ECLI:NL:RBAMS:2025:5332

• Datum uitspraak: 16 juli 2025
• Publicatiedatum: 22 juli 2025
• Zaaknummer: 765875
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: M.R. Jöbsis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Burengeschil over eigendom en gebruik van een tuin met betrekking tot een terrasoverbouw

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Amsterdam op 16 juli 2025, gaat het om een burengeschil tussen de vereniging FCI en twee gedaagden over de eigendom en het gebruik van een tuin. FCI, eigenaar van het perceel [locatie 1], vordert een verklaring voor recht dat zij eigenaar is van de tuin en dat de gedaagden, eigenaren van het perceel [locatie 2], het gebruik van die tuin moeten staken. De rechtbank oordeelt dat FCI inderdaad eigenaar is van de tuin en wijst de vordering tot staking van het gebruik toe, omdat de gedaagden geen eenduidig afstand hebben gedaan van hun eerdere claim op verkrijgende verjaring.

Daarnaast vordert FCI de verwijdering van een terras dat zich op of boven haar perceel bevindt. De rechtbank overweegt dat FCI het recht heeft om het gebruik van haar eigendom te beschermen en dat de belangen van de gedaagden niet onevenredig worden benadeeld door de verwijdering van het terras. De rechtbank wijst de vordering tot verwijdering van het terras toe en legt een dwangsom op voor het geval de gedaagden niet aan de veroordeling voldoen. De vordering van FCI met betrekking tot de erfafscheiding wordt afgewezen, omdat deze te onbepaald is en FCI geen belang heeft bij de toewijzing ervan. De gedaagden worden veroordeeld in de proceskosten, omdat zij als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden aangemerkt.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/765875 / HA ZA 25-827

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 16 juli 2025

in de zaak van

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid FCI ,

te Amsterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna te noemen: FCI,

advocaat: mr. N.A. Berenschot,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats 2] (Zwitserland),

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. J.D. Poot.

De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.

De zaak wordt behandeld door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. S.D. Gerick als griffier.

Aanwezig zijn:

- de heer [naam 1] , Director of Operations van FCI,

- de heer [naam 2] , Secretary General van FCI,

- mr. Berenschot, voornoemd,

- de heer [gedaagde 1] ,

- mr. Poot, voornoemd.

Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de rechtbank op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.

1. De beoordeling in conventie en reconventie

1.1.

FCI en [gedaagden] zijn buren. FCI is eigenaar van het perceel [locatie 1] , [gedaagden] van het perceel [locatie 2] .

De tuin (vorderingen I en II in conventie)

1.2.

FCI vordert over de tuin:

(I) een verklaring voor recht dat zij eigenaar is van de tuin behorende bij het perceel [locatie 1] , en dat [gedaagden] geen eigenaar is of is geworden van die tuin; en
(II) dat [gedaagden] het gebruik van de tuin van FCI staakt en gestaakt houdt.

1.3.

De rechtsvoorganger van [gedaagden] heeft in mei 2001 een gebruiksovereenkomst gesloten met FCI, waarin staat dat de tuin van FCI gebruikt mag worden, maar dat er geen bouwconstructies in of op die tuin worden aangebracht, en dat het gebruiksrecht eindigt als (kort gezegd) een van beide panden van eigenaar verandert. In aanvulling hierop zijn FCI en de rechtsvoorganger van [gedaagden] in juli 2001 overeengekomen dat de overschrijding van de erfgrens door het terras van [locatie 2] wordt gedoogd, maar te allen tijde moet worden teruggebracht tot de oorspronkelijke erfgrens als FCI dat aangeeft.

1.4.

[gedaagden] is sinds 2020 eigenaar van nummer [locatie 2] . FCI heeft in 2024 te kennen gegeven dat zij van plan is de bij haar pand behorende tuin vaker te gaan gebruiken en in het kader van renovatiewerkzaamheden een achterdeur te willen plaatsen om makkelijker toegang tot de tuin te krijgen. Naar aanleiding hiervan zijn partijen met elkaar in gesprek gekomen.

