Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11533709 \ KK EXPL 25-75
Vonnis in kort geding van 7 maart 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: C.M. Loonstein,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. J.J. Schraagen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9 van [eiser]
- de producties 1 tot en met 14 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2025
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
- de producties 1 tot en met 14 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2025
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woonruimte gelegen aan de [adres woning] (hierna de woning).
2.2.
[eiser] heeft met de heer [naam 1] (hierna [naam 1] ) een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten met als ingangsdatum 15 april 2018. Naast [naam 1] staan mevrouw [naam 2] (hierna [naam 2] ) en haar twee zoons op de huurovereenkomst vermeld als bewoners van de woning.
2.3.
[eiser] heeft op 1 februari 2019 met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten van 1 februari 2019 tot en met 30 januari 2021.
2.4.
[eiser] heeft op 30 januari 2021 met [gedaagde 1] en [naam 2] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten. In deze huurovereenkomst is bij de persoonsgegeven van [naam 2] vermeld dat zij woont op de woning. De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd van 30 januari 2021 tot en met 29 januari 2023.
2.5.
In deze huurovereenkomst staat – voor zover hier relevant – het volgende:
(…)
3.1.
This lease agreement is entered into for a period of up to two (2) years or shorter (…) commencing on 30-01-2021 and continuing up to an including 29-01-2023
(…)
3.4.
The lease agreement ends after the period specified in Article 3.1. has expired, if the period defined in Article 3.1 is shorter than or equal to two (2) years in the case of independent housing accommodations (…) and the Landlord informs the Tenant of the day on which the lease agreement shall end promptly, in accordance with Article 18.2 of the General Terms and Conditions. If the Landlord does not (promptly) inform the Tenant and the period specificied in Article 3.1. expires, the lease agreement continues for an undefined period. Termination of the lease agreement via cancellation must, in that case, occur in accordance with Article 181. of the General Terms and Conditions.
2.6.
Daarna is een huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesloten voor bepaalde tijd voor de periode 29 januari 2023 tot en met 28 januari 2025. De huurovereenkomst is medeondertekend door [naam 2] .
2.7.
De (voormalig) verhuurmakelaar van [eiser] , GDY Housing, heeft op 25 juli 2024 een huurovereenkomst opgesteld. In deze huurovereenkomst worden [gedaagde 1] en [naam 2] als huurders vermeld met een huurperiode van 1 augustus 2024 tot en met 31 juli 2026. Deze overeenkomst is niet ondertekend.
2.5.
GDY Housing heeft voorts een huurovereenkomst opgesteld met [gedaagde 1] en [naam zoon] (een zoon van [naam 2] ) als huurders met een huurperiode van 1 augustus 2024 tot en met 31 juli 2026. Ook deze huurovereenkomst is niet ondertekend.
2.6.
In september 2024 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [naam 2] en de partner van [eiser] , dhr. [naam partner 1] . Hierbij was de partner van [naam 2] , dhr. [naam partner 2] aanwezig.
2.7.
[naam partner 1] heeft in november 2024 per Whatsapp [naam 2] verzocht om de huur tijdig te voldoen en een huurverhoging aangekondigd aan [naam 2] .
2.8.
Op 7 december 2024 heeft [naam 2] per Whatsapp het volgende bericht aan [naam partner 1] verstuurd:
Hello, good afternoon, how are you? I wanted to ask when you can send me the contract in my name and that of my son. Would it be better?
2.8.
[naam partner 1] heeft als volgt gereageerd:
Good evening
As I told you in our meeting, I’m not given a new contract, the contract is on your name an [gedaagde 1] , if [gedaagde 1] is out I want to know please.
2.9.
In een Whatsapp-bericht van 15 december 2024 schrijft [naam partner 1] aan [naam 2] :
I have discussed the matter with my legal council and I am very disappointed about the way the tenant is handling this. I have a contract with [gedaagde 1] and his partner an only with them. I have also not given any permission for anyone else to stay there during the contract period with them.
The contract terminates per 28/01 and on that date the apartment needs to be vacated by the tenants and all their belongings.
2.1
Bij brief van 12 december 2024 gericht aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft de gemachtigde van [eiser] de huurovereenkomst opgezegd.
2.11
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben eind december 2024 telefonisch aan de gemachtigde van [eiser] medegedeeld dat zij de woning reeds hebben verlaten.
2.12.
[naam 2] heeft in de periode november 2023 tot en met februari 2025 de huur betaald aan [eiser] . De huurprijs bedraagt thans € 1.890,00 per maand.
2.13.
Op 28 januari 2025 heeft [naam partner 1] een inspectie van de woning gepland. [naam partner 1] , zijn gemachtigde en [naam partner 2] waren daarbij aanwezig. [naam partner 1] heeft de politie ingeschakeld omdat er volgens hem mogelijk sprake was van huisvredebreuk/kraak. [naam partner 2] heeft vervolgens huurcontracten en huurbetalingsbewijzen aan de politie getoond.
