Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11293490 \ CV EXPL 24-11427
Vonnis van 1 april 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
verwerende partij tegen de tegenvordering,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A. Nassiri,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
eisende partij met een tegenvordering,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.E. Zweers.
1.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om i) de huurprijs van de gehuurde woonruimte en of de verhuurder nog geld tegoed heeft van de huurder of andersom en ii) over de vraag of de huurovereenkomst is geëindigd of voor onbepaalde tijd is voortgezet.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 augustus 2024 met producties,
- de conclusie van antwoord/tegenvordering met producties,
- het tussenvonnis van 26 november 2024,
- de dagbepaling mondelinge behandeling,
- de conclusie van antwoord in de tegenvordering/akte wijziging eis in conventie met een productie,
- akte nadere producties van [gedaagde] .
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 februari 2025. [eiser] is verschenen met A. Jamal Abdilahi (tolk in de Engelse taal), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen via een videoverbinding. Zij is bijgestaan door T. Ting Li Wang (tolk in de Chinese taal), vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigden aan de hand van spreekaantekeningen, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
3.De feiten
3.1.
[eiser] is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
3.2.
Tussen [eiser] en [gedaagde] is een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aangegaan voor de duur van twaalf maanden, ingaande op 1 februari 2023 en lopende tot en met 31 januari 2024.
3.3.
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
(…)
1. THE DESCRIPTION OF PREMISES: Tenant hereby agrees to rent the premises described as follows:
2. TERM: Tenant agrees to lease the above-described premises for twelve months, commencing on February 1st, 2023, and ending on January 31st, 2024. It shall be converted automatically to a month-to-month lease upon expiration of the lease term, unless either party notifies to other in writing at least 45 days prior the lease’s expiration that the party does not wish to lease to continue.
(…)
3.1
RENTAL AMOUNT: Tenant agrees to lease the aforementioned premises for the amount of € 1657 (…) per month, including (€ 107) VVE service cost), excluding any energy usage as water, electricity, heating and internet.
(…)
5. CONDITION OF PREMISES: Tenant agrees to maintain the premises in good condition at all time during possession and shall be certain that the premises are maintained in the conditions as the premises were when first received by the tenant, as that statement in de << State of the Premises >>, which is an attachment of this contract. In the event there are any problems with the premises which involve damage of any sort, the tenant must bring such matters to the immediate attention of the landlord.
(…)
3.4.
De bij de huurovereenkomst behorende ‘State of the Premises’ vermeldt de volgende zaken:
FURNITURES
One sofa
One tabel
One TV table
One bed
One wardrobe
One dining tabele
Two dining chairs
ELECTRICAL APPLIANCES
One build-in fridge SIEMENS
One buid-in Microwave SIEMENS
One build-in Dish washer SIEMENS
One electrical cooker hood SIEMENS
One TELEVISION
One ventilation
One washing machine
3.5.
[eiser] stuurt op 2 december 2023 een WeChat-bericht aan [gedaagde] om haar te laten weten dat de huurprijs met € 100,00 verhoogd zal worden in 2024 en dat [gedaagde] van te voren aan moet geven of zij de huur wenst voort te zetten. Partijen hebben vervolgens via WeChat hierover met elkaar gecommuniceerd. De volgende berichten van 4 en 5 december 2023 zijn hierbij relevant en worden hieronder chronologisch (in het Nederlands vertaald) weergegeven.
[gedaagde] :
(…) ‘Hallo huurbaas, Kan de huurverhoging iets minder worden bij contractsverlenging?’ (…) ‘De huidige omstandigheden zijn niet gunstig, en dit bespaart mij de moeite van het verhuizen en u hoeft geen tijd en geld te besteden aan het zoeken naar een nieuwe huurder.’ (…)
[eiser] :
(…) ‘Ook nu het huurcontract bijna afloopt kijken we eerst naar jou. Sorry, 1650 is echt het laagst. Denk maar eens na: als je het wilt huren is het voor jou, als je het niet wilt huren zet ik het online.’ (…)
[gedaagde] :
(…) ‘Ik zou u willen vragen of het mogelijk is om volgend jaar een tweejarig contract te tekenen en zo de huur met 75 te verhogen. Denkt u hier alstublieft nog eens over na.’ (…)
[eiser] :
‘Maakt niet uit, als je het niet aankunt zoek ik weer een nieuwe huurder. Laten we wachten tot het einde van het contract.’
