Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623
Zaaknummer: 11374831 \ CV EXPL 24-13714
Vonnis van 3 juni 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Rochdale,
gemachtigde: mr. L. Hennink,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F. Özer.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 oktober 2024, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het instructievonnis van 14 januari 2025, waarbij een mondelinge behandeling van de zaak is bepaald,
- de aanvullende producties 27 en 28 van Rochdale,
- de aanvullende producties 30 tot en met 36 van [gedaagde] .
Op 19 mei 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de zitting is namens Rochdale de heer [naam] verschenen, met mr. L.C. Strating als vervanger van de gemachtigde. [gedaagde] is met zijn gemachtigde verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 1 maart 2008 is een huurovereenkomst gesloten tussen Rochdale en [naam restaurant 1] B.V. ten aanzien van de bedrijfsruimte aan het adres [adres] (verder: de bedrijfsruimte). Per 1 mei 2009 is [naam restaurant 2] B.V. in de plaats gesteld van [naam restaurant 1] B.V.
2.2.
Per 1 november 2013 is de huurovereenkomst tussen Rochdale en [naam restaurant 2] B.V. met wederzijds goedvinden beëindigd. In artikel 3 van de beëindigingsovereenkomst staat:
“Wegens overdracht van de zaak aan de heer [gedaagde] , [naam restaurant 3] B.V., wordt er geen eindinspectie ingepland.”
2.3.
Op 1 november 2013 is een huurovereenkomst gesloten met Rochdale als verhuurder met betrekking tot de bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is gesloten met:
“De heer [gedaagde] , (...). Functie: [naam functie] ten behoeve van zijn besloten vennootschap [naam restaurant 3] B.V., (...) hierna te noemen ‘huurder’”
De huurovereenkomst is namens de huurder ondertekend:
“ [naam restaurant 3]
De heer [gedaagde] ”
In artikel 1.3 staat:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als restaurant.”
2.4.
In correspondentie van 25 augustus 2017 van Rochdale aan [gedaagde] schrijft Rochdale:
“Sinds 1 november 2013 is [naam restaurant 3] BV huurder van onze bedrijfsruimte aan de [adres] .”
Met deze brief is een nieuwe concepthuurovereenkomst met gewijzigde voorwaarden meegestuurd en is [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst te ondertekenen en terug te sturen.
2.5.
Op 1 september 2017 is een huurovereenkomst gesloten met Rochdale als verhuurder met betrekking tot de bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is gesloten met:
“De heer [gedaagde] , (...). Functie: [naam functie] ten behoeve van zijn besloten vennootschap [naam restaurant 3] B.V., (...) hierna te noemen ‘huurder’”
De huurovereenkomst is namens de huurder ondertekend:
“ [naam restaurant 3] BV
De heer [gedaagde] ”
In de overwegingen staat:
“Huurder huurt reeds vanaf 1 november 2013 de bedrijfsruimte aan de [adres] . (...) Bij ondertekening van onderhavige huurovereenkomst vervangt deze huurovereenkomst de voorgaande huurovereenkomst”
In artikel 1.3 staat:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als restaurant.”
2.6.
In de bedrijfsruimte werd een restaurant gedreven door [naam restaurant 3] B.V. (hierna: [naam restaurant 3] ).
2.7.
Rochdale heeft de facturen ten behoeve van de huur en servicekosten steeds gericht aan [gedaagde] in persoon.
2.8.
De maandelijkse huur inclusief servicekosten werd tot januari 2024 steeds betaald door [naam restaurant 3] .
2.9.
Op 28 maart 2018 is [gedaagde] uitgeschreven als bestuurder van [naam restaurant 3] .
2.10.
[naam restaurant 3] heeft van 2021 tot 2023 een huurachterstand laten oplopen.
2.11.
Op 1 september 2021 heeft Rochdale [gedaagde] in persoon en op zijn privéadres aangesproken op de op dat moment bestaande huurachterstand.
2.12.
Op 16 januari 2024 heeft de rechtbank Amsterdam [naam restaurant 3] failliet verklaard.
2.13.
Op 18 januari 2024 heeft Rochdale [gedaagde] als gedaagde sub 1 en [naam restaurant 3] als gedaagde sub 2 gedagvaard in verband met een ontstane huurachterstand. In de dagvaarding heeft Rochdale het standpunt ingenomen dat tussen Rochdale en [gedaagde] een huurovereenkomst bestaat.
2.14.
Daags na betekening van de dagvaarding is de huurachterstand ingelost door de holding van [naam restaurant 3] . Rochdale heeft daarop de dagvaarding ingetrokken.
