ECLI:NL:RBAMS:2025:4463

• Datum uitspraak: 5 juni 2025
• Publicatiedatum: 27 juni 2025
• Zaaknummer: 11669823 KK EXPL 25-268
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Verzet
• Rechters: M.V. Ulrici
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging van verstekvonnis in huurkwestie met verzetprocedure en ontruiming

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 5 juni 2025 uitspraak gedaan in een kort geding waarin [opposant] verzet heeft aangetekend tegen een verstekvonnis van 21 februari 2025. [opposant], vertegenwoordigd door mr. W. Albers, huurt sinds 1 februari 2009 een woning van Spring Properties G S.A.R.L., die in 2022 eigenaar is geworden van de woning. Door ziekte heeft [opposant] een huurachterstand opgebouwd, wat heeft geleid tot een ontruimingsprocedure. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurachterstand niet uit onwil, maar uit onmacht is ontstaan. Na een mondelinge behandeling op 22 mei 2025, waarin beide partijen hun standpunten hebben toegelicht, heeft de kantonrechter geoordeeld dat de belangenafweging in het voordeel van [opposant] uitvalt. De kantonrechter heeft het verstekvonnis vernietigd en een voorwaardelijke ontruiming uitgesproken, waarbij [opposant] de mogelijkheid krijgt om zijn huurachterstand binnen een jaar in te lopen. Tevens is bepaald dat de huur na de ontruiming niet verschuldigd is, omdat het huurgenot niet is verschaft. De proceskosten zijn gecompenseerd, waarbij ieder partij zijn eigen kosten draagt. De uitspraak is openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 11669823 KK EXPL 25-268

vonnis van: 5 juni 2025

func.: 569.MVU

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[opposant]

woonplaats gekozen te [woonplaats]

opposant

nader te noemen: [opposant]

gemachtigde: mr. W. Albers

t e g e n

de vennootschap naar Luxemburgs recht Spring Properties G S.A.R.L.

gevestigd te Luxemburg,

geopposeerde

nader te noemen: Spring Properties

gemachtigde: mr. M.A. Visser

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 28 april 2025, met producties, heeft [opposant] verzet aangetekend tegen het kort geding-vonnis van 21 februari 2025, gewezen onder kenmerk 1149038/KK 25 – 27 tussen Spring Properties als eiseres en [opposant] als gedaagde.

Op 22 mei 2025 is de mondelinge behandeling van het verzet gehouden. Verschenen zijn [opposant] vergezeld van zijn gemachtigde en [naam] , verbonden aan Straatalliantie. Spring Properties is eveneens verschenen bij haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van Spring Properties mede aan de hand van schriftelijke pleitnotities. Alle stukken zijn aan het procesdossier toegevoegd. De kantonrechter heeft mondeling uitspraak gedaan met betrekking tot de tegenvordering van [opposant] . Van de mondelinge uitspraak is een proces-verbaal opgemaakt. Dit is aan partijen gezonden Over hetgeen waarop nog beslist dient te worden, is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[opposant] huurt met ingang van 1 februari 2009 de woning gelegen aan de [adres] ; hierna de woonruimte of het gehuurde. De huur bedraagt thans € 259,38 per maand.

1.2.

Spring Properties is in 2022 eigenaar van de woonruimte geworden en daarmee verhuurder van [opposant] .

1.3.

[opposant] heeft een huurachterstand laten ontstaan.

1.4.

Spring Properties heeft [opposant] diverse malen schriftelijk gesommeerd tot betaling van de huurachterstand. Betaling heeft niet plaatsgevonden.

1.5.

Bij verstekvonnis in kort geding van 21 februari 2025 met kenmerk 11494038/KK 25-27 heeft de kantonrechter – kort gezegd – [opposant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van € 1.211,91 aan huurachterstand tot en met januari 2025, tot betaling van de maandelijkse huur vanaf 1 februari 2025 tot de feitelijke ontruiming van de woonruimte en tot betaling van € 1.096,45 aan proceskosten, inclusief nakosten.

1.6.

Bij exploot van 5 maart 2025 is de ontruiming aangezegd tegen 1 april 2025. De explootkosten bedroegen € 158,28. De betekening was niet in persoon.

1.7.

De ontruiming heeft met behulp van de sterke arm en de deurwaarder op 1 april 2025 plaatsgevonden.

1.8.

