Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11239836 \ EA VERZ 24-734
Beschikking van 9 januari 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FADY & RAFA B.V. m.h.o.d.n. STONE'S CAFE,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekster,
hierna te noemen: Stone's Café,
gemachtigde: mr. Y. Benjamins,
tegen
de stichting
STICHTING HISTORISCH HUYS,
gevestigd te Amsterdam,
verweerster,
hierna te noemen: Historisch Huys,
gemachtigde: mr. H.M. Punt.
Het verloop van de procedure
Op 24 juli 2024 heeft Stone’s Café een verzoek met producties ingediend dat strekt tot verlenging van de ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Historisch Hyus heeft een verweerschrift met producties en een tegenverzoek ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 10 oktober 2024 behandeld. Namens Stone’s Café is [naam 1] , statutair bestuurder, verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens Historisch Huys is [naam 2] , statutair bestuurder, verschenen, eveneens bijgestaan door de gemachtigde. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft Stone’s Café aanvullende producties ingediend. Partijen hebben aan de hand van een pleitnotitie hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Na een korte schorsing en sluiting van de mondelinge behandeling, is op verzoek van partijen de zaak aangehouden voor minnelijk overleg. Nu partijen hebben bericht dat dit niet tot een regeling heeft geleid, heeft Stone’s Café, zoals afgesproken, een akte met producties genomen, waarop Historisch Huys bij akte heeft gereageerd.
Ten slotte is beschikking bepaald op heden.
BEOORDELING VAN DE VERZOEKEN
De feiten
1.1.
Sinds 1993 wordt op het adres [adres 1] op de begane grond (circa 50 m2) een horecaonderneming gedreven onder de naam Stone’s Café. De ruimte wordt gehuurd van Stichting [adres 1] .
1.2.
De toiletten van de onderneming zijn sindsdien gelegen in het souterrain van het naastgelegen pand aan de [adres 2] . Deze toiletruimte is alleen bereikbaar via een interne trap in het midden van het bedrijfspand aan de [adres 1] .
1.3.
[naam 3] was eigenaar van het pand aan de [adres 2] en verhuurder van de toiletruimte in het souterrain. De begane grond van het pand werd door hem verhuurd als winkel. De bovenverdiepingen werden door hem ook aan de huurder van de winkel verhuurd omdat deze etages alleen toegankelijk zijn via de winkelentree.
1.4.
Op 17 april 2014 heeft Stone’s Café een huurovereenkomst gesloten met [naam 3] met betrekking tot de toiletruimte. In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
“Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW(…)
1.2
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als toiletruimte. (…)
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 01-06-2014 en lopende tot en met 01-06-2024.
3.2
Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 01-06-2029. (…)”
3.3
Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar. (…)”
1.5.
Na het sluiten van deze huurovereenkomst heeft Stone’s Café op 7 juli 2014 de horecaonderneming van de vorige eigenaar gekocht. In de schriftelijke koopovereenkomst is bepaald dat de onderneming met inventaris en voorraad “going concern” werd verkocht.
1.6.
Op 7 juli 2014 heeft Stone’s Café twee huurovereenkomsten gesloten met Stichting [adres 1] met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres 1] . In beide huurovereenkomsten is onder meer bepaald:
“Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.(…)
1.2
Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, (…).”
Eén huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar van 7 juli 2014 tot en met 31 juli 2016 voor € 50.400,- per jaar en de andere huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar van 1 augustus 2016 tot en met 1 augustus 2026 voor € 96.000,- per jaar.
1.7.
Op 4 november 2014 heeft Stichting [adres 1] een bouwaanvraag ingediend bij de gemeente Amsterdam voor het herstel van de fundering en het uitdiepen van het souterrain van het pand aan de [adres 1] , die op
11 december 2014 is verleend.
11 december 2014 is verleend.
1.8.
Uit een overgelegde foto van [internetsite] blijkt dat de onderneming van Stone’s Café in juni 2018 gesloten was in verband met een verbouwing.
1.9.
Historisch Huys heeft het pand aan de [adres 2] in 2018 gekocht van [naam 3] . In 2023 heeft zij het pand gesplitst in appartementsrechten. Historisch Huys wenst het pand te verbouwen en zelfstandige woningen te realiseren op de bovenetages met een eigen entree in het souterrain ter plaatse van de gehuurde toiletruimte.
1.10.
Op 14 oktober 2021 heeft Historisch Huys de huurovereenkomst met Stone’s Café met betrekking tot de toiletruimte opgezegd per 1 juni 2024.
De verzoeken
2.1
Stone’s Café verzoekt primair haar verzoek niet-ontvankelijk te verklaren, subsidiair de termijn van de ontruimingsbescherming te verlengen met een jaar tot en met 31 mei 2025 en in alle gevallen vergoeding van de proceskosten, vermeerderd met rente, toe te kennen.
2.2
Zij stelt daartoe primair dat het gehuurde onder het regime van artikel 7:290 BW Pro valt en dat daarom de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, zodat van ontruiming geen sprake kan zijn en subsidiair dat haar belangen bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Historisch Huys bij voortzetting van het gebruik door Stone’s Café.
2.3
Historisch Huys voert verweer en verzoekt de kantonrechter de ontruimingsdatum vast te stellen op uiterlijk 1 november 2024 en Stone’s Café te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met rente.
