Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer / rekestnummer: C/13/762606 / HA RK 25-17
Beschikking van 22 mei 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EPGF (NL) LOGISTICS B.V.,
te Amsterdam,
verzoekende partij (hierna:
EPGF),
EPGF),
advocaat: mr. M.P.C. Radović,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROOZEN VAN HOPPE BOUW- EN ONTWIKKELING B.V.,
te Haghorst,
verwerende partij (hierna:
RvH),
RvH),
advocaat: mr. J.F.M. Heuvelmans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, binnengekomen op 13 januari 2025, met producties 1 tot en met 28,
- de tussenbeschikking van 13 februari 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 13 mei 2025 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.Het verzoek en het verweer
2.1.
EPGF is de Nederlandse tak van het European Property Growth Fund en belegt in logistiek vastgoed. Op 22 december 2017 kocht EPGF het perceel aan de [adres] in [plaats] van vastgoedontwikkelaar RvH. De koopovereenkomst regelde dat RvH voorafgaand aan de levering voor eigen rekening en risico een distributiecentrum zou bouwen, dat na de bouw met het perceel zou worden meegeleverd aan EPGF. Voor deze bouw bestond al een omgevingsvergunning, bestek, technisch ontwerp en planning. Ook zijn andere afspraken zoals garanties in de koopovereenkomst neergelegd.
2.2.
Op 1 augustus 2018 is het distributiecentrum opgeleverd, waarvan een proces-verbaal met restpuntenlijst is opgesteld en ondertekend. Na levering is EPGF het distributiecentrum gaan verhuren. In de periode vanaf 2018 tot en met 2023 heeft EPGF bij RvH geklaagd over onder meer losrakende gevelplaten, scheuren in het pand en een vastzittende lift door zettingen of andere constructieproblemen, scheuren in het asfalt, fouten in de montage van zonnepanelen en ‘overige gebreken’. RvH heeft herstelwerkzaamheden verricht en EPGF heeft ook herstelwerkzaamheden laten uitvoeren door derden. EPGF klaagt nog steeds over gebreken. Partijen hebben de afgelopen jaren diverse bouwtechnische onderzoeken laten doen, waarvan de uitkomsten verschillen.
2.3.
EPGF is voornemens om schadevergoeding te vorderen van RvH en heeft de volgende inschatting gemaakt van de door haar gestelde schade:
2.4.
EPGF verzoekt – na wijziging – dat de rechtbank een voorlopig deskundigenonderzoek beveelt. In het lichaam van het verzoekschrift heeft EPGF de volgende onderzoeksvragen geformuleerd:
- a) Voldoet het distributiecentrum aan de eisen die EPGF daaraan mag stellen voor wat betreft de in het verzoekschrift gestelde gebreken, meer in het bijzonder: voldoet de gevelconstructie aan de Kwaliteitsrichtlijn Metalen gevels en daken en aan de sterkte-eisen volgens NEN 1991-1-4+A1+C2 2011 NB 2019 NL?
- b) Voor zover het distributiecentrum niet voldoet aan de eisen die EPGF daaraan mag stellen: welke herstelwerkzaamheden dienen uitgevoerd te worden zodat het daaraan alsnog voldoet?
- c) Zijn de door EPGF gemaakte en verwachte kosten zoals onder 2.3 weergegeven reëel?
- d) Zijn de overige schadeposten van EPGF inclusief de hoogte daarvan (onderzoekskosten) zoals onder 2.3 weergegeven reëel?
2.5.
De aanvankelijk tevens verzochte voorlopige plaatsopneming heeft EPGF met goedkeuring van RvH op zitting ingetrokken.
2.6.
RvH verzet zich tegen het verzoek, omdat – samengevat – het pand helemaal niets mankeert dat aan een normaal gebruik in de weg staat en er al voldoende door deskundigen is onderzocht. RvH betwist daarom het belang bij een voorlopig deskundigenonderzoek. Daarnaast voert RvH aan dat de gevraagde informatie onvoldoende is bepaald en dat sprake is van misbruik van recht en strijd met de goede procesorde. Bovendien is inmiddels een groot deel van de gevel vervangen waardoor onderzoek niet meer mogelijk of zinnig is. Dit laatste vormt volgens RvH in combinatie met andere afwijzingsgronden een gewichtige reden die zich tegen toewijzing van het verzoek verzet. RvH concludeert tot afwijzing van het verzoek met een veroordeling van EPGF in de proceskosten.