[gedaagde] :
‘(…) ik wil nu niet verhuizen. Ik kan de 100 euro verhoging ook accepteren. Ik wil graag een tweejarig contract ondertekenen, maar ik weet niet hoe u daar tegenaan kijkt? Indien u akkoord gaat, kunt u dan de regelgeving rondom het voorstel van de regering betreffende de prijsverhoging opnemen in het nieuwe contract?’ (…)
[eiser] :
‘Voor dit huis is alleen een jaarcontract mogelijk, aangepast conform de marktprijs.’
[gedaagde] :
‘Goed, stuur me maar het nieuwe contract wanneer u tijd heeft.’
3.6.
Pas op 14 januari 2024 heeft [eiser] een nieuw huurcontract aan [gedaagde] toegezonden, maar dat heeft zij niet geaccepteerd en op 21 januari 2024 heeft zij [eiser] bericht:
‘(…) Mijn eerste tijdelijke huurcontract werd na de vervaldatum automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd. Ik hoef geen nieuw huurcontract te ondertekenen, het oude huurcontract is nog steeds van toepassing.’
3.7.
Vervolgens heeft nog nadere correspondentie tussen partijen plaatsgevonden.
3.8.
[gedaagde] heeft op 19 maart 2024 een verzoek ingediend bij de huurcommissie tot splitsing van de all-in prijs in een huurprijs en een voorschot voor de servicekosten, nadat [eiser] haar voorstel tot splitsing van 6 maart 2024 op 17 maart 2024 had afgewezen. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 2 juli 2024 (zaaknummer 2402534) geoordeeld dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen en dat vanaf 1 juni 2024 de maandelijkse kale huurprijs € 911,35 en het maandelijkse voorschotbedrag voor de servicekosten € 414,25 bedragen.
3.9.
De kantonrechter heeft bij vonnis in kort geding van 13 augustus 2024 bij wijze van voorlopige voorziening vanaf 1 februari 2024 een bedrag van € 100,00 per maand aan huurverhoging toegewezen naast de maandelijkse huur die [gedaagde] al betaalt.
4.Het geschil
de vordering
4.1.
[eiser] vordert, na eiswijziging, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair
4.1.1.
een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] is
geëindigd per 1 februari 2024 en [gedaagde] sinds 1 februari 2024 zonder recht en titel in
de woning verblijft,
4.1.2.
veroordeling van [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van het
vonnis met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
4.1.3.
machtiging van [eiser] om, als [gedaagde] met de ontruiming in gebreke blijft, de ontruiming te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de deurwaarder en op kosten van [gedaagde] ,
4.1.4.
veroordeling van [gedaagde] om zich per datum van ontruiming van de woning te laten uitschrijven van het adres van de woning, waarbij dit vonnis in de plaats treedt van de daarvoor benodigde handtekening van [gedaagde] indien zij niet tijdig aan deze veroordeling voldoet,
4.1.5.
veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding aan [eiser] , voor
iedere maand of een gedeelte daarvan, dat zij nog in de woning verblijft met ingang van 1 februari 2024 tot en met 31 december 2024 ter hoogte van in totaal € 1.834,00 per maand
(bestaande uit € 1.727,00 kale huur en € 107,00 aan servicekosten) en met ingang van 1
januari 2025 ter hoogte van in totaal € 1.904,81 per maand (bestaande uit € 1.797,81
kale huur en € 107,00 aan servicekosten), dan wel een vergoeding ter hoogte van
€ 1.550,00 ten aanzien van de (kale) huur en € 107,00 per maand aan servicekosten,
Subsidiair
4.1.6.
