ECLI:NL:RBAMS:2025:3576

• Datum uitspraak: 27 mei 2025
• Publicatiedatum: 30 mei 2025
• Zaaknummer: 11241063 \ CV EXPL 24-10000
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Schadevergoedingsuitspraak
• Rechters: M.V. Ulrici
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsverlaging en gebreken in woonruimte door waterinslag

In deze zaak vorderen huurders, [eiser 1] en [eiser 2], een verlaging van de huurprijs van hun gehuurde woonruimte aan de [adres] tot 30% van de oorspronkelijke huur van € 1668,- per maand, vanwege aanhoudende gebreken rond lekkages. De verhuurder, Strie B.V. en Gijsbrecht B.V., erkent de problemen maar betwist de omvang van de gebreken en stelt dat zij adequaat hebben gereageerd op de meldingen van de huurders. De kantonrechter oordeelt dat de gebreken, die vanaf de aanvang van de huur aanwezig zijn, niet zijn verholpen, ondanks de inspanningen van de verhuurder. De rechter besluit dat de huurprijs met ingang van 1 november 2023 verlaagd wordt tot 30% van de geldende huurprijs, en dat de verhuurder het teveel betaalde bedrag aan huurders moet terugbetalen binnen 14 dagen. Tevens worden de proceskosten aan de huurders vergoed, omdat de verhuurder grotendeels in het ongelijk is gesteld. De rechter wijst de overige vorderingen van de huurders af, omdat de gemeente al een last onder dwangsom heeft opgelegd aan de verhuurder voor het verhelpen van de gebreken.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11241063 \ CV EXPL 24-10000

Vonnis van 27 mei 2025

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2] ,

te [woonplaats] ,

eisers, hierna samen te noemen: huurders,

gemachtigde: mr. J.P. Alspeer,

tegen

1. STRIE B.V.,

gevestigd te Oude Meer,
2.
GIJSBRECHT B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagden, hierna samen te noemen: verhuurder,

gemachtigde: mr. M.A. Johannsen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties, van 2 juli 2024
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met producties, van 8 oktober 2024

- de conclusie van antwoord in het incident, van 5 november 2024

- het vonnis in het incident, van 3 december 2024

- de conclusie van antwoord met producties, van 31 december 2024

- het tussenvonnis van 14 januari 2025, waarbij een comparitie van partijen is bepaald

- de akte overlegging producties zijdens huurders, van 17 maart 2025

- de mondelinge behandeling van 31 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Daarbij waren aanwezig huurders met hun gemachtigde en namens verhuurder [naam 1] , [naam 2] en de gemachtigde.

1.2.

Na de mondelinge behandeling is andermaal vonnis bepaald.

2. Het geschil

2.1.

Voor de feiten en omstandigheden, zowel als de vorderingen van huurders, wordt verwezen naar het eerdergenoemde tussenvonnis van 3 december 2024. Toegevoegd wordt dat er inmiddels een gemeentelijke aanschrijving met dwangsom is uitgebracht, en bij controle door de gemeente in december 2024 is geconstateerd dat nog niet alle werkzaam-heden waren uitgevoerd.

vorderingen

2.2.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen - samengevat - verlaging van de huurprijs van de door hen gehuurde woonruimte aan de [adres] , tot 30 of 40% van de oorspronkelijke huur ad € 1668,- per maand, in verband met de gebreken rond lekkages en een bevel tot - kort gezegd - het opheffen van die gebreken.

verweer

2.3.

Verhuurder erkent de problemen rond de lekkages, maar voert niettemin verweer. Zij meent dat de vorderingen van huurders afgewezen moeten worden, dan wel voor zover het de verlaging van de geldende huur betreft, tot een ander (hoger) percentage.

2.4.

Verhuurder voert daartoe aan dat zij steeds adequaat hebben gereageerd op de door huurders gedane meldingen. Na de eerste melding (melding I) van 9 mei 2022, vlak na het ingaan van de huurovereenkomst, over lekkages boven het raamkozijn in de keuken (aan de voorzijde), heeft verhuurder meteen actie ondernomen om de problemen zo spoedig mogelijk te verhelpen. De ingeschakelde aannemer heeft toen werkzaamheden verricht in de keuken en het gebrek opgelost. Na de melding van huurders op 17 mei 2022 met betrekking tot een lekkage, heeft verhuurder een (andere) aannemer ingeschakeld, die geen gebreken constateerde en het stucwerk heeft behandeld, hersteld en in orde bevonden. De gebreken waren daarmee opgelost.

2.5.

