ECLI:NL:RBAMS:2025:3133

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11429601 \ CV EXPL 24-15320

Vonnis van 13 mei 2025

in de zaak van

PATRIZIA RESIDENTIAL AMSTERDAM 2 COÖPERATIEF U.A.,

te Amsterdam,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen: Patrizia,

gemachtigde: mr. G. Geneugelijk,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

gedaagde sub 1 hierna: [gedaagde 1] , gedaagden 1 en 2 hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 november 2024, met producties,

- het proces-verbaal van de rolzitting van 5 december 2024 met de conclusie van antwoord en eis in reconventie, met producties, van [gedaagden] ,

- het tussenvonnis van 24 december 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 april 2025. Voor Patrizia zijn verschenen [naam 1] (asset manager bij Patrizia) en [naam 2] (beheerder, werkzaam bij MVGM Vastgoedmanagement B.V.), bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ook verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van Patrizia gebruikte daarbij spreekaantekeningen. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagden] huren van Patrizia sinds 28 december 2023 de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Partijen zijn een (kale) huurprijs van
€ 1.800,- per maand overeengekomen.

2.2.

Op 18 juni 2024 heeft [gedaagde 1] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te beoordelen.

2.3.

De Huurcommissie heeft vervolgens een rapport van onderzoek opgesteld. Op
27 september 2024 heeft de voorzitter van de Huurcommissie uitspraak gedaan.^[1]Het puntenaantal van de woning is daarbij vastgesteld op 125 punten en de maximaal redelijke huurprijs per 28 december 2023 is vastgesteld op € 740,14 per maand.

3.Het geschil in conventie en reconventie

3.1.

Patrizia vordert in conventie primair een verklaring voor recht dat de tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 1.800,- per maand redelijk is en dat de overeengekomen huurprijs gelet op de (afwezige) gebreken ten aanzien van de woning in rekening dient te worden gebracht. Dit met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.

3.2.

Patrizia is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Bij de berekening van het puntenaantal heeft de Huurcommissie volgens Patrizia:

niet de juiste oppervlakte van de woning in de puntentelling gehanteerd;

ten onrechte geen verwarmingspunten toegekend aan de keuken;

ten onrechte de inbouw koel-/vriescombinatie in de keuken niet bij de puntentelling betrokken;

niet het juiste aantal punten voor de WOZ-waarde toegekend.

Met deze aanpassingen komt het totaal aantal punten van de woning volgens Patrizia op 144 respectievelijk 143 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs die hoger is dan de huurliberalisatiegrens.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. Zij erkennen dat de Huurcommissie 0,5 punt extra had moeten toekennen voor een koel-/vriescombinatie in de keuken en zijn het voor het overige met de Huurcommissie eens. [gedaagden] berekenen het totaal aantal punten van de woning op 126 punten. Bij 126 punten hoort een maximaal redelijke huurprijs van € 746,40.

3.4.

[gedaagden] vorderen in reconventie een verklaring voor recht dat een aanvangsprijs van € 746,40 per maand, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, redelijk is, met veroordeling van Patrizia tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur en borg, te vermeerderen met de wettelijke rente. Patrizia voert verweer in reconventie.

4.De beoordeling

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en die in reconventie, zullen de vorderingen hieronder gezamenlijk worden beoordeeld.

4.2.

Patrizia heeft haar vordering tijdig ingediend, dat wil zeggen binnen 8 weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie aan haar is verzonden. Met de bij de kantonrechter ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Dit betekent dat het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht weer volledig open ligt.

4.3.

Bij het vaststellen van de maximaal redelijke huurprijs is de kantonrechter gebonden aan de desbetreffende bepalingen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw). Verder is het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, versie juli 2023 (het Beleidsboek), dat door de Huurcommissie wordt gehanteerd, bij de beoordeling van belang.

4.4.

Patrizia heeft met betrekking tot vier onderdelen van de door de Huurcommissie vastgestelde punten een andere waardering bepleit. Die onderdelen zullen puntsgewijs worden beoordeeld.

Oppervlakte van vertrekken

4.5.