1.5.

[gedaagden] heeft toen aan FCI bericht dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de tuin van FCI. In deze procedure stelt [gedaagden] zich niet langer op dat standpunt en hij heeft inmiddels ook het gebruik van de tuin gestaakt. Volgens [gedaagden] heeft FCI hierdoor geen belang meer bij toewijzing van de vorderingen onder (I) en (II).

1.6.

FCI heeft daarover gezegd dat zij wel degelijk nog een belang heeft, nu onduidelijk blijft of [gedaagden] definitief afstand heeft gedaan van zijn beroep op verkrijgende verjaring.

1.7.

De rechtbank ziet het belang van FCI omdat er eerder discussie is geweest tussen deze partijen, waarbij [gedaagden] zich op het standpunt heeft gesteld dat hij eigenaar is geworden van de tuin van FCI en hij geen eenduidig afstand heeft gedaan van dat standpunt. In die situatie heeft FCI belang bij een bindende vaststelling of precisering van de rechtsverhouding. De vordering onder I zal daarom worden toegewezen.

1.8.

De vordering onder II wordt afgewezen bij gebrek aan belang. Uit de vaststelling dat FCI eigenaar is van haar tuin, volgt dat [gedaagden] geen gebruik van die tuin meer mag maken, wat hij ook feitelijk niet meer doet. Hetzelfde geldt voor de vordering over de erfafscheiding (vordering onder IV): die mag FCI op haar eigen perceel plaatsen en daarvoor heeft zij geen vonnis nodig.

De overbouw / het terras (vordering III in conventie en vordering van [gedaagden] in reconventie)

1.9.

FCI is eigenaar van het pand met tuin aan de [locatie 1] en hoeft het gebruik van anderen van haar eigendom of de ruimte boven haar eigendom dus niet toe te laten (art. 5:1 en 5:21 BW). In principe moet [gedaagden] het terras dus weghalen, voor zover het terras zich op of boven het perceel van FCI bevindt.

1.10.

Dit is anders als [gedaagden] onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld door wegneming van de overbouw dan FCI door handhaving van haar eigendomsrecht (art. 5:54 BW), en ook als FCI misbruik maakt van haar bevoegdheid (art. 3:13 BW).

1.11.

[gedaagden] heeft aangevoerd dat de belangen van FCI gering zijn, eigenlijk vrijwel nihil:

• FCI gebruikt de buitenruimte niet omdat er geen deur is die direct toegang tot die buitenruimte geeft; zij wil dat wel in de toekomst, maar het is nog maar de vraag of er wel een deur mag worden geplaatst;
• het gaat maar om een paar centimeter overbouw en als de overbouw wordt weggehaald staat er nog steeds een laag muurtje, dus feitelijk kan FCI de vrijkomende ruimte niet gebruiken;
• FCI heeft 24 jaar geen bezwaar gemaakt tegen deze situatie, wat erop wijst dat zij haar aanspraak op de overbouw inzet als drukmiddel, zodat [gedaagden] geen bezwaar maakt tegen de deur.

[gedaagden] stelt dat zijn belangen zwaarder wegen:

• de constructie van het terras moet helemaal worden aangepast, dat kost tijd en geld;
• het woongenot vermindert door verkleining van het terras;
• toekomstig gebruik van de tuin door FCI (of haar rechtsopvolger) kan overlast veroorzaken, bijvoorbeeld door luidruchtige pubers.

1.12.

FCI heeft deze stellingen gemotiveerd weersproken. Zij wijst op:

• de beperkte afmetingen van beide tuinen, waardoor ieder stukje telt;
• het niet onderbouwen van de kosten voor het aanpassen van de overbouw;
• de bereikbaarheid van de buitenruimte via de achterkant (de binnentuin) en binnenkort ook vanuit het pand zelf als de beoogde deur is geplaatst.

1.13.

