Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11278602 \ CV EXPL 24-11084
Vonnis van 23 januari 2025, bij vervroeging
in de zaak van
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd in Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Eigen Haard,
gemachtigde: mr. L. Bergervoet,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 augustus 2024 met bijlagen;
- de conclusie van antwoord van 31 oktober 2024 met bijlagen;
- het tussenvonnis van 21 november 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 december 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Aanwezig waren namens Eigen Haard de heer [naam 1] (medewerker woonfraude) en mevrouw [naam 2] (bedrijfsjurist) bijgestaan door de gemachtigde, en de heer [gedaagde] bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Er is vervolgens om een vonnis gevraagd en daarvoor is een datum bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 mei 2001 de sociale huurwoning aan de [adres 1] (hierna: de woning) van verhuurder Eigen Haard. De woning heeft drie kamers. De laatstelijk overeengekomen maandelijkse huurprijs is € 481,80.
In de huurovereenkomst is de volgende bepaling van belang:
´
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin)´
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin)´
2.2.
In de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden Olympus Groep versie 1 juli 2000 (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. De volgende bepalingen zijn van belang:
“9.2: Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben(…)
9.5: Huurder dient verhuurder schriftelijk verzoeken om toestemming tot het onderverhuren of in gebruik geven van (een gedeelte van) het gehuurde aan derden. ..)”
2.3.
De broer van [gedaagde] , [broer] (hierna: [broer] ), staat sinds 5 februari 2024 ingeschreven op het adres van de woning. [broer] woonde daarvoor in Brazilië (en is daar inmiddels weer naar teruggekeerd). De moeder van de broers woont in de ondergelegen woning aan de [adres 2] , waarvan Eigen Haard ook de verhuurder is.
2.4.
Vanwege een melding van de moeder van [gedaagde] dat de door [broer] in de woning toegelaten personen voor overlast zorgen, heeft de politie de woning bezocht op 14 april 2024 en 15 april 2024. De politie trof in de woning eerst vier personen aan en de dag erna één persoon, [naam 3] (hierna [naam 3] ). Die personen verklaarden dat zij vanaf 15 maart 2024 voor een periode van drie maanden in de woning verbleven voor een bedrag van € 2.500,00 per maand. Deze bevindingen zijn genoteerd in het proces-verbaal van 15 april 2024. De politie heeft [gedaagde] en [broer] niet aangetroffen.
2.5.
Medewerkers van Eigen Haard hebben vervolgens op 17 april 2024 een bezoek gebracht aan de woning. Zij hebben daar drie personen aangetroffen. [gedaagde] en [broer] zijn niet aangetroffen.
2.6.
Op 24 april 2024 hebben twee toezichthouders Woonfraude van de gemeente Amsterdam de woning bezocht. Er is geconstateerd dat er vier personen woonachtig zijn in de woning, waaronder [naam 3] . [gedaagde] en zijn broer zijn niet aangetroffen, tevens zijn er geen persoonlijke spullen van de broers in de woning aangetroffen. [naam 3] heeft verklaard dat zij via de makelaar mevrouw [naam 4] (hierna: [naam 4] ) in contact is gekomen met de broers [gedaagde] en dat [broer] de woning aan haar heeft onderverhuurd. De toezichthouders hebben geconstateerd dat alle drie de kamers van de woning werden gebruikt als slaapkamer door de aangetroffen personen.
2.7.
[naam 3] heeft correspondentie per Whatsapp met [naam 4] laten zien aan de toezichthouders waarin te lezen is, voor zover van belang (vertaald uit het Portugees):
Op 11 maart 2024: “
De naam van de huiseigenaar is [gedaagde] .
De naam van de huiseigenaar is [gedaagde] .
En zijn broer [broer] (..) hij woont in Brazilië maar is nu op bezoek.
[gedaagde] heeft een bericht gestuurd..zegt dat hij je leuk vindt”.
Op 12 maart 2024:
‘..Dit nummer is van [broer] , de broer van [gedaagde] ’.
Ook zijn diverse betalingsbewijzen met betalingen aan [naam 4] en aan de vrouw van [broer] aan de toezichthouders getoond.
2.8.
Op 13 maart 2024 heeft [broer] aan [naam 3] per Whatsapp bericht, voor zover van belang,:
“…kun je me vertellen hoe laat je aankomt, want mijn broer moet later werken, dus hij heeft niet veel tijd..’.
Op 8 april 2024 om 20:39:
“…even ter herinnering, morgen zal mijn broer om 07.25 uur zijn om de deur open te doen”.
“…even ter herinnering, morgen zal mijn broer om 07.25 uur zijn om de deur open te doen”.
2.9.
Op 22 april 2024 heeft een gesprek plaats gevonden tussen [gedaagde] , zijn broer en Eigen Haard. Daar is aan [gedaagde] een opzeggingsformulier meegegeven, waarmee hij de huurovereenkomst voor de woning kan opzeggen
2.10.
