Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/768200 / HA ZA 25-991
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 17 november 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
beiden te [woonplaats 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in voorwaardelijke reconventie,
hierna samen (in vrouwelijk enkelvoud) te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. T. Steenbeek,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. H.F.C. Hoogendoorn.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.
De zaak wordt behandeld door mr. S.P. Pompe, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu als griffier.
Aanwezig zijn:
- [eiser 1] ,
- [eiser 2] ,
- mr. Steenbeek, voornoemd,
- mr. Hoogendoorn, voornoemd,
- mr. T.P.J. van Haperen, advocaat van [gedaagde] .
De rechter bepaalt dat producties 21 en 22 en de beslagstukken van [eiseres] en productie 2 van [gedaagde] tot de processtukken behoren.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunten nader toe te lichten. De advocaten hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Verder hebben [eiseres] en de advocaten vragen van de rechter beantwoord en zijn zij in de gelegenheid gesteld over en weer op elkaars standpunten te reageren. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de rechtbank op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is ingevolge artikel 29a Rv dit proces-verbaal opgemaakt.
De rechtbank heeft de volgende uitspraak gedaan.
1.De gronden van de beslissing
in conventie
1.1.
[eiseres] vordert betaling van een contractuele boete van € 87.500. Volgens haar heeft [gedaagde] niet voldaan aan haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst die [gedaagde] op 4 december 2024 met [eiseres] heeft gesloten voor de koop van de woning aan de [adres] . [gedaagde] heeft nagelaten de overeengekomen waarborgsom te storten of een bankgarantie te stellen. Nadat [eiseres] haar tevergeefs daarop heeft aangesproken en haar in gebreke heeft gesteld, heeft [eiseres] de koopovereenkomst op 4 februari 2025 ontbonden. Volgens artikel VI onder 3 van de koopovereenkomst heeft [eiseres] daarom recht op de overeengekomen boete van 10% van de koopprijs.
1.2.
[gedaagde] vindt dat ze de boete niet is verschuldigd; zij stelt zich op het standpunt dat zij tijdig (op 8 januari 2025) de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen, omdat zij de financiering niet rond kreeg. Voor die situatie waren partijen in artikel 7 lid 1 onder Pro a van de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde overeengekomen. Dat standpunt wordt niet gevolgd.
1.3.
Vaststaat dat [gedaagde] niet aan haar documentatieplicht zoals is neergelegd in artikel 7 lid 1 onder Pro a van de koopovereenkomst heeft voldaan. [gedaagde] heeft immers geen enkele afwijzing van een erkende geldverstrekkende instelling verstrekt. De brieven van de Rabobank en ING die zij wel heeft meegestuurd volstaan in dit verband niet. [gedaagde] heeft niet aangetoond dat zij enige aanvraag voor een financiering voor de woning heeft gedaan.
1.4.
De achtergrond van deze documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. Daarbij heeft de koper ook een inspanningsverplichting om een financiering te krijgen; de koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen. De documentatieplicht dient ook mede om te beoordelen of aan die inspanningsverplichting is voldaan.
1.5.
Anders dan [gedaagde] stelt heeft zij met de brieven van de Rabobank en ING volstrekt niet aangetoond dat ‘buiten twijfel staat dat zij feitelijk voor 8 januari 2025 geen financiering kon verkrijgen’. De brieven dateren van 2 en 12 december 2024. Hoe [gedaagde] met de inhoud daarvan is omgegaan kan de rechtbank niet beoordelen. [gedaagde] heeft daarover niets concreet toegelicht. [gedaagde] heeft ook niet aangetoond dat zij buiten haar huisbankiers om heeft geprobeerd om een financiering te regelen. [gedaagde] heeft geen enkele informatie overgelegd waaruit blijkt dat zij een financieringsaanvraag heeft gedaan. Daarbij komt dat [gedaagde] op 20 januari 2025 wel in staat is gebleken een pand dat haar in eigendom toebehoort met een hypotheek van € 3,2 miljoen te bezwaren.
1.6.
Dat [gedaagde] aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan kan dan ook niet worden aangenomen. Het beroep op de rechtspraak waar haar advocaten in de pleitnota naar hebben verwezen, gaat om die reden ook niet op.
1.7.
Dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] zich op het boetebeding in de koopovereenkomst beroept, kan onder deze omstandigheden niet worden aangenomen. De rechtbank volgt namelijk [gedaagde] niet in haar standpunt dat ‘slechts’ niet aan een vormvereiste is voldaan.
1.8.
