Uitspraak
ASIGRECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11885321 \ KK EXPL 25-619
Vonnis in kort geding van 6 februari 2026
in de zaak van
de commanditaire vennootschap
AMSTERDAMSE STEEN INVESTERINGEN GROEP C.V.,
gevestigd te Ouderkerk aan de Amstel,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: ASIG,
gemachtigde: mr. A.J. Zappey,
tegen
STICHTING PERMENS,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: perMens,
gemachtigde: mr. J.A. Tuinman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 september 2025, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- de akte aanvullende producties (producties 29 tot en met 32) van de zijde van perMens.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 23 januari 2026 plaatsgevonden. Namens ASIG is [naam 1] (middellijk directeur) verschenen, met de gemachtigde. Namens perMens zijn [naam 2] (bestuurder) en mw. [naam 3] (bestuurder) verschenen, met de gemachtigde. Tevens zijn [naam 4] (manager), [naam 5] (manager) en [naam 6] (makelaar) aanwezig. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd die in het dossier zijn gevoegd. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die eveneens in het dossier zijn gevoegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
ASIG is eigenaar van het pand aan de [adres pand] (hierna: het pand). De rechtsvoorgangers van ASIG en perMens hebben in 2010 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het hoofdgebouw. In 2016 hebben (de rechtsvoorgangers van) partijen een tweede huurovereenkomst gesloten die betrekking heeft op het deel van het pand dat is aangeduid als ‘herstartstudio’s’.
2.2.
De herstartstudio’s zijn op 1 maart 2017 gerealiseerd met een overheidssubsidie. In de beschikking tot het verlenen van deze subsidie van de gemeente Amsterdam van 22 juni 2015 staat, voor zover relevant, het volgende:
“(…)
Verplichting eigenaar tot verhuur aan stichting De Volksbond[de rechtsvoorganger van perMens, de kantonrechter]
Verplichting eigenaar tot verhuur aan stichting De Volksbond[de rechtsvoorganger van perMens, de kantonrechter]
De 36 herstartstudio’s zullen, na realisatie, door de subsidie ontvanger worden verhuurd aan Stichting De Volksbond op basis van een BOG-contract. De Volksbond huurt de 36 herstartstudio’s voor € 9.500,- p.m. per maand.
Verplichting eigenaar ten opzichte van de gemeente Amsterdam
De 36 herstartstudio’s blijven na realisatie minstens 10 jaar beschikbaar voor toewijzing aan doelgroepen van de gemeente Amsterdam, ook als de Volksbond voortijdig de huur beëindigd. In dat geval zal de gemeente Amsterdam een andere instelling voordragen die de aangegane huurrelatie voortzet.
(…)”
2.3.
Op 30 maart 2023 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het pand gesloten (hierna: de huurovereenkomst). In deze huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:
“(…) Voor de totstandkoming van deze Huurovereenkomst (…) nemen partijen de navolgende uitgangspunten in acht:
(…)
- Ter vervanging van de betreffende huurovereenkomsten hebben partijen de wens om één nieuwe huurovereenkomst (…) aan te gaan (…) met inachtneming van het navolgende:
Verhuurder verleent aan Huurder een huurkorting van € 1.150.000,- (€ 1.000.000,- + € 150.000,-);
€ 150.000,- van de huurkorting wordt door Huurder aan Verhuurder ter beschikking gesteld ten titel van bijdrage achterstallig onderhoud, zodat de feitelijke huurkorting € 1.000.000,- bedraagt.
Verhuurder staat er jegens Huurder voor in dat uiterlijk vóór 1 september 2025 al de gebreken en het achterstallig onderhoud zoals beschreven in het rapport (…) volledig is verholpen (…)
Verhuurder staat er jegens Huurder voor in dat uiterlijk op 1 september 2025 98 (…) studio’s in het Hoofdgebouw zijn gerealiseerd overeenkomstig een door Verhuurder en Huurder overeen te komen verbouwingsplan (…);
(…)
Ontbindende voorwaarde
29.1
De huurovereenkomst is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat niet uiterlijk 1 juli 2023 onvoorwaardelijk overeenstemming is bereikt tussen Huurder en Verhuurder over het Verbouwingsplan.
29.2.
Het intreden van de ontbindende voorwaarde wordt door Verhuurder aan Huurder of door Huurder aan Verhuurder meegedeeld met een aangetekende brief. Behoudens artikelen 23 (Onderhoud), 24 (Verbouwingsplan), 25 (Verbouwingswerkzaamheden) duurt de Huurovereenkomst vervolgens nog tot en met 30 juni 2025 voort, waarna deze in zijn geheel van rechtswege eindigt.
(…)”
2.4.