[gedaagde] heeft op 24 april 2024 per e-mail een verzoek aan Eigen Haard gedaan om zich samen met [broer] in te schrijven op het adres van de woning van hun moeder, waarna Eigen Haard heeft laten weten daar niet over te gaan. Eigen Haard heeft gevraagd of [gedaagde] de huurovereenkomst gaat opzeggen. In reactie hierop heeft [gedaagde] laten weten dat hij ‘zwart op wit’ wil dat hij met [broer] bij hun moeder mogen inwonen.
2.11.
De bewoners hebben met toestemming van Eigen Haard op 6 mei 2024 de sloten van de voordeur van de woning vervangen. [gedaagde] had vanaf die datum geen toegang tot de woning.
2.12.
Op 23 mei 2024 hebben de bewoners de woning verlaten. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd en is teruggekeerd naar de woning.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, veroordeling tot betaling van € 481,80 per maand of een gedeelte ervan vanaf 1 september 2024 tot aan de dag van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente en veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van de proceskosten.
3.2.
Eigen Haard legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] zonder toestemming de woning heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven aan derden en dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehouden. Hiermee is hij te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en uit de wet, welke een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Er bestaat gegronde vrees dat [gedaagde] geen huur meer zal betalen als gevolg van het inzetten van de procedure. Hetzelfde geldt voor de schadevergoeding die [gedaagde] na ontbinding is verschuldigd tot aan de ontruiming.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering van Eigen Haard. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
4.1.
Omdat de huurovereenkomst is gesloten met een consument moet er een ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.2.
Eigen Haard heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan en waarop de vordering ziet een oneerlijk karakter hebben. Aan de vordering liggen ten grondslag de artikelen zoals geciteerd onder 2.1 en 2.2. Deze artikelen zijn ambtshalve op eerlijkheid getoetst (conform Richtlijn 93/13 EG) en worden niet oneerlijk bevonden.
Onderverhuur - risicoaansprakelijkheid
4.3.
Vast staat dat [gedaagde] de woning in gebruik heeft gegeven aan [broer] .
Partijen zijn het er over eens dat in ieder geval sinds 18 maart 2024 de woning in gebruik aan derden is gegeven. Tegenover de door Eigen Haard ingebrachte betalingsbewijzen, het proces-verbaal van de politie en de verklaring van [naam 3] aan de toezichthouders van de gemeente, heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat [broer] geld kreeg voor het gebruik van de woning. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat de woning vanaf die datum werd onderverhuurd. Dat dit zonder toestemming van Eigen Haard gebeurde, staat als niet weersproken ook vast. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet van deze onderhuur op de hoogte was omdat hij tijdelijk bij zijn moeder verbleef om voor haar zorgen waardoor [broer] kans zag de woning te verhuren. Echter, het gebrek aan de wetenschap van de onderhuur baat hem niet. Uit artikel 7:219 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) volgt dat de gedragingen van [broer] toegerekend dienen te worden aan [gedaagde] ongeacht of hij wetenschap had van deze gedragingen. Deze wetenschap kan wel worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, [1] waarover hierna meer.
4.4.
[gedaagde] is dus tekortgeschoten doordat de woning zonder toestemming van Eigen Haard is onderverhuurd.
Hoofdverblijf
4.5.
Volgens de huurovereenkomst heeft [gedaagde] de verplichting om zijn hoofdverblijf in de woning te hebben.
4.6.
[gedaagde] betwist dat hij tot 15 april 2024 geen hoofdverblijf meer had in de woning en dat in de periode erna aan hem niet is toe te rekenen dat hij zijn hoofdverblijf niet meer had. Op 15 april 2024 heeft [gedaagde] al zijn eigendommen verplaatst uit de woning uit angst dat de bewoners die zouden vernielen. Daarna heeft hij getracht om een einde te maken aan het verblijf van de bewoners maar die hebben op last van de politie en met medewerking van Eigen Haard pas op 23 mei 2024 de woning verlaten, waarna hij de woning heeft betrokken, aldus [gedaagde] .
4.7.
Hiermee komt in ieder geval vast te staan dat [gedaagde] tussen 15 april 2024 en 23 mei 2024 zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad.
De stelling dat dit niet aan [gedaagde] is toe te rekenen, volgt de kantonrechter niet. Juist is dat [gedaagde] feitelijk zijn woning niet kon betrekken doordat de politie en Eigen Haard hebben toegestaan dat de bewoners daar (tijdelijk) mochten blijven. Eigen Haard heeft er echter op de zitting terecht op gewezen dat ook onderhuurders woonrechten hebben, waar Eigen Haard rekening mee moest houden. Die woonrechten zijn door toedoen van [broer] ontstaan. Zoals hiervoor overwogen is [gedaagde] aansprakelijk voor de gedragingen van [broer] . Daarom is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van de verplichting zijn hoofdverblijf in de woning te houden.