De Huurcommissie heeft voor het vaststellen van de oppervlakte de conclusie in het rapport van onderzoek gevolgd, die luidt – voor zover hier van belang – als volgt:

“De afmetingen van de verkeersruimte die van de woonkamer doorloopt naar het toilet en de twee slaapkamers, doucheruimte en naar de trap naar de 4e etage voor het dakterras zijn niet meegenomen in woningwaardering omdat dit verkeersruimte betreft.

De afmeting van de verkeersruimte is 1,95 m x 2,31 m x 1,06 m = 6,12 m².”

4.6.

Volgens Patrizia is die oppervlakte ten onrechte niet meegerekend. Volgens Patrizia moet deze ruimte worden aangemerkt als ‘vertrek’ of als ‘overige ruimte’, waarvoor 6 punten, dan wel 4,5 punt, moeten worden toegekend. Het is namelijk een vrij in te delen gebied met als doel om te worden gebruikt als woonkamer, aldus Patrizia.

4.7.

Volgens [gedaagden] is de ruimte niet anders te gebruiken dan als verkeersruimte. Verkeersruimtes zoals hallen, gangen en overlopen worden niet afzonderlijk gewaardeerd en daarvoor worden geen punten toegekend.

4.8.

Patrizia heeft als productie 6 bij dagvaarding een plattegrond van de woning met maatvoering overgelegd. De juistheid van deze plattegrond wordt door [gedaagden] niet betwist, zodat de kantonrechter zal uitgaan van deze plattegrond.

4.9.

In het Beleidsboek (pagina 55 en 56) is het volgende bepaald, voor zover relevant:

“Onder vertrekken worden verstaan: woonkamer, andere kamers, keuken, badkamer en doucheruimte. Andere ruimten, zoals schuren, zolders, kelders, wasruimten, bijkeukens, garages en bergingen, gang, (speel)hal en verkeersruimten, waaronder begrepen de totale oppervlakte van overlopen, tellen niet mee als vertrekken.

[...]

Overige ruimten geen (speel)hallen, gangen, verkeersruimten en/of overlopen zijnde, worden gewaardeerd met driekwart punt per vierkante meter. Tot deze ruimten worden gerekend: bijkeukens, bergingen, wasruimten, schuren, garages, zolders en kelders. .”

4.10.

Op de plattegrond is in de eerste plaats te zien dat de woonkamer bestaat uit een groot rechthoekig deel van 5 bij 3,71 meter. De woonkamer loopt nog een stukje door langs de badkamer en toilet naar de slaapkamers en de trappen naar beneden en naar de 4e etage voor het dakterras. Mede gelet op de door [gedaagden] overgelegde foto’s van de woning, beoordeelt de kantonrechter deze ruimte net als de Huurcommissie als een verkeersruimte, omdat hier meerdere deuren op uitkomen en dit stukje van de woonkamer geen andere zelfstandige functie dan een verbindingsgang heeft. [gedaagden] hebben ook voldoende onderbouwd dat die ruimte – gelet op de verschillende deuren en trappen die daarop uitkomen en de intercom die daar hangt – geen ruimte biedt om inventaris of andere meubels neer te zetten. Op grond van het Bhw tellen verkeersruimtes niet mee als vertrek of als overige ruimte en komt daaraan geen afzonderlijke (punten-)waardering toe. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om punten toe te kennen voor deze verkeersruimte.

Verwarming

Verkeersruimte

4.11.

Patrizia heeft ter zitting aangevoerd dat als het door Patrizia betwiste deel van de woonkamer als verkeersruimte wordt aangemerkt, aan deze ruimte 1 punt voor verwarming moet worden toegekend. [gedaagden] hebben hiertegen bezwaar gemaakt, omdat dit een nieuw argument betreft en zij zich hierop niet hebben kunnen voorbereiden.

4.12.

In de toelichting op Bijlage I bij het Bhw onder A is het volgende opgenomen:

“Per verwarmde overige ruimte en verkeersruimte wordt, ongeacht de verwarmingswijze, een waardering van één punt toegepast, voor zover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort.