Via een e-mail van 11 april 2025 heeft de gemachtigde van [opposant] aan de gemachtigde van Spring Properties meegedeeld:

‘Hij ( [opposant] , kantonrechter)
heeft mij opdracht gegeven om in verzet te gaan tegen het verstekvonnis (…) Hij is in een situatie gekomen zonder inkomen na decennialang te hebben gewerkt voor zichzelf. Hij heeft recht op bijstand en op huurtoeslag, maar niet verkregen. Er is nu pas hulpverlening ingeschakeld. (…) Er wordt gewerkt aan herstel van inkomen door het aanvragen van een (spoed) bijstandsuitkering. Daarmee zal hij binnen de verzetstermijn de achterstand kunnen inlopen. Ook heeft hij recht op huurtoeslag (…) met terugwerkende kracht tot 1 januari 2024 (…) Ik verzoek u aldus uw client ertoe te bewegen de woning aan hem terug ter beschikking te stellen.’

1.9.

De woning is inmiddels gestript; er hebben diverse sloopwerkzaamheden plaatsgevonden. De woning is (nog) niet aan een ander verhuurd.

1.10.

[opposant] heeft meerdere betalingen verricht: € 259,38 op 14 april 2025,
€ 518,76 25 april 2025 en € 259,38 op 28 april 2025.

1.11.

[opposant] ontvangt, volgens zijn hulpverlener de heer [naam] , op 3 juni 2025 € 695,00 aan zorgtoeslag en € 1.483,00 aan huurtoeslag.

Vordering en verweer

2. [opposant] vordert vernietiging van het onder 1.5 genoemde verstekvonnis, afwijzing van de vorderingen van Spring Properties, waardoor in feite [opposant] weer in het gehuurde zal kunnen terug keren, met veroordeling van Spring Properties in de proceskosten, inclusief het verzet.

3. [opposant] stelt daartoe – kort gezegd – dat hij altijd als ondernemer heeft gewerkt en dat hij op enig moment ernstig ziek is geworden, waardoor hij minder/geen inkomsten kon verwerven. Hij heeft geen hulp ontvangen en kon het huis niet verlaten anders dan zeer kort om boodschappen te doen. Hij kon niet werken als zelfstandig ondernemer. Hij is in ernstige financiële problemen geraakt. Zijn bankrekening werd geblokkeerd omdat hij deze niet gebruikte. Hij kon dit probleem niet verhelpen omdat hij het huis niet uit kon. Hij heeft onlangs een spoedoperatie ondergaan en zijn gezondheid is daardoor verbeterd. Hij ontvangt thans een stabiel inkomen en kan de huur voldoen. De achterstand kan hij inlopen met de nabetaling zorgkosten en huurtoeslag die hij op 3 juni 2025 zal ontvangen. Gelet op het voorgaande, zijn persoonlijke omstandigheden aangaande zijn ziekte en zijn financiële situatie, dient de belangenafweging in zijn voordeel uit te vallen. Desnoods kan de ontruiming voorwaardelijk worden uitgesproken.

4. Spring Properties voert verweer en voert – kort gezegd – aan dat zij niet lichtvaardig is overgegaan tot het starten van een ontruimingsprocedure. [opposant] is veelvuldig aangemaand. Voorts is er nog steeds een achterstand van meer dan drie maanden. Uit het bij de oorspronkelijke dagvaarding bijgevoegde specificatie van de huurachterstand volgt dat daar een aantal posten op staan die incorrect zijn. Zo is er onterecht een debetregel van € 119,38 en een creditregel van € 408,75 geboekt, waardoor er de facto een hogere huurachterstand bestaat. Op dit moment staat er meer dan drie maanden open. De betaling zonder kenmerk van 28 april 2025 heeft Spring Properties toegerekend aan de kosten en niet aan de huur. Tot slot is de vordering van [opposant] feitelijk niet uitvoerbaar omdat het genot van de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet nu Spring Properties direct na de ontruiming is gestart met sloopwerk-zaamheden. Toewijzing van de vorderingen van [opposant] zal leiden tot executiegeschillen.

5. De overige stellingen en verweren van partijen komen voor zover van belang bij de beoordeling aan de orde.

Beoordeling

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [opposant] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Huurachterstand

7. [opposant] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat dit niet uit onwil maar uit onmacht is geschied. Niet in geschil is dat [opposant] wegens ziekte minder tot geen inkomsten uit arbeid heeft kunnen genereren als zelfstandig ondernemer. Tevens is niet in geschil dat hij de weg naar de hulpverlening niet heeft kunnen vinden. Inmiddels heeft er echter een omslag plaatsgevonden. Zijn gezondheid is na een operatie verbeterd en voldoende aannemelijk is dat zijn financiële situatie stabiel is. [opposant] heeft bovendien de weg naar hulpverlening gevonden.

8. [opposant] heeft in korte termijn diverse betalingen verricht voor de huurachterstand. De kantonrechter zal daarbij uitgaan van de huurachterstand zoals is vastgesteld in het verstekvonnis. De door Spring Properties voorgestane berekening is de facto een onaangekondigde vermeerdering van eis en dient daarom buiten beschouwing gelaten te worden. Ook is onduidelijk hoe deze posten in het door Spring Properties zelf opgestelde huuroverzicht zijn beland. Spring Properties heeft hiervoor geen verklaring of onderbouwing gegeven. De kantonrechter gaat uit van een huurachterstand tot 1 april 2025 van € 1.730,78; € 1.211,91 + € 518,76, zijnde de huurachterstand tot en met januari 2025 vermeerderd met de huur van februari en maart 2025. De kantonrechter gaat ervan uit dat daarop betaald is € 1.037,52.

