Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.351.987/01 NOT
nummer eerste aanleg : 24-28
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 4 november 2025
inzake
[appellant] ,
wonend in [plaats] ,
appellant,
tegen
[geïntimeerde] ,
notaris in [plaats] ,
geïntimeerde.
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Klager is eigenaar van een appartementsrecht in een appartementencomplex. Klager wenst, onder verwijzing naar de toepasselijke erfpachtvoorwaarden, in aanmerking te komen voor een tweede parkeerplaats bij zijn woning. Tussen de geldende erfpachtvoorwaarden en de omgevingsvergunning blijkt een discrepantie te bestaan. De notaris heeft in deze kwestie het bestuur van de VvE geadviseerd. Klager is het niet eens met dit advies. In 2024 heeft het hof de hierover ingediende klacht van klager tegen de notaris ongegrond verklaard. Klager dient nu een tweede klacht in. Het hof oordeelt dat sprake is van ‘ne bis in idem’, op grond van welk beginsel een latere klacht over hetzelfde feit niet opnieuw kan worden beoordeeld.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klager heeft op 4 maart 2025 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 19 februari 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (ECLI:NL:TNORDHA:2025:3).
2.2.
De notaris heeft op 26 mei 2025 een verweerschrift bij het hof ingediend.
2.3.
Klager heeft op 19 september 2025 een aanvullende productie ingediend, door klager genoemd “
nadere toelichting”. Ter zitting heeft het hof beslist dat deze productie buiten beschouwing zal worden gelaten omdat dit stuk wordt aangemerkt als een nadere inhoudelijke uiteenzetting waarvoor geen toestemming is gegeven.
nadere toelichting”. Ter zitting heeft het hof beslist dat deze productie buiten beschouwing zal worden gelaten omdat dit stuk wordt aangemerkt als een nadere inhoudelijke uiteenzetting waarvoor geen toestemming is gegeven.
2.4.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.5.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 2 oktober 2025. Klager, vergezeld van zijn echtgenote, en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
3.Feiten
Het hof verwijst naar de feiten die de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling daarvan geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
3.1.
Tussen klager en het bestuur van de Vereniging van Eigenaren (hierna te noemen: de VvE) van het appartementencomplex waar klager woont, bestaat een verschil van inzicht over een tweede parkeerplaats.
3.2.
Klager stelt zich op het standpunt dat, zoals in de akte van uitgifte erfpacht staat vermeld, hij recht heeft op een tweede parkeerplaats, omdat zijn appartement groter is dan 160 vierkante meter.
3.3.
De VvE betwist dat, onder andere door te verwijzen naar de voorwaarden zoals opgenomen in de omgevingsvergunning. Deze voorwaarden zijn niet hetzelfde als de erfpachtvoorwaarden. Er zou een fout zijn gemaakt bij het opstellen van de bijzondere erfpachtvoorwaarden in de akte van uitgifte erfpacht (gepasseerd door een ander notariskantoor dan het kantoor waar de notaris aan verbonden is), welke fout gecorrigeerd dient te worden.
3.4.
Het bestuur van de VvE heeft de discrepantie tussen de erfpachtvoorwaarden in de akte van uitgifte erfpacht en de omgevingsvergunning willen rechtzetten door de akte van uitgifte erfpacht te laten wijzigen. Omdat de notaris als projectnotaris betrokken was geweest bij de splitsing en de levering van het appartementencomplex waar klager woont, heeft het bestuur van de VvE de notaris benaderd voor advies.
3.5.
Klager heeft vervolgens op 25 oktober 2022 de notaris benaderd met het verzoek om hem een toelichting te verschaffen over wat (onder meer) zijn rechten zijn en de juridische situatie is. De notaris heeft toen aan klager medegedeeld dat voor een wijziging van de akte van uitgifte erfpacht het besluit door de VvE kan worden genomen met een gewone meerderheid van stemmen. Klager heeft hierover navraag gedaan bij de afdeling Erfpacht van de gemeente en bij een andere notaris. Volgens klager is voor een dergelijke wijziging unanimiteit vereist van alle rechthebbenden.
3.6.
Klager heeft vervolgens in 2023 hierover een klacht (“
klager verwijt de notaris dat zij hem opzettelijk foutieve informatie heeft verschaft over de stemmingsprocedure om een akte van uitgifte erfpacht te wijzigen, in een poging om op onrechtmatige wijze de betreffende akte te wijzigen”) ingediend tegen de notaris. De kamer heeft deze klacht ongegrond verklaard. Bij beslissing van dit hof van 26 maart 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:719) is deze beslissing bevestigd.
klager verwijt de notaris dat zij hem opzettelijk foutieve informatie heeft verschaft over de stemmingsprocedure om een akte van uitgifte erfpacht te wijzigen, in een poging om op onrechtmatige wijze de betreffende akte te wijzigen”) ingediend tegen de notaris. De kamer heeft deze klacht ongegrond verklaard. Bij beslissing van dit hof van 26 maart 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:719) is deze beslissing bevestigd.
