Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/757549 / KG ZA 24-831 VVV/JD
Vonnis in kort geding van 6 februari 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 8 oktober 2025,
advocaat mr. N.L. Verbraak te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. S.M. van der Salm te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
Aanvankelijk is in dit kort geding zitting gepland op 24 oktober 2024. De zitting is vervolgens verplaatst naar 30 oktober 2024. Tijdens deze zitting – waar partijen met hun advocaten aanwezig waren – heeft [eisers] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagden] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota ingediend. Na de zitting is de procedure 4 weken pro forma aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om een mediation traject te beproeven.
Dit heeft niet tot beëindiging van het geschil geleid. Op 23 januari 2025 heeft een descente plaatsgevonden in de woning van partijen, en voortzetting van de mondeling behandeling in de woning van [eisers] . Daarbij waren ook partijen en hun advocaten aanwezig. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
2. De feiten
2.1.
Sinds 25 oktober 2023 woont [eisers] in het appartement op het [adres 1] . [gedaagden] woont in het appartement op het [adres 2] , onder [eisers] . Beide partijen hebben een eigen ruimte op de vierde verdieping, met een eigen opgang.
2.2.
Van medio oktober 2023 tot juni 2024 heeft [gedaagden] zijn deel van de zolderverdieping laten renoveren.
2.3.
In die periode hebben partijen contact gehad over onder meer de geluidsisolatie van de ruimte van [gedaagden] op de zolderverdieping, en de aansluiting op het water van de sanitaire voorzieningen en wasmachine van [gedaagden] aldaar. Bij e-mail van 23 mei 2024 heeft [eisers] daarover (voor zover hier van belang) het volgende geschreven aan [gedaagden] .
“(…)
We would like to raise some issues we experience from your bathroom on the fourth floor.
We’ve recently discovered that whenever the fourth floor bathroom is used, we can hear
everysound made in the bathroom. (…) Note also that that whenever the toilet is flushed, we can hear the flushing and additionally pump through our entire house, even with doors closed (…). This noise is incredibly disruptive, and is likely to wake us up if sleeping. In addition your washer/dryer resonates throughout our home (also after 22:00 hours, which is not allowed according to the house rules).
We would like to raise some issues we experience from your bathroom on the fourth floor.
We’ve recently discovered that whenever the fourth floor bathroom is used, we can hear
everysound made in the bathroom. (…) Note also that that whenever the toilet is flushed, we can hear the flushing and additionally pump through our entire house, even with doors closed (…). This noise is incredibly disruptive, and is likely to wake us up if sleeping. In addition your washer/dryer resonates throughout our home (also after 22:00 hours, which is not allowed according to the house rules).
Also we’ve noticed that the appliances, including toilet, sink and washer, in your bathroom, utilizes our water. We know that because our water pressure pump goes on when you flush and the washing machine is running. We previously discussed you had disconnected your pipes from ours, or planned to do so. Now as it turns out, this is not the case.
We wish to discuss the use of the water and the new noise pollution with you. We assume that your workmen have not adhered to the applicable building codes. (…) To be frank, after having endured your lengthy renovations, we really don’t wish to enter into a conflict regarding the lack of quality in your builders’ work. That being said, we’re all here for the long term and we can’t enjoy our home this way.
(…)”
(…)”
2.4.
Bij e-mail van 27 mei 2024 heeft [gedaagden] (voor zover hier van belang) als volgt gereageerd.
“(…) Wij herkennen ons niet in de steeds weer terugkerende berichten over geluidsoverlast.
Wij doen ons best om rekening te houden met onze buren, echter in een gedeeld wooncomplex is het normaal dat bewoners elkaar af ten toe horen. Ook wij horen onze buren, maar beschouwen dit als onderdeel van het samenleven in een gedeeld complex.
Wat betreft de gemeenschappelijke waterleidingen verwijs ik jullie naar de Vereniging van Eigenaren.
(…)”
(…)”
2.5.
Bij brief van 17 juni 2024 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] verzocht om te bevestigen dat hij:
- zal meewerken aan een (bouwtechnisch) deskundigenonderzoek naar de oorzaken van de geluids- en trillingsoverlast;
- zal meewerken aan een op basis van dat deskundigenonderzoek te bereiken oplossing voor de overlast;
- het gebruik van het water en de elektriciteit zal staken door zijn sanitair los te koppelen van de aansluiting van [eisers] .
