Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/773912 / KG ZA 25-644 EAM/KH
Vonnis in kort geding van 9 oktober 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats] ,
3.
[eiser 3],
3.
[eiser 3],
te [woonplaats] ,
4.
[eiser 4],
4.
[eiser 4],
te [woonplaats] ,
eisers bij concept dagvaarding,
advocaat: mr. P. Thole,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat: mr. M.O. Klaassen.,
vrijwillig verschenen.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van 25 september 2025 hebben eisers de dagvaarding toegelicht. Gedaagde heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht. Gedaagde heeft daarnaast pleitaantekeningen ingediend. Vonnis is bepaald op vandaag.
1.2.
Ter zitting waren aanwezig:
- namens eisers: [eiser 1] (eiser sub 1) en [eiser 3] (eiser sub 3) met mr. Thole,
- namens gedaagde: [gedaagde] met haar partner en mr. Klaassen.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn buren van elkaar in [woonplaats] . Gedaagde is sinds 2020 eigenaresse van de woning aan de [adres 2] . Eisers sub 1 en 2 zijn sinds 2014 eigenaren van de aangrenzende woning op [adres 1] en eisers sub 3 en 4 zijn sinds 2001 eigenaren van de aangrenzende woning op [adres 3] .
2.2.
Vanaf april 2022 tot ongeveer oktober 2022 heeft [gedaagde] werkzaamheden aan haar woning laten uitvoeren. Eisers constateerden na afronding van die werkzaamheden schade aan hun woningen in de vorm van water- en funderingsproblematiek. Zij wilden onderzoek laten doen om inzicht te krijgen in de aard, omvang en oorzaak van die schade. Omdat de woningen van eisers en gedaagde een fundering delen, was daarvoor ook medewerking van gedaagde nodig. Eisers hebben gedaagde daartoe op 11 september 2024 gedagvaard in een kortgedingprocedure.
2.3.
Ter zitting van 19 september 2024 zijn partijen tot een schikking gekomen die inhield dat zij visueel en niet-destructief onderzoek aan de funderingssituatie van de woningen zouden laten uitvoeren, waarbij iedere partij één adviesbureau mocht voordragen. Allnamics Geotechnical Experts B.V. (hierna: Allnamics) is voorgedragen door eisers en CRUX Engineering B.V. (hierna: CRUX) door gedaagde. Allnamics en CRUX hebben gezamenlijk onderzoek verricht en een rapport (d.d. 21 november 2024) opgesteld. Bij dat onderzoek is ook de woning op [adres 4] betrokken, die dezelfde fundering deelt.
2.4.
In het rapport van Allnamics en CRUX staat, voor zover relevant:
“
Op 11 oktober jl. hebben Alinamics Geotechnical Experts BV en CRUX Engineering BV een gezamenlijk bezoek gebracht aan de panden [adressen 1 t/m 4] te [woonplaats] . Een en ander in het kader van een poging te komen tot een gezamenlijk gedragen beoordeling van de (grond)water- en funderingsproblematiek die aldaar wordt ondervonden. Dat is gelukt.(…)
De gezamenlijke indrukken en bevindingen van Allnamics en CRUX zijn gelijkluidend en kunnen indrukken als volgt kort kunnen worden samengevat:
Op 11 oktober jl. hebben Alinamics Geotechnical Experts BV en CRUX Engineering BV een gezamenlijk bezoek gebracht aan de panden [adressen 1 t/m 4] te [woonplaats] . Een en ander in het kader van een poging te komen tot een gezamenlijk gedragen beoordeling van de (grond)water- en funderingsproblematiek die aldaar wordt ondervonden. Dat is gelukt.(…)
De gezamenlijke indrukken en bevindingen van Allnamics en CRUX zijn gelijkluidend en kunnen indrukken als volgt kort kunnen worden samengevat:
Hoofdlijn
A. Bij alle woningen duidt het beeld van de problematiek veel meer op binnendringend/optrekkend vocht dan op funderingsproblematiek.