3.7.
Op 2 juni 2024 heeft klager de onderhavige klacht (hierna ook: de tweede klacht) bij de kamer ingediend.
4.De klacht
4.1.
Op grond van het inleidende klaagschrift van 2 juni 2024 heeft de kamer de klacht tegen de notaris als volgt weergegeven:
Klager verwijt de notaris dat zij gepoogd heeft hem op te lichten dan wel op een bedrieglijke wijze probeert de rechten van klager op een tweede parkeerplaats te ontnemen. Zij ontneemt hem zijn rechten op een tweede parkeerplaats door een noodzakelijk aanpassing van de akte aan de realiteit door te voeren op basis van een beslissing van de algemene ledenvergadering, terwijl er goedkeuring was van de VvE voor een correctie van een fout in de akte van erfpacht.
4.2.
Tegen de formulering van de klacht door de kamer is door klager, desgevraagd ter zitting in hoger beroep, bezwaar gemaakt. Klager heeft, mede aan de hand van zijn spreekaantekeningen, verklaard dat zijn klacht als volgt luidt:
De notaris heeft een aanpassing van de akte van erfpacht aan de feitelijke situatie willen doorvoeren op basis van een beslissing van de algemene ledenvergadering om een correctie van een fout in de akte door te voeren. Dat is onacceptabel.
4.3.
Het hof gaat daarom uit van de klacht, zoals ter zitting in hoger beroep door klager geformuleerd.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notaris deels niet-ontvankelijk en deels ongegrond verklaard.
Is sprake van ne bis in idem?
5.2.
In hoger beroep heeft klager opnieuw aangevoerd dat de notaris is tekortgeschoten in haar zorgplicht jegens klager. De notaris heeft, aldus klager, een aanpassing in de akte van erfpacht willen doorvoeren op basis van een stemming in de algemene ledenvergadering. Een beslissing van de algemene ledenvergadering over de “correctie van een fout” in de akte van erfpacht kan niet de basis zijn voor een aanpassing aan de feitelijke situatie. De notaris heeft een onjuist advies uitgebracht en daarmee klager geschaad in zijn belangen. De stelligheid waarmee de notaris betoogt dat het overduidelijk is dat niet aan de parkeerplaatsbepalingen zoals neergelegd in de akte van erfpacht kan worden voldaan is nergens op gebaseerd, aldus klager.
5.3.
De notaris voert in hoger beroep aan dat zij op geen enkele manier is tekortgeschoten in haar zorgplicht jegens klager. De werkzaamheden van de notaris zijn slechts beperkt gebleven tot een advies aan het bestuur over de vereiste stemverhouding binnen de algemene ledenvergadering. Dit advies, waar de notaris nog steeds achter staat, heeft zij niet lichtvaardig gegeven. Voor het overige heeft zij geen werkzaamheden verricht; zij heeft geen dossier aangelegd en geen concepten en/of volmachten opgesteld. De notaris heeft geen enkel belang om, al dan niet op bedrieglijke wijze, klager diens rechten op een tweede parkeerplaats te ontnemen.
5.4.
Het hof overweegt dat volgens vaste rechtspraak het ne bis in idem-beginsel (ook) van toepassing is in het notariële tuchtrecht. Dit beginsel brengt mee dat na beoordeling van een klacht door de tuchtrechter, een latere klacht over “hetzelfde feit” niet opnieuw kan worden beoordeeld. Er kan dus niet herhaaldelijk over dezelfde gedraging van een notaris worden geklaagd. De onderhavige klacht betreft, in de kern, de vraag naar de vermeende (on)zorgvuldigheid van het advies van de notaris aan het bestuur van de VvE. Deze vraag is echter al aan de orde geweest bij de beoordeling van de klacht die heeft geleid tot de beslissing van het hof van 26 maart 2024. De klacht in de onderhavige zaak hangt daarmee zozeer samen met de klacht in de eerdere zaak met hetzelfde feitencomplex, dat geen sprake is van een nieuwe klacht, maar van een herhaalde klacht. Dat klager zijn tweede klacht op iets andere wijze heeft verwoord maakt dit niet anders. De klacht zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard.
5.5.
Het hof komt deels tot een andere beslissing dan de kamer. Omwille van de duidelijkheid zal het hof de beslissing van de kamer geheel vernietigen en beslissen als volgt.
6.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing;
en, opnieuw beslissende:
- verklaart de klacht niet-ontvankelijk.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, O.J. van Leeuwen en T.W. van Grafhorst en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025 door de rolraadsheer.