In het Beleidsboek (pagina 26) is het volgende opgenomen:

4.4.2

Verwarmingselementen behorend tot de onroerende zaakPer vertrek wordt voor de verwarming punten toegekend, mits de verwarmingselementen, zoals bijvoorbeeld een radiator, tot de onroerende zaak of zijn onroerende aanhorigheid behoort. Dit is bij een radiator het geval als hij is bevestigd aan de muur of in de grond.

4.13.

Zoals hiervoor onder 4.10 is geoordeeld, betreft de ruimte een verkeersruimte. Uit het Bhw volgt dat ook voor een verkeersruimte 1 punt voor verwarming kan worden toegekend, als het een verwarmde verkeersruimte is. Niet in geschil is dat in deze ruimte geen radiator hangt. Omdat de verkeersruimte geen verwarmingselement heeft, is er geen sprake van een verwarmde verkeersruimte in voornoemde zin. Dit betekent dat hiervoor geen extra punt aan de woning wordt toegekend. Bij die stand van zaken ziet de kantonrechter geen aanleiding om [gedaagden] nog op dit punt te laten reageren.

Keuken

4.14.

Volgens Patrizia is sprake van een woonkamer met open keuken en moeten daarvoor 2 extra (verwarmings)punten aan de woning worden toegekend.

4.15.

In de toelichting op Bijlage I bij het Bhw onder A is het volgende opgenomen:

“Voor deze rubriek wordt, in tegenstelling tot de gegeven definities van afzonderlijke vertrekken onder de inleiding, een open keuken als afzonderlijk verwarmd vertrek beschouwd en krijgt dus twee punten indien er verwarming aanwezig is. Onder een open keuken wordt hier verstaan een keuken die in open verbinding staat met een ander vertrek, terwijl zich tussen de keuken en het andere vertrek een opening bevindt, die breder is dan 50% van de tussenmuur. Zowel de open keuken als het vertrek of overige ruimte waarmee de open verbinding bestaat, wordt voor deze rubriek individueel gewaardeerd met punten indien deze verwarmd zijn.”

In het Beleidsboek (pagina 28) is het volgende opgenomen:

“4.4.6 Open keukens

Een open keuken wordt als afzonderlijk verwarmd vertrek beschouwd en krijgt dus 2 punten in geval van een individueel verwarmingssysteem […]. De aan- of afwezigheid van een verwarmingselement in het gedeelte open keuken is niet relevant.”

4.16.

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de plattegrond volgt dat de woonkamer direct overgaat in de keuken. Daartussen zit geen afscheidingsmuur of scheidingswand. Dat de toegang naar de keuken deels smaller is, omdat er een koel-/vriescombinatie tegen de muur staat, maakt dat niet anders. Daarmee is er sprake van een open keuken. Dat er aan de zijkant van de muur in de woonkamer een deur is naar het balkon, maakt het voorgaande ook niet anders. Dit is immers geen afscheiding tussen het keukengedeelte en de woonkamer.

4.17.

De kantonrechter gaat dan ook uit van de aanwezigheid van twee verwarmde ruimtes. De Huurcommissie heeft hieraan ten onrechte geen punten toegekend. Dit brengt mee dat de kantonrechter, in tegenstelling tot de Huurcommissie, hiervoor 2 punten aan de woning toekent. Dit leidt tot een verhoging van het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal met 2 punten.

Keuken

4.18.

Tussen partijen is niet in geschil is dat 0,5 punt extra aan de woning moet worden toegekend, omdat de keuken een inbouw koel-/vriescombinatie heeft. De kantonrechter zal hier dan ook vanuit gaan.

WOZ-cap

4.19.

[gedaagden] hebben uitgerekend dat, indien al het voorgaande in aanmerking wordt genomen, aan de woning voor de WOZ-waarde 42 punten moeten worden toegekend en dat dit leidt tot een totaal van 129 punten.^[2]De met 129 punten in 2023 corresponderende huurprijs is € 765,23. Patrizia heeft het door [gedaagden] berekende puntenaantal voor de WOZ-punten niet betwist en zich aangesloten bij de berekeningswijze van [gedaagden] voor de maximale redelijke huurprijs. De kantonrechter zal hier dan ook vanuit gaan.

