Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/742586 / HA ZA 23-1050
Vonnis van 23 april 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. S.C.M. van Thiel,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. S.P. Kamerbeek.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 januari 2025,
- de akte van [gedaagde] tevens verzoek openstellen hoger beroep,
- de akte van [eiser] ,
- de reactie van [eiser] op het verzoek van [gedaagde] , met productie 55,
- de rolbeslissing waarbij het verzoek van [gedaagde] is afgewezen,
- de tweede akte van [eiser] ,
- de tweede akte van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenvonnis zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de aan hen in r.o. 2.34 van het tussenvonnis gestelde vragen, de wijze waarop zij de procedure wensen voort te zetten en de aangekondigde deskundigenrapportage. Partijen hebben daaraan uitvoering gegeven.
woningen met huisnummer 13, 15 en 19
2.1.
Partijen zijn het erover eens dat op de woningen met huisnummer 15 en 19 na, er geen ander onroerend goed in het plan van verdeling staat opgenomen dat al is overgedragen aan één van de vennootschappen van de Staken, zodat de rechtbank daarvan uit zal gaan.
2.2.
[eiser] voegt daaraan toe dat partijen in oktober 2019 hebben onderhandeld over de drie toen niet door de familie bewoonde woningen (met huisnummers 13, 15 en 19) en dat partijen zijn overeengekomen dat Staak [gedaagde] de woning met huisnummer 19 en Staak [eiser] (in ruil daarvoor) de woningen met huisnummers 13 en 15 krijgt. Omdat de woningen met huisnummers 15 en 19 op dat moment in eigendom waren van één van de ondernemingen van de Staken, zijn deze door een vennootschappelijke splitsing al in eigendom overgegaan. Dat betekent dat de woning met huisnummer 13 bij de verdeling van de gemeenschap moet worden betrokken, onder toebedeling van de woning aan [eiser] , maar niet bij de waardering van de verdeling van de gemeenschap, aldus nog steeds [eiser] . [gedaagde] bevestigt dat de woning met huisnummer 13 nog tot de gemeenschap behoort en daarom moet worden verdeeld. Omdat de rechtbank bij tussenvonnis heeft geoordeeld dat partijen niet tot een algehele overeenstemming zijn gekomen over verdeling van de gemeenschap, geldt dit ook voor deze woning. [gedaagde] heeft er geen bezwaar tegen wanneer de woning met huisnummer 13 aan [eiser] wordt toebedeeld, maar stelt dat deze toebedeling wel moet worden meegenomen in de waardering van de verdeling van de gehele gemeenschap.
2.3.
De rechtbank oordeelt dat de woning met huisnummer 13 aan [eiser] zal worden toebedeeld, maar dat deze toebedeling niet in de waardering van de nu te verdelen gemeenschap moet worden meegenomen. [gedaagde] heeft namelijk niet betwist dat partijen over deze drie woningen los van de rest van het terrein hebben onderhandeld en dat zij toen overeenstemming hebben bereikt over de verdeling van de woningen met huisnummers 13, 15 aan [eiser] in ruil voor toebedeling van de woning met huisnummer 19 aan [gedaagde] én dat de woning met huisnummer 13 alleen nog niet in eigendom is overgedragen omdat deze geen onderdeel uitmaakte van genoemde vennootschappelijke splitsing. Dat betekent dat partijen deze woningen onderling al hebben gewaardeerd en daarover een verdeling hebben afgesproken. Als de woning met huisnummer 13 nu opnieuw zou meewegen in de verdeling van de rest van het terrein, zou dat een dubbeltelling in het nadeel van één partij meebrengen. Vandaar dat de woning met huisnummer 13 bij de waardering buiten beschouwing zal worden gelaten.
de groen en geel gearceerde delen in het plan van verdeling
2.4.