De rechtbank komt tot de slotsom dat er geen reden is om een uitzondering te maken op het eigendomsrecht en dat betekent dat [gedaagde 1] het terras dus moet weghalen. De rechtbank legt dat als volgt uit.

1.14.

Het argument van [gedaagde 1] dat hij door aanpassing van de huidige situatie minder buitenruimte heeft en daardoor minder woongenot, gaat net zo goed op voor FCI. FCI heeft door de huidige situatie minder buitenruimte, terwijl het haar eigendom is. Het belang van [gedaagde 1] bij het hebben van buitenruimte is niet groter, laat staan dat hij onevenredig zwaar wordt benadeeld ten opzichte van FCI bij handhaving van het eigendomsrecht.

1.15.

[gedaagden] heeft erop gewezen dat FCI de buitenruimte nu niet vanuit het pand zelf kan bereiken, en dat zij er dus geen belang bij heeft. De rechtbank volgt [gedaagden] daarin niet, om twee redenen. Ten eerste: je hebt niet alleen maar belang bij je eigendom als je er kunt zijn en het direct toegankelijk is vanuit je pand. Dat is niet de enige vorm van gebruik. Je mag je eigendom gebruiken hoe je wilt (natuurlijk binnen de grenzen van de wet en met inachtneming van de belangen van anderen), dus ook door het bijvoorbeeld te beplanten en er uitzicht op te hebben. Dat er nog een laag muurtje staat, maakt dat niet anders. Ook als er geen toegang d.m.v. een deur komt, heeft FCI nog steeds belang bij het ongestoorde genot van haar eigendom. Ten tweede: FCI kan wel degelijk fysiek bij de buitenruimte komen, namelijk via de [locatie 3] , en bij plaatsing van de deur in de achtergevel nog wat makkelijker. Dat zal zeker tot gevolg hebben dat de buitenruimte intensiever zal worden gebruikt door FCI, maar dat levert nog niet meteen hinder op.

1.16.

De kosten voor het verwijderen van de overbouw heeft [gedaagden] niet onderbouwd en is dan ook lastig bij de beoordeling te betrekken. Tijdens de plaatsopneming heeft [gedaagden] een bedrag van € 4.000,- tot € 5.000,- genoemd, maar dat verder niet onderbouwd.

Dat [gedaagden] kosten moet maken om de onrechtmatige situatie te beëindigen, is inherent aan de situatie. Dat maakt ook niet dat van onevenredig zware benadeling sprake is, ook niet in relatie tot het beperkte oppervlakte dat FCI hiermee terugkrijgt.

Verder is het zo dat het aspect van de kosten al bekend was (of had kunnen zijn) bij [gedaagden] , omdat zijn rechtsvoorganger afspraken heeft gemaakt over het verwijderen van de overbouw. FCI heeft in juli 2001 geschreven de overschrijding van de erfgrens te gedogen, maar dat die overschrijding te allen tijde moest worden teruggebracht tot de oorspronkelijke erfgrens als FCI dat zou aangeven. Daarnaast was bij de plaatsopneming duidelijk te zien dat het terras deels op het perceel van FCI staat. Bij de bezichtiging en koop van het pand had [gedaagden] dus al kunnen weten dat daar iets aan de hand was.

1.17.

Het beroep van [gedaagden] op artikel 5:54 lid 1 BW gaat dus niet op. Zijn vordering in reconventie wordt afgewezen. [gedaagden] heeft als verweer tegen de vordering in conventie tot verwijdering van de overbouw een beroep gedaan op misbruik van bevoegdheid (art. 3:13 BW) en daarbij gewezen op de hiervoor genoemde argumenten, stellende dat er dusdanige onevenredigheid tussen de belangen is, dat de vordering tot verwijdering neerkomt op misbruik van bevoegdheid. In het bijzonder gaat het er dan om dat FCI volgens [gedaagden] de afgelopen 24 jaar geen gebruik heeft gemaakt van dit stukje en de overbouw pas nu als drukmiddel inzet zodat [gedaagden] geen bezwaar maakt tegen de deur.

1.18.