Aan het beroep van [gedaagde] op teleologische interpretatie dan wel uitleg van de koopovereenkomst (Haviltex) wordt gelet op het voorgaande ook voorbijgegaan. [gedaagde] heeft niet aangetoond dat ze geen financiering kon krijgen. Evenmin is sprake van misbruik van recht door [eiseres]
1.9.
De conclusie is dus dat [gedaagde] de koopovereenkomst op 8 januari 2025 niet heeft ontbonden.
1.10.
Omdat vaststaat dat [gedaagde] niet aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst heeft voldaan, heeft [eiseres] de koopovereenkomst (nadat zij [gedaagde] op de voorgeschreven wijze in gebreke had gesteld) mogen ontbinden. [eiseres] maakt dus terecht aanspraak op de overeengekomen boete.
1.11.
[gedaagde] heeft nog gesteld dat [eiseres] heeft gehandeld in strijd met artikel 21 Rv Pro en dat de vordering ook om die reden moet worden afgewezen. De rechtbank volgt dit standpunt niet; van strijd met artikel 21 Rv Pro is geen sprake. De koopovereenkomst die [eiseres] uiteindelijk heeft gesloten met een derde is van na het uitbrengen van de dagvaarding. Op zitting heeft [eiseres] nog aangevoerd dat deze koopovereenkomst voorbehouden bevatte en dat de koop pas later definitief is geworden. Dat [gedaagde] en niet [eiseres] deze informatie vervolgens heeft ingebracht in deze procedure maakt dat niet anders.
1.12.
[gedaagde] heeft subsidiair een beroep op matiging van de boete gedaan. Daarvoor geldt het volgende.
1.13.
Een boetebeding is een gebruikelijk beding bij de koop en verkoop van woningen en bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen. Matiging van een boete kan alleen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW Pro). Met andere woorden: tot matiging kan niet snel worden overgegaan, alleen als de toepassing van de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend. De rechtbank zal tegen deze achtergrond de boete matigen. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang.
1.14.
[gedaagde] is kennelijk lichtvaardig tot het sluiten van de koopovereenkomst overgegaan. Ook heeft zij [eiseres] lange tijd in onzekerheid gehouden en telkens toezeggingen gedaan die zij uiteindelijk niet is nagekomen. Verder is het boetebeding een gebruikelijk beding in vastgoedtransacties en in heldere bewoordingen opgenomen in de koopovereenkomst. [gedaagde] was op de hoogte van de vereisten voor een beroep op de ontbindende voorwaarde en zij heeft niet (aantoonbaar) aan haar inspanningsplicht voldaan. Daartegenover staat echter de wanverhouding tussen de gevorderde boete en de schade die [eiseres] heeft geleden. [eiseres] heeft eigenlijk geen materiële schade geleden. Zij heeft circa € 2.000 aan extra kosten gemaakt omdat de woning later is verkocht, terwijl de boete hoog is. Verder is de woning kort nadat de koop door [eiseres] is ontbonden aan een derde verkocht voor € 75.000 meer. Feitelijk is [eiseres] door de ontbinding van de koopovereenkomst er financieel op vooruitgegaan. Tot slot weegt mee dat partijen particulieren zijn en tussen hen niet is onderhandeld over het boetebeding. Dat alles maakt dat de rechtbank de boete zal matigen tot € 50.000. De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 februari 2025 is toewijsbaar.
1.15.
[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Op grond daarvan zal een bedrag van € 1.275 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal ook worden toegewezen.
1.16.
[eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 448,49 voor kosten deurwaardersexploten, € 331 voor griffierecht en € 1.214 voor salaris advocaat (1 punt × € 1.214), totaal € 1.993,49.
1.17.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
1.043
- salaris advocaat
€
2.428
(2 punten × € 1.214)
- nakosten
€
139
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.755,45
1.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
1.19.
De rechtbank komt niet toe aan de voorwaardelijke vordering in reconventie (deze was ingesteld voor het geval dat de rechtbank de vorderingen in conventie zou afwijzen), zodat de rechtbank daarop niet hoeft te beslissen.
1.20.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
614
(2 punten × factor 0,5 × € 614)
- nakosten
€
139
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
753
2.De beslissing
De rechtbank
in conventie
2.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 50.000 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 19 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,
2.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.275 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
2.3.
veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.993,49, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
2.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.755,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
2.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in voorwaardelijke reconventie
2.6.
verstaat dat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet is ingetreden,
2.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 753, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
2.8.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 92 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
2.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 2.1 tot en met 2.5, 2.7 en 2.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
2.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. S.P. Pompe en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de rechter.