijkheidsvereiste’).
Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagden] deze bescherming genieten. Volgens [eiser] is dit niet het geval omdat het pand een zakelijke bestemming heeft, [gedaagden] niet hebben beoogd zelf ook daadwerkelijk in het pand te gaan wonen en zij voorts hebben overwogen het pand als meester althans via hun besloten vennootschap [bedrijf] B.V. aan te kopen. Met [gedaagden] is de voorzieningenrechter van oordeel dat deze omstandigheden niet met zich brengen dat [gedaagden] niet kunnen worden aangemerkt als consument-kopers aan wie artikel 7:2 BW Pro bijzondere bescherming biedt.
Partijen verschillen van mening over de vraag of [gedaagden] deze bescherming genieten. Volgens [eiser] is dit niet het geval omdat het pand een zakelijke bestemming heeft, [gedaagden] niet hebben beoogd zelf ook daadwerkelijk in het pand te gaan wonen en zij voorts hebben overwogen het pand als meester althans via hun besloten vennootschap [bedrijf] B.V. aan te kopen. Met [gedaagden] is de voorzieningenrechter van oordeel dat deze omstandigheden niet met zich brengen dat [gedaagden] niet kunnen worden aangemerkt als consument-kopers aan wie artikel 7:2 BW Pro bijzondere bescherming biedt.
4.3.1.
Daarvoor is redengevend dat onder een ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’ wordt verstaan een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden heeft. Daarvan is in het onderhavige geval sprake. Het pand heeft immers, al dan niet gedeeltelijk, een woonbestemming en [eiser] wist ook dat [gedaagden] het pand als woning voor hun (schoon)moeder wilden aankopen.
4.3.2.
De advocaat van [gedaagden] heeft ter zitting bovendien terecht gesteld dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW Pro mede van toepassing is op de koop van tweede woningen,
pieds-à-terreen vakantie- en recreatiewoningen. De voorzieningenrechter volgt [gedaagden] in hun standpunt dat het schriftelijkheidsvereiste daarom evenzeer geldt voor de aankoop van een woning voor (in dit geval) een (schoon)moeder, omdat dit in de privésfeer valt. Dat [gedaagden] dus niet zelf hun intrek zouden nemen in het pand, maakt niet dat artikel 7:2 BW Pro niet op hen van toepassing zou zijn.
pieds-à-terreen vakantie- en recreatiewoningen. De voorzieningenrechter volgt [gedaagden] in hun standpunt dat het schriftelijkheidsvereiste daarom evenzeer geldt voor de aankoop van een woning voor (in dit geval) een (schoon)moeder, omdat dit in de privésfeer valt. Dat [gedaagden] dus niet zelf hun intrek zouden nemen in het pand, maakt niet dat artikel 7:2 BW Pro niet op hen van toepassing zou zijn.
4.3.3.
De enkele
overwegingvan [gedaagden] om het pand als meester dan wel via hun besloten vennootschap aan te kopen, maakt dat niet anders. De door [eiser] gestelde kopers zijn immers natuurlijke personen die naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook niet handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zoals hiervoor is overwogen.
overwegingvan [gedaagden] om het pand als meester dan wel via hun besloten vennootschap aan te kopen, maakt dat niet anders. De door [eiser] gestelde kopers zijn immers natuurlijke personen die naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook niet handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zoals hiervoor is overwogen.
4.4.
De door [eiser] gevraagde voorzieningen stuiten derhalve af op artikel 7:2 BW Pro, nu vaststaat dat de door [eiser] gestelde koopovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd. Het standpunt van [eiser] dat (mogelijk) wel is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste omdat de koopovereenkomst is vastgelegd in e-mailcorrespondentie kan niet worden gevolgd.
4.5.
De overige verweren van [gedaagden] behoeven bij deze stand van zaken geen nadere bespreking.
4.6.
Aangezien de overeengekomen vertragingsvergoeding onlosmakelijk samenhangt met de gevraagde voorziening wordt ook de vordering die hierop ziet, afgewezen.
4.7.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.414,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.780,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.780,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, bijgestaan door
mr. G.P. Raats, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2026. Bij afwezigheid van mr. De Vries is dit vonnis ondertekend door mr. E.A. Messer, die het vonnis uitsprak.
mr. G.P. Raats, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2026. Bij afwezigheid van mr. De Vries is dit vonnis ondertekend door mr. E.A. Messer, die het vonnis uitsprak.
Coll: MV