ECLI:NL:RBAMS:2025:8617 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing vordering tot nakoming en verbod beroep ontbind...

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht, voorzieningenrechter

Zaaknummer: C/13/776782 / KG ZA 25-815 MK/KH

Vonnis in kort geding van 10 november 2025

in de zaak van

[eiser] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij bij conceptdagvaarding,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaten: mr. M.C. van Rijswijk en mr. H.G.Y. van Weerd,

tegen

1.VLAMINGSTRAAT INVESTMENT BEHEER B.V.,

te Utrecht,
2.
VLAMINGSTRAAT INVESTMENT C.V.,

te Utrecht,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: VIB c.s. en ieder apart VIB en VIC,

advocaten: mr. M. Weij en L. Hennink.

1.De procedure

1.1.

Op de zitting van 23 oktober 2025 heeft [eiser] de vorderingen in de conceptdagvaarding toegelicht. VIB c.s. heeft, mede aan de hand van een vooraf ingediende conclusie van antwoord, verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en pleitaantekeningen in het geding gebracht. Aan het slot van de zitting is besloten de zaak tot dinsdagochtend 28 oktober 2025 aan te houden voor overleg tussen partijen over (een basis voor) een minnelijke oplossing. [eiser] heeft 28 oktober 2025 verzocht om vonnis te wijzen. Vonnis is bepaald op 11 november 2025, maar bij vervroeging vandaag uitgesproken.

1.2.

Ter zitting waren aanwezig:

- aan de zijde van [eiser] : [naam 1] met mr. Van Rijswijk en mr. Van Weerd,

- aan de zijde van VIB c.s.: [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] met mr. Weij en mr. Hennink.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is een besloten vennootschap met als enig aandeelhouder [naam groep] B.V. en als bestuurder [naam beleggingsmij.] B.V. Middellijk bestuurder is de heer [naam 1] ( [naam 1] ).

2.2.

VIC is een commanditaire vennootschap en is opgericht om vastgoed te verwerven en te (her)ontwikkelen met externe investeringen. VIC heeft vijf commanditaire vennoten. VIB is een besloten vennootschap met als doel het deelnemen in en het besturen van projecten. [naam 2] is bestuurder van VIB. VIB is de beherend vennoot van VIC.

2.3.

Op 28 december 2020 is VIC eigenaar geworden van percelen onroerend goed aan de [locatie 1] , [locatie 2] en [locatie 3] in [plaats] (hierna: het registergoed). De bedoeling was om het registergoed te slopen en te herontwikkelen tot woon-/winkelpanden (hierna: het project). De omgevingsvergunning voor het project moest nog worden verkregen.

2.4.

Bij koopovereenkomst van 29 december 2020 tussen [eiser] en VIC (waarbij VIB heeft getekend “handelend namens” VIC) heeft [eiser] het deel van het registergoed dat ontwikkeld zou worden tot woningen gekocht (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is VIB aangeduid als verkoper en [eiser] als koper. Na de herontwikkeling zou [eiser] de woningen verhuren.

2.5.

In de koopovereenkomst is onder meer bepaald dat de koopsom in twee tranches zal worden voldaan. Op het moment van levering betaalt [eiser] de voorlopige koopsom van € 3.313.625. Betaling van de definitieve koopsom vindt vervolgens binnen zes weken na ontvangst van de “Taxatiewaarde” plaats.

2.6.

Artikel 3.2 van de koopovereenkomst gaat over de Taxatiewaarde:

“De Taxatiewaarde wordt bindend vastgesteld door Cushman & Wakefield, waarbij

als peildatum geldt het moment van verkrijging van de onherroepelijke omgevings-

vergunning voor het Project.(…)
”

2.7.

Artikel 18.3 van de koopovereenkomst bevat de volgende ontbindende voorwaarden:

“
a.[VIB]
uiterlijk op 31 mei 2022 niet beschikt over een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het Project. Partijen kunnen nader overeenkomen dat voornoemde datum wordt verplaatst naar een later moment, of;

b.VIB]
uiterlijk 30 Werkdagen na ontvangst van de Taxatiewaarde aan[ [eiser] ]
te kennen geeft dat er geen Projectwinst kan worden gerealiseerd van minimaal 50%(…)
, summier door[VIB]
te onderbouwen, én[VIB]
uiterlijk op voormelde datum schriftelijk (waaronder tevens is verstaan via e-mail) aan[ [eiser] ]
en de Notaris heeft verklaard dat hij deze Overeenkomst en de Leveringsakte wil ontbinden. Partijen kunnen nader overeenkomen dat voornoemde datum wordt verplaatst naar een later moment. Partijen treden tijdig voor de genoemde datum in overleg over mogelijke alternatieve oplossingen;

c.VIB]
uiterlijk op 31 mei 2022 aan[ [eiser] ]
te kennen geeft dat het Project niet kan worden gerealiseerd én[VIB]
uiterlijk op voormelde datum schriftelijk (waaronder tevens is verstaan via e-mail) aan[ [eiser] ]
en de Notaris heeft verklaard dat hij deze Overeenkomst en de Leveringsakte wil ontbinden. Partijen kunnen nader overeenkomen dat voornoemde datum wordt verplaatst naar een later moment. Partijen treden tijdig voor de genoemde datum in overleg over mogelijke alternatieve oplossingen;”

2.8.

Artikel 23.2 van de koopovereenkomst gaat onder meer over wijzigingen:

“(…)
Wijzigingen en/of aanvullingen van deze Overeenkomst kunnen alleen rechtsgeldig worden gemaakt wanneer zij schriftelijk tussen Partijen zijn vastgelegd.(…)
”

2.9.

Bij akte van levering van 30 december 2020 zijn de appartementsrechten aan [eiser] geleverd onder voorbehoud en onder de ontbindende voorwaarden als in de koopovereenkomst genoemd en op die dag heeft [eiser] de voorlopige koopsom betaald.

2.10.

De omgevingsvergunning is verkregen, maar deze is nog niet onherroepelijk. De rechtbank Den Haag heeft het ingestelde beroep bij uitspraak van 29 oktober 2024 afgewezen en daartegen is vervolgens hoger beroep ingesteld bij de Raad van State. Wanneer de behandeling daarvan plaatsvindt is nog niet duidelijk.

2.11.

Intussen ontstond er behoefte aan herfinanciering voor het project, omdat de overeenkomsten met geldverstrekkers Rax Finance B.V. en Vastgoed Ericastraat B.V. eind oktober 2024 afliepen. In eerste instantie bespraken partijen dat [eiser] die herfinanciering zou doen. Uiteindelijk is de herfinanciering gedaan door Stichting Administratiekantoor Building Capital (hierna: STAK), bestuurd door [naam 5] . Aan die herfinanciering ligt een leningsovereenkomst van 13 november 2024 voor € 9,7 miljoen ten grondslag.

2.12.

Capricorn Capital Group B.V. (hierna: Capricorn) is betrokken als investment manager bij het project. Op 31 oktober 2024 mailt [naam 6] van Capricorn aan de commanditaire vennoten van VIC, waaronder aan [naam 1] die – naast bestuurder van [eiser] – indirect commanditaire vennoot is van VIC:

“
Geachte aandeelhouders,

(…)

Update bouw

We zijn, in samenwerking kring met Fimek begonnen om de bouw voor te bereiden. Dit

wil zeggen dat we niet meer zullen afwachten op definitieve uitspraak van de Rechtbank

en of de eiser hier nog in beroep bij de Raad van State zal gaan. De vergunning die we

hebben is bruikbaar, maar nog niet onherroepelijk.

Update taxatie/verkoop woningen

We hebben zowel Cushman als CBRE gevraagd om een taxatie op te stellen, teneinde tot

een definitieve koopsom van de woningen te komen tussen Vlamingstraat Investment CV

en Koper [eiser] Groep.

Update financiering

De financiering van RAX af en het is de bedoeling deze in zijn geheel te herfinancieren via

een lening van een van de aandeelhouders. We hebben gister bijgevoegd voorstel ontvangen welke ziet op enerzijds een volledige herfinanciering van RAX, de herfinanciering van de door [eiser] verstrekte lening, alsmede voldoende ruimte voor toekomstige financiële verplichtingen met betrekking tot de bouw van het winkelcentrum.(…)
We stellen voor akkoord te gaan met deze financiering, temeer omdat het meteen bouw van het project mogelijk maakt.(…)”

2.13.

Cushman & Wakefield heeft een taxatie gedaan tegen peildatum 1 november 2024, vastgelegd in een rapport van 19 december 2024. Daarin staat onder meer: “(…)
Het betreft een indicatieve waarde-inschatting uitsluitend voor discussiedoeleinden, zonder aansprakelijkheid of werking naar derden.(…)
De rapportage is niet geschikt voor gebruik ten behoeve van bijvoorbeeld transactie- financierings- of balansdoeleinden.(…)”.

2.14.

Op 25 februari 2025 stuurt [naam 3] van Capricorn aan ( [naam 1] van) [eiser] :

“(…)
Op 28 januari jl. hebben we bij ons op kantoor aan de hand van de tussentijdse taxatie, status van het hoger beroep en de uitvoering van het werk aan tafel gezeten om te komen tot nadere stappen.

Daarbij is aan de orde geweest dat het project [locatie 1] op dit moment niet tot een positief resultaat leidt.(…)
Maar feit is dat het maar zeer de vraag is of[VIC]
wel in staat is om de kosten gemoeid met de realisatie van het project te dragen, dat maakt dat we menen dat in deze fase we (nog) niet door kunnen met de verdere uitvoering. Het bestuur kan immers geen verplichtingen aangaan waarvan zij weet of kan vermoeden dat ze die niet kan nakomen.

Wij hebben toen bovendien ook nog aangegeven dat het op basis van de huidige taxatie helder is dat de uiteindelijke ‘formele’ Taxatiewaarde niet leidt tot een resultaat in[VIC]
waarbij KVBC Investments CV, wij en de overige vennoten een Projectwinst van minimaal 50% op de equity realiseren. Daarmee zou dan de koop ontbonden moeten worden, we hebben daarin voorzien in de koopovereenkomst van december 2020.

Gelukkig lijkt het alternatieve scenario, te weten uitponding, wel tot een bevredigende Projectwinst (namelijk ca. 100% winst op de ingelegde equity) te leiden. Bezwaar daarvan is natuurlijk dat we in dat scenario (ook) moeten wachten tot we een onherroepelijke vergunning hebben, lees: een (positieve) uitspraak van de Raad van State.

Een alternatief is dat de afspraken uit de koopovereenkomst worden aangepast in de zin dat we een prijs vaststellen waartegen[ [eiser] ]
de appartementen koopt zodat het minimale Projectresultaat van 50% op de equity wordt behaald. Dan, als jij dat als Koper ook wenst, kunnen we doorgaan met de uitvoering van het werk en kunnen er verdere opdrachten gegeven worden.

Als dit alternatief voor jou als Koper niet akkoord is, is het misschien verstandig om nu te constateren dat we de koopovereenkomst straks (zeer, zeer, zeer waarschijnlijk) zullen ontbinden als Verkoper en dan nu daartoe gezamenlijk besluiten om alternatieve scenario’s te onderzoeken en onze plannen daarop aan te passen. We zullen een en ander vanzelfsprekend ook aan de overige vennoten in[VIC]
dienen voor te leggen.(…)
”

2.15.

Op 11 april 2025 stuurt [naam 3] aan [naam 1] op diens verzoek een cashflowoverzicht, kostenbatenanalyses en een uitwerking van het ‘uitpondsecenario’.

2.16.

Onder meer bij brief van 29 juli 2025 sommeert de advocaat van [eiser] VIC tot bevestiging dat de ontbindende voorwaarden niet meer tussen partijen gelden en de koopovereenkomst (en akte van levering) dus niet meer eenzijdig kunnen worden ontbonden. [eiser] stelt in dat verband onder meer dat in september en oktober 2024 tussen partijen is overeengekomen dat wegens de vertraging en de (daaruit voortvloeiende) financiële problemen de nabetaling van de grondquote (ca. 60% van de totale koopprijs) eerder zou worden afgerekend dan afgesproken in de koopovereenkomst, namelijk tegen de taxatie van 1 november 2024.

2.17.

STAK heeft haar lening aan VIC opgeëist. Omdat betaling uitbleef heeft zij op 3 oktober 2025 een faillissementsverzoek ten aanzien van VIC ingediend bij de rechtbank Midden-Nederland. Behandeling van dit verzoek stond gepland voor 28 oktober 2025 en is door verzoeker aangehouden tot 11 november 2025.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

I. VIB c.s. op straffe van een dwangsom te bevelen om zo spoedig mogelijk

a. en in elk geval uiterlijk 1 november 2025 de sloop van het Vastgoed aan te vangen en deze sloop zo spoedig mogelijk – en in elk geval uiterlijk 1 februari 2026 – te voltooien,

b. en in elk geval uiterlijk 1 februari 2026 [naam B.V.] , of een andere aannemer te hebben voorgeselecteerd en gecontracteerd,

c. en in elk geval uiterlijk 1 november 2027 – 76 verhuurappartementen op te leveren, waarvan 61 vrije sector verhuurappartementen en 15 middenhuur verhuurappartementen, met een opleveringsniveau dat minimaal gelijk is aan het voor deze verhuurappartementen gebruikelijke afwerkingsniveau, zoals opgenomen in bijlage II bij de letter of intent,

II. VIB c.s. op straffe van een dwangsom te bevelen mee te werken aan een akte van constatering vervallen ontbindende voorwaarden als bedoeld in artikel 4.1 van de Leveringsakte,

III. VIB c.s. op straffe van een dwangsom te verbieden een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden in de Koopovereenkomst,

IV. die voorzieningen te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie nodig of nuttig acht om nakoming door VIB c.s. af te dwingen,

V. met hoofdelijke veroordeling van ieder van VIB c.s. in de kosten van dit geding, vermeerderd met wettelijke rente vanaf twee weken na betekening vonnis.

3.2.

[eiser] stelt dat toen de omgevingsvergunning niet tijdig onherroepelijk werd, partijen hebben afgesproken dat (i) ze niet zouden wachten op het onherroepelijk worden nu dat slechts een kwestie van tijd was vanwege de kansloze gronden van bezwaar en (hoger) beroep en (ii) ze van de ontbindende voorwaarde onder b. (2.7) zouden afwijken door de peildatum te vervroegen naar 1 november 2024. Uit het door Cushman & Wakefield opgestelde taxatierapport bleek dat de minimale projectwinst niet zou worden behaald, maar de termijn van 30 werkdagen na ontvangst van de taxatie heeft VIB c.s. ongebruikt laten verstrijken. VIB c.s. liet pas voor het eerst in februari 2025 weten dat zij zeer waarschijnlijk zou ontbinden. Nu de ontbindende voorwaarden niet meer kunnen worden ingeroepen is sprake van een definitieve koopovereenkomst die moet worden nagekomen. Zelfs als moet worden aangenomen dat de ontbindende voorwaarden nog openstaan, dan geldt dat het inroepen daarvan door VIB c.s. mogelijk als wanbeleid moet worden aangemerkt of zou moeten leiden tot bestuurdersaansprakelijkheid. Dat zou immers leiden tot een ongedaanmakingsverbintenis waarvan VIB c.s. weet dat zij die niet kan nakomen. Bovendien is het door VIB c.s. voorgestelde uitpondscenario onrealistisch, hoogst onzeker en ongefundeerd. Nakoming van de koopovereenkomst is dan ook de enige optie. Partijen hebben feitelijk ook al uitvoering gegeven aan de koopovereenkomst. Door STAK is een omvangrijke lening verstrekt, gebaseerd op de afspraak dat VIB c.s. de koopovereenkomst zouden nakomen. Ook in het cashflowoverzicht en de e-mail van 31 oktober 2024 (2.12) is uitgegaan van nakoming. VIB c.s. heeft zelfs meerdere malen gecommuniceerd dat de sloop en de bouw zouden aanvangen, ongeacht de status van de omgevingsvergunning. Deze zaken zijn niet alleen aan STAK voorgehouden maar ook aan de commanditaire vennoten van VIC.

3.3.

VIB c.s. voert verweer. Van een afwijkende afspraak is geen sprake, een onherroepelijke omgevingsvergunning bestaat nog niet en er is nog geen taxatie gedaan zoals bedoeld in de koopovereenkomst. VIB c.s. kan dus nog een beroep doen op de ontbindende voorwaarden. Partijen zijn sinds (in ieder geval) einde 2024 in overleg hoe om te gaan met de situatie waarbij het project veel minder rendabel is dan bij aanvang verwacht. In dat kader worden alternatieven bekeken, berekeningen gemaakt en is een tussentijdse taxatie opgesteld.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft in de ochtend voor de zitting nog twee nadere producties (47 en 48) in het digitale dossier geplaatst, waartegen VIB c.s. bezwaar heeft gemaakt. Beslist wordt dat productie 47 wordt toegelaten (de inhoud daarvan is ter zitting besproken) en productie 48 niet.

4.2.

De kern van het geschil ziet op de vraag of VIB c.s. nog een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst, meer specifiek ontbindende voorwaarde sub b. Volgens [eiser] , eiseres in dit kort geding, kunnen deze voorwaarden niet meer worden ingeroepen zodat VIB c.s. haar verplichtingen moet nakomen. De gevorderde bevelen onder I, en in het verlengde daarvan ook die onder II en III, zien hierop. VIB c.s. betwist dit en voert aan dat er nog geen onvoorwaardelijke overeenkomst bestaat nu er nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning bestaat. Dus is nakoming (nog) niet aan de orde.

4.3.

Partijen hebben met de koopovereenkomst vastgelegd welke wederzijdse rechten en plichten bestaan. Uit de tekst van de overeenkomst (zie 2.7) volgt dat er drie ontbindende voorwaarden gelden. De onder sub b. genoemde voorwaarde kent als termijn waarbinnen Verkoper (lees: VIC) deze kan inroepen
uiterlijk 30 Werkdagen na ontvangst van de Taxatiewaarde. De Taxatiewaarde wordt vastgesteld door Cushman & Wakefield met als peildatum het moment van verkrijging van de onherroepelijke omgevingsvergunning (zie 2.6).

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat de omgevingsvergunning nog niet onherroepelijk is. Op basis van de tekst van de koopovereenkomst betekent dit dus dat de Taxatiewaarde nog niet kan worden vastgesteld en de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde sub b. kan worden ingeroepen nog niet loopt. [eiser] stelt dat partijen echter een afwijkende afspraak hebben gemaakt nu de onherroepelijkheid van de omgevingsvergunning lang op zich laat wachten. Die afspraak houdt in dat getaxeerd wordt tegen peildatum 1 november 2024. Omdat het taxatierapport op 19 december 2024 beschikbaar was en nadien de periode van 30 werkdagen is verstreken waarbinnen geen beroep op de ontbindende voorwaarde is gedaan, kan dat niet meer.

4.5.

Deze stelling wordt niet gevolgd en daartoe geldt het volgende.

4.6.

[eiser] heeft gekozen voor een kort geding. Daarin kunnen enkel voorlopige voorzieningen worden getroffen. Daarbij moet beoordeeld worden of de vorderingen in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat, vooruitlopend daarop, toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. Dit betekent voor onderhavige situatie dat de door [eiser] gestelde afwijkende afspraak zodanig zeker is dat daarop vooruitgelopen kan worden in dit kort geding. Dat is niet het geval.

4.7.

Zo is niet voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste (zie 2.8). Een schriftelijk stuk waarin een expliciete afspraak tussen partijen is vastgelegd waarbij wordt afgeweken van de koopovereenkomst ontbreekt. [eiser] heeft onder meer gewezen op de e-mail van 31 oktober 2025 van [naam 6] (2.12), maar deze mail is specifiek gericht aan de aandeelhouders (bedoeld zal zijn: investeerders of commanditaire vennoten), en niet aan de koper, [eiser] . Hier wreekt zich overigens dat partijen die een belang hebben in de koper ook (indirecte) belangen hebben in de verkoper (VIC) en in de financier (STAK). Dat brengt met zich mee dat bepaalde functionarissen uit verschillende hoofde op de hoogte raken van ontwikkelingen. Dit laat echter onverlet dat een wijziging van de koopovereenkomst – op basis van de tekst van de koopovereenkomst zelf – schriftelijk tussen partijen, wat de voorzieningen leest als partijen bij de koopovereenkomst, moet zijn vastgelegd. Dat is onvoldoende gebleken.

4.8.

[eiser] heeft er verder op gewezen dat partijen, waaronder VIC als verkoper, door feitelijk te handelen overeenkomstig de afwijkende afspraak aan deze afwijkende afspraak gebonden zijn. Maar de daartoe aangevoerde omstandigheden zijn onvoldoende. Dat alvast met de sloop zou worden begonnen is niet hetzelfde als afstand doen van de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden. Niet gebleken is dat sloop alleen mogelijk is in combinatie met het onvoorwaardelijk zijn van de koopovereenkomst. Hetzelfde geldt voor de financiële berekeningen waaronder cash flow prognoses en een terugbetaling in Q1 2026 die VIC met onder meer STAK besprak. Naast het feit dat afspraken met STAK niet gelijk staan aan afspraken tussen verkoper en koper bij de koopovereenkomst, betekent het opstellen en bespreken van nadere financiële berekeningen niet automatisch dat partijen bij de koopovereenkomst andere afspraken hebben beoogd of dat de koper dat redelijkerwijs zo heeft mogen begrijpen.

4.9.

Het beroep van [eiser] op artikel 6:248 BW Pro leidt niet tot andere uitkomst, net als de stelling dat het inroepen van de ontbindende voorwaarden tot wanbeleid of bestuurdersaansprakelijkheid leidt. Dit staat er namelijk niet aan in de weg om er voorshands van uit te gaan dat wat partijen in de koopovereenkomst hebben afgesproken geldt. Overigens voorziet artikel 18.4 van de koopovereenkomst expliciet in de situatie dat VIB c.s. het door koper betaalde bedrag niet direct kan terugbetalen.

4.10.

Dit betekent dat de vorderingen van [eiser] – die allen uitgaan van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst – worden afgewezen.

4.11.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van VIB c.s. worden begroot op:

- griffierecht

€

714

- salaris advocaat

€

1.107

- nakosten

€

178

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.999

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.999, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92 extra betalen plus de kosten van betekening,

5.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2025.