ECLI:NL:RBAMS:2025:6629

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11578282 \ CV EXPL 25-3949

Vonnis van 12 augustus 2025

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats 1] , Zuid-Afrika,
2.
[eiser 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

gemachtigde: mr. S.V.M. Stevens,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 3] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: [gemachtigde] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 februari 2025, met (aanvullende) producties,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het instructievonnis van 20 mei 2025,

- de dagbepaling van de mondelinge behandeling,

1.2.

Op 15 juli 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser 1] en [eiser 2] zijn verschenen en bijgestaan door hun gemachtigde. Aan hun zijde was hun moeder, [de moeder] . [gedaagde] is verschenen en bijgestaan door haar gemachtigde. Aan haar zijde was haar ex-partner.

1.3.

Beide gemachtigden hebben een pleitnota voorgedagen. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

2.De kern

2.1.

[gedaagde] huurt van de [eisers] sinds 1 december 2008 de woning aan de [adres] . De huurprijs bedraagt € 753,00 per maand. Volgens [eisers] is [eiser 1] , die momenteel in Zuid-Afrika woont, genoodzaakt om terug te keren naar Nederland. [eisers] doen daarom een beroep op dringend eigen gebruik van de woning en vorderen in deze procedure dat de kantonrechter vaststelt dat de huurovereenkomst eindigt op 1 mei 2025, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

2.2.

Het gaat in deze zaak met name om de vraag of [eisers] de verhuurders van de woning zijn. Daarnaast gaat het om de vraag op welk moment [eisers] tegen [gedaagde] hebben verteld dat zij de woning van hun moeder gekocht hebben. Samengevat is de kantonrechter van oordeel dat [eisers] de verhuurders van de woning zijn, maar dat zij de huur binnen de geldende wachttijd hebben opgezegd zodat een beroep op dringend eigen gebruik (nog) niet mogelijk is. De vorderingen worden daarom afgewezen. Die beslissingen worden hierna uitgelegd.

3.De beoordeling

[eisers] zijn ontvankelijk in hun vordering

3.1.

Voor een beroep op dringend eigen gebruik van een verhuurd pand, geldt – samengevat – dat de
verhuurderaannemelijk moet maken dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.^[1]Daaruit vloeit voort dat een dergelijk beroep moet worden gedaan door de verhuurder van de woning.

3.2.

[gedaagde] stelt dat [eisers] niet-ontvankelijk zijn in hun vordering omdat de woning niet door [eisers] , maar door hun moeder [de moeder] (hierna: [de moeder] ), aan haar verhuurd wordt. Naar het oordeel van de kantonrechter moeten [eisers] thans worden beschouwd als de verhuurders van de woning, zodat zij ontvankelijk zijn in hun vordering. Dat wordt als volgt toegelicht.

[eisers] zijn door de overdracht verhuurder geworden

3.3.

[gedaagde] stelt dat [de moeder] de verhuurder is. Dat blijkt volgens haar uit de huurovereenkomst. Daarnaast is er volgens [gedaagde] nooit aan haar medegedeeld dat er een nieuwe verhuurder is en wordt de huur nog steeds betaald op het rekeningnummer van [de moeder] . [eisers] erkennen dat [de moeder] de verhuurder was op het moment dat de huurovereenkomst werd aangegaan, maar stellen dat zij momenteel de verhuurder zijn omdat zij de woning in 2020 van [de moeder] gekocht hebben.

3.4.

Uit de overgelegde kadasterstukken blijkt dat [eisers] op 31 december 2020 door eigendomsoverdracht beiden voor de onverdeelde helft eigenaar zijn geworden van het pand waar de woning deel van uitmaakt. De wet bepaalt dat als een verhuurde woning door de eigenaar van die woning (die ook de verhuurder is) verkocht wordt, de koper van die woning automatisch de nieuwe verhuurder wordt.^[2]Dat wordt het koop breekt geen huur beginsel genoemd en van dat beginsel kan niet afgeweken worden.^[3]Door de eigendomsoverdracht zijn [eisers] dan ook de verhuurders geworden.

3.5.

Dat [de moeder] zich – zoals [gedaagde] stelt – na de eigendomsoverdracht als verhuurder is blijven gedragen, onder meer doordat de huur nog steeds aan haar wordt betaald, en dat niet aan [gedaagde] verteld is dat [eisers] de nieuwe verhuurders zijn, maakt dat niet anders. [de moeder] kan namelijk gehandeld hebben als beheerder/gevolmachtigde en de wet bepaalt dat de koper door ‘de overdracht’ verhuurder wordt, dus een mededeling aan de huurder is daarvoor niet nodig.

[eisers] kunnen (nog) geen beroep doen op eigen gebruik

3.6.

[gedaagde] stelt verder dat [eisers] geen beroep kunnen doen op dringend eigen gebruik omdat er op het moment dat zij de huurovereenkomst opzegden nog geen drie jaar verstreken was sinds zij aan [gedaagde] hebben
medegedeelddat zij de eigenaren van de woning zijn.