2.15.
De curator van [naam restaurant 3] heeft bij brief van 29 januari 2024 aan Rochdale medegedeeld dat bij eerste lezing van de huurovereenkomst [naam restaurant 3] huurder lijkt en de curator heeft de huurovereenkomst daarom namens [naam restaurant 3] opgezegd tegen 29 april 2024.
2.16.
Op 12 februari 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan Rochdale bericht dat [gedaagde] huurder is van de bedrijfsruimte en dat hij het gebruik van de bedrijfsruimte zal voortzetten. Rochdale heeft zich hiertegen verzet.
2.17.
Op 28 maart 2024 heeft [gedaagde] Rochdale bericht dat hij de sloten van de bedrijfsruime gaat veranderen. Rochdale heeft laten weten dat dit niet is toegestaan. Op 3 mei 2024 heeft [gedaagde] medegedeeld dat hij de sloten heeft veranderd.
2.18.
Nadien heeft tussen partijen overleg plaatsgevonden, waarbij onder andere is gesproken over het sluiten van een (nieuwe) huurovereenkomst. Het overleg heeft niet tot een oplossing voor het geschil tussen partijen geleid.
2.19.
Op 20 augustus 2024 heeft Rochdale [gedaagde] in kort geding gedagvaard en onder andere ontruiming van de bedrijfsruimte gevorderd en betaling van gebruiksvergoeding.
2.20.
Bij vonnis van 2 oktober 2024 in kort geding heeft de kantonrechter de vordering van Rochdale tot ontruiming van de bedrijfsruimte afgewezen. De vordering tot betaling van huur/gebruiksvergoeding is toegewezen.
2.21.
Over de maanden februari tot en met mei 2025 is de huur/gebruiksvergoeding niet, althans niet tijdig, aan Rochdale betaald.
3.Het geschil
3.1.
Rochdale vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
- veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de bedrijfsruimte binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom en -bij het bereiken van de maximale dwangsom- op kosten van [gedaagde] ,
subsidiair:
- ontbinding van de huurovereenkomst tussen Rochdale en [gedaagde] ,
- veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de bedrijfsruimte binnen acht dagen na betekening van dit vonnis, onder verbeurte van een dwangsom en -bij het bereiken van de maximale dwangsom- op kosten van [gedaagde] ,
primair en subsidiair:
- veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, met wettelijke rente.
3.2.
Aan haar vordering legt Rochdale ten grondslag dat [gedaagde] zonder toestemming van Rochdale zichzelf – na de oplevering van de bedrijfsruimte door de curator van [naam restaurant 3] – toegang heeft verschaft tot de bedrijfsruimte en daar thans zonder recht of titel verblijft. Door tegen de geldende regels in de bedrijfsruimte in gebruik te nemen, handelt [gedaagde] onrechtmatig jegens Rochdale, althans kan Rochdale de bedrijfsruimte revindiceren, zodat Rochdale onder andere de ontruiming vordert. Subsidiair – voor zover [gedaagde] onverhoopt wel als huurder zou worden aangemerkt – stelt Rochdale dat [gedaagde] , door jarenlang niet te voldoen aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, tekort is geschoten op grond waarvan zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte vordert.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Wie is de huurder?
4.1.
De eerste vraag die in deze procedure beantwoord moet worden is wie de huurder van de bedrijfsruimte is, [gedaagde] of de gefailleerde [naam restaurant 3] . Volgens Rochdale is [naam restaurant 3] , vertegenwoordigd door [gedaagde] , de huurovereenkomst aangegaan, volgens [gedaagde] is hij zelf de huurder geworden.
4.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter moet [gedaagde] in persoon worden aangemerkt als de huurder van de bedrijfsruimte. Dat oordeel wordt als volgt toegelicht.
4.3.
Uit de feiten blijkt dat de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte per 1 november 2013 niet langer met [naam restaurant 2] B.V. voortduurde, maar is beëindigd wegens overdracht van de zaak aan “
de heer [gedaagde] , [naam restaurant 3] B.V.”. Tegelijkertijd is een nieuwe huurovereenkomst gesloten per diezelfde datum, waarin staat dat [gedaagde] de huurovereenkomst
ten behoeve van[naam restaurant 3] is aangegaan. Dit kan zowel betekenen dat [gedaagde] de huurovereenkomst
namens[naam restaurant 3] is aangegaan, maar ook dat [gedaagde] huurt en dat is overeengekomen dat [gedaagde] de bedrijfsruimte mag gebruiken om daar de onderneming [naam restaurant 3] te exploiteren. De bewoordingen van de huurovereenkomst op zichzelf bezien geven hierover geen uitsluitsel.