B. Onderkend dient te worden dat beoordeling van dit onderdeel van de problematiek[vochtproblematiek, vzr.]
buiten de expertise van Allnamics en CRUX valt. Wij bevelen dringend aan om hiervoor deskundigen aan te stellen die die specifieke expertise wel hebben. Die zullen ook een nieuwe serie inpandige inspecties moeten uitvoeren in alle woningen [adressen 1 t/m 4] .
buiten de expertise van Allnamics en CRUX valt. Wij bevelen dringend aan om hiervoor deskundigen aan te stellen die die specifieke expertise wel hebben. Die zullen ook een nieuwe serie inpandige inspecties moeten uitvoeren in alle woningen [adressen 1 t/m 4] .
(…)
Vochtproblematiek
Zoals gemeld dient in de eerste plaats te worden onderkend dat beoordeling van dit onderdeel van de problematiek buiten de expertise van Allnamics en CRUX valt. Wij bevelen dringend aan om hiervoor deskundigen aan te stellen die die specifieke expertise wel hebben. Die zullen ook een nieuwe serie woningbezoeken moeten afleggen. Dat gezegd hebbende, valt de vochtproblematiek naar ons oordeel op te delen in twee hoofdcategorieën:
I. vanuit de grond optrekkend /dan wel doorslaand vocht
II. van bovenaf inwaterend vocht
(…)
Tenslotte
- Ofschoon er in de souterrains van alle panden vochtplekken zijn te zien, kregen Allnamics en CRUX sterk de indruk dat de huidige situatie ‘rustiger’ en droger is dan in het recente verleden. Desgevraagd werd dit door bewoners bevestigd.
- Deze observatie duidt erop dat de hierboven besproken problematiek sterker was in de periode dat
de bouwwerkzaamheden op [adres 2] nog in uitvoering waren. Nu de renovatie van [adres 2] voltooid
is en hemelwaterafvoer en gevelaansluitingen hun uiteindelijke vorm hebben gekregen, neemt de
(invloed van de) bijbehorende vochtoverlast kennelijk af, zij het op de ene locatie meer dan op de
andere locatie.
- Dat laat echter onverlet dat verbeteringen en aanpassingen naar het oordeel van Allnamics en CRUX noodzakelijk en urgent zijn, met name voor wat betreft de bouwkundige aansluitingen van [adres 2] op de beide buurpanden en voor wat betreft de hemelwaterafvoer van de voorste dakvlak. Het is
noodzakelijk dat voor beide aspecten bouwkundig specialisten worden geraadpleegd. (…)”
2.5.
Naar aanleiding van de ondervonden problematiek zijn door Allnamics en CRUX in (bijlage 1 bij) het rapport vijf aanbevelingen gedaan.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen – samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
I. gedaagde te veroordelen om binnen vier weken na betekening van dit vonnis aan te vangen met de nakoming van de rapportageverplichtingen, zoals uiteengezet in de randnummers 35 tot en met 39 van de dagvaarding, en deze werkzaamheden uiterlijk drie maanden na betekening van dit vonnis te voltooien, een en ander op straffe van een dwangsom,
II. gedaagde te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Eisers stellen dat al bijna tien maanden zijn verstreken sinds het rapport van Allnamics en CRUX verscheen en dat in die periode, ondanks sommaties, de aanbevelingen slechts minimaal zijn opgevolgd door gedaagde. Alleen aan de eerste aanbeveling is volledig voldaan. De tweede en derde aanbeveling zijn slechts deels of op incorrecte wijze opgevolgd en aanbeveling vier en vijf zijn in het geheel niet opgevolgd. In deze procedure vorderen eisers correcte en volledige nakoming van aanbeveling 2 en 3.
3.3.
Gedaagde voert verweer. Volgens haar bestaat er geen grondslag voor de door eisers ingestelde vordering. Zij meent bovendien niet verplicht te zijn om de aanbevelingen uit het rapport uit te voeren, mede omdat eisers miskennen dat uit het rapport onomstotelijk blijkt dat de werkzaamheden bij gedaagde hebben geleid tot de schade zoals die is opgetreden en dat zij als gevolg daarvan verantwoordelijk is voor alle werkzaamheden die in het rapport geadviseerd worden. Bovendien hadden Allnamics en CRUX niet de benodigde expertise. Hoewel zij daartoe niet verplicht is, heeft zij de aanbevelingen wel al zoveel mogelijk opgevolgd. Voor wat betreft de voorliggende vordering heeft zij aan aanbeveling 3 al volledig voldaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eisers vorderen nakoming van aanbeveling 2 en 3 uit het rapport van Allnamics en CRUX van 21 november 2024. In de kern komt het in dit kort geding neer op de vraag of gedaagde gehouden is aan die aanbevelingen, en zo ja, in hoeverre zij al aan aanbevelingen 2 en 3 heeft voldaan.