De stelling dat dit niet aan [gedaagde] is toe te rekenen, volgt de kantonrechter niet. Juist is dat [gedaagde] feitelijk zijn woning niet kon betrekken doordat de politie en Eigen Haard hebben toegestaan dat de bewoners daar (tijdelijk) mochten blijven. Eigen Haard heeft er echter op de zitting terecht op gewezen dat ook onderhuurders woonrechten hebben, waar Eigen Haard rekening mee moest houden. Die woonrechten zijn door toedoen van [broer] ontstaan. Zoals hiervoor overwogen is [gedaagde] aansprakelijk voor de gedragingen van [broer] . Daarom is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van de verplichting zijn hoofdverblijf in de woning te houden.
Belangenafweging
4.8.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, behalve als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst [2] . Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.9.
Het onderverhuren van de woning en het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning rechtvaardigen in dit geval ieder op zichzelf maar zeker ook in samenhang bezien de ontbinding van de huurovereenkomst. Het belang van Eigen Haard daarbij, namelijk ervoor te waken dat sociale huurwoningen door de huurders zelf en daadwerkelijk als hoofdverblijf worden gebruikt door de doelgroep waarvoor deze zijn bestemd en het preventieve karakter van de vorderingen is evident.
4.10.
[gedaagde] heeft gesteld dat de tekortkomingen hem niet kunnen worden aangerekend, omdat hij geen wetenschap had van de onderhuur. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij in die periode bij zijn moeder sliep die verzorging nodig had en angstig was. Hij dacht dat alleen [broer] in de woning verbleef. Hij kon geen toezicht op de woning houden omdat hij veel dubbele diensten moest werken en daardoor weinig aanwezig was in de woning van zijn moeder.
4.11.
Nu Eigen Haard met de Whatsappberichten van [naam 3] en het handhavingsrapport van de gemeente Amsterdam gemotiveerd heeft betwist dat [gedaagde] niet wist van de onderhuur, lag het op de weg van [gedaagde] om nader toe te lichten en met stukken te onderbouwen dat bij hem de wetenschap van onderhuur ontbrak. Zo had hij nader kunnen toelichten waarom het noodzakelijk was dat hij bij zijn moeder logeerde juist in de periode vanaf maart 2024, had hij verklaringen of loonstroken kunnen overleggen waaruit blijkt dat hij dubbele diensten werkte of een verklaring van [broer] kunnen overleggen die het ontbreken van wetenschap onderbouwt. Dat heeft [gedaagde] nagelaten. Dat [broer] achteraf heeft verklaard aan Eigen Haard dat [broer] van niets wist, zoals blijkt uit de door Eigen Haard overgelegde e-mail van 18 april 2024, is tegenover de Whatsappberichten onvoldoende. Anders dan [gedaagde] op de zitting heeft gesteld, kan het niet anders dan dat het in de Whatsappberichten gaat over [gedaagde] . [naam 4] spreekt immers over huiseigenaar [gedaagde] en zijn broer [broer] die in Brazilië woont.
4.12.
De door [gedaagde] verder naar voren gebrachte omstandigheden dat hij veel last heeft gehad van overlast veroorzaakt door de bewoners, hij zelf nooit voor overlast heeft gezorgd, hij de woning al bijna 25 jaar huurt en deze niet wil verliezen omdat hij zonder dakloos zal worden, leggen tegenover de tekortkomingen en de belangen van Eigen Haard onvoldoende gewicht in de schaal. De tekortkomingen in nakomingen van de verplichtingen van [gedaagde] rechtvaardigen dan ook ontbinding van de huurovereenkomst, zodat de vordering op dit punt wordt toegewezen.
Ontruiming van de woning en de overige vorderingen
4.13.
Als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst wordt ook de vordering tot ontruiming van de woning toegewezen. De gevorderde huurtermijnen vanaf 1 september 2024 tot aan het moment van ontbinding van de huurovereenkomst worden als niet weersproken toegewezen. Hetzelfde geldt voor de gebruiksvergoeding tot het moment van de ontruiming van de woning. De vordering tot betaling van de wettelijke rente over de toekomstige huur wordt afgewezen omdat hierover onvoldoende is gesteld.
Proceskosten
4.14.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
80,00
(2 punten × € 40,00)
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
414,72
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres 1] , binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en verlaten, onder afgifte van alle sleutels, met al hetgeen van [gedaagde] is en met al de personen die zijdens hem in of op de woning verblijven en de woning ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Eigen Haard tegen kwijting vanaf 1 september 2024 te betalen € 481,80, per maand of een gedeelte daarvan tot de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 414,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2025.
61291