Dat laatste argument is nog niet besproken. Dat FCI haar vordering inzet als drukmiddel ziet de rechtbank niet. Het is eerder andersom. FCI heeft het gesprek geopend over het gebruik van haar eigen tuin, en pas toen [gedaagden] zich op verjaring beriep en zei bezwaar te zullen maken tegen de deur is dat onderdeel geworden van de discussie tussen partijen.

Het startpunt was niet dat FCI wilde dat de overbouw werd verwijderd en dat zij in ruil voor het laten varen van een vordering tot verwijdering van de overbouw aan [gedaagden] vroeg om geen bezwaar te maken tegen de deur. Het startpunt was dat FCI gebruik wilde maken van haar eigen tuin, waarna daarover een discussie ontstond en [gedaagden] vertelde bezwaar te zullen maken tegen veranderingen in de achtergevel.

Het staat [gedaagden] vrij om bezwaar te maken tegen een omgevingsvergunning. Net zoals het FCI vrijstaat om het ‘wel of niet bezwaar maken’ te betrekken bij haar pogingen om tot een oplossing te komen. Dat rechtvaardigt niet de conclusie dat sprake is van misbruik van bevoegdheid.

1.19.

De vordering onder III wordt toegewezen. [gedaagden] zal worden bevolen om binnen drie maanden de overbouw verwijderd te hebben. Die termijn wordt door beide partijen als realistisch gezien. De gevorderde dwangsom wordt gematigd tot € 500,- per dag, met een maximum van € 15.000,-.

De erfafscheiding (vordering IV)

1.20.

De vordering over de erfafscheiding is te onbepaald, bijvoorbeeld over de hoogte, en het is ook niet duidelijk wat het belang van FCI hierbij is. Zoals gezegd vloeit het recht op plaatsing van een erfafscheiding voort uit het eigendomsrecht. FCI mag op haar perceel een erfafscheiding aanbrengen, daarvoor is geen rechterlijke toestemming nodig. Zij heeft geen belang bij toewijzing van deze vordering, die daarom wordt afgewezen.

Proceskosten

1.21.

[gedaagden] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente. De proceskosten van FCI worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,43

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

2.149,00

(3,5 punten × € 614,00)

- nakosten

€

278,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.287,43

Uitvoerbaarheid bij voorraad

1.22.

De proceskostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De toegewezen vordering (I) is een verklaring voor recht en kan niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

1.23.

FCI heeft verzocht om de veroordeling tot verwijdering van de overbouw (vordering III) uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagden] heeft hiertegen bezwaar gemaakt onder verwijzing naar de hoge kosten en de onomkeerbaarheid van de situatie bij een eventueel hoger beroep. FCI heeft hierop gereageerd maar heeft haar belang bij uitvoerbaar bij voorraadverklaring onvoldoende onderbouwd. De rechtbank zal de uitvoerbaar bij voorraadverklaring dan ook afwijzen als het gaat om de verwijdering van de overbouw en de daaraan gekoppelde dwangsom.

2. De beslissing in conventie en in reconventie

De rechtbank

2.1.

verklaart voor recht dat [gedaagden] geen eigenaar is geworden van de tuin behorende bij het perceel aan de [locatie 1] en dat FCI nog steeds eigenaar is van die tuin,

2.2.

veroordeelt [gedaagden] om binnen 3 maanden na de datum van dit vonnis zijn terras voor zover dit terras zich op het perceel van FCI bevindt, te verwijderen en verwijderd te houden,

2.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van de dag met een maximum van € 15.000,- wanneer [gedaagden] niet aan de onder 2.2 uitgesproken veroordeling voldoet,

2.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten in conventie en in reconventie van in totaal € 3.287,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

2.5.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na dit vonnis zijn betaald,

2.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 2.4 en 2.5 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,

2.7.

wijst het meer of anders door FCI in conventie gevorderde af,

2.8.

wijst het door [gedaagden] in reconventie gevorderde af.

Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. S.D. Gerick, griffier, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de rechter.