3.De beoordeling
3.1.
Artikel 196 lid 1 Rv geeft grondslag voor voorlopige bewijsverrichtingen, zoals een voorlopig deskundigenonderzoek, voordat een bodemzaak aanhangig is. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat de rechtbank het verzoek toewijst, tenzij:
de informatie die verlangd wordt, niet voldoende is bepaald,
onvoldoende belang bij de voorlopige bewijsverrichting bestaat,
het verzoek om voorlopige bewijsverrichtingen in strijd is met de goede procesorde,
sprake is van misbruik van bevoegdheid, of,
andere gewichtige redenen bestaan die zich verzetten tegen de voorlopige bewijsverrichting.
3.2.
De rechtbank oordeelt dat het verzoek toewijsbaar is, met inachtneming van het volgende.
3.3.
In geschil is de vraag of het distributiecentrum gebreken kent die maken dat EPGF uit hoofde van de wet of koopovereenkomst met succes schadevergoeding kan vorderen van RvH. De tot dusver verrichte deskundigenonderzoeken geven partijen onvoldoende uitsluitsel. Sterker nog, het standpunt van RvH dat met het pand niets mankeert tegenover het standpunt van EPGF dat er gebreken zijn op basis waarvan zij haar schade inschat op € 1.245.158,23, illustreert de verdeeldheid die nu heerst. Partijen liggen ver uiteen over de vraag welke conclusies zij uit de bestaande deskundigenrapporten moeten trekken. Een finaal deskundigenoordeel kan partijen uit deze impasse halen. Ook RvH heeft immers op zitting verklaard dat ze bang is om te blijven hangen in de “welles-nietes-discussie” en graag uitsluitsel zou willen. Hiermee is het belang bij voorlopig deskundigenonderzoek gegeven (afwijzingsgrond b).
3.4.
Andere afwijzingsgronden zijn evenmin gebleken. Hoewel de vraagstelling aanscherping behoeft (zie hierna onder 3.8), heeft EPGF in haar verzoekschrift voldoende bepaald aangegeven welke onderdelen van het distributiecentrum zij wenst te laten onderzoeken om te beoordelen of het zinvol is haar voorgenomen schadevergoedingsvordering in te stellen (afwijzingsgrond a). Dat hiertoe verschillende onderdelen van het verzoekschrift in samenhang moeten worden bezien, maakt niet dat daaruit niet kan worden opgemaakt waarover het oordeel van de deskundige wordt gevraagd.
3.5.
Anders dan RvH betoogt, is het niet in strijd met de goede procesorde dat er al diverse onderzoeken zijn gedaan en EPGF er nu niet voor kiest direct een bodemprocedure te beginnen (afwijzingsgrond c). Hiervoor is al toegelicht dat voldoende belang bij nieuw onderzoek bestaat. Als het zover komt dat RvH aansprakelijk wordt bevonden in een bodemzaak, staat het RvH vrij om de verhaalbaarheid van (een deel van) gemaakte deskundigenkosten te betwisten op basis van haar standpunt dat niet alle onderzoeken noodzakelijk zijn geweest. In deze procedure kan daar niet op worden vooruitgelopen.
3.6.
Verder is van misbruik van bevoegdheid door EPGF geen sprake (afwijzingsgrond d). De redenering van RvH dat EPGF met het verzoek uitsluitend een manier probeert te vinden om het risico van leegstandschade op RvH af te wentelen, snijdt geen hout. EPGF heeft immers gemotiveerd onderbouwd dat het haar in de eerste plaats gaat om de schade uit het (al dan niet al door haar bekostigde) herstel van de gestelde gebreken. Of en, zo ja, welke (overige) gevolgschade door eventuele gebreken aan het distributiecentrum is ontstaan, is geen onderdeel van het onderzoek van de deskundige maar iets wat in een eventuele bodemzaak aan de orde zal kunnen komen.
