Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/771008 / KG ZA 25-478 EAM/MAH
Vonnis in kort geding van 15 juli 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GINGKO BILOBA B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 23 juni 2025,
advocaat mr. J.A. Huijgen te Den Haag,
tegen
de vereniging van eigenaars
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaten mr. A.J.W. van Elk, mr. H.M.M. Eland en mr. S.J. Hoogeveen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Gingko en de VvE worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Bij de zitting op 1 juli 2025 waren aanwezig:
- aan de kant van Gingko: [naam fondsmanager] (fondsmanager) en [naam aandeelhouder] (aandeelhouder), met mr. Huijgen,
- aan de kant van de VvE: [naam voorzitter] (voorzitter), [naam secretaris] (secretaris), met mr. Van Elk, mr. Eland en mr. Hoogeveen.
Tijdens de zitting heeft Gingko de dagvaarding toegelicht. De VvE heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Gingko is eigenaar van twee appartementsrechten die het uitsluitend recht geven op het gebruik van twee commerciële bedrijfsruimten inclusief terrassen (hierna: de bedrijfsruimten) op de begane grond van één van de twee gebouwen in Amsterdam die samen worden aangeduid als ‘ The Gustav ’. Als zodanig is Gingko lid van de VvE. De VvE bestaat verder in meerderheid uit de eigenaren van de woning-appartementen in ‘ The Gustav ’.
2.2.
Gingko verhuurt de bedrijfsruimten aan McDonalds Nederland B.V. die daarin een vestiging van McDonalds wil openen, hetgeen de afgelopen jaren tot diverse procedures tussen partijen heeft geleid. Ook individuele appartementseigenaren zijn procedures gestart. De bedrijfsruimten staan nog leeg. Op dit moment is de verwachting dat de vestiging van McDonalds (op zijn vroegst) in het eerste kwartaal van 2026 wordt geopend.
2.3.
De terrassen die – tezamen met de bedrijfsruimten – deel uitmaken van de
appartementsrechten met indexnummer 145 en 217 zijn direct (voor wat betreft
indexnummer 145) dan wel indirect (voor wat betreft indexnummer 217) toegankelijk vanuit openbaar gebied, zoals te zien is op de hieronder ingevoegde uitsnede van de splitsingstekening. De wit gemarkeerde ruimten zijn privé-gedeelten en de grijs gemarkeerde ruimten zijn gemeenschappelijke gedeelten.
2.4.
De VvE heeft op 17 december 2024 bij meerderheid van stemmen (waarbij Gingko tegen heeft gestemd) besloten akkoord te gaan met het bestuursvoorstel "Voorstel/ offertes hek(werk) binnentuin" en daarbij voor uitvoering hiervan te kiezen voor de offerte van ABC Hekwerk.
2.5.
In de nieuwsbrief van april 2025 heeft het bestuur van de VvE aan de leden gemeld dat het hek van de binnentuin is besteld.
2.6.
Ter zitting heeft de VvE verklaard dat het hekwerk op de volgende plaatsen komt (groene en rode lijnen):
…en dat het hek links op de tekening (waar het Gingko om te doen is) er ongeveer zo uit komt te zien:
2.7.
De advocaat van Gingko heeft (het bestuur van) de VvE bij brief van 2 juni 2025 gesommeerd om binnen 10 dagen te bevestigen dat de VvE het te plaatsen hek in de toekomst op haar kosten zal verwijderen indien:
a. dit om redenen van brandveilig gebruik van de bedrijfsruimten of ten behoeve van vluchtwegen bij calamiteiten noodzakelijk blijkt, dan wel wordt opgelegd van overheidswege; of
b. een opvolgende huurder van McDonalds directe toegankelijkheid van de “terrassen van bedrijfsruimte” vanuit openbaar gebied wenst.
2.8.
