ECLI:NL:RBAMS:2025:4868

• Datum uitspraak: 8 juli 2025
• Publicatiedatum: 10 juli 2025
• Zaaknummer: 11470091 \ CV EXPL 24-16541
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.V. Ulrici
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst woonruimte en vaststelling huurprijs na uitspraak huurcommissie

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam, staat de vraag centraal of de door eiser aan gedaagden verhuurde woonruimte als zelfstandige woning kan worden aangemerkt of dat het gaat om onzelfstandige woonruimte. Eiser heeft een huurovereenkomst met gedaagden, waarbij gedaagde 1 sinds 1 november 2013 huurt en gedaagde 2 per 1 december 2023 in de tweede kamer is komen wonen. De kantonrechter oordeelt dat, ondanks de schriftelijke overeenkomst die de verhuur van de gehele etage aan gedaagden vermeldt, de feitelijke situatie duidt op onzelfstandige woonruimte. Dit betekent dat de huurprijs voor gedaagde 2 te hoog is en dat eiser het verschil aan beide gedaagden moet terugbetalen. De huurcommissie had eerder geoordeeld dat de huurprijs onredelijk hoog was en stelde een lagere huurprijs vast. De kantonrechter volgt dit oordeel en wijst de vorderingen van eiser af, terwijl de vorderingen van gedaagden worden toegewezen. Tevens wordt eiser veroordeeld tot terugbetaling van teveel betaalde huur aan gedaagde 1 en wordt de proceskostenveroordeling vastgesteld.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht
Kantonrechter

Zaaknummer: 11470091 \ CV EXPL 24-16541

Vonnis van 8 juli 2025

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

verweerder in reconventie,

gemachtigde: mr. J.D. Poot,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde sub 1,

eiser sub 1 in reconventie,

gemachtigde: mr. E. de Jongh,

2. [gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde sub 2,

eiseres sub 2 in reconventie.

procederend in persoon.

De partijen worden hierna genoemd: [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , en de laatste twee tezamen ook gedaagden.

Kern van de zaak

Deze zaak draait om de vraag of de door [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verhuurde woonruimte één zelfstandige woning betreft of dat voor beiden sprake is van kamerhuur / onzelfstandige woonruimte. De kantonrechter oordeelt aan de hand van de feitelijke situatie dat het laatste het geval is. Dat op papier sprake is van de verhuur van de hele etage aan gedaagden gezamenlijk maakt dat niet anders. Het gaat om de werkelijke situatie. Dit brengt mee dat de (aanvangs-)huur die [gedaagde 2] betaalt, te hoog is en niet de juiste huurverhogingen aan [gedaagde 1] in rekening zijn gebracht. [eiser] moet het verschil aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] terugbetalen. De gebreken zijn niet meer in geschil, wel de hoogte van de toegepaste korting door de huurcommissie. Die wordt door de kantonrechter verlaagd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 december 2024, met producties,

- het antwoord/eis in reconventie van [gedaagde 1] van 4 februari 2025, met producties,

- het antwoord/eis in reconventie van [gedaagde 2] , eveneens van 4 februari 2025, met producties,

- het tussenvonnis van 18 februari 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- de conclusie van antwoord in reconventie van [eiser] ,

- de dagbepaling mondelinge behandeling.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 juni 2025. [eiser] is verschenen bij [naam 1] (beheerder), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in persoon verschenen, [gedaagde 1] vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, [gedaagde 2] aan de hand van spreekaantekeningen, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

1.3.

Daarna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde 1] huurt sinds 1 november 2013 van (de rechtsvoorganger van) [eiser] woonruimte aan de [adres] (verder ook de woonruimte). [gedaagde 1] heeft in de woonruimte een kamer van circa 15 m², waarin een keukenblok is geplaatst. [gedaagde 1] heeft medegebruik van de badkamer en de wc, die zich op de gang bevinden. Er is nog een tweede kamer op de verdieping van circa 10 m² (verder de 2e kamer) ook met een keukenblok, en er is een berghok. De huur bedraagt voor [gedaagde 1] thans € 936,73 per maand.

2.2.