4.2.
Vaststaat dat partijen op de zitting van 19 september 2024 zijn overeengekomen dat visueel en niet-destructief onderzoek zou worden uitgevoerd aan de funderingssituatie van de woningen aan de [adressen 1 t/m 4] . Dat heeft geleid tot het onderzoeksrapport van 21 november 2024, waarin vijf concrete aanbevelingen zijn gedaan. Partijen zijn gelet op hun afspraak ieder logischerwijs ook gebonden aan die aanbevelingen. Als gedaagde daar anders over denkt, valt niet in te zien waarom zij een deel ervan al wel heeft opgevolgd.
4.3.
Dat uit het rapport niet onomstotelijk blijkt dat de werkzaamheden bij gedaagde hebben geleid tot de schade en dat zij als gevolg daarvan niet verantwoordelijk is voor alle werkzaamheden die in het rapport geadviseerd worden, doet daaraan niet af. Overigens ligt dit alles genuanceerder. Uit een e-mail van CRUX van 17 september 2025 aan de advocaat van gedaagde blijkt immers dat in ieder geval aanbevelingen 3, 4 en 5 gelden voor alle woningen/eigenaren. Aanbeveling 1 en 2 zijn wel alleen toegeschreven naar de woning van gedaagde en gelden logischerwijs daarom alleen voor haar.
4.4.
Gedaagde voert daarnaast nog aan dat Allnamics en CRUX niet over de juiste expertise beschikken ten aanzien van de door hen gedane aanbevelingen. Ook daarin wordt gedaagde niet gevolgd. De deskundigen erkennen in het rapport dat bepaalde onderdelen van de problematiek buiten hun expertise vallen. Desalniettemin hebben zij enkele eerste herstelmaatregelen voorgesteld die, ongeacht de precieze oorzaak, nu al noodzakelijk en zinvol zijn om verdere schade te voorkomen. De deskundigen benoemen overigens ook expliciet dat bij opvolging van aanbevelingen 2 en 3 een bouwkundig expert betrokken dient te worden.
4.5.
Gelet op het voorgaande zijn partijen gebonden aan de aanbevelingen uit het rapport. Aanbeveling 2 heeft betrekking op de blijvend waterdichte aansluiting tussen beide zijgevels van de woning van gedaagde op de buurpanden. In het rapport staat dat detaillering hiervan gespecificeerd dient te worden door een aan te stellen onafhankelijk bouwkundig expert en dat toezicht en realisatie eveneens dient plaats te vinden door een onafhankelijk bouwkundig expert, inclusief rapportage van keuring en oplevering. Gedaagde heeft aan deze aanbeveling (nog) geen gevolg gegeven. Zij meent dat de noodzaak en spoedeisendheid daartoe ontbreekt. Volgens haar zijn er al drie jaren gepasseerd zonder nieuwe lekkages of aanvullende schade. Wel heeft zij haar architect opdracht gegeven om een volledig onderzoek te doen naar de oorzaak van de schade en daarbij zullen ook een constructeur en (later) een aannemer worden betrokken. De architect is daarvoor beschikbaar in het vierde kwartaal van dit jaar.
4.6.