Dan resteert een huurachterstand van € 693,26, hetgeen minder is dan drie maanden huur. De kantonrechter rekent daarbij alle betalingen toe aan de huurachterstand, ook degene zonder kenmerk nu het bedrag exact gelijk is aan een maand huur en het de verhuurder duidelijk moet zijn geweest dat [opposant] bedoeld heeft de huur te betalen. Tot slot is de huur na 1 april 2025 niet verschuldigd omdat vanaf de ontruiming het huurgenot niet is verschaft.

Ontruiming

9. Gelet op het voorgaande vindt de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter niet zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de kantonrechter de vordering van [opposant] zal toewijzen met dien verstande dat de kantonrechter een voorwaardelijke ontruiming zal uitspreken. Indien [opposant] de huurachterstand en de proceskosten zal inlopen binnen een jaar na heden en voorts voldoet aan de lopende huurverplichtingen zal Spring Properties niet kunnen overgaan tot ontruiming van het gehuurde. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat [opposant] vanaf 1 april 2025 geen huur hoeft te betalen totdat hij weer kan beschikken over zijn huurwoning van Spring Properties, hetgeen uiteraard ook van belang is voor de voorwaardelijk toe te wijzen ontruiming toewijsbaar.

Executie

10. Het verweer van Spring Properties ten aanzien van executiegeschillen wordt gepasseerd. Bij e-mail van 11 april 2025 heeft [opposant] aan Spring Properties meegedeeld dat hij weer wenste te beschikken over het gehuurde en dat er een verzetprocedure zou worden gestart. De gemachtigde van Spring Properties heeft ter zitting meegedeeld dat de e-mail van 11 april 2025 op enig moment tijdens haar vakantie is doorgeleid maar dat Spring Properties meedeelde dat er al gesloopt werd. [opposant] heeft meegedeeld dat hij op 11 april 2025 langs de woning is gegaan en dat er toen nog geen sloopwerkzaamheden hadden plaatsgevonden. Nu verder onduidelijk is gebleven op welk moment de gemachtigde van Spring Properties de e-mail van 11 april 2025 heeft doorgeleid, komt het voor risico van Spring Properties dat zij zo snel is gaan slopen. Voldoende aannemelijk is in deze procedure geworden dat op 11 april 2025 nog geen sloopwerkzaamheden hadden plaatsgevonden. Toen Spring Properties ging slopen wist zij derhalve van het verzet. Tot slot dient het risico dat zich thans heeft verwezenlijkt eveneens voor rekening van Spring Properties te komen nu zij op grond van een verstekvonnis in kort geding, binnen de verzettermijn, is overgegaan tot sloopwerkzaamheden. Uitgaande van de bestaande huurovereenkomst kan Spring Properties tijdens de werkzaamheden aan de woning [opposant] een wisselwoning ter beschikking stellen. Partijen kunnen hierover in overleg treden.

Proceskosten

11. De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten, inclusief de nadien gemaakte explootkosten op 5 maart 2025 ter zake van het verstekvonnis, in stand te laten en deze hierna op te nemen. Spring Properties is op goede gronden een procedure gestart. De kosten in de verzetprocedure zullen worden gecompenseerd in dier voege dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart het verzet gegrond en vernietigt het verstekvonnis van 21 februari 2025 met kenmerk 11494038/KK 25-27 en, opnieuw rechtdoende;

veroordeelt [opposant] tot betaling aan Spring Properties van:
- € 693,26 aan huurachterstand tot 1 april 2025:
- € 1.096,45 aan proceskosten van 21 februari 2025;
- € 158,28 aan explootkosten van 5 maart 2025;

veroordeelt [opposant] tot betaling van voornoemde bedragen binnen 12 maanden na heden en tot betaling van de lopende huurverplichtingen in deze periode indien [opposant] een door Spring Properties aangeboden wisselwoning aanvaard dan wel het de woning weer betrekt, bij gebreke waarvan [opposant] wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] , dan wel de aanvaarde wisselwoning, met al het zijne en al de zijnen te ontruimingen en onder afgifte van de sleutels, leeg en conform de bepalingen van de huurovereenkomst aan Spring Properties ter beschikking te stellen en ontruimd en verlaten te houden, waarbij de ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm als bepaald in artikel 555 jo. artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

compenseert de proceskosten in die in dat ieder der partijen, buiten de proceskostenveroordeling opgenomen onder II, de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.