de heer [gedaagde] , [naam restaurant 3] B.V.”. Tegelijkertijd is een nieuwe huurovereenkomst gesloten per diezelfde datum, waarin staat dat [gedaagde] de huurovereenkomst
ten behoeve van[naam restaurant 3] is aangegaan. Dit kan zowel betekenen dat [gedaagde] de huurovereenkomst
namens[naam restaurant 3] is aangegaan, maar ook dat [gedaagde] huurt en dat is overeengekomen dat [gedaagde] de bedrijfsruimte mag gebruiken om daar de onderneming [naam restaurant 3] te exploiteren. De bewoordingen van de huurovereenkomst op zichzelf bezien geven hierover geen uitsluitsel.
4.4.
Rochdale heeft gewezen op haar brief van 27 augustus 2017, die is verstuurd vlak voordat de huurovereenkomst op 1 september 2017 is aangegaan. Daarin duidt zij [naam restaurant 3] aan als huurster. Deze brief legt gewicht in de schaal in het voordeel van het standpunt van Rochdale, maar is op zichzelf niet doorslaggevend, te meer omdat er ook veel correspondentie is verstuurd door Rochdale waarin nu juist [gedaagde] in privé op huurdersverplichtingen wordt aangesproken.
4.5.
In de huurovereenkomst van 1 september 2017 is de huurder op dezelfde manier aangeduid als in de huurovereenkomst uit 2013. Zoals gezegd zijn die bewoordingen op zichzelf voor meerdere uitleg vatbaar. Daarbij wordt opgemerkt dat Rochdale de huurovereenkomsten zelf op deze manier heeft opgesteld.
4.6.
Wat de weegschaal vervolgens doet overhellen in het voordeel van het standpunt van [gedaagde] , is dat Rochdale – een professioneel verhuurder – [gedaagde] vanaf dit moment in haar eigen boekhouding consequent lijkt aan te merken als huurder en hem ook als zodanig behandelt. [gedaagde] wordt in persoon aangeschreven over de huur, hij wordt rechtstreeks op zijn privéadres aangesproken op huurachterstand en Rochdale heeft [gedaagde] zelfs in rechte gedagvaard met de stelling dat hij huurder van de bedrijfsruimte is. Dat dit alles berust op een administratieve fout of fouten van de deurwaarder, is niet geloofwaardig en kan gelet op de opeenstapeling van (juridische) handelingen waarbij [gedaagde] door Rochdale stelselmatig als huurder wordt aangemerkt en behandeld, niet met recht worden volgehouden. Een professioneel verhuurder mag geacht worden bewust en zorgvuldig om te gaan met de identificatie van haar contractspartijen, zeker wanneer zij hen in rechte betrekt en betaling vordert van een substantieel bedrag aan huurachterstand.
4.7.
Het feit dat [naam restaurant 3] de huurbetalingen heeft verricht is onvoldoende om ondanks het voorgaande het standpunt van Rochdale te volgen. De betaling door een derde maakt deze derde nog niet tot contractspartij.
4.8.
Gelet op het voorgaande moet worden geconcludeerd dat [gedaagde] als huurder heeft te gelden en dat hij niet zonder recht of titel gebruik maakt van de bedrijfsruimte. De primaire vordering van Rochdale zal worden afgewezen.
Tekortkoming?
4.9.
Rochdale stelt subsidiair, voor het geval dat [gedaagde] gezien moet worden als huurder, dat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte rechtvaardigt. Rochdale legt hieraan de huurachterstanden uit het heden en het verleden ten grondslag, alsmede dat [gedaagde] sinds 2018 niet meer betrokken is geweest bij de exploitatie van [naam restaurant 3] . Bovendien wordt [naam restaurant 3] door haar faillissement nu niet meer geëxploiteerd in de bedrijfsruimte en gaat dat ook niet meer gebeuren. [gedaagde] wil in de bedrijfsruimte nu een geheel ander bedrijf vestigen. Dat is niet toegestaan en levert eveneens een wanprestatie op, aldus Rochdale.
Exploitatie
4.10.
Vastgesteld kan worden dat [gedaagde] zich in maart 2018 heeft uitgeschreven als bestuurder van [naam restaurant 3] . [gedaagde] heeft toegelicht dat dit het resultaat was van een geschil met zijn zakenpartner. [gedaagde] heeft benadrukt dat hij op de achtergrond nog wel was betrokken bij de restaurants van [naam restaurant 3] . Hij deed bijvoorbeeld nog de boekhouding en hield zich bezig met personeelszaken. Dit wordt door Rochdale betwist.