Toen in november 2023, na anderhalf jaar, een nieuwe melding (melding II) kwam over een lekkage op een andere plek heeft verhuurder weer onmiddellijk actie ondernomen om de nieuwe problemen te verhelpen. Er is een loodgietersbedrijf ingeschakeld om onder-zoek te doen naar de oorzaak van de lekkage. Verhuurder was bezig met het voorbereiden van de bij behorende werkzaamheden, toen in januari 2024 nogmaals een melding (melding III) werd gedaan, nu bij het raam aan de voorzijde. Het probleem bleek daar te zitten in de aansluiting van het raam op de gevelmuur, waardoor bij hevige wind en harde regen water naar binnen kon lekken. In februari 2024 heeft verhuurder opdracht gegeven deze proble-men te verhelpen. Na enige tijd niets te hebben vernomen, is in juli 2024 de dagvaarding betekend. Daarna is een afspraak gemaakt met de technische opzichter van verhuurder en in september 2024 is opdracht gegeven om werkzaamheden te verrichten. Die werkzaamheden zijn inmiddels voltooid.

2.6.

Verhuurder betwist het beeld alsof zij niets hebben gedaan of alleen een likje verf hier of daar hebben aangebracht. Er is steeds adequaat gereageerd, maar het is een groter probleem, dat over meerdere gevels speelt. Dat is niet alleen voor verhuurder op te lossen.

nadere stelling huurders

2.7.

De huurders stellen daartegenover dat de gebreken nog steeds bestaan, reden waarom de verhuurder een gemeentelijke aanschrijving heeft ontvangen. Bij e-mail van 5 maart 2025 heeft een medewerker van de [gemeente] huurders bericht, dat bij de laatste controle op 11 december 2024 een aantal van de gebreken nog aanwezig was.

2.8.

Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3. De beoordeling

gebreken

3.1.

Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk geworden dat vanaf de aanvang van de huur tot heden de gebreken rond de waterinslag aan de voorzijde van het pand steeds aanwezig zijn geweest en nog steeds aanwezig zijn. Hoewel verhuurder onderzoek heeft laten doen en werkzaamheden heeft laten verrichten in de woonruimte, ook op de plekken van de lekkages, zijn de gebreken niet verholpen. De ingebrachte foto’s en de e-mail dd. 4 maart 2025 van de (onafhankelijke) medewerker van de [gemeente] zijn daartoe redengevend.

3.2.

Het bestaan van de gebreken wordt ook niet met zoveel woorden door verhuurder ontkend; volgens verhuurder is echter het oplossen van het probleem complex en heeft het daardoor tijd nodig. Dat argument kan echter niet meebrengen dat de vordering van huurders wordt afgewezen. Een gebrek als het onderhavige - vocht in de woonruimte – is zo ernstig en tast het huurgenot zo sterk aan, dat een forse huurprijsverlaging in de rede ligt. Gelet op de ernst en de duur van het gebrek zal de huur worden verlaagd tot 30% van de geldende huur van € 1668,- per maand.

huurprijsverlaging

3.3.

De verlaagde huurprijs zal gelden vanaf 1 november 2023 totdat alle gebreken rond de vochtdoorslag in de woonruimte zijn verholpen. Dat tussen 9 mei 2022 en november 2023 door huurders is geklaagd over vocht c.q. lekkages is onvoldoende komen vast te staan om de huurprijsverlaging eerder te doen ingaan. De verlaagde huurprijs zal gelden totdat de gebreken zijn opgelost én de gevolgschade is weggewerkt. Het teveel betaalde zal door verhuurder binnen 14 dagen na heden aan huurders dienen te worden terugbetaald.

opheffen gebreken

3.4.

Nu de [gemeente] verhuurder een last onder dwangsom heeft gegeven voor de bestaande vochtgebreken en gelet op de bovenstaande huurprijsverlaging, gaat de kantonrechter ervan uit dat daarmee het doel van huurders – een definitieve oplossing van het vochtprobleem – zo spoedig mogelijk zal worden bereikt en is een veroordeling van verhuurder op dit vlak niet noodzakelijk. De vorderingen van huurders ter zake zullen worden afgewezen.

proceskosten

3.5.

Verhuurder is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

271,94

- griffierecht

€

87,00

- salaris gemachtigde

€

270,00

(2 punten × € 135,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

696,44

3.6.

De veroordelingen wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

4. BESLISSING

De kantonrechter

4.1.

verlaagt de door huurders te betalen huurprijs tot 30% van de thans geldende huurprijs van € 1668,- per maand, met ingang van 1 november 2023 tot de datum waarop alle gebreken (inclusief de gevolgschade) zijn hersteld en er geen sprake meer is van verminderd woongenot;

4.2.

veroordeelt Strie BV en Gijsbrecht BV hoofdelijk tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag aan huur binnen 14 dagen na heden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf die datum tot aan de dag der voldoening;

4.3.

veroordeelt Strie BV en Gijsbrecht BV hoofdelijk in de proceskosten van € 696,44, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr M.V. Ulrici en mr. D. Vink als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025.

Griffier Kantonrechter

245