een verklaring voor recht dat tussen [gedaagde] en [eiser] een nieuwe huurovereenkomst
tot stand is gekomen per 1 februari 2024, waarbij de maandelijkse huurprijs met ingang van 1 februari 2024 tot en met 31 december 2024 € 1.757,00 bedraagt bestaande uit € 1.650,00 kale huurprijs en € 107,- aan servicekosten en met ingang van 1 januari 2025 € 1.824,65 bedraagt bestaande uit € 1.717,65 kale huurprijs en € 107,00 aan servicekosten, dan wel dat de maandelijkse huurprijs met ingang van 1 februari 2024 tot en met 31 december 2024
€ 1.742,25 bedraagt bestaande uit € 1.635,25 kale huurprijs en € 107,00 aan servicekosten en met ingang van 1 januari 2025 € 1.809,30 bedraagt bestaande uit € 1.702,30 kale huurprijs en € 107,00 aan servicekosten, en [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van het hiervoor gevorderde,
Primair en subsidiair
4.1.7.
een verklaring voor recht dat de huurprijs is gesplitst en dat er geen sprake is van
een all-in huurprijs,
4.1.8.
veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als bedoeld in artikel 6:119 Bugerlijk Wetboek (BW), indien deze kosten niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis zijn voldaan.
4.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen en wil dat [eiser] in de proceskosten wordt veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
de tegenvordering
4.4.
[gedaagde] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
4.4.1.
vaststelling met ingang van 1 juni 2024 van de huurprijs op € 911,35 per maand en het voorschot servicekosten op € 414,25 per maand,
4.4.2.
veroordeling van [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 1.956,60 aan te veel betaalde huur over de maanden juni tot en met november 2024,
4.4.3.
veroordeling van [eiser] in de kosten en in de nakosten van de procedure in conventie en in reconventie.
4.5.
[eiser] voert verweer. [eiser] vindt dat de vordering van [gedaagde] moet worden afgewezen en wil dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld. [eiser] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Gelet op de samenhang tussen de vordering en de tegenvordering zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
5.2.
Nu [eiser] op grond van artikel 7:262 lid 1 BW tijdig is opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie (zie 3.8.), is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen en dient de kantonrechter te beslissen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Ambtshalve toetsing
5.3.
[eiser] heeft gesteld dat hij bij de verhuur van de woning niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] desgevraagd gesteld dat hij de woning voorafgaand aan de verhuur aan [gedaagde] al vaker heeft verhuurd. De kantonrechter is op grond hiervan van oordeel dat [eiser] moet worden aangemerkt als professionele verhuurder. Hij heeft de huurovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten met [gedaagde] als consument. Daarom moet naar het oordeel van de kantonrechter ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Verhuurder heeft geen gebruik gemaakt van algemene voorwaarden en ook overigens is niet gebleken van bedingen die ingevolge de Richtlijn oneerlijk zijn.
De huurprijs
5.4.
In artikel 3.1 van de huurovereenkomst is een huurprijs van € 1.657,00 per maand (inclusief € 107,00 VVE servicekosten), exclusief energieverbruik zoals, water, elektriciteit, verwarming en internet, overeengekomen. In de bij de huurovereenkomst behorende ‘State of the Premises’ is een beschrijving gegeven van het meubilair en de elektrische apparatuur die in de woning aanwezig zijn.
5.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat de overeengekomen huurprijs ook betrekking heeft op het meubilair en de apparatuur die omschreven zijn in de bij de huurovereenkomst behorende ‘State of the Premises’. Uit de door [gedaagde] overgelegde WeChat-conversatie tussen partijen in januari 2023 blijkt dat de huurprijs en de vergoeding voor meubilair niet zijn uitgesplitst en dat andere kosten zoals water en elektra apart in rekening worden gebracht. In die conversatie zijn geen afwijkende afspraken gemaakt dat het meubilair om niet ter beschikking zou worden gesteld, met uitzondering van een tweede kledingkast die door de vorige huurder is achtergelaten.
5.6.
De conclusie is dat de huurprijs en de vergoeding voor meubilair niet zijn uitgesplitst en dat partijen een all-in prijs zijn overeengekomen, omdat de vergoeding voor het gebruik van het gehuurde en het meubilair één prijs omvat. Dat betekent dat de uitspraak van de Huurcommissie in stand dient te blijven.
Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
5.7.
Vervolgens moet worden beoordeeld of de huurovereenkomst tussen partijen per 1 februari 2024 is geëindigd of dat de huurovereenkomst per die datum voor onbepaalde tijd is voortgezet, al dan niet na totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst.