4.11.
In hoeverre [gedaagde] na maart 2018 nog betrokken was bij de exploitatie van [naam restaurant 3] , blijft vaag. In ieder geval was dat volgens de toelichting van [gedaagde] in (veel) mindere mate dan daarvoor. Wat echter onvoldoende is gebleken, is dat [gedaagde] hiermee tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De exploitatie van [naam restaurant 3] is immers doorgegaan, op de wijze zoals dat voorheen ook al gebeurde en conform de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst. Dat [gedaagde] door zijn verminderde betrokkenheid in strijd heeft gehandeld met artikel 5.1 (kort gezegd: huurder zal het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken) of 6.1 (kort gezegd: verbod op onderhuur en/of ingebruikgeving) van de toepasselijke algemene bepalingen, is in zoverre niet gebleken.
4.12.
In de huurovereenkomst is de huur (nu deze door [gedaagde] is aangegaan ten behoeve van [naam restaurant 3] ) evenwel gekoppeld aan het gefailleerde bedrijf [naam restaurant 3] . In beginsel is [gedaagde] dan ook gehouden om het aan die vennootschap gelieerde restaurant te exploiteren in de bedrijfsruimte, hetgeen door het faillissement van die vennootschap niet meer mogelijk is. In zoverre is weliswaar sprake van een tekortkoming van [gedaagde] die tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen leiden als Rochdale een redelijk belang heeft om [gedaagde] aan deze verplichting te houden. Dat geldt temeer nu de bedrijfsruimte in de huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als restaurant.
4.13.
Dit belang heeft Rochdale niet duidelijk voor het voetlicht gebracht. Daartegenover staat echter dat [gedaagde] ook niet duidelijk heeft gemaakt aan Rochdale wat voor restaurant hij dan nu in de bedrijfsruimte wil gaan exploiteren. Dit laatste kan [gedaagde] worden verweten, zeker gezien tegen de achtergrond dat [naam restaurant 3] failliet is gegaan, er discussie bestaat over wie de huurder is en Rochdale heeft geprobeerd een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met [gedaagde] , waar [gedaagde] niet op wilde ingaan.
4.14.
De kantonrechter ziet aanleiding om [gedaagde] alsnog in de gelegenheid te stellen zijn concrete plannen met de bedrijfsruimte met Rochdale te delen. Die gelegenheid zal [gedaagde] worden geboden middels het nemen van een akte. Rochdale zal daarna in de gelegenheid worden gesteld een antwoordakte te nemen. Rochdale kan dan uitleggen waarom haar belang zich verzet tegen het verhuren aan [gedaagde] ten behoeve van een andere vennootschap.
4.15.
Tot slot wordt nog opgemerkt dat de omstandigheid dat [gedaagde] de bedrijfsruimte nu al een jaar niet exploiteert en leeg laat staan ook als een tekortkoming kwalificeert. Die tekortkoming kan echter worden verklaard door de situatie waarbij tussen partijen debat is over de vraag wie de huurder is. Op dit moment is onvoldoende aanleiding om te oordelen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Huurachterstand
4.16.
Niet betwist is dat er twee keer een huurachterstand van meerdere maanden is geweest. Het staat vast dat de huurachterstand uit het verleden begin 2024 ineens is afgelost. Rochdale heeft daarop de eerder gestarte juridische procedure ingetrokken. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] het standpunt ingenomen dat ook de huidige huurachterstand inmiddels volledig is afgelost. [gedaagde] heeft hier evenwel geen betalingsbewijs van getoond. [gedaagde] wordt in de gelegenheid gesteld dit bewijs alsnog bij zijn te nemen akte over te leggen. Rochdale mag hier in haar te nemen antwoordakte op reageren.
Beslissing
4.17.
Het voorgaande leidt op dit moment tot een tussenbeslissing, namelijk dat [gedaagde] een akte mag nemen zoals hiervoor omschreven onder randnummers 4.14 en 4.16. Rochdale mag daarna een antwoordakte nemen. Vervolgens zal de zaak opnieuw voor vonnis komen te staan.
4.18.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. verwijst de zaak naar de rolzitting van
dinsdag 1 juli 2025 te 10:00 uurvoor het indienen door [gedaagde] van een akte als bovenoverwogen;
dinsdag 1 juli 2025 te 10:00 uurvoor het indienen door [gedaagde] van een akte als bovenoverwogen;
II. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en is in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2025.