De wachttijd gaat in vanaf de mededeling dat er een nieuwe eigenaar is

3.7.

Partijen zijn het erover eens dat [eisers] – aangezien zij de rechtsopvolger zijn van de vorige verhuurder – pas een beroep kunnen doen op dringend eigen gebruik als de opzegging niet eerder is gedaan dan drie jaar nadat de rechtsopvolging (schriftelijk) ter kennis van de [gedaagde] is gebracht.^[4]Hoewel uit de wettekst volgt dat het ‘ter kennis brengen’ schriftelijk moet gebeuren, is de eis van schriftelijke kennisgeving in de rechtspraak gerelativeerd. Het gaat erom dat de huurder niet voor ‘onaangename verrassingen’ wordt geplaatst en daarvoor is ook kennisgeving langs andere weg, inclusief mondelinge kennisgeving, voldoende.^[5]

[gedaagde] wist op 4 november 2023 dat [eisers] de eigenaren zijn

3.8.

Partijen twisten over de vraag op welk moment aan [gedaagde] is medegedeeld dat het eigendom van de woning op [eisers] is overgegaan. Naar het oordeel van de kantonrechter wist [gedaagde] op 4 november 2023 pas dat [eisers] de eigenaren van de woning zijn. Daarvoor is het volgende redengevend.

3.9.

[eisers] stellen dat [de moeder] in mei 2021 aan [gedaagde] heeft verteld dat [eisers] de woning van haar gekocht hebben, zodat op dat moment voor [gedaagde] duidelijk was dat de eigendom van de woning over is gegaan op [eisers] . Zij verwijzen ter onderbouwing van hun stelling naar de e-mail van 4 november 2023 die [eisers] naar [gedaagde] gestuurd hebben. Daarin staat onder meer: “
Toen het in mei 2021 duidelijk werd dat [eiser 2] ging scheiden heeft onze moeder je daarover verteld, verteld dat wij het huis van haar gekocht hadden en gevraagd of jij en [naam] zouden overwegen om samen op de tweede verdieping te gaan wonen, zodat [eiser 2] de woning op een hoog zou kunnen betrekken. Jij zag daar toen niet veel in. (…)”

3.10.

[gedaagde] betwist dat in mei 2021 tegen haar is gezegd dat [eisers] de woning van [de moeder] gekocht hebben en [eisers] hebben, naast de e-mail van 4 november 2023, geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat destijds aan [gedaagde] is medegedeeld dat de woning door hen gekocht is. Daarom kan niet worden vastgesteld dat de rechtsopvolging [gedaagde] in mei 2021 ter kennis is gebracht.

3.11.

Ook uit de e-mail van 9 augustus 2022 had [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter – anders dan [eisers] stellen – niet redelijkerwijs hoeven te begrijpen dat de eigendom van de woning op [eisers] is overgegaan. Partijen geven ieder een volledig andere uitleg aan het samenstel van de bewoordingen ‘het beheer van’ en ‘het huis van mijn moeder’ en uit de e-mail blijkt niet dat [eisers] eigenaar zijn geworden, zij schrijven immers slechts: “
Zoals zojuist besproken nemen [eiser 1] en ik het beheer van het huis van mijn moeder over.” Vaststaat voorts dat na deze e-mail de huur nog steeds aan [de moeder] betaald werd, op dezelfde bankrekening die voorheen gebruikt werd. Ook dat de opzegging van de huur op 25 oktober 2024 door [de moeder] – namens haar zoon – is verzonden bevestigt dat er geen voor [gedaagde] duidelijke overgang heeft plaatsgevonden.

3.12.

Omdat uit de e-mail van 4 november 2023 wel ondubbelzinnig blijkt dat [eisers] de woning van [de moeder]
gekochthebben, stelt de kantonrechter vast dat de rechtsopvolging op 4 november 2023 aan [gedaagde] ter kennis is gebracht.

De huurovereenkomst is binnen drie jaar na de kennisgeving opgezegd

3.13.

Dat betekent dat [eisers] de huurovereenkomst, voor een beroep op dringend eigen gebruik, niet eerder dan op 4 november 2026 kunnen opzeggen. De huurovereenkomst is op 25 oktober 2024 opgezegd. Gelet op het voorgaande is de huur opgezegd binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging ter kennis van de huurder is gebracht zodat een beroep op dringend eigen gebruik (nog) niet mogelijk is. De kantonrechter komt daarom niet toe aan de inhoudelijke beoordeling van de vordering en wijst de vordering af.

[eisers] moeten de proceskosten betalen

3.14.

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 475,50, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (2 punten x € 204,00) en de nakosten (€ 67,50).

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

4.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 475,50, eventueel te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,

4.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 12 augustus 2025.

64183

Huurrecht en beroep op dringend eigen gebruik in relatie tot opzegging binnen de wachttijd