2.13
[eiser] heeft op 16 januari 2025 een huurovereenkomst gesloten met een nieuwe huurder. In deze huurovereenkomst is een huurprijs van € 2.500,00 vermeld.
2.14
Mr. J. Schraagen (nu ook de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ) heeft bij e-mail d.d. 27 januari 2025 namens [naam 2] aan [naam partner 1] bericht dat zij niet kan instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst en de woning niet zal verlaten per 28 januari 2025.
2.15
De gemachtigde van [eiser] heeft per e-mail d.d. 30 januari 2025 namens zijn cliënte het volgende aan mr. Schraagen geschreven:
Het is cliënte volstrekt niet duidelijk wat de belangen zijn van uw cliënte die door u dienen te worden behartigd. Met uw cliënte bestaat immers sinds januari 2023 geen enkele rechtsverhouding meer. Cliënte kent mevrouw [naam 2] niet anders dan als oud huurster me wie, zoals opgemerkt, al enige jaren geen rechtsverhouding meer bestaat. Uw opmerking dat uw cliënte niet kan instemmen met de beëindiging van een huurovereenkomst die al 2 jaar is afgewikkeld kan ik dan ook niet plaatsen.
2.16
Mr. J. Schraagen heeft per e-mail d.d. 31 januari 2025 aan de gemachtigde van [eiser] bericht dat [naam zoon] -Ruiz sinds 15 april 2018 de woning van [eiser] huurt.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeeld:
I. de woning staande en gelegen aan het adres [adres woning] binnen 48 uur na betekening van het vonnis te ontruimen met wie en al wat zich vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in het gehuurde moge bevinden, op straffe van een dwangsom;
II. tot betaling van € 2.500,00 voor iedere maand of gedeelte van de maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde na 1 maart 2025 huren of in gebruik houden tot aan de ontruiming;
III. tot betaling van de contractuele verzuimboete van € 20,00 per dag met een maximum van € 4.000,00, alsmede buitengerechtelijke kosten van € 475,00;
IV. tot betaling van de proceskosten, inclusief nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd heeft gesloten. Deze eindigt van rechtswege op 28 januari 2025. Bij aangetekend schrijven d.d. 12 december 2024 heeft [eiser] [gedaagde 2] geïnformeerd over het einde van de huur. De beëindigingsaanzegging is tijdig verstuurd en ontvangen, aldus [eiser] . Volgens [eiser] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangegeven dat zij de woning hebben verlaten, maar zij hebben ook aangeven dat zij een nieuwe huurovereenkomst willen met de aanvullende voorwaarde dat ook andere individuen op de huurovereenkomst als huurders dienden te worden aangemerkt. [gedaagde 1] is niet op de met hem afgesproken datum voor de check out verschenen bij de woning. Het is [eiser] onduidelijk waarom anderen toegang hebben gekregen tot de woning en waarom men denkt zonder geldig huurcontract in de woning te kunnen verblijven. Voor [eiser] is er geen enkel zicht op wie zich nu in de woning bevinden.
3.3.
[eiser] heeft een spoedeisend belang bij haar vordering nu zij een nieuwe huurder heeft gevonden die per 1 maart 2025 zijn intrek in de woning zal nemen.
3.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft [eiser] in strijd met de waarheidsplicht gehandeld. [eiser] heeft essentiële informatie niet in haar dagvaarding genoemd, hetgeen strijd oplevert met artikel 21 Rv. Alleen daarom al moeten de vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard, danwel worden afgewezen en in alle gevallen moet [eiser] in de proceskosten worden veroordeeld. Tussen [eiser] enerzijds en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en [naam 2] anderzijds bestond als gevolg van opvolgende huurovereenkomsten een huurovereenkomst voor onbepaalde op basis van contractuele medehuur. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de woning in augustus 2024 verlaten. Daarvan was [eiser] ook op de hoogte. [naam 2] heeft de woning niet verlaten. Zij is al jaren huurster en bewoont de woning sinds april 2018 met haar zoons. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning al hebben verlaten, hetgeen bekend is bij [eiser] , heeft [eiser] geen belang bij haar vordering.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
[eiser] heeft onvoldoende weersproken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] sinds augustus 2024 niet meer in de woning wonen. [eiser] legt zelf een e-mail over waaruit blijkt dat [gedaagde 1] eind december 2024 haar heeft ingelicht dat zij de woning al hebben verlaten. Verder is niet betwist dat [naam 2] het vertrek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] rond augustus/september 2024 telefonisch aan [naam partner 1] heeft doorgegeven. Daarna hebben [naam partner 1] en [naam 2] en haar partner [naam partner 2] op 24 september 2024 besproken