Partijen zijn het erover eens dat het baggerdepot, het perceel bij de Lidl en het water volledig moeten worden verdeeld, onder de voorwaarde dat het gebruik van de gedeelten die niet aan de ene Staak worden toebedeeld door middel van een erfdienstbaarheid aan de andere Staak moeten worden gewaarborgd. Partijen zijn het er ook over eens wat de te vestigen erfdienstbaarheden moeten inhouden, namelijk het volgende:
het baggerdepot
de te vestigen erfdienstbaarheid zou moeten inhouden een verbod voor de Staak die deze krijgt toebedeeld om de onbebouwde gedeelten zodanig te gebruiken of daarop zodanige beplanting of opstallen te hebben, dat hierdoor de huidige groenbeleving en/of het uitzicht vanaf het aangrenzende al dan niet openbare water en/of het heersende erf wordt aangetast c.q. belemmerd;
het perceel bij de Lidl
de te vestigen erfdienstbaarheid zou moeten inhouden een verbod voor de Staak die deze krijgt toebedeeld om de beplanting op het dienende erf zodanig aan te passen dat hierdoor doorkijk vanaf de Lidl op het heersende erf, of andersom uitzicht vanaf het heersende erf op de Lidl, ontstaat;
het water
de te vestigen erfdienstbaarheid zou moeten inhouden de bevoegdheid van de eigenaar en gebruikers van het heersende erf om komende van het heersende erf, via het aan de andere Staak toebedeelde water, de openbare wateren (de [locatie 1] en de [locatie 2] ) te bereiken, en komende vanaf de openbare wateren het heersende erf te bereiken.
de oprijlaan
2.5.
Partijen zijn het niet eens over de wijze waarop de oprijlaan moet worden verdeeld. [gedaagde] wil – kort gezegd – dat de oprijlaan wordt opgesplitst of dat een tweede oprijlaan wordt gerealiseerd, zodat iedere Staak een eigen oprijlaan heeft. [eiser] wil dat de oprijlaan aan één van de Staken wordt toebedeeld en dat ten behoeve van de andere Staak een erfdienstbaarheid wordt gevestigd. Deze erfdienstbaarheid zou dan moeten inhouden de bevoegdheid om vanaf de openbare weg via het toebedeelde deel van de oprijlaan, het heersende erf te bereiken, en komende vanaf het heersende erf de openbare weg te bereiken, aldus [eiser] .
2.6.
De rechtbank is van oordeel dat het voorstel van [gedaagde] moeilijk uitvoerbaar is en zij sluit niet uit dat wanneer het voorstel wel gevolgd zou worden, dit de verdeling verder zal compliceren. Dit alleen al omdat de waardering van een deel grond zal wijzigen op het moment dat deze aan één van de Staken wordt toebedeeld, en deze Staak daar vervolgens een oprijlaan op moet realiseren. Verder ziet de rechtbank geen voordehand liggende route voor een gesplitste of twee losse oprijlanen vanaf de openbare weg, waarvan de één alleen de woningen van Staak [eiser] en de ander alleen de woningen van Staak [gedaagde] ontsluit. [gedaagde] heeft zo’n alternatief ook niet aangedragen. De rechtbank zal daarom het voorstel van [eiser] overnemen.
de parkeerloods
2.7.
Het geel gearceerde gedeelte in het plan van verdeling is de locatie waar partijen nog steeds een parkeerloods wensen te realiseren. Partijen geven aan in gesprek te zijn over de verdeling van de nog te realiseren parkeerloods. [eiser] heeft voorgesteld dat wanneer blijkt dat het niet mogelijk is om voor iedere Staak een eigen gedeelte van de parkeerloods in eigendom te verkrijgen, dat de te realiseren parkeerloods dan in gezamenlijk eigendom blijft en in appartementsrechten zal worden opgesplitst. Dat betekent dat partijen een vereniging van eigenaren zullen moeten oprichten die belast zal zijn met het beheer van de gemeenschappelijke parkeerloods. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd, zodat de rechtbank hiervan zal uitgaan.
toegang tot en uitzicht over het water
2.8.
Partijen zijn het erover eens dat iedere woning toegang moet hebben tot water dat naar open water leidt. [eiser] heeft daaraan in zijn akte toegevoegd dat iedere woning ook behoorlijk uitzicht moet hebben op water en de eigenaar van deze woning via dat water toegang moet hebben tot openwater. Omdat het uitzicht op water niet eerder één van de genoemde uitgangspunten bij de verdeling is geweest, ziet de rechtbank geen aanleiding om deze mogelijk complicerende factor mee te nemen in de verdeling van de gemeenschap.
gehuurde percelen
2.9.
Voor de percelen 761, 762, 763 en 764 bestaat een huurovereenkomst tussen de Doopsgezinde Gemeente en [naam 1] (namens Behouden Huis B.V.). De rechtbank heeft in haar tussenvonnis onder r.o. 2.30 overwogen dat deze percelen geen onderdeel uitmaken van de gemeenschap en daarom ook niet bij de verdeling zullen worden betrokken. [eiser] vordert bij akte alsnog om de huurovereenkomsten te verdelen.