5.8.
In de periode 1 juli 2016 tot 1 juli 2024 luidde artikel 7:271 lid 1:
“In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:
a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, een woonwagen, een standplaats of een ligplaats; of
b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,
niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.”
5.9.
Op grond van artikel 208ha lid 2 Overgangswet NBW is artikel 7:271 lid 1 (oud) nog van toepassing op huurovereenkomsten die voldoen aan de criteria en zijn gesloten voor 1 juli 2024.
5.10.
Partijen zijn het niet eens over de vraag of [eiser] tijdig het einde van de huurovereenkomst aan [gedaagde] heeft aangezegd. Het antwoord op die vraag kan volgens de kantonrechter in het midden blijven, nu uit de WeChat-conversatie blijkt dat partijen de huurovereenkomst hebben voortgezet per 1 februari 2024. Deze voortzetting van de huurovereenkomst wordt op grond van artikel 7:271 lid 1 (oud) van rechtswege opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste huurovereenkomst. Dat betekent dat met de tussen partijen met ingang van 1 februari 2024 geldende huurovereenkomst sprake was van een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De grondslag voor de huur blijft hetzelfde en dezelfde voorwaarden blijven van toepassing, waaronder de eerder overeengekomen huurprijs. Een wijziging van de huurprijs is in geval van geliberaliseerde woonruimte alleen mogelijk op grond van een huurprijswijzigingsbeding. Omdat in de eerste huurovereenkomst geen huurprijswijzigingsbeding is opgenomen, is de afspraak om de overeengekomen prijs van € 1.657,00 met ingang van 1 februari 2024 met € 100,00 te verhogen, in strijd met de wet tot stand gekomen.
5.11.
Artikel 17 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) bepaalt dat in geval van een verzoek op grond van artikel 7:258 BW, de huurcommissie oordeelt dat de door de huurder voorgestelde huurprijs redelijk is als deze niet lager is dan 55% van de overeengekomen prijs en het voorgestelde voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten niet lager is dan 25% van de overeengekomen prijs.
5.12.
De huurcommissie heeft op grond van artikel 17 UHW de overeengekomen prijs per 1 juni 2024 gesplitst in een huurprijs en een voorschotbedrag voor de servicekosten. Hoewel in artikel 7:262 BW niet expliciet is bepaald dat de kantonrechter het toetsingskader van de UHW moet toepassen, volgt uit het systeem van de wettelijke regeling dat de kantonrechter aan de desbetreffende normen gebonden is. Het is juist dat de huurprijs hierdoor (veel) lager uitkomt dan de prijs die [gedaagde] eerder betaalde, maar dat is het gevolg van de sanctie die de wetgever heeft verbonden aan het overeenkomen van een all-in prijs.
5.13.
Op grond van het voorgaande was [gedaagde] met ingang van 1 juni 2024 een bedrag van € 911,35 aan kale huurprijs en € 414,25 aan servicekosten verschuldigd, totaal € 1.325,60. Over de maanden juni tot en met november 2024 was [gedaagde] een totaalbedrag van € 7.953,00 (6 x € 1.325,50) verschuldigd, terwijl zij onweersproken een bedrag van € 9.909,60 aan [eiser] heeft betaald. De vordering van [gedaagde] tot veroordeling van [eiser] tot betaling van
€ 1.956,60 aan te veel betaalde huur over de maanden juni tot en met november 2024 is dan ook toewijsbaar.
5.14.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen en de tegenvorderingen van [gedaagde] zullen worden toegewezen.
Proceskosten
5.15.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
475,50
5.16.
De proceskosten van [gedaagde] in reconventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
204,00
(2 punten × factor 0,5 × € 204,00)
Totaal
€
204,00
6.De beslissing
De kantonrechter
de vordering
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 475,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
de tegenvordering
6.3.
verklaart voor recht dat met ingang van 1 juni 2024 de kale huurprijs € 911,35 per maand en het voorschot servicekosten € 414,25 per maand bedragen,
6.4.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van € 1.956,60 aan te veel betaalde huur over de maanden juni tot en met november 2024,
6.5.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
de vordering en de tegenvordering
6.6.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Bilderbeek en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2025.
33806