De voorzieningenrechter volgt gedaagde niet in haar stelling dat voor aanbeveling 2 geen sprake zou zijn van noodzaak of spoedeisendheid. In het rapport is immers expliciet genoemd dat “
verbeteringen en aanpassingen naar het oordeel van Allnamics en CRUX noodzakelijk en urgent zijn, met name voor wat betreft de bouwkundige aansluitingen van [adres 2] op de beide buurpanden[aanbeveling 2, vzr.]
en voor wat betreft de hemelwaterafvoer van de voorste dakvlak[aanbeveling 3, vzr.]” (2.4). Verder staat in het rapport dat het noodzakelijk is dat voor beide aspecten bouwkundige specialisten worden geraadpleegd. Desgevraagd heeft Allnamics in een e-mail van 28 juli 2025 bevestigd dat voor aanbeveling 2 (en 3) een expert nodig is met specialistische kennis en ervaring, die verder gaat dan die van een architect. Gedaagde kan dus niet volstaan met een onderzoek door de architect. Zij zal aanbeveling 2 moeten opvolgen zoals in het rapport is beschreven en de vordering wordt daarom op dit onderdeel toegewezen.
verbeteringen en aanpassingen naar het oordeel van Allnamics en CRUX noodzakelijk en urgent zijn, met name voor wat betreft de bouwkundige aansluitingen van [adres 2] op de beide buurpanden[aanbeveling 2, vzr.]
en voor wat betreft de hemelwaterafvoer van de voorste dakvlak[aanbeveling 3, vzr.]” (2.4). Verder staat in het rapport dat het noodzakelijk is dat voor beide aspecten bouwkundige specialisten worden geraadpleegd. Desgevraagd heeft Allnamics in een e-mail van 28 juli 2025 bevestigd dat voor aanbeveling 2 (en 3) een expert nodig is met specialistische kennis en ervaring, die verder gaat dan die van een architect. Gedaagde kan dus niet volstaan met een onderzoek door de architect. Zij zal aanbeveling 2 moeten opvolgen zoals in het rapport is beschreven en de vordering wordt daarom op dit onderdeel toegewezen.
4.7.
Aanbeveling 3 heeft betrekking op de hemelwaterafvoer. In het rapport staat dat de gezamenlijke afvoer van [adres 2] en [adres 3] en van [adres 4] en [adres 2] dient te worden vervangen door een eigen afvoer per woning. Onder de aanbeveling staat verder:
“(…)
Afvoer voorste dakschilden dient rechtstreeks naar riool [locatie] plaats te vinden; niet op het maaiveld bij voorgevels of zijgevels.
(extra aanbeveling) Afvoer achterste dakschilden dient zo rechtstreeks mogelijk plaats te vinden naar poldersloot achter de percelen. Indien mogelijk onder vrij verval, anders met behulp van pompput.
Detaillering te specificeren door aan te stellen onafhankelijk bouwkundig expert.
Toezicht op uitvoering en realisatie door onafhankelijk bouwkundig expert, incl. rapportage van keuring en oplevering.”
4.8.
Gedaagde heeft een nieuw afvoersysteem aangelegd waarbij gebruik is gemaakt van een pomp, maar dit is niet uitgevoerd onder toezicht van een bouwkundig expert. Partijen verschillen van mening over de vraag of door gebruikmaking van de pomp is voldaan aan de aanbeveling, die ‘rechtstreekse aansluiting’ op het riool vergt. De door partijen ingeschakelde adviseurs geven desgevraagd een andere interpretatie. CRUX schrijft in een e-mail van 17 september 2025 aan de advocaat van gedaagde:
“(…)
Om wateroverlast vanuit de ondergrond te voorkomen is het van groot belang om de afvoer om het regenwater niet op het maaiveld bij de voor- en zijgevels te laten stromen maar af te voeren naar het riool. In het rapport staat: “Afvoer voorste dakschilden dient rechtstreeks naar riool [locatie] plaats te vinden; niet op het maaiveld bij voorgevels of zijgevels”. Of dat ‘rechtstreeks’ betekent dat het onder vrij verval of met een opvangput en pomp gebeurt is in mijn ogen niet relevant. Het komt in beide gevallen niet op het maaiveld bij de voorgevels of zijgevels terecht! Aan de achterzijde is de pompput in aanbeveling daarom ook als mogelijkheid benoemt. In het rapport staat: “Afvoer achterste dakschilden dient zo rechtstreeks mogelijk plaats te vinden naar poldersloot achter de percelen. Indien mogelijk onder vrij verval, anders met behulp van pompput.” Of de pompput afvoert naar de poldersloot of naar het riool afvoert is niet van belang. Het komt in beide gevallen niet op het maaiveld terecht!(…)”
