ECLI:NL:RBAMS:2026:1354

• Datum uitspraak: 6 februari 2026
• Publicatiedatum: 9 februari 2026
• Zaaknummer: 11825664 CV EXPL 25-10614
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: R.A. Dudok van Heel; R. Hafith
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid voor vochtschade door lekkage badkamer bovenbuurvrouw

De eigenaar van een appartement vordert vergoeding van schade veroorzaakt door vochtschade in haar badkamer, die is ontstaan door lekkage vanuit de badkamer van de bovenbuurvrouw. Diverse onderzoeken bevestigden dat de lekkage werd veroorzaakt door gebrekkig voeg- en kitwerk in de badkamer van de bovenbuurvrouw. De bovenbuurvrouw betwistte aansprakelijkheid en stelde dat de schade deels door andere oorzaken kwam en dat de onderzoekskosten onredelijk hoog waren.

De rechtbank oordeelde dat op grond van artikel 6:174 BW sprake is van risicoaansprakelijkheid voor gebreken aan een opstal, waardoor de bovenbuurvrouw aansprakelijk is voor de schade. De gevorderde onderzoekskosten van het destructieve onderzoek werden deels afgewezen als onredelijk hoog, maar de kosten begroot door een onafhankelijk rapport werden toegewezen. Ook de herstelkosten van het plafond werden toegewezen, minus een post die niet toewijsbaar was.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten werd afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. De tegenvordering van de bovenbuurvrouw voor onderzoekskosten van een eerder onderzoek werd eveneens afgewezen omdat deze kosten door de VvE waren gemaakt. De bovenbuurvrouw werd veroordeeld tot betaling van € 2.633,97 plus wettelijke rente en proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De bovenbuurvrouw wordt veroordeeld tot betaling van € 2.633,97 schadevergoeding plus rente en proceskosten wegens vochtschade door lekkage.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11825664 \ CV EXPL 25-10614

Vonnis van 6 februari 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. N.M. Don,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 augustus 2025 met producties,

- de conclusie van antwoord met producties,

- het tussenvonnis van 23 september 2025,

- de mondelinge behandeling van 7 januari 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van het appartement aan [adres] in [plaats] . [eiser] verhuurt haar woning.

2.2.

[gedaagde] is eigenaar en bewoner van het appartement direct boven dat van [eiser] .

2.3.

De badkamer van [gedaagde] is gelegen direct boven de badkamer van [eiser] .

2.4.

Halverwege december 2023 meldde de huurder van [eiser] dat vochtplekken zichtbaar waren in het plafond van de badkamer van [eiser] .

2.5.

In januari 2024 heeft [eiser] opdracht gegeven aan Building Your Roots B.V. (hierna: BYR) om de oorzaak van de vochtplekken te achterhalen. Volgens BYR was de lekkage afkomstig uit het appartement van [gedaagde] .

2.6.

Op verzoek van [gedaagde] heeft de verzekeraar van de Vereniging van Eigenaars waarvan [eiser] en [gedaagde] lid zijn (hierna: de VvE) opdracht gegeven aan BELFOR B.V. (hierna: Belfor ) om de oorzaak van de vochtplekken te achterhalen. Op 28 maart 2024 heeft Belfor de woning van [eiser] met een endoscoop onderzocht en geconcludeerd dat de vochtplekken in het plafond van [eiser] zijn ontstaan door muizenuitwerpselen boven het plafond van [eiser] . Belfor heeft € 514,25 voor dit onderzoek gerekend.

2.7.

Halverwege oktober en halverwege november 2024 meldde de huurder van [eiser] dat hij last had van lekkage in de badkamer. Hierbij kwamen onder andere druppels water vanuit het plafond naar beneden.

2.8.

[eiser] heeft opdracht gegeven aan [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ) om te onderzoeken wat de lekkage veroorzaakte. Op 12 februari 2025 heeft [bedrijf 1] voor een destructief onderzoek het badkamerplafond van [eiser] verwijderd. [bedrijf 1] concludeerde onder andere dat de lekkage vermoedelijk werd veroorzaakt vanuit de aansluiting kitnaden in de douchebak of voegwerk tegelwerk van de badkamer van [gedaagde] . [bedrijf 1] heeft haar bevindingen dezelfde dag gemaild aan de partner van [eiser] .

2.9.

[bedrijf 1] heeft € 2.371,60 voor haar werkzaamheden gerekend. [eiser] heeft de kosten betaald.

2.10.

[bedrijf 2] B.V. heeft werkzaamheden verricht voor [eiser] , waaronder het herstellen van het badkamerplafond, en daarvoor € 2.248,42 in rekening gebracht. Op de specificatie van de factuur staat vermeld dat deze kosten zien op onder andere herstel van het badkamerplafond van [eiser] en
“(…) onderzoek buren tbv lekkage (…)” .Voor die laatste post heeft [bedrijf 2] € 356,95 gerekend. [eiser] heeft de factuur betaald.

2.11.

In februari 2025 heeft de verzekeraar van de VvE Sedgwick Nederland B.V. (hierna: Sedgwick) opdracht gegeven voor een aanvullend onderzoek. Sedgwick heeft in haar rapport van 28 februari 2025 geconcludeerd dat de bevindingen van [bedrijf 1] juist zijn: de lekkage in het appartement van [eiser] is ontstaan door gebreken in het kitwerk van de douchebak van [gedaagde] . Sedgwick heeft geen destructief onderzoek gedaan. Ook heeft Sedgwick een kostenbegroting gemaakt voor mogelijk verdere werkzaamheden:
€ 742,50 voor
“kosten destructief onderzoek” en € 2.188,75 voor
“herstelkosten gevolgschade” . Tijdens het onderzoek van Sedgwick was het badkamerplafond van [eiser] reeds hersteld. De verzekeraar van de VvE heeft de kosten van dit onderzoek betaald.

2.12.

Op 30 april 2025 heeft Belfor een aanvullend onderzoek gedaan naar de oorzaak van de lekkage met een infraroodcamera, een endoscoop en gebruik van kleurstoffen. Ook volgens Belfor was de lekkageoorzaak gelegen in het voeg- en kitwerk van de badkamer van [gedaagde] . De verzekeraar van de VvE heeft de kosten van dit onderzoek betaald.

2.13.

[gedaagde] heeft het voeg- en kitwerk in haar badkamer laten herstellen. Er is geen lekkage meer in het appartement van [eiser] .

2.14.

Per brief van 24 juni 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade in de badkamer van [eiser] . Per e-mail van 8 juli 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] de aansprakelijkheidstelling herhaald.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert na vermindering van eis ter zitting, samengevat, dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om te betalen aan [eiser] : € 4.620,02 plus rente, buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Daarnaast vordert [eiser] dat de kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] ook meteen aan het vonnis moet voldoen als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).

3.2.

[eiser] stelt dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de vochtschade in haar badkamer, omdat deze werd veroorzaakt door een lekkage als gevolg van gebrekkig voeg- en kitwerk in de badkamer van [gedaagde] . [eiser] vindt dat [gedaagde] de schade die zij daardoor heeft geleden moet vergoeden: € 2.371,60 voor de onderzoekskosten van [bedrijf 1] (zie 2.9) en € 2.248,42 voor de herstelkosten van [bedrijf 2] (2.10).

3.3.

[gedaagde] vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Zij heeft dat als volgt toegelicht. Allereerst is de lekkage haar niet toe te rekenen. Er is geen sprake van achterstallig onderhoud in haar appartement en zij heeft steeds adequaat gereageerd op de lekkagemeldingen van [eiser] . Zo heeft zij steeds meegewerkt aan de onderzoeken van meerdere deskundigen, en heeft zij het voeg- en kitwerk in haar badkamer professioneel laten herstellen toen bleek dat dit zorgde voor een lekkage. Bovendien kwam de lekkage in het appartement van [eiser] door twee verschillende oorzaken. De eerste was niet afkomstig uit haar woning, want Belfor heeft vastgesteld dat die lekkage werd veroorzaakt door muizenuitwerpselen boven het badkamerplafond van [eiser] . Tot slot moeten de herstelkosten van het badkamerplafond van [eiser] voor rekening van [eiser] blijven, omdat [eiser] haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden en geen sprake is van een causaal verband. [eiser] heeft het plafond zonder voorafgaand overleg laten openbreken en een dure aannemer in de hand genomen, aldus steeds [gedaagde] .

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt om € 514,25 plus rente en de proceskosten te betalen aan [eiser] .

3.5.

[gedaagde] stelt dat dat de kosten zijn die Belfor in april 2024 bij haar in rekening heeft gebracht (zie 2.6) en dat deze voor rekening van [eiser] moeten komen.

3.6.

[eiser] is het niet eens met de vordering. Volgens [eiser] is de desbetreffende factuur niet gericht aan [gedaagde] , maar aan de VvE, en blijkt nergens uit dat [gedaagde] de kosten daarvan heeft betaald. Zelfs als [gedaagde] wel betaald zou hebben, bestaat er geen grondslag om die kosten op [eiser] te verhalen.

4. De beoordeling

in conventie

[gedaagde] aansprakelijk voor schade lekkage: € 2.633,97

4.1.

Het gaat om de vraag of [gedaagde] aansprakelijk is voor schade die [eiser] heeft geleden door vochtoverlast in haar woning. Dat is het geval. Op grond van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, aansprakelijk wanneer dit gevaar zich voordoet. Dit is een risicoaansprakelijkheid. Het betekent dat, als [eiser] schade heeft door een gebrek in het appartement van [gedaagde] , [gedaagde] als eigenaar van dat appartement aansprakelijk is. Daarbij is niet van belang wat de oorzaak van dat gebrek is en of [gedaagde] adequaat heeft gereageerd op de lekkagemeldingen. Inmiddels is niet meer in geschil dat [eiser] eind 2024 schade heeft gehad aan haar badkamer(plafond) door verkeerd voeg- en kitwerk in de badkamer van [gedaagde] . Verkeerd voeg- en kitwerk is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW. Daarom is [gedaagde] als eigenaar van haar appartement aansprakelijk voor schade die [eiser] daardoor heeft geleden.

4.2.

[gedaagde] moet de schade die [eiser] heeft geleden, dat wil zeggen de
redelijke kosten die [eiser] heeft betaald om haar schade vast te stellen en te herstellen, vergoeden aan [eiser] . Dat volgt uit artikel 6:96 lid 1 en lid 2 sub b BW. [eiser] stelt dat die kosten bestaan uit de factuur van [bedrijf 1] (de onderzoekskosten) en de factuur van [bedrijf 2] (de herstelkosten). Volgens [eiser] moest [bedrijf 1] het badkamerplafond verwijderen, omdat een destructief onderzoek nodig was om de oorzaak van de lekkage vast te stellen. De kosten van [bedrijf 2] zien op herstel van het plafond en moeten volgens [eiser] daarom ook worden vergoed. [gedaagde] vindt niet dat zij de gevorderde facturen moet betalen. Volgens [gedaagde] had [bedrijf 1] de schade kunnen vaststellen zonder het plafond te verwijderen, wat ook volgt uit het tweede rapport van Belfor en wat een medewerker van de verzekeraar van de VvE heeft bevestigd. Ook zijn volgens [gedaagde] de kosten van [bedrijf 1] te hoog en dus niet redelijk. [gedaagde] verwijst daarbij naar het rapport van Sedgwick. De factuur van [bedrijf 2] is gebaseerd op herstel van het gehele plafond, maar dat hoefde niet, waardoor ook de kosten daarvan niet redelijk zijn.

4.3.

Het is duidelijk dat er onderzoek nodig was om de oorzaak van de lekkage vast te stellen en dat daar kosten aan zijn verbonden. De vraag is welke kosten redelijk zijn zoals bedoeld in de wet en dus welke onderzoekskosten [gedaagde] aan [eiser] moet vergoeden. De gevorderde onderzoekskosten van [bedrijf 1] van € 2.371,60 zijn niet redelijk. [eiser] heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] onvoldoende toegelicht waarom voor het onderzoek haar gehele badkamerplafond moest worden verwijderd én dat het onderzoek zoveel heeft moeten kosten. Belfor heeft met haar tweede onderzoek in april 2025 (zie 2.12) de oorzaak van de schade vastgesteld met een infrarood camera, een endoscoop, en door gebruik te maken van kleurstoffen. Belfor heeft dus geen destructief onderzoek gedaan en toch de lekkageoorzaak gevonden. Sedgwick gaat in haar rapport weliswaar ervan uit dat een destructief onderzoek nodig was, maar heeft de kosten daarvan begroot op € 742,50 inclusief btw. Dat is een stuk lager dan de onderzoekskosten die [eiser] vordert. Daarnaast heeft [eiser] geen gespecificeerde onderbouwing van de werkzaamheden van [bedrijf 1] overgelegd en lijkt er geen rapport te zijn van [bedrijf 1] . In het dossier bevindt zich enkel een korte e-mail waarin [bedrijf 1] haar bevindingen deelt (zie 2.8). Voor de vraag welke onderzoekskosten wel redelijk zijn, sluit de kantonrechter aan bij de onderzoekskosten zoals begroot door Sedgwick (de inhoud van dat rapport is ook niet betwist door [eiser] ). Dat betekent dat [gedaagde] € 742,50 aan onderzoekskosten moet vergoeden aan [eiser] .

4.4.

Voor de gevorderde herstelkosten geldt het volgende. Door de lekkage uit het appartement van [gedaagde] heeft [eiser] schade gehad aan haar plafond. Daarom moet [gedaagde] de herstelkosten daarvan aan [eiser] vergoeden. [eiser] heeft voldoende onderbouwd dat door de vochtschade haar badkamerplafond moest worden hersteld. Het maakt daarbij niet uit dat het plafond al was verwijderd voor het destructief onderzoek van [bedrijf 1] . Ook hoefde [eiser] niet eerst met [gedaagde] te overleggen voordat zij haar plafond liet openbreken of herstellen, zoals [gedaagde] aanvoert. Van de kosten die [bedrijf 2] in rekening heeft gebracht, is een bedrag van € 356,95 voor “
Onderzoek buren tbv lekkage ”. Die kosten zijn niet toewijsbaar, omdat [eiser] de onder 4.3 genoemde onderzoekskosten vergoed zal krijgen en ook niet heeft toegelicht dat nogmaals nader onderzoek door [bedrijf 2] nodig was. De rest van de factuur van [bedrijf 2] ziet op het herstellen van het plafond en is daarom toewijsbaar: € 1.891,47 (€ 2.248,42 minus
€ 356,95). Deze kosten zijn ook in lijn met wat Sedgwick in haar rapport heeft begroot als herstelkosten en daarom kan worden aangenomen dat deze kosten redelijk zijn.

4.5.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de vochtschade die [eiser] in december 2023 had, niet voor haar rekening komt, omdat Belfor in haar eerste onderzoek heeft vastgesteld dat die schade is ontstaan door muizenuitwerpselen en dus niet afkomstig is uit haar appartement. Zelfs als de conclusie van Belfor juist zou zijn, zou dat niet tot een andere uitkomst kunnen leiden, omdat in elk geval vaststaat dat de lekkage die zich daarna heeft voorgedaan voor schade aan het badkamerplafond van [eiser] heeft gezorgd.

4.6.

Dit alles betekent dat [gedaagde] aan [eiser] moet vergoeden: € 2.633,97 (€ 742,50 plus € 1.891,47).

4.7.

De daarover gevorderde wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW wordt toegewezen vanaf 1 augustus 2025 (dag van de dagvaarding).

buitengerechtelijke incassokosten afgewezen

4.8.

[eiser] maakt op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW ook aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Die vordering wordt afgewezen, mede op grond van aanbevelingen van het Rapport Voorwerk II en het Rapport BGK-Integraal. [eiser] vordert buitengerechtelijke kosten omdat zij stelt dat [gedaagde] niet is ingegaan op haar betalingsverzoeken, en heeft in dat kader één brief en één e-mail van haar gemachtigde overgelegd (zie onder 2.14). Dat betreft dus slechts enkele aanmaningen en aangezien een procedure is gestart, worden de kosten die daarop betrekking hebben gezien als deel van de gebruikelijke kosten die zijn inbegrepen in de proceskostenveroordeling (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), zie hierna).

proceskosten

4.9.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Aan de hand van het toegewezen bedrag worden de proceskosten van [eiser] begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

506,00

(2 punten × € 253,00)

- nakosten

€

126,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.034,95

4.10.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

in reconventie

4.11.

[gedaagde] wil dat [eiser] de factuur van het eerste Belfor -onderzoek aan haar vergoedt (zie 2.6). Deze tegenvordering wordt afgewezen, omdat er geen (juridische) grondslag is waarom [eiser] die factuur zou moeten betalen. [gedaagde] heeft op zitting toegelicht dat zij via de VvE opdracht heeft gegeven aan Belfor om dat eerste onderzoek uit te voeren, omdat zij het niet eens was met de conclusie van BYR en dat wilde aantonen. Mogelijk kan [gedaagde] die kosten vergoed krijgen van de VvE, maar in elk geval niet van [eiser] .

4.12.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Die proceskosten worden begroot op nihil vanwege de samenhang met de vordering in conventie.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.633,97, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 1 augustus 2025 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.034,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.5.

wijst de vordering af,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, begroot op nihil,

in conventie en in reconventie

5.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, rechter, bijgestaan door mr. R. Hafith en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2026.