Het standpunt van RvH dat het EPGF niet werkelijk te doen is om het vaststellen van gebreken aan het pand en het ontvangen van schadevergoeding, is overigens niet onderbouwd en vindt ook geen steun in het dossier.
3.7.
Tot slot heeft RvH nog bepleit dat een gewichtige reden voor afwijzing is gelegen in het feit dat een groot deel van de gevel al door EPGF is vervangen. Ook hier gaat de rechtbank niet in mee. Een deskundigenoordeel kan zowel uitsluitsel geven over de interpretatie van al bestaande rapporten als zien op onderzoek naar het deel van de gevel dat volgens EPGF nu nog gebrekkig is, nog los van het feit dat het verzochte deskundigenonderzoek betrekking heeft op meer onderdelen van het distributiecentrum.
Vragen
3.8.
Op zitting is besproken dat nadere precisering van de vragen nodig is om een duidelijke opdracht aan de deskundige voor te leggen. Partijen erkennen wederzijds belang erbij te hebben om te onderzoeken of na het laatste door RvH verrichte herstelwerk aan de toepasselijke kwaliteitseisen wordt voldaan en zo niet, wat duurzame oplossingen tegen redelijke kosten zijn. Desgevraagd hebben partijen meegedeeld dat zij zich bij toewijzing van het verzoek constructief zullen opstellen om bij voorkeur eenstemmig met een vragenlijst te komen. Aan partijen wordt daarom gelegenheid gegeven om zich nader bij akte uit te laten over de onderzoeksvragen, zoals vermeld onder de beslissing.
3.9.
De rechtbank geeft partijen het volgende mee. De vraagstelling moet geen zoekplaatje zijn in die zin dat het aan de deskundige wordt gelaten verschillende onderdelen van het verzoekschrift met elkaar te combineren. Daarom verdient het aanbeveling de onderzoeksvragen te concretiseren door per specifiek gesteld gebrek aan te geven aan welke kwaliteitseisen de deskundige moet toetsen, waarbij acht kan worden geslagen op bijzondere tussen partijen afgesproken normen, algemenere in het bouwverkeer onder deze omstandigheden gebruikelijke normen of een combinatie hiervan, zonder dat tevens een juridische gevolgtrekking van de deskundige wordt gevraagd. Bij de keuze voor de algemene norm van goed en deugdelijk werk, kan de invulling daarvan aan de deskundige zelf worden overgelaten. Verder is het zinvol de deskundige te vragen naar de oorzaak van eventuele gebreken, welke duurzame oplossingen worden geadviseerd en welke kosten daarmee redelijkerwijs gepaard gaan. Indien bij bepaalde gestelde gebreken reeds herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden, zal uit de vraagstelling moeten blijken of de deskundige die in zijn oordeel dient te betrekken en, zo ja, op welke wijze. De vraagstelling dient ten slotte tegen de achtergrond van de in te roepen aansprakelijkheidsnormen voldoende relevant te zijn voor de voorgenomen vordering.
Deskundige
3.10.
De rechtbank is voornemens M. van de Vliet en O. Joostensz van Peutz B.V. als deskundigen te benoemen, tenzij partijen bij akte een eenstemmig andersluidend voorstel doen. Van de Vliet heeft de rechtbank desgevraagd bevestigd vrij te staan ten opzichte van partijen en in beginsel bereid te zijn met zijn collega Joostensz als deskundigen op te treden. Uitsluitsel hierover kan echter pas worden gegeven nadat de aan de deskundigen te stellen vragen zijn vastgesteld.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
beveelt een deskundigenonderzoek door (een) nader te benoemen deskundige(n), ter beantwoording van nader vast te stellen vragen,
4.2.
verwijst de zaak naar de roldatum van
5 juni 2025voor het nemen van een akte, bij voorkeur eenstemmig en anders door EPGF en twee weken later door RvH, voor het onder 3.8 en 3.10 omschreven doel,
5 juni 2025voor het nemen van een akte, bij voorkeur eenstemmig en anders door EPGF en twee weken later door RvH, voor het onder 3.8 en 3.10 omschreven doel,
4.3.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. B.M. Visser, bijgestaan door mr. M.A.A. van Achterberg, en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2025.