Om wateroverlast vanuit de ondergrond te voorkomen is het van groot belang om de afvoer om het regenwater niet op het maaiveld bij de voor- en zijgevels te laten stromen maar af te voeren naar het riool. In het rapport staat: “Afvoer voorste dakschilden dient rechtstreeks naar riool [locatie] plaats te vinden; niet op het maaiveld bij voorgevels of zijgevels”. Of dat ‘rechtstreeks’ betekent dat het onder vrij verval of met een opvangput en pomp gebeurt is in mijn ogen niet relevant. Het komt in beide gevallen niet op het maaiveld bij de voorgevels of zijgevels terecht! Aan de achterzijde is de pompput in aanbeveling daarom ook als mogelijkheid benoemt. In het rapport staat: “Afvoer achterste dakschilden dient zo rechtstreeks mogelijk plaats te vinden naar poldersloot achter de percelen. Indien mogelijk onder vrij verval, anders met behulp van pompput.” Of de pompput afvoert naar de poldersloot of naar het riool afvoert is niet van belang. Het komt in beide gevallen niet op het maaiveld terecht!(…)”
4.9.
In een e-mail van 21 juli 2025 van Allnamics aan eiser sub 1 schrijft Allnamics daarover:
“(…)
Hieronder moet worden verstaan dat het hemelwater direct en onder vrij verval vanaf de dakgoot tot in het riool moet kunnen afstromen, zonder tussenkomst of ondersteuning van technische systemen, zoals bijvoorbeeld een (ondergrondse) opvangput, van waaruit het water met een klokpomp naar het riool in de straat zou moeten worden gestuwd. Voor tijdelijke situaties is dat een werkende oplossing; voor permanente situaties is het een slecht idee omdat het vroeg of laat zal falen. Bij uitstek op een moment dat het moet kunnen doen waarvoor het is aangelegd. (…)”
Hieronder moet worden verstaan dat het hemelwater direct en onder vrij verval vanaf de dakgoot tot in het riool moet kunnen afstromen, zonder tussenkomst of ondersteuning van technische systemen, zoals bijvoorbeeld een (ondergrondse) opvangput, van waaruit het water met een klokpomp naar het riool in de straat zou moeten worden gestuwd. Voor tijdelijke situaties is dat een werkende oplossing; voor permanente situaties is het een slecht idee omdat het vroeg of laat zal falen. Bij uitstek op een moment dat het moet kunnen doen waarvoor het is aangelegd. (…)”
4.10.
Gelet op de letterlijke tekst van de aanbeveling kan zowel de beredenering van eisers al gedaagde worden gevolgd. Het ligt echter voor de hand dat met de aanbevelingen in het rapport een duurzame oplossing is beoogd en geen tijdelijke oplossing die vroeg of laat zal falen, zoals Allnamics over het gebruik van de pomp schrijft. De voorzieningenrechter gaat er daarom van uit dat met ‘rechtstreekse aansluiting’ op het riool is bedoeld dat geen pomp wordt gebruikt. Dat betekent dat aanbeveling 3 door gedaagde niet (op de juiste wijze) is nagekomen. De vordering op dit onderdeel zal daarom ook worden toegewezen.
4.11.
De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen en beperkt als in de beslissing vermeld.
4.12.
Gedaagde is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van eisers worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.616,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagde om binnen vier weken na betekening van dit vonnis
aan te vangen met de nakoming van de rapportageverplichtingen, zoals
uiteengezet in de randnummers 35 tot en met 39 van de aan dit vonnis gehechte dagvaarding, en deze werkzaamheden uiterlijk drie maanden na betekening van dit vonnis te
voltooien,
5.2.
veroordeelt gedaagde tot betaling van een dwangsom aan eisers van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij niet (tijdig) aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt gedaagde in de proceskosten van € 1.616,00, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening, indien dit vonnis wordt betekend,
5.4.
veroordeelt gedaagde tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na vandaag zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2025.
_________________________
Type: KH
Coll: BB