2.10.
Niet in te zien valt op welke grond een huurovereenkomst tussen twee partijen (namelijk de Doopsgezinde Gemeente en [naam 1] of Behouden Huis B.V.) die geen partij zijn in deze procedure kan worden verdeeld tussen [eiser] en [gedaagde] in het kader van de verdeling van de gemeenschap. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis al geoordeeld dat de huurovereenkomst geen onderdeel uitmaakt van de gemeenschap en daarom niet bij de verdeling en de waardering daarvan betrokken kan worden. Er is geen aanleiding om terug te komen van deze eerder genomen beslissing.
uitgangspunten bij verdeling op een rij
2.11.
Na hetgeen de rechtbank in haar tussenvonnis en hiervoor heeft overwogen, zal bij de verdeling van de gemeenschap van de volgende uitgangspunten moeten worden uitgegaan:
• bij de verdeling van de gemeenschap zal geen rekening gehouden worden met wat aan de Staken is toebedeeld bij de zakelijke afwikkeling van het familiebedrijf;
• de bebouwde en onbebouwde percelen grond worden zoveel als mogelijk bij helfte onder de Staken verdeeld. Hierbij zal rekening worden gehouden met wat de rechtbank onder r.o. 2.30 van het tussenvonnis van 8 januari 2025 heeft geoordeeld ten aanzien van de percelen die buiten de gemeenschap vallen. Dat zou kunnen betekenen dat de tuinen van Staak [eiser] aanzienlijk kleiner worden dan waarvan in het plan van verdeling is uitgegaan;
• een redelijke verdeling van de gemeenschap betekent niet zonder meer dat de toe te bedelen percelen (inclusief opstallen) per Staak een gelijke financiële waarde vertegenwoordigen;
• de bestaande ligplekken en de parkeerplekken behorende tot de gemeenschap worden zoveel als mogelijk bij helfte onder de Staken verdeeld;
• de woningen (de woningen met huisnummer 15 en 19 uitgezonderd) worden volgens de verdeellijsten bij de 2019-overeenkomst aan de Staken toebedeeld, waarbij iedere woning in ieder geval over een tuin zal beschikken;
• de woning met huisnummer 13 wordt aan [eiser] toebedeeld. Deze toebedeling zal niet worden meegenomen in de waardering bij helfte van de gemeenschap;
• het baggerdepot, het perceel bij de Lidl en de oprijlaan zullen zoveel als mogelijk onder de Staken worden verdeeld, waarbij ten behoeve van de Staak die het goed niet toebedeeld krijgt een erfdienstbaarheid zoals weergeven onder r.o. 2.4 en 2.5 zal worden gevestigd;
• de kwaliteit en staat van onderhoud van de individuele woningen worden niet meegenomen in de waardering van de verdeling;
• bij de verdeling van percelen water zal de gebruiksfunctie van het water voorop staan, zodat het water niet zonder meer bij helfte onder de Staken hoeft te worden verdeeld. Wel moet iedere woning toegang hebben tot water dat naar openwater leidt. Daarvoor is het niet noodzakelijk dat de eigenaar van iedere woning ook dit perceel in eigendom verkrijgt. Ten behoeve van de Staak die het perceel water niet in eigendom verkrijgt maar het water wel nodig heeft om via de eigen woning naar openwater te varen, zal een erfdienstbaarheid worden gevestigd zoals weergegeven onder r.o. 2.4;
• bij de verdeling van de gemeenschap zal rekening worden gehouden met het verhuizen van de woonark van [naam 4] en het realiseren van de overdekte parkeerloods. Partijen zullen in overleg proberen om de parkeerloods zo te verdelen dat iedere Staak een deel van de parkeerloods in eigendom verkrijgt. Lukt dit niet, dan zal de te realiseren parkeerloods het enige onderdeel zijn dat partijen in gezamenlijk eigendom behouden. Partijen zullen de parkeerloods dan opsplitsen in appartementsrechten en voor het beheer daarvan een vereniging van eigenaren oprichten.
deskundige
2.12.