In opvolgende correspondentie hebben partijen standpunten uitgewisseld. Dit heeft niet tot een oplossing van het geschil geleid.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert (samengevat) bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis en met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten:
I [gedaagden] te verbieden gebruik te maken van hun sanitaire voorzieningen op de vierde verdieping waaronder hun douche, de wasmachine, de WC en (daarmee) de maceratorpomp, op straffe van dwangsommen;
II [gedaagden] te gebieden mee te werken aan het plannen en doen uitvoeren van een deskundigenonderzoek naar de kwaliteit van in opdracht van [gedaagden] op de vierde verdieping uitgevoerde werkzaamheden, op straffe van dwangsommen;
III [gedaagden] te gebieden hun airco-installatie te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van dwangsommen.
3.2.
[eisers] heeft aan haar vorderingen (samengevat) ten grondslag gelegd dat zij sinds de verbouwing van [gedaagden] dermate ernstige geluidsoverlast ervaart, dat sprake is van onrechtmatige hinder. [eisers] vermoedt dat de overlast het gevolg is van een ondeugdelijk uitgevoerde renovatie, waarbij bouwvoorschriften zijn genegeerd. Ook is de aansluiting van [gedaagden] op de voorzieningen van [eisers] een onrechtmatige inbreuk op haar eigendomsrecht, nu dit maakt dat zij daar niet meer vrij over kan beschikken. [gedaagden] is op grond van artikel 3:296 Burgerlijk Wetboek (BW) gehouden om mee te werken aan een deskundigenonderzoek om een oplossing te bereiken, in overleg of in een te voeren bodemprocedure. Zolang die oplossing niet is bereikt kan van [eisers] niet worden gevergd dat zij de onrechtmatige hinder duldt. [gedaagden] zal het gebruik van de sanitaire voorzieningen (op grond van artikel 3:296 BW) dan ook moeten staken, totdat een bodemrechter zal hebben beslist, of totdat partijen een minnelijke regeling hebben getroffen. Verder heeft [eisers] aangevoerd dat zij ook geluidshinder ondervindt van een airco-unit die [gedaagden] in gebruik heeft, hetgeen in strijd is met een VVE-besluit van 19 april 2023.
3.3.
[gedaagden] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen van [eisers] in dit kort geding kunnen alleen worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter dit ook zou doen, en indien van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitslag van een bodemprocedure afwacht.
Onrechtmatige hinder?
4.2.
[eisers] heeft in de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling en descente toegelicht dat de hinder bestaat uit gebruik van het sanitair op de vierde verdieping door [gedaagden] , met daarbij af en toe een ‘flink resonerend kabaal’ van de maceratorpomp, geluid van de ventilator van de badkamer, geluid van de wasmachine, en andere mechanische- en spreekgeluiden vanaf de zolderverdieping.
4.3.
Geoordeeld wordt dat deze geluiden voortkomen uit ‘normale’ activiteiten van natuurlijke personen binnen de privésfeer van hun woning. Dat sprake is van méér dan ‘leefgeluiden’, die buren in een wooncomplex van elkaar te dulden hebben, is niet evident. Tijdens de descente is niet is gebleken van dermate harde of afwijkende geluiden in de woning van [eisers] , die een dergelijk oordeel zouden rechtvaardigen. [eisers] heeft ook geen stukken in het geding gebracht waarmee de gestelde onrechtmatige hinder aan de hand van objectieve maatstaven is onderbouwd. Voorshands is dan ook onvoldoende grond aanwezig voor het gevorderde verbod op het gebruik van de sanitaire voorzieningen op de zolderverdieping.
4.4.
Een belangenafweging leidt niet tot een andere uitkomst. Tegenover het belang van [eisers] om vrij van hinderlijke geluiden te kunnen genieten van haar woning, staat het zwaarwegende belang van [gedaagden] om zijn sanitair en wasmachine op de zolderverdieping te kunnen gebruiken. Dergelijk gebruik valt onder de bescherming van de privésfeer.
4.5.
Niet is in geschil dat de geluidsisolatie op de zolderverdieping niet ideaal is. Beide partijen horen geluiden van elkaar. Aan partijen wordt in overweging gegeven dat de omstandigheid dat geluidshinder op dit moment niet naar objectieve maatstaven kan worden vastgesteld, er niet aan in de weg hoeft te staan dat partijen – als goede buur – binnen de grenzen van de redelijkheid rekening houden met elkaars subjectieve beleving en hierover in een open, respectvolle dialoog blijven met elkaar.
Deskundigenonderzoek
4.6.