Daarop heeft de rechtsbijstandverzekeraar van de VvE op 16 juni 2025 geantwoord, voor zover van belang:
“Ik kan de verzoeken van uw cliënte trouwens volstrekt niet plaatsen. Cliënte heeft al schriftelijk […] bevestigd dat in alle hekken (circa 1 meter hoog) een (brede) toegangspoort komt. De bedrijfsruimte van uw cliënte blijft dus gewoon bereikbaar, ook in geval van calamiteiten. Verder is u bekend dat de VvE in december 2024 met een overtuigende meerderheid van stemmen heeft besloten tot plaatsen van de hekken. Van een tijdelijke toepassing is nimmer sprake geweest (de hekken kosten totaal circa 30K, dus het natuurlijk onzinnig om dit als een tijdelijke uitgave te kunnen verantwoorden). Uw cliënte heeft destijds geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om dit besluit te laten vernietigen. Daarbij komt, voor zover ik heb begrepen, de huurovereenkomst met McDonalds 15 jaar duurt. Ook om die reden is er dus geen spoedeisend belang. […]”
“Ik kan de verzoeken van uw cliënte trouwens volstrekt niet plaatsen. Cliënte heeft al schriftelijk […] bevestigd dat in alle hekken (circa 1 meter hoog) een (brede) toegangspoort komt. De bedrijfsruimte van uw cliënte blijft dus gewoon bereikbaar, ook in geval van calamiteiten. Verder is u bekend dat de VvE in december 2024 met een overtuigende meerderheid van stemmen heeft besloten tot plaatsen van de hekken. Van een tijdelijke toepassing is nimmer sprake geweest (de hekken kosten totaal circa 30K, dus het natuurlijk onzinnig om dit als een tijdelijke uitgave te kunnen verantwoorden). Uw cliënte heeft destijds geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om dit besluit te laten vernietigen. Daarbij komt, voor zover ik heb begrepen, de huurovereenkomst met McDonalds 15 jaar duurt. Ook om die reden is er dus geen spoedeisend belang. […]”
3.Het geschil
3.1.
Gingko vordert, samengevat, om de VvE, op straffe van dwangsommen,
- te verbieden om het terras achter de bedrijfsruimten van het openbaar gebied af te
sluiten, en
- te verbieden om een hekwerk te plaatsen op of rond de bedrijfsruimten inclusief terrassen.
Daarnaast vordert Gingko om de VvE te veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente.
3.2.
De VvE voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gingko stelt dat zij gegronde vrees heeft dat de VvE binnenkort een permanent hekwerk zal plaatsen waarmee een (onrechtmatige) inbreuk wordt gemaakt op (het privé-gedeelte van) de aan Gingko toebehorende appartementsrechten. Daarmee heeft Gingko voldoende gesteld over de spoedeisendheid en kan de zaak inhoudelijk in kort geding worden beoordeeld. Deze beoordeling leidt echter niet tot toewijzing van de vorderingen, zoals de voorzieningenrechter hierna zal toelichten.
4.2.
Het voornaamste belang van Gingko bij de gevorderde verboden ligt bij de verhuurbaarheid aan een mogelijke toekomstige huurder. Het contract met de huidige huurder (McDonalds) is aangegaan voor 15 jaar. Gingko stelt dat, hoewel McDonalds vooralsnog geen bezwaar lijkt te hebben tegen het te plaatsen hekwerk als dit geen gevolgen heeft voor de brandveiligheid en haar vergunning(en), voorstelbaar is dat een toekomstig opvolgend huurder wél bezwaren zal hebben. Ook is voorstelbaar dat de bedrijfsruimten in de toekomst zullen worden opgesplitst in meerdere bedrijfsruimten die ieder een eigen ingang hebben. Mogelijk is de enige geschikte locatie voor een dergelijke ingang gelegen aan één van de terrassen. Het hekwerk levert ook dan een ongewenste blokkade op, aldus steeds Gingko.
4.3.
Erg zwaarwegend of spoedeisend zijn deze belangen van Gingko naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet. De VvE heeft erop gewezen dat zij goede afspraken heeft gemaakt met McDonalds en dat deze geen bezwaar heeft tegen het te plaatsen hek, integendeel. Het hek maakt dat McDonalds zich minder hoeft te bekommeren om het houden van toezicht/het beperken van zwerfvuil in de binnentuin en dat haar relatie met de VvE-leden minder wordt belast. Ook de zorgen van Gingko over de brandveiligheid lijken niet reëel, nu de VvE ter zitting heeft verklaard dat de hekpoort naar binnen én naar buiten opent, er géén slot zit op de hekpoort, de doorgang breed genoeg is voor een brandweerwagen of ambulance (én de ladderwagen van de glazenwasser) en het hekwerk laag genoeg is om overheen te stappen. Niet gesteld of gebleken is dat er reden is om aan deze verklaringen van de VvE te twijfelen. Alleen al gelet op het feit dat het huurcontract met McDonalds voor 15 jaar is aangegaan is het onwaarschijnlijk dat de door Gingko gevreesde problemen zich binnen afzienbare tijd zullen voordoen. Daar komt bij dat de VvE aannemelijk heeft gemaakt dat voor de terrassen sowieso – ook na 15 jaar – geen terrasvergunning kan worden verleend.