In de 2e kamer hebben door de jaren heen diverse huurders (verder medehuurders) gewoond. Deze medehuurders waren geen kennissen of vrienden van [gedaagde 1] , maar voor hem onbekende derden uit het netwerk van de beheerder of [eiser] . Het berghok werd eerst door de beheerder van het pand van [eiser] als opslagruimte gebruikt maar staat nu leeg.

2.3.

Op 6 maart 2020 is, na een bezoek van medewerkers van de gemeente Amsterdam, tussen partijen – [eiser] enerzijds en [gedaagde 1] en de toenmalige medebewoonster [naam 2] anderzijds - een nieuwe huurovereenkomst overeengekomen. De huurovereen-komst, die een ingangsdatum van 1 maart 2019 noemt maar door [gedaagde 1] op 6 maart 2020 is ondertekend, bepaalt in artikel 4.5 voor ieder van de huurders apart de voor hen geldende huur, waarbij volgens artikel 4.7 beide huurders alleen aansprakelijk en verant-woordelijk zijn voor de betaling van hun gedeelte van de huurprijs. Daarnaast heeft [gedaagde 1] op 6 maart 2020 een “Addendum” getekend waarbij expliciet is bepaald dat geen hoofdelijkheid geldt en hij dus niet aansprakelijk is voor de huurbetalingen van de medehuurder.

2.4.

Per 1 december 2023 is [gedaagde 2] in de 2e kamer komen wonen. Voor haar gold een huurprijs van € 831,34 per maand. [gedaagde 2] was geen bekende van [gedaagde 1] , zij komt uit het netwerk van [eiser] . De overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 2] , waarbij [gedaagde 2] de 2e kamer is gaan huren, heeft als opschrift “Akte tot indeplaatsstelling” (verder de akte). In de akte is opgenomen dat [gedaagde 2] als opvolgster van [naam 3] , alle verplichtingen integraal van de vertrekkende huurster overneemt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] delen dus de badkamer en de wc.

2.5.

Bij de oplevering van de 2e kamer is volgens een inspectierapport gedateerd 29 november 2023 geconstateerd dat een kozijn in slechte staat is en dat de binnenzijde geschilderd mag (lees: moet, ktr) worden. Uit de bijgevoegde foto’s volgt dat het glas in de sponning heel is.

2.6.

Bij brief van 2 mei 2024 heeft [gedaagde 2] de huurcommissie verzocht te toetsen of de aanvangshuur voor de door haar gehuurde 2e kamer redelijk was. Ook heeft zij gebreken aanhangig gemaakt. Op 17 juni 2024 is een voorbereidend onderzoek uitgevoerd. Op 1 november 2024 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan (zaaknummer 2404071). Daarin is vastgesteld dat beide kamers niet afzonderlijk afsluitbaar zijn omdat zij hetzelfde slot en sleutel hebben. Ook is vastgesteld dat de stopverf in het kozijn zodanig is dat de ruit los staat en er hemelwater de woonruimte kan binnendringen en/of er gevaar aanwezig is voor het uitvallen van de ruit. Er is geen schimmel en/of nat laminaat geconstateerd, zodat de huurcommissie aan deze klacht van [gedaagde 2] voorbij is gegaan. De huurcommissie heeft (kort gezegd) verder geoordeeld dat de huur onredelijk hoog was en dat een huur voor de kamer (met 112 punten) van € 278,33 per maand wel redelijk was. Ook werd [gedaagde 2] in verband met de aanwezige gebreken een korting van 80% op de huurprijs (dat werd een bedrag van € 55,66) toegekend.

2.7.

De door de huurcommissie geconstateerde gebreken zijn in december 2024 hersteld.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst voor de [adres] een huurovereenkomst is voor een zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs, alsmede de huurprijs voor deze woonruimte vast te stellen op de overeengekomen kale huurprijs van € 1.592,70 per maand, met veroordeling van gedaagden in de kosten van de procedure .

3.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij stellen zich op het standpunt dat sprake is van onzelfstandige woonruimte en dat dus de vorderingen van [eiser] afgewezen moeten worden.