2.4
Historisch Huys stelt daartoe dat het gehuurde onder het regime valt van artikel 7:230a BW, dat zij de huurovereenkomst tijdig en rechtsgeldig heeft opgezegd en dat haar belang bij spoedige ontruiming zwaarder weegt dan dat van Stone’s Café bij verlenging van de ontruimingstermijn.
2.5
Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
De beoordeling
3.1
Vooropgesteld wordt dat tussen partijen niet in geschil is dat het van Stichting [adres 1] gehuurde café een artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte betreft. Tussen partijen is wel in geschil welk wettelijk regime op de huurovereenkomst met betrekking tot de toiletruimte aan de [adres 2] van toepassing is. Beslissend daarbij is hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het gehuurde voor ogen heeft gestaan, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde. Ingevolge artikel 7:290 lid 3 BW Pro kunnen ook onroerende aanhorigheden die naar hun aard onlosmakelijk zijn verbonden aan een artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte, ook als deze niet zo zijn bestemd in de huurovereenkomst en van een andere verhuurder worden gehuurd, worden aangemerkt als artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte, indien de verhuurder ermee heeft ingestemd dat die zaak wordt bestemd om samen met een andere door de verhuurder gebruikte ruimte als artikel 7:290 BW Pro-ruimte te worden gebruikt. De instemming van de verhuurder kan worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde zaak meebrengt dat zij alleen als onderdeel van de gehele door de huurder gebezigde ruimte kan worden gezien (zie Van Neerbos/Den Haag, HR 10 februari 2012).
3.2
De omstandigheid dat in de schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen is bepaald dat het gaat om kantoorruimte ingevolge artikel 7:230a BW is voor de beoordeling dus niet van doorslaggevend belang. Het gaat om wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2014 voor ogen heeft gestaan, te weten de toenmalig verhuurder [naam 3] en Stone’s Café. Dat Historisch Huys, als rechtsopvolger van [naam 3] , nimmer heeft ingestemd met gebruik van de toiletruimte ten behoeve van het café, is dus evenmin relevant.
3.3
Vaststaat dat de toiletruimte al sinds 1993 werd verhuurd door [naam 3] en al die tijd is gebruikt ten dienste van het café. Verder staat vast dat de toiletruimte alleen toegankelijk is via de trap in het midden van het café. Onder die omstandigheden valt niet in te zien dat Stone’s Café per 1 juni 2014 de toiletruimte om andere reden heeft gehuurd dan ten behoeve van de horecaonderneming in het naastgelegen pand. Dat dit is gebeurd kort voordat zij de koopovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot het café op 7 juli 2014, maakt het voorgaande niet anders. Uit de koopovereenkomst blijkt dat zij het café “going concern” heeft overgenomen. Stone’s Café heeft daarmee voldoende bewezen dat zij de lopende onderneming van de vorige ondernemer heeft overgenomen, daarbij er zelf voor zorg diende te dragen dat zij de benodigde huurovereenkomsten afsloot en daarom de huurovereenkomst met [naam 3] heeft afgesloten. Dat [naam 3] instemde met dit gebruik wordt afgeleid uit het feit dat in 2014 de verhuurde ruimte al twintig jaar werd gebruikt ten behoeve van het café en dat [naam 3] daarvan op de hoogte moet zijn geweest, niet in de laatste plaats nu in de huurovereenkomst van 2014 is bepaald dat het gehuurde exclusief is bestemd als toiletruimte en er geen eigen ingang naar die ruimte bestond vanuit [adres 2] .
3.4
Conclusie van het bovenstaande is dan ook dat de gehuurde toiletruimte onlosmakelijk verbonden is met de gehuurde bedrijfsruimte aan de [adres 1] , waarmee de voormalig eigenaar [naam 3] heeft ingestemd, zodat het regime van artikel
7:290 BW (ook) van toepassing is op de toiletruimte. Dat het café gesloten is geweest vanwege uitgebreide verbouwingswerkzaamheden in 2018 en wellicht ook in de periode daarvoor, maakt het voorgaande niet anders. Het primaire verzoek van Stones Café tot niet-ontvankelijk verklaring wordt daarom toegewezen. Het tegenverzoek is om die reden ook niet-ontvankelijk.
7:290 BW (ook) van toepassing is op de toiletruimte. Dat het café gesloten is geweest vanwege uitgebreide verbouwingswerkzaamheden in 2018 en wellicht ook in de periode daarvoor, maakt het voorgaande niet anders. Het primaire verzoek van Stones Café tot niet-ontvankelijk verklaring wordt daarom toegewezen. Het tegenverzoek is om die reden ook niet-ontvankelijk.
3.5
Nu Stone’s Café in het gelijk wordt gesteld, wordt Historisch Huys veroordeeld in de proceskosten, vermeerderd met rente.
DE BESLISSING
De kantonrechter:
I. verklaart partijen niet-ontvankelijk in hun verzoeken;
II. veroordeelt Historisch Huys in de proceskosten van Stone’s Café, tot op heden begroot op:
salaris € 543,00
griffierecht € 130,00
nakosten
€ 68,00totaal € 741,00
voor zover van toepassing, inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Historisch Huys niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend en daarnaast te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van de beschikking tot de voldoening.
salaris € 543,00
griffierecht € 130,00
nakosten
€ 68,00totaal € 741,00
voor zover van toepassing, inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Historisch Huys niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend en daarnaast te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van de beschikking tot de voldoening.
Deze beschikking is gegeven door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2025.
811