Partijen hebben met elkaar onderhandeld over het plan om het pand te verbouwen, zodat er 98 studio’s kunnen worden gerealiseerd (hierna: het Verbouwingsplan). Als gevolg van deze onderhandelingen is de datum als bedoeld in artikel 29.1. van de huurovereenkomst telkens opgeschoven.
2.5.
Bij brief van 11 juli 2024 heeft perMens een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 29.1. van de huurovereenkomst.
2.6.
ASIG heeft bij brief van 18 juli 2024 de hiervoor onder 2.5. genoemde brief van perMens bevestigd en daarin te kennen gegeven dat de huurovereenkomst op 30 juni 2025 eindigt.
2.7.
Bij brief van 2 oktober 2025 heeft de gemeente Amsterdam aan ASIG voor zover relevant het volgende geschreven:
“(…)
De gemeente gaat er vanuit dat de 41 herstartstudio’s conform de subsidiebeschikking minimaal beschikbaar blijven tot 1 maart 2027. Daarbij is het de intentie van de gemeente om perMens gedurende de verdere doorlooptijd aan te wijzen als exploitant.
(…)”
2.8.
PerMens heeft het pand niet verlaten.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
ASIG vordert, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, perMens veroordeelt tot:
I. ontruiming van het pand binnen vijf dagen, op straffe van een dwangsom;
II. betaling van een gebruikersvergoeding van € 85.505,18 per maand vanaf 1 juli 2025;
III. betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
ASIG stelt, kort weergegeven, dat met het beroep op de ontbindende voorwaarde door perMens de huurtermijn op grond van artikel 29.2. van de huurovereenkomst tot en met 30 juni 2025 liep. Als gevolg hiervan heeft perMens de verplichting het pand tegen uiterlijk 30 juni 2025 te ontruimen. Verder dient perMens op grond van de huurovereenkomst aan ASIG een bedrag van (na indexatie) € 85.505,18 per maand te betalen. Omdat de huurkorting inmiddels niet meer geldt, is perMens gehouden de huurprijs zoals in de huurovereenkomst is overeengekomen als gebruikersvergoeding te betalen. Dit heeft perMens niet gedaan, waardoor de achterstand in de gebruikersvergoeding inmiddels € 252.735,33 bedraagt. Het spoedeisend belang van ASIG is erin gelegen dat zij de vrije beschikking over het pand wil hebben, dat zij een commercieel belang heeft om het pand tegen een hogere huurprijs te verhuren en dat perMens inmiddels een huurachterstand heeft, aldus steeds ASIG.
3.3.
PerMens voert verweer en stelt, kort weergegeven, zich op het standpunt dat partijen met elkaar hebben afgesproken dat na ontbinding van de huurovereenkomst een ontruimingstermijn van 24 maanden zou gelden. Dit heeft perMens telkens aan ASIG duidelijk gemaakt en daarmee is ASIG akkoord gegaan. Gelet hierop is de datum waarop het pand moet zijn ontruimd volgens perMens niet 30 juni 2025, maar 11 juli 2026. Verder hebben partijen met elkaar afgesproken dat als het Verbouwingsplan en het achterstallige onderhoud niet door ASIG was uitgevoerd, ASIG geen aanspraak kon maken op een hogere huurprijs. Tot slot betwist perMens dat ASIG een spoedeisend belang heeft. Door een veroordeling tot ontruiming ontstaat een noodsituatie aan de kant van perMens, terwijl de belangen van ASIG niet of nauwelijks worden geschaad door een beslissing in een bodemprocedure af te wachten, aldus steeds perMens.
3.4.
Op stelling van partijen wordt, voor zover van belang, hierna verder ingegaan.
in reconventie
3.5.
PerMens vordert, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. ASIG gebiedt het gebruik van perMens van het pand te gedogen tot 11 juli 2026 tegen een gebruikersvergoeding van € 58.510,85 per maand;
II. ASIG gebiedt verdere incassomaatregelen voor zover die gebaseerd zijn op een vermeend hogere gebruikersvergoeding op te schorten totdat in een bodemprocedure daarover is beslist;
III. ASIG veroordeelt in de proceskosten.
3.6.
PerMens stelt zich, kort weergegeven, op het standpunt dat de incassomaatregelen van ASIG ongewenst verhuurgedrag is. Volgens perMens is dit een vorm van intimidatie die niet alleen onrust binnen de organisatie veroorzaakt, maar ook ontwrichtende gevolgen heeft voor de kwetsbare bewoners die afhankelijk zijn van stabiliteit van de door perMens geboden zorg en huisvesting. Dergelijke incassomaatregelen leveren misbruik van recht op en zijn in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus steeds perMens.
3.7.
ASIG voert verweer en betwist dat de hoogte van de gebruikersvergoeding is gekoppeld aan het Verbouwingsplan of de geplande renovaties. Volgens ASIG is perMens de huurprijs zoals in de huurovereenkomst overeengekomen als gebruikersvergoeding aan ASIG verschuldigd.