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen ook ieder een tegenvordering in. [gedaagde 1] vordert een bedrag van € 972,82 terug aan onverschuldigd betaalde huur voor de periode van 1 juli 2020 tot en met 31 januari 2025. [gedaagde 2] vordert een verklaring voor recht dat sprake is van onzelfstandige woonruimte en dat de door de huurcommissie (verlaagd) vastgestelde huurprijs redelijk is met terugbetaling van een bedrag van € 11.949,27 aan onverschuldigd betaalde huur. Daarnaast stelt zij nevenvorderingen in rond de gebreken.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.

4.2.

Nu [eiser] op grond van artikel 7:262 lid 1 BW tijdig is opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie (zie 2.6.), is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcom-missie om een uitspraak was verzocht.

4.3.

Aan de orde is in deze zaak de toetsing van de aanvangshuurprijs als bedoeld in artikel 7:249 BW. Naast de vaststelling van aard van de huurovereenkomst, de kwaliteit van de woonruimte en de daaruit voortvloeiende maximaal redelijke huurprijs dient tevens te worden beoordeeld of de woonruimte gebreken heeft.

(On)zelfstandige woonruimte?

4.4.

De kern van het geschil tussen partijen wordt gevormd door de vraag of sprake is van zelfstandige woonruimte, die gedeeld wordt door twee samenwonende personen, zoals [eiser] voorstaat, of van onzelfstandige woonruimte voor twee aparte huurders, zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bepleiten.

4.5.

Op grond van artikel 7:234 BW geldt dat een woning zelfstandig is als deze een eigen toegang heeft en zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning kan worden bewoond. Dit betekent dat de woonruimte in elk geval dient te beschikken over minimaal één vertrek, een kookgelegenheid, een wasgelegenheid en een wc. Als niet wordt voldaan aan deze eisen dient de woonruimte als onzelfstandig te worden beschouwd. Per 1 juli 2024 is bovendien in artikel 3 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woon-ruimte (UHW) jo. artikel 1 lid 2-4 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) in aanvulling op artikel 7:234 BW een uitbreiding van de definitie van zelfstandige woonruimte opgenomen. Deze wijzigingen zijn direct van toepassing op alle huurovereenkomsten, ook die van voor 1 juli 2024.

4.6.

De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van zelfstandige woonruimte als bedoeld in artikel 7:234 BW, en zij licht dat als volgt toe. De woonruimte bestaat uit twee kamers, die ieder apart door een eigen huurder wordt bewoond. De bewoners delen samen de entree, de badkamer en de wc. Zij hebben geen toegang (meer) tot elkaars kamers. [eiser] heeft zelf de huurders bij elkaar gezocht. [gedaagde 1] had daar geen inspraak bij, en hij en [gedaagde 2] waren geen bekenden van elkaar. [gedaagde 1] woont al lang in de woonruimte, [gedaagde 2] veel korter. Zij hebben ieder een huurovereenkomst met een eigen huurprijs met [eiser] gesloten. Dat die huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en de vorige huurder enerzijds en [eiser] anderzijds sinds 2020 in één document is vastgelegd, maakt dat niet anders. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet verantwoordelijk voor elkaars huur-betaling. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren geen gemeenschappelijke huishouding.

4.7.

Feitelijk is daarmee sprake van onzelfstandige woonruimte en dat heeft invloed op het toepasselijke woningwaarderingsstelsel. Dan moet de huurprijs bepaald worden aan de hand van het voor kamerhuur geldende huurprijsstelsel. De kantonrechter volgt met andere woorden het oordeel van de huurcommissie in zijn uitspraak van 1 november 2024.

4.8.

Het vorenstaande impliceert dat de overeengekomen huur voor [gedaagde 2] inderdaad niet redelijk is te achten. Nu tegen de puntentelling van de huurcommissie geen bezwaar is geuit, gaat de kantonrechter ervan uit dat een aanvangshuurprijs van € 278,33 per maand voor de kamer van [gedaagde 2] redelijk is. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen. De vorderingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen overeen-komstig worden toegewezen.

Gebreken?

4.9.