Partijen hebben na het tussenvonnis overleg gehad. Het is partijen niet gelukt om onderling tot een verdeling van de gemeenschap te komen op basis van de door de rechtbank in het tussenvonnis omschreven uitgangspunten. Zoals aangekondigd zal de rechtbank daarom een deskundige benoemen met het verzoek om advies uit te brengen over hoe de gemeenschap, met in achtneming van de onder r.o. 2.11 weergegeven uitgangspunten, zo eerlijk mogelijk bij helfte onder partijen kan worden verdeeld. Daarbij gaat de rechtbank voorbij aan het verzoek van [eiser] om partijen in gelegenheid te stellen zich eerst over de uitwerking van de uitgangspunten en de opdracht aan de deskundige uit te laten bij nadere akte en deze akte daarna toe te lichten tijdens een mondelinge behandeling. Partijen zijn namelijk al voldoende in de gelegenheid gesteld om zich over de uitgangspunten en voortgang van de procedure uit te laten.
2.13.
Partijen hebben toegelicht dat zij er niet in zijn geslaagd om overeenstemming te bereiken over een te benoemen deskundige. Zij hebben daarom uiteengezet welke specialisaties de te benoemen deskundige moet hebben. [eiser] heeft aangevoerd dat de deskundige bij voorkeur rentmeester moet zijn met opgedane ervaring als taxateur en deskundige in gerechtelijke civiele procedures. Daarnaast moet de deskundige in staat zijn om (digitale) kadastrale kaarten te bewerken, aldus [eiser] . [gedaagde] heeft aangevoerd dat een landschapsarchitect de voorkeur boven een rentmeester geniet. In ieder geval moet de deskundige ervaring hebben met het ontwikkelen van landgoed en parken en de technische vaardigheid hebben om de gemeenschap te splitsen zonder dat dit ten koste gaat van het karakter van het landgoed, aldus [gedaagde] .
2.14.
Gelet op de voorkeuren van partijen, zal de rechtbank B.B.C.A.D. van Dongen, rentmeester, benoemen. Hij is verbonden aan Klement Rentmeesters en heeft desgevraagd tegenover de rechtbank verklaard dat hij geen persoonlijke of zakelijke banden heeft met één van partijen en dat hij bereid is de benoeming te aanvaarden. De deskundige heeft aangegeven bij de uitvoering van de opdracht graag de expertise van twee collega’s te willen betrekken. Dat is akkoord. De deskundige is bij de uitvoering van opdracht bevoegd zich te laten bijstaan door [naam 2] , rentmeester, en [naam 3] , landschapsarchitect, beiden eveneens verbonden aan Klement Rentmeesters.
hoe nu verder?
2.15.
In het tussenvonnis is al aangekondigd en toegelicht dat [eiser] het voorschot op de kosten van de deskundige moet betalen.
2.16.
De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.
2.17.
Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
3.1.
beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vraag:
Op welke wijze kan de gemeenschap, met in achtneming van de onder r.o. 2.11 weergegeven uitgangspunten, zo eerlijk mogelijk bij helfte onder partijen (½ van de gemeenschap naar [eiser] en ½ van de gemeenschap naar [gedaagde] ) worden verdeeld?
3.2.
benoemt tot deskundige:
B.B.C.A.D. van Dongen
rentmeester bij Klement Rentmeesters
adres: [adres]
telefoon: [telefoonnummer]
e-mail: [e-mailadres]
3.3.
bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,
3.4.
bepaalt dat [eiser] binnen twee weken na dit vonnis het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen,
het voorschot
3.5.
bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende:
- de deskundige moet binnen twee weken na ontvangst van het procesdossier een begroting van de kosten opgeven aan de griffie van de rechtbank, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten,
- de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen,
- partijen kunnen desgewenst binnen twee weken na dagtekening van de brief/het bericht van de griffie schriftelijk bij de rechtbank bezwaar maken tegen de begroting,
- als niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige worden vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag,
- als wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot door de rechtbank worden vastgesteld,
3.6.
bepaalt dat [eiser] het voorschot moet overmaken binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,
het onderzoek
3.7.
bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,
3.8.
wijst de deskundige erop dat:
- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),
- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,
- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,
3.9.
bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,
het schriftelijk rapport
3.10.
draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,
3.11.
wijst de deskundige erop dat:
- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,
3.12.
bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,
overige bepalingen
3.13.
bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van 1 oktober 2025,
3.14.
draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen:
- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of
- na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht van zowel [eiser] als [gedaagde] op een termijn van vier weken,
3.15.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2025.