[eisers] heeft het vermoeden dat de geluidsoverlast is toegenomen als gevolg van renovatiewerkzaamheden aan de zolderverdieping die [gedaagden] heeft laten uitvoeren tussen oktober 2023 en juni 2024, waarbij bouwvoorschriften zouden zijn genegeerd. [eisers] heeft dit vermoeden op geen enkele manier onderbouwd, zodat dit geen stand houd tegenover de betwisting door [gedaagden] . Er is op dit moment dan ook geen grondslag voor de gevorderde medewerking aan een onderzoek naar de ‘kwaliteit’ van de uitgevoerde werkzaamheden.
4.7.
Voor een onderzoek naar de leidingen ligt dat anders. Tussen partijen is niet in geschil dat de leiding, waarop het sanitair van [gedaagden] op de zolderverdieping is aangesloten, door de woning van [eisers] loopt en dat de waterdrukpomp op het balkon van [eisers] soms aanslaat wanneer [gedaagden] water gebruikt op zijn deel van de zolderverdieping. [eisers] stelt dat [gedaagden] gebruik maakt van ‘haar water’ en verwarming, [gedaagden] betwist dit. In deze kort geding procedure, die zich niet leent voor nader feitenonderzoek, kan niet worden toegekomen aan een juridische beoordeling van de standpunten over en weer omdat nog teveel onduidelijkheid bestaat over de feitelijke situatie met betrekking tot de leidingen. Een belangenafweging pakt in dit geval uit in het voordeel van [eisers] . Gelet op de onduidelijkheid die op dit moment bij beide partijen bestaat, is het niet uitgesloten dat [gedaagden] aangesloten is op een leiding van [eisers] , hetgeen zou kunnen leiden tot hogere waterkosten voor [eisers] . Deze onduidelijkheid is een voedingsbodem voor verdere onvrede tussen partijen. Niet weersproken is dat de feitelijke situatie door een deskundige kan worden vastgesteld door middel van niet-invasief onderzoek dat hooguit een dagdeel zal duren. Daarvoor is nodig dat [gedaagden] toegang tot zijn woning verleent en aanwezig is bij het onderzoek. Het eventuele ongemak dat dit meebrengt weegt niet op tegen het belang van [eisers] om duidelijkheid te verkrijgen over de feitelijke situatie, zodat het debat tussen partijen over dit onderwerp, kan worden gevoerd (en beslecht) op basis van door een deskundige vastgestelde feiten.
4.8.
Daarom zal – als mindere van het gevorderde – [gedaagden] worden geboden om mee te werken aan een niet-invasief onderzoek door een deskundige, met als doel om in kaart te brengen op welke leiding(en) het sanitair van [gedaagden] op de zolderverdieping feitelijk is aangesloten, in hoeverre de boiler van [eisers] en de waterdrukpomp op hun balkon is aangesloten op die leiding, of de boiler van [eisers] ook water verwarmt dat naar de zolderverdieping van [gedaagden] gaat, en om in kaart te brengen hoe deze waterleiding zich verhoudt tot andere waterleidingen die door de woningen van [eisers] en [gedaagden] lopen. Nu [eisers] stellen dat dit onderzoek nodig is, zullen zij de kosten daarvan moeten dragen.
4.9.
De voorzieningenrechter gaat er vanuit dat een rechterlijk gebod voor [gedaagden] voldoende is om de vereiste medewerking voortvarend te verlenen. Op dit moment zal dan ook geen dwangsom aan het gebod worden verbonden.
Airco-unit
4.10.
Voor de vordering om de airco-unit te verwijderen is geen grond. De gestelde verbintenis geldt tussen de VVE en [gedaagden] . [gedaagden] heeft aangegeven met de VVE in gesprek te zijn over het laten staan van de airco-unit, maar dat hij zolang de VVE het gebruik ervan verbiedt, zich aan dat gebruiksverbod zal houden. Het is aan de VVE om al dan niet over te gaan tot handhaving. [eisers] heeft geen spoedeisend belang bij deze vordering.
Proceskosten
4.11.
Nu partijen over en weer in het ongelijk gesteld zijn ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
gebiedt [gedaagden] om mee te werken aan een niet-invasief onderzoek door een deskundige (op kosten van [eisers] ) in hun woning, met als doel om in kaart te brengen op welke leiding(en) het sanitair van [gedaagden] op de zolderverdieping feitelijk is aangesloten, in hoeverre de boiler van [eisers] en de waterdrukpomp op hun balkon is aangesloten op die leiding, of de boiler van [eisers] ook water verwarmt dat naar de zolderverdieping van [gedaagden] gaat, en om in kaart te brengen hoe deze waterleiding zich verhoudt tot andere waterleidingen die door de woningen van [eisers] en [gedaagden] lopen,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J. Dekker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2025. [1]