[gedaagde 2] heeft drie gebreken bij de huurcommissie gemeld: de afsluitbaarheid van de kamer, het raamkozijn en de schimmel in het laminaat. De kantonrechter oordeelt ten aanzien van deze gebreken als volgt.
Het laatstgenoemde gebrek (het laminaat) is door de rapporteur niet aangetroffen en ook in deze procedure heeft de kantonrechter er verder niets van gezien of gehoord.
Tot (in elk geval) december 2024 hadden de kamers geen eigen slot op hun kamers. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden dezelfde sleutels en daarmee dus toegang tot de kamer van de ander. Dat [gedaagde 2] zich er niet van bewust was dat haar kamer toegankelijk voor [gedaagde 1] was, maakt het niet minder erg.
Het gebrek in de ruit was bij aanvang van de huurovereenkomst niet aanwezig, maar het kozijn was in slechte staat en stopverf ontbrak waardoor de ruit los stond en hemelwater de woonruimte kan binnen dringen en/of er gevaar aanwezig is voor het uitvallen van de ruit. De kantonrechter acht dit alles een ernstig gebrek. De huurder is, anders dan bij artikel 7:257 BW jo. artikel 16 UHW, niet verplicht de gebreken vooraf aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat wordt immers geacht bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huur. In december 2024 waren de gebreken opgeheven, al moet de finale afwerking nog plaats vinden.

4.10.

Dit alles wegende, wordt geoordeeld niettemin dat een verlaging met 80% van de geldende huurprijs te hoog is. Een tijdelijke verlaging met 40% (tot afgerond € 167,00 per maand) acht de kantonrechter meer in de rede. Die verlaagde huurprijs zal gelden tot 1 januari 2025, waarna door [gedaagde 2] weer 100% van de huurprijs, te weten € 278,33 per maand, moet worden betaald.

4.11.

Nu [gedaagde 2] een te hoog bedrag terugvordert en de kantonrechter die berekening niet zelf kan uitvoeren, zullen partijen samen het door [eiser] aan [gedaagde 2] terug te betalen bedrag opnieuw moeten berekenen. Daarvoor krijgen partijen 14 dagen, waarna de wettelijke rente zal worden toegewezen. De kantonrechter zal het dictum op dit alles aanpassen.

4.12.

Dit oordeel heeft geen invloed op de door [gedaagde 1] te betalen huurprijs, in die zin dat deze huurprijs niet zal worden verhoogd gelet op de huurovereenkomst en het door [gedaagde 1] getekende addendum (zie rov. 2.4). Dat addendum had [eiser] bij dagvaarding moeten inbrengen. Dat hij dat niet heeft gedaan en de stelling heeft betrokken dat de huurprijsverlaging voor [gedaagde 2] een huurprijsverhoging voor [gedaagde 1] inhoudt, is een ernstige schending van artikel 21 Rv. Dat [eiser] dit addendum niet kende, komt de kantonrechter onwaarschijnlijk voor. Nu de vordering van [eiser] toch al wordt afgewezen, zal de kantonrechter er verder geen consequenties aan verbinden, maar alleen 1 punt extra toekennen aan proceskosten voor [gedaagde 1] .

4.13.

Voor [gedaagde 1] geldt voorts (onbetwist) dat er te hoge huurverhogingen zijn doorgevoerd. Het teveel betaalde zal [eiser] dienen terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente van 4 februari 2025.

Proceskosten

4.14.

[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op nihil. De proceskosten van [gedaagde 1] in conventie en reconventie worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

396,00

(3 punten × € 132,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

463,50

5. BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

in reconventie:

5.2.

verklaart voor recht dat het door
[gedaagde 2] gehuurde onzelfstandige woonruimte betreft,

5.3.

stelt de aanvangshuurprijs per 1 december 2023 van het door [gedaagde 2] gehuurde vast op € 278,33 per maand,

5.4.

bepaalt dat vanaf 1 december 2023 tot 1 januari 2025 voor [gedaagde 2] in verband met gebreken een huurprijsverlaging van 40% op deze huurprijs geldt,

5.5.

bepaalt dat [gedaagde 2] recht heeft op teruggave van de teveel betaalde huur, door partijen te berekenen overeenkomstig het bovenstaande en dat [eiser] het bedrag aan [gedaagde 2] dient terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden,

5.6.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan
[gedaagde 1] van een bedrag van € 972,82 ten titel van teveel betaalde huur,

in conventie en reconventie:

5.7.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan
[gedaagde 1] van proceskosten van 463,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2025.

245