Conclusie

4.20.

Uit het voorgaande volgt dat het puntenaantal van de woning 129 bedraagt. Daarbij hoort een maximale huurprijsgrens van € 765,23. Daarmee is sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte. De maximale (kale) huurprijs zal daarom per 28 december 2023 worden vastgesteld op € 765,23 per maand. De vorderingen van Patrizia in conventie zullen dan ook worden afgewezen.

Patrizia moet terugbetalen

4.21.

Omdat hiervoor is vastgesteld dat de aanvangshuur lager is dan wat [gedaagden] hebben betaald, kunnen zij op grond van onverschuldigde betaling aanspraak maken op terugbetaling van het door hen te veel betaalde.

4.22.

De kantonrechter merkt in dat kader op dat omdat de huurprijs tussentijds is verhoogd, het huurprijswijzigingsbeding in artikel 5.1 van de huurovereenkomst ambtshalve is beoordeeld en niet oneerlijk is bevonden. Verder zijn er geen bedingen die van belang zijn voor de beoordeling van de vorderingen in deze procedure, zodat de uitkomst van de ambtshalve toetsing niet aan toewijzing van de vordering van [gedaagden] in de weg staat.

Nieuw te maken berekening

4.23.

[gedaagden] hebben het totaalbedrag van hun vordering in reconventie becijferd op een bedrag van € 15.535,33.^[3]Maar zij zijn daarbij uitgegaan van een aanvangshuur van
€ 746,40 per maand, terwijl is hiervoor is vastgesteld dat de redelijke (kale) huurprijs per
28 december 2023 € 765,23 per maand bedraagt. Bovendien lijken zij in hun berekening ten onrechte geen rekening te hebben gehouden met tussentijds doorgevoerde huurverhoging(en), terwijl de kantonrechter uit hun overzicht opmaakt dat de huur wel tussentijds is verhoogd.^[4]Die verhoging(en) moet(en) ook in de redelijke huurprijs en in de te maken berekeningen worden doorgevoerd. Verder lijken zij onder het kopje “betaalde huur” te zijn uitgegaan van de betaalde huur
inclusiefvoorschot van € 15,- voor servicekosten, terwijl dat voorschot losstaat van de discussie in deze procedure. De redelijke huur moet dus worden afgezet tegen de betaalde
kalehuur (exclusief voorschot). Tot slot is de door [gedaagden] gemaakte berekening gemaakt tot en met december 2024, terwijl het nu mei 2025 is.

4.24.

De kantonrechter stelt [gedaagden] in de gelegenheid om hun berekening met inachtneming van het in 4.23 bepaalde aan te passen. Zij krijgen met andere woorden de gelegenheid om het totaalbedrag van hun vordering tot en met mei 2025 uit te rekenen en die nieuwe berekening in de procedure te brengen.

4.25.

De zaak wordt hiervoor verwezen naar de rol van 27 mei 2025 om 10:00 uur. De door [gedaagden] in te dienen berekening moet in tweevoud op die rolzitting aanwezig zijn. Na afloop van de rolzitting worden de ingediende stukken aan Patrizia toegestuurd, met de mededeling wanneer zij daarop uiterlijk kan reageren.

4.26.

Als uiterlijk één dag vóór de dag van die rolzitting geen stukken op de griffie zijn ontvangen en/of niet om uitstel is verzocht en ook op die rolzitting zelf geen stukken zijn ingediend of om uitstel is verzocht, vervalt het recht om dit nadien alsnog te doen.

4.27.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie en reconventie:

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
dinsdag 27 mei 2025 om 10:00 uurvoor het nemen van een akte door [gedaagden] over wat is vermeld onder 4.23 en 4.24;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025 in tegenwoordigheid van mr. R. Boerlage, griffier.

Huurprijsbepaling en terugbetaling onverschuldigd betaalde huur in huurrechtelijke geschil tussen Patrizia Residential Amsterdam 2 Coöperatief U.A. en gedaagden