4.4.
Daarentegen is duidelijk dat de VvE groot belang heeft bij plaatsing van het hek. Zij stelt dat het hek nodig is om overlast door lawaai (de stenen wanden van de binnentuin fungeren als klankkast) en afval van passanten in de binnentuin te weren/beperken. Zij stelt dat er nu al overlast is van zwervers, toeristen en klanten van de onlangs vlakbij geopende dönerzaak; het is reëel om te verwachten dat de overlast nog zal toenemen als de vestiging van McDonalds wordt geopend. Dat alles is door Gingko niet serieus tegengesproken.
4.5.
Een ander belang van de VvE is dat zij tegenover haar leden verplicht is het – inmiddels onaantastbare – besluit van 17 december 2024 uit te voeren. De termijn waarbinnen vernietiging van het besluit kon worden verzocht is ongebruikt verstreken.
4.6.
Gingko stelt dat de VvE met die uitvoering onrechtmatig zou handelen jegens Gingko en voert daartoe aan:
a. a) Het hek zou op het erf van Gingko of op het erf van de gemeente Amsterdam komen te staan en maakt daardoor inbreuk op het eigendomsrecht van Gingko of de gemeente Amsterdam;
b) Het hek zou het erf van Gingko afsluiten en dat is niet toegestaan op grond van artikel 5:48 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW);
c) Het hek zou de commerciële belangen van Gingko te veel schaden, een risico vormen voor de brandveiligheid van het pand en het hek zou in de weg staan aan
het gebruik van het terras over 15 jaar (of later) als een nieuwe huurder na McDonalds wel van het terras gebruik zou willen maken.
4.7.
Deze argumenten overtuigen niet om de volgende redenen.
4.8.
Ad a). De voorzieningenrechter constateert dat Gingko er zelf kennelijk niet zeker van is of het hek (althans het in de afbeelding in 2.6 met een groen streepje aangeduide deel ervan, want daar gaat het hier om; hierna: het hekdeel) op grond van Gingko of van de gemeente Amsterdam is geprojecteerd. Dat dat hekdeel op het erf van Gingko zou komen is door de VvE betwist. Maar zelfs als het waar zou zijn, kan een dergelijk geringe inbreuk op het eigendomsrecht van Gingko, mede gelet op de bovengeschetste zwaarwegende belangen van de VvE, naar voorlopig oordeel niet de gevorderde verboden rechtvaardigen. En als ervan uit wordt gegaan dat het hekdeel op het erf van de gemeente Amsterdam zou komen, geldt dat het niet Gingko is maar de gemeente die daartegen in rechte kan opkomen (artikel 3:303 BW).
4.9.
Ad b). Volgens Gingko zou het hek haar erf (de terrassen) afsluiten en dat recht zou op grond van artikel 5:48 BW alleen haar toekomen als eigenaar (en niet de VvE). Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Gingko deze bepaling er met de haren bij gesleept. Artikel 5:48 BW bepaalt: “De eigenaar van een erf is bevoegd dit af te sluiten.” Op grond van die bepaling zou wellicht Gingko bevoegd zijn een hek om haar terrassen te zetten, maar in ieder geval belet het niet de VvE om een openslaand hek, zonder slot, om de gemeenschappelijke binnentuin te zetten. Daarbij komt dat de VvE er terecht op heeft gewezen dat het hek de toegang naar de terrassen niet afsluit, omdat de openslaande hekpoorten niet op slot gaan.
4.10.
Ad c). Deze argumenten van Gingko leiden om de onder 4.3 genoemde redenen niet tot een in kort geding te verbieden (dreigende) onrechtmatige situatie.
4.11.
De slotsom is dat Gingko, tegenover het grote belang van de VvE bij plaatsing van het hek, voorshands onvoldoende (spoedeisend) belang heeft bij het verbieden ervan. De vorderingen zullen worden afgewezen. Gingko zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VvE worden begroot op:
- griffierecht € 714,00
- salaris advocaat 1.107,00
- nakosten 178,00
Totaal € 1.999,00
Indien het vonnis wordt betekend komen daar nog de aan het eind van 5.2 vermelde kosten bij.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt Gingko in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.999,00, te vermeerderen – indien het vonnis wordt betekend – met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025. [1]