3.8.
Op stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, hierna verder ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Vooropgesteld wordt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande – veelal onomkeerbare – gevolgen van een ontruiming in kort geding.
4.2.
Bij een voorlopige voorziening moet de kantonrechter eerst beoordelen of ASIG ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Verder geldt dat in dit kort geding moet worden beoordeeld of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat, vooruitlopend daarop, toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
Geen spoedeisend belang
4.3.
Bij de vraag of ASIG een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorlopige voorziening moet worden beoordeeld of van haar niet kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht. Deze beoordeling is niet alleen afhankelijk van de uitkomst van een beoordeling van de voorlopige merites van de zaak, maar ook dienen daarbij de belangen van beide partijen te worden beoordeeld naar de toestand ten tijde van dit vonnis.
4.4.
ASIG stelt dat haar spoedeisend belang is gelegen in het vrij beschikken over haar eigendom alsmede in een commercieel belang. Verder komt volgens ASIG haar financieel gezonde exploitatie en bedrijfsvoering door de wanbetaling door perMens in gevaar. ASIG heeft echter nagelaten deze stellingen (met stukken) te onderbouwen. Evenmin heeft zij haar stelling dat zij inmiddels drie gegadigden voor het pand heeft, waaronder de gemeente Amsterdam, onderbouwd.
4.5.
Tegenover deze (voornamelijk commerciële) belangen van ASIG staat het belang van perMens om van het pand gebruik te blijven maken. Zij vertegenwoordigt 115 kwetsbare bewoners die met geestelijke problemen en verslavingen kampen. Als deze bewoners op stel en sprong het pand zouden moeten verlaten, zouden zij op straat komen te staan. Het is immers – zoals perMens onbetwist heeft gesteld – lastig om voor hen binnen de gemeente Amsterdam een geschikt pand te vinden waar zij in zouden kunnen wonen.
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat de omstandigheden waarin perMens zich als huurder bevindt dermate uitzonderlijk zijn dat niet alleen zij – met haar bewoners – een zwaarwegend belang hebben om in het pand te blijven totdat in een bodemprocedure hierover is beslist, maar dat daarvoor ook een maatschappelijk belang geldt. Daarbij weegt verder mee dat de gemeente Amsterdam in haar brief aan ASIG te kennen heeft gegeven dat zij op grond van de subsidievoorwaarden gehouden is een gedeelte van het pand (de herstartstudio’s) in ieder geval tot 1 maart 2027 aan de gemeente Amsterdam ter beschikking te stellen en dat de gemeente Amsterdam voornemens is dit gedeelte van het pand door perMens te laten exploiteren. Gelet hierop zal perMens (een deel van) het pand in ieder geval niet tot 1 maart 2027 hoeven te verlaten.
4.7.
Gelet op al deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van ASIG om vooruitlopend op een bodemprocedure al over het pand te beschikken minder zwaar weegt dan de belangen van perMens, zodat van ASIG kan worden gevergd dat zij een bodemprocedure afwacht. De vorderingen in dit kort geding zullen dan ook worden afgewezen.
Inhoudelijk
4.8.
De kantonrechter oordeelt ten overvloede dat, indien dit kort geding inhoudelijk zou zijn beoordeeld, de vorderingen eveneens zouden worden afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.9.
In deze zaak gaat het in de kern om de vraag wat partijen hebben afgesproken ten aanzien van de datum waarop de huurovereenkomst zou eindigen indien de ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 29.1. van de huurovereenkomst zou worden ingeroepen. Het gaat dan met name om uitleg van artikel 29.2. van de huurovereenkomst. Bij de uitleg van dit artikel komt het, naast de taalkundige uitleg van de bewoordingen, aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan dit artikel mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.10.
Vaststaat dat partijen eerst in de onderhandelingen over de huurovereenkomst bijstand hebben gekregen van advocaten, maar dat zij in de maanden voorafgaand en bij het opstellen van de tekst van de uiteindelijke huurovereenkomst geen juridische bijstand meer hebben gehad. Onder die omstandigheden is de kantonrechter voorshands van oordeel dat, hoewel partijen commerciële partijen zijn, niet zonder meer aan de taalkundige betekenis van de bewoordingen van dit artikel doorslaggevende betekenis moet worden toegekend.
4.11.
In deze zaak heeft perMens verschillende e-mails overgelegd waaruit volgt dat zij tijdens de onderhandelingen over de huurovereenkomst een aantal keer uitdrukkelijk kenbaar heeft gemaakt dat zij 24 maanden nodig heeft om het pand met haar cliënten te ontruimen. Ook lijkt uit deze stukken te volgen dat ASIG ermee akkoord is gegaan dat deze ontruimingstermijn van 24 maanden zou meelopen met de datum tegen die waarop de huurovereenkomst zou kunnen worden ontbonden (artikel 29.1. van de huurovereenkomst). ASIG heeft weliswaar ter zitting gesteld dat zij expliciet aan perMens te kennen heeft gegeven dat zou worden afgezien van de ontruimingstermijn van 24 maanden, maar die stelling heeft zij verder niet (met stukken) onderbouwd.
4.12.
In het licht van deze omstandigheden is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het niet aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat – zoals ASIG stelt – de termijn in artikel 29.2. van de huurovereenkomst een vaste termijn is en dat perMens daarom het pand per 1 juli 2025 zou hebben moeten verlaten. Om te kunnen beoordelen wat partijen precies met elkaar hebben afgesproken, is nader bewijs nodig. Daarvoor leent dit kort geding zich echter niet.
4.13.
Hetzelfde geldt voor de gevorderde gebruikersvergoeding. In de mail van (de gemachtigde van) ASIG van 2 december 2022 heeft zij er akkoord op gegeven dat in geval van de 24 maanden ontruimingsperiode de huurprijs/gebruiksvergoeding hetzelfde zal blijven als de aanvangshuurprijs te vermeerderen met de indexering. Dat van deze afspraak– zoals ASIG stelt – op een later moment is afgeweken, heeft zij niet (met stukken) onderbouwd. Bovendien lijkt uit de considerans van de huurovereenkomst en e-mails tussen partijen te volgen dat, zolang het Verbouwingsplan en de herstelwerkzaamheden niet waren uitgevoerd, perMens een korting op de huurprijs zou krijgen. Gelet hierop heeft perMens de stellingen van ASIG voldoende betwist, waardoor het naar het voorshandse oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat perMens gehouden is vanaf 1 juli 2025 de overeengekomen (hogere) huurprijs te betalen. Ook hiervoor is nadere bewijslevering nodig waarvoor in dit kort geding geen plaats is.
Conclusie en proceskosten
4.14.
Het voorgaande brengt met zich dat de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen. ASIG wordt in het ongelijk gesteld waardoor zij is gehouden de proceskosten van perMens te betalen. Deze kosten worden begroot op € 1.154,- (2 punten x tarief € 577,-) aan salaris gemachtigde en € 72,- aan nakosten, plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.15.
Uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen volgt dat voor de vraag wat partijen met betrekking tot de termijn in artikel 29.2. van de huurovereenkomst en tot de hoogte van de gebruikersvergoeding hebben afgesproken, nadere bewijslevering nodig is waarvoor in dit kort geding geen ruimte is. Nu de vordering in reconventie I in feite ook van de kantonrechter vraagt de datum van ontruiming en de hoogte van de gebruikersvergoeding op voorhand te bepalen, zal de kantonrechter deze vordering eveneens afwijzen.
4.16.
De vordering in reconventie onder II zal wel worden toegewezen. PerMens heeft voldoende toegelicht waarom het in het belang van haar en haar kwetsbare cliënten is om niet te worden geconfronteerd met verdere incassomaatregelen door ASIG. De kantonrechter acht echter – anders dan perMens stelt – deze incassomaatregelen geen misbruik van recht, maar zij vindt het wel redelijk als die in deze situatie achterwege blijven. De kantonrechter acht het begrijpelijk dat de cliënten van perMens bij stabiliteit gebaat zijn en dat incassomaatregelen onrust voor hen betekent. Gelet hierop en de omstandigheid dat ASIG tegen deze vordering geen verweer heeft gevoerd, ziet de kantonrechter aanleiding deze ordemaatregel toe te wijzen.
4.17.
In reconventie wordt ASIG voor het grootste deel in het ongelijk gesteld. Dit betekent dat zij de proceskosten van perMens dient te betalen. Deze kosten worden begroot op € 288,50 (1 punt x tarief € 577,- x 0,5).
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt ASIG in de proceskosten van € 1.226,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en, indien niet binnen deze termijn aan de veroordeling is voldaan en dit vonnis moet worden betekend, te vermeerderen met de wettelijke kosten van betekening;
in reconventie
5.3.
gebiedt ASIG de (verdere) incassomaatregelen voor zover die zijn gebaseerd op een vermeend hogere gebruikersvergoeding (of hogere huurprijs) ex artikel 21 van Pro de huurovereenkomst op te schorten totdat in een bodemprocedure over haar aanspraak op de gepretendeerde huurprijsverhoging is beslist;
5.4.
veroordeelt ASIG in de proceskosten van € 228,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en, indien niet binnen deze termijn aan de veroordeling is voldaan en dit vonnis moet worden betekend, te vermeerderen met de wettelijke kosten van betekening;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en reconventie
5.6.
verklaart de beslissingen onder 5.2., 5.3. en 5.4. bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2026.
598