ECLI:NL:RBAMS:2026:1556 - Rechtbank Amsterdam - Ontruiming pand wegens ernstige overlast en schending huu...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11946624 \ KK EXPL 25-766

Vonnis in kort geding van 6 februari 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap ZWANENMEER B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: verhuurder,

gemachtigde: mr. M. Kool,

tegen

de stichting STICHTING ARISE FOR JESUS MINISTRIES,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: huurder,

gemachtigde: mr. G.I. Beij.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de productie van verhuurder
- de producties van huurder
- de mondelinge behandeling van 9 december 2025
- de pleitnota van verhuurder
- de pleitnota van huurder
- de aanhouding ten behoeve van schikkingsonderhandelingen.
- de dagbepaling vonnis op heden.

1.2.

Op de mondelinge behandeling is voor Zwanenmeer [naam 1] ( [naam functie] ) verschenen, bijgestaan door gemachtigde mr. T.H.C. Visser. Voor huurder zijn verschenen mevrouw [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] en. [naam 5] , met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de zaak aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Op 16 januari 2026 heeft de gemachtigde van Zwanenmeer verzocht om vonnis te wijzen.

2.De feiten

2.1.

Tussen (de rechtsvoorganger van) verhuurder en huurder is een huurovereenkomst tot stand gekomen en twee allonges, op grond waarvan huurder het pand gelegen aan het adres [adres] (hierna: het pand) huurt.

2.2.

In de huurovereenkomst is overeengekomen dat het pand uitsluitend mag worden gebruikt als maatschappelijke en sociale ruimte voor activiteiten welke huurder exploiteert/organiseert voor haar gemeenschap. Huurder geeft het pand (ook) in gebruik aan 18 kerkgenootschappen.

2.3.

In artikel 7 van Pro de op de huurovereenkomst van toepassing zijn de algemene bepalingen kantoorruimte 2003 (ROZ) is bepaald dat de huurder een boete is verschuldigd van € 250,00 per dag dat huurder zich niet houdt aan de voorschriften in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen.

2.4.

Op 28 juni 2024 heeft de burgemeester van Amsterdam een last onder dwangsom opgelegd aan de rechtsvoorganger van verhuurder naar aanleiding van meerdere door de politie geconstateerde incidenten. Het ging om een verjaardagsfeest in het pand, waar een schietincident buiten het pand heeft plaatsgevonden, een feest van een Surinaamse band in het pand waar ruzie was uitgebroken met bedreiging met een vuurwapen, een herdenkingsbijeenkomst en een geboortefeest waar een vechtpartij was ontstaan. De burgemeester heeft de last opgelegd om het verhuren van zalen voor niet religieuze feesten en partijen te laten staken en gestaakt te houden.

2.5.

Ook aan huurder is een last onder dwangsom opgelegd vanwege deze incidenten, eruit bestaande dat huurder in het pand geen alcohol mag verstrekken tijdens niet religieuze feesten en partijen en daarvoor ook geen zalen mag verhuren.

2.6.

Naar aanleiding van de lasten onder dwangsom heeft de rechtsvoorganger van verhuurder met huurder op 4 november 2024 nadere afspraken gemaakt over het gebruik van het pand, die zijn neergelegd in een derde allonge (hierna: de allonge).

2.7.

Op 24 juli 2025 heeft de burgemeester van Amsterdam aan huurder opnieuw een last onder dwangsom opgelegd vanwege incidenten in het pand. Het ging om een verjaardagsfeest en een zogenaamd Pangifeest, waar alcohol werd geschonken en waar geluidsoverlast is geconstateerd.

2.8.

De gemeente heeft verhuurder van deze last in kennis gesteld, waarna verhuurder aan huurder bij exploot van 30 september 2024 heeft verzocht om in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 november 2025. Huurder heeft hiermee niet ingestemd.

2.9.

Huurder heeft op 17 november 2025 bezwaar gemaakt tegen het op 6 oktober 2025 verzonden invorderingsbesluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam van de dwangsom die zag op de last van 28 juni 2024. De lasten onder dwangsom hebben formele rechtskracht gekregen.

2.10.

Huurder heeft geen exploitatievergunning en geen alcoholvergunning.

3.Het geschil

3.1.

Verhuurder vordert samengevat - ontruiming van het pand aan het adres [adres] , betaling van boetes vermeerderd met de wettelijke rente en de proceskosten, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Volgens verhuurder heeft huurder zich niet als goed huurder gedragen en heeft huurder in strijd gehandeld met haar contractuele verplichtingen door zonder benodigde vergunningen niet-religieuze feesten te organiseren waar alcohol werd geschonken, het veroorzaken van overlast en zonder schriftelijke toestemming onder te verhuren. De overlast is dusdanig ernstig en stelselmatig ondanks de mogelijkheid die huurder heeft gekregen zich te verbeteren, dat van verhuurder niet langer kan worden verlangd de huurovereenkomst te laten voortduren. Verhuurder heeft de boete aangezegd, zodat die vanaf 24 juli 2025 verschuldigd is tot het moment waarop de overtreding wordt beëindigd.

3.3.

Huurder voert verweer. Huurder concludeert tot afwijzing van alle vorderingen van verhuurder, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van verhuurder in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Nagekomen stukken

4.1.

De voorzieningenrechter heeft na het sluiten van het onderzoek op de zitting nog producties ontvangen van huurder. Die worden buiten beschouwing gelaten als te laat ingediend en maken dus geen onderdeel uit van het dossier.

Belang bij vonnis in kort geding

4.2.

Het meest verstrekkende verweer van huurder is dat verhuurder geen belang meer heeft bij een vonnis, omdat het pand inmiddels is verkocht en de afspraken in de allonge niet op grond van artikel 7:226 BW Pro zijn overgegaan op de nieuwe eigenaar. Het vonnis heeft volgens huurder alleen gezag van gewijsde tussen haar en de eisende partij in deze procedure.

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat aan een vonnis in kort geding geen gezag van gewijsde toekomt. Voor zover huurder heeft willen stellen dat verhuurder geen belang heeft bij een vonnis omdat het pand is verkocht als vonnis wordt gewezen, slaagt dit verweer niet. Op het moment van dagvaarden en de mondelinge behandeling was verhuurder eigenaar van het pand en had verhuurder dus een belang bij de procedure. Op de zitting is erkend dat het pand op korte termijn in eigendom zou overgaan. Op grond van artikel 7:226 BW Pro gaan de rechten en verplichtingen die de kern van de huurovereenkomst betreffen over op de koper. Dat geldt voor de afspraken in de allonge, omdat die de kern van het gebruik van het pand raken. Voor zover vorderingen die worden toegewezen in een vonnis niet op grond van artikel 7:226 BW Pro overgaan kunnen die afzonderlijk contractueel worden overgedragen. Dat is aan koper en verkoper.

Kort geding

4.4.

De voorzieningenrechter overweegt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Spoedeisend belang

4.5.

Verhuurder heeft terecht gesteld dat zij een spoedeisend belang heeft, gezien het feit dat ondanks de eerste last onder dwangsom en de afspraken in de allonge, opnieuw een last onder dwangsom is opgelegd als gevolg van geconstateerde incidenten in het pand. Verhuurder heeft voldoende onderbouwd gesteld dat zij geen controle heeft over het pand en wil voorkomen dat nogmaals aan haar een last onder dwangsom wordt opgelegd of dat het pand wordt gesloten met bestuursdwang, zodat zij een bodemprocedure niet hoeft af te wachten.

Tekortkomingen

4.6.

Voorop staat dat huurder verantwoordelijk is voor gedragingen van personen die met haar toestemming van het pand gebruik maken. Huurder draagt niet alleen zorg voor het pand zelf maar ook zorg voor de (woon)omgeving van het pand.

4.7.

In het dossier bevinden zich rapportages van toezichthouders van de gemeente Amsterdam waaruit blijkt dat er meerdere feesten zijn gehouden in het pand, waar in de regel 50-200 mensen aanwezig waren en waar alcohol werd geschonken. Er is geconstateerd dat in en buiten het pand vechtpartijen hebben plaatsgevonden en een schietincident. Ook is er gedreigd met vuurwapens. Dat een deel van die incidenten zich buiten het pand afspeelden maakt niet dat huurder daarvoor niet aansprakelijk is. Uit de rapportages blijkt dat de (meeste) incidenten hebben plaatsgevonden in of vanuit een feest dat plaatsvond in het pand. Huurder heeft niet weersproken zij niet op de hoogte was van de feesten en partijen die in het pand werden gehouden. De incidenten zijn daarom aan huurder toe te rekenen. Dat huurder maatregelen had getroffen om dergelijke incidenten te voorkomen is niet gebleken. De incidenten zijn ernstig en die hebben dan ook geleid tot de eerste lasten onder dwangsom.

4.8.

Gezien de ernst van de incidenten schoot huurder al ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen richting haar verhuurder. Verhuurder heeft gemeend huurder een laatste kans te geven met afspraken in de derde allonge.

4.9.

In de allonge is vastgelegd dat huurder het pand uitsluitend mag gebruiken voor maatschappelijke en sociale ruimte voor
religieuzeactiviteiten. Daarbij is nadrukkelijk overeengekomen dat het organiseren van niet-religieuze feesten, partijen of evenementen niet toegestaan is en evenmin het schenken van alcoholische dranken, anders dan voor religieuze doeleinden. Verder is overeengekomen dat huurder zich zal onthouden van iedere vorm van overlast in of rondom het pand en dat zij erop zal toezien dat ook haar onderhuurders zich daarvan onthouden in welke zin dan ook. Benadrukt is dat als verhuurder opnieuw overlastmeldingen ontvangt van de gemeente Amsterdam, van andere instanties of omwonenden, dit, ter beoordeling van verhuurder, een toerekenbare tekortkoming kan zijn van verhuurder, die grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst.

4.10.

Huurder heeft door ondertekening van deze afspraken uitdrukkelijk aanvaard en was zich ervan bewust wat een nieuwe overtreding tot gevolg zou kunnen hebben. Toch is het weer misgegaan. De burgemeester heeft opnieuw een last onder dwangsom opgelegd omdat zich weer incidenten hebben voorgedaan. Opnieuw is vastgesteld dat er feesten werden gehouden waar alcohol werd geschonken en die tot geluidsoverlast leidden. De meldingen zijn telefonisch bij de politie gedaan.

4.11.

Volgens huurder ging het om religieuze activiteiten. Die beperken zich volgens huurder in de gemeenschap waar het hier om gaat niet tot erediensten, maar zien ook op het elkaar ontmoeten, van elkaar leren en het ondersteunen van elkaar in het pand, buiten de erediensten om. Huurder meent dat het niet aan verhuurder en de gemeente is om te bepalen op welke wijze de kerkgenootschappen de religieuze beleving invullen. Dat ziet de voorzieningenrechter anders. Hoe de gemeente dit bepaalt is niet relevant voor de verhouding tussen partijen. Wel is relevant dat partijen uitdrukkelijk nadere afspraken hebben gemaakt over het gebruik van het pand: er mag geen alcohol worden geschonken anders dan voor religieuze doeleinden en huurder moet overlast voorkomen. De geconstateerde incidenten na het sluiten van de allonge laten een beeld zien dat daarmee in strijd is. Aannemelijk is dat het om niet-religieuze feesten ging waar gezien de foto’s meer dan een enkele fles alcohol werd geschonken.

4.12.

Op de zitting heeft huurder nog aangevoerd dat zij inmiddels maatregelen heeft getroffen om herhaling te voorkomen. Er hangen overal bordjes met ‘no alcohol’, er staat beveiliging voor de deur die iedereen tegen houdt die er niet thuis hoort en er loopt continue iemand door het gebouw die optreedt tegen onregelmatigheden. Hoewel de voorzieningenrechter wil geloven dat huurder probeert overlast te voorkomen, is gebleken dat de getroffen maatregelen niet voldoende zijn geweest.

4.13.

De voorzieningenrechter concludeert dan ook dat huurder tekortgeschoten is in haar verplichtingen tegenover verhuurder. De tekortkomingen zijn dusdanig ernstig dat te verwachten is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.

Belangenafweging

4.14.

Huurder verzoekt de ontruiming in kort geding af te wijzen gelet op haar zwaarwegende belangen en die van de kerkgenootschappen. Huurder voert haar activiteiten uit in een achterstandsbuurt waar zij een belangrijke schakel is in het opbouwwerk rondom de buurt. Huurder huurt al lange tijd en de huurovereenkomst loopt tot 2035. Huurder herbergt (inmiddels) 19 kerken, er worden bruiloften en uitvaartdiensten gehouden, er is een soos voor jongeren en voor ouderen, en er wordt ander opbouwwerk verricht. Die belangen moeten worden meegewogen. Daar staat volgens huurder tegenover dat de verhuurder het pand als beleggingsobject alweer heeft doorverkocht en een ontruiming haar goed uitkomt.

4.15.

Ook als verhuurder een belang heeft bij ontruiming vanwege de verkoop, dan neemt dat niet weg dat huurder, ook voor het aangaan van de allonge, ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen als goed huurder en uit de huurovereenkomst. Daarna heeft huurder welbewust de allonge ondertekend, waarna het toch weer misging. Van verhuurder hoeft niet langer te worden verlangd dat zij de huurovereenkomst voortzet. De belangen van verhuurder bij ontruiming, wegen in dit geval dan ook zwaarder dan de belangen van huurder.

Boete

4.16.

Verhuurder heeft op grond van artikel 7 van Pro de algemene bepalingen nog boetes gevorderd. Hoewel het verbeuren ervan niet (voldoende) gemotiveerd betwist is, is de voorzieningenrechter van oordeel dat verhuurder onvoldoende heeft gesteld voor het oordeel dat de boetes zijn verbeurd vanaf 24 juli 2025 tot het moment dat de overtreding is geëindigd (en dus doorlopend zijn en worden verbeurd), zoals verhuurder vordert. Dat er vanaf die datum doorlopend tekortkomingen of overtredingen hebben plaatsgevonden is niet vast komen te staan en daarvoor is onvoldoende gesteld. De voor die datum geconstateerde overtredingen zijn niet doorlopend maar zijn geëindigd. Verhuurder heeft op de zitting nog gesteld dat er nadien meerdere overtredingen hebben plaatsgevonden en nog plaatsvinden, verwijzend naar Instagram. Huurder heeft dit echter gemotiveerd betwist. De gevorderde boetes worden afgewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad en ontruimingstermijn

4.17.

Huurder heeft nog verzocht het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren gezien de belangen van huurder en de kerkgenootschappen, terwijl verhuurder alleen maar snel geld wil verdienen.

4.18.

Uitgangspunt is dat het belang van degene die de uitvoerbaarheid bij voorraad vordert, zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen weegt het belang van huurder niet zwaarder dan het belang van verhuurder dat met het vonnis is gegeven.

4.19.

Echter, de voorzieningenrechter heeft oog voor de belangen van de (tenminste) 18 kerkgenootschappen en hun volgelingen, de ouderen en jongeren voor wie het pand een soos biedt en waar door maatschappelijk werk hulp wordt geboden aan de zwakkeren uit de omgeving. Daarin ziet zij aanleiding om een langere ontruimingstermijn te gunnen. De voorzieningenrechter benadrukt dat huurder nog steeds gehouden is om zich als een goed huurder te dragen en haar verplichtingen tegenover verhuurder zal hebben na te komen en dat huurder alles in het werk zal moeten stellen dat redelijkerwijs mogelijk is om de belangen van verhuurder te beschermen.

Proceskosten

4.20.

Huurder is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Verhuurder worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

119,40

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.191,40

4.21.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt huurder om vóór 1 juni 2026 het pand aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van verhuurder zijn, en de sleutels af te geven aan verhuurder,

5.2.

veroordeelt huurder in de proceskosten van € 1.191,40, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,

5.3.

veroordeelt huurder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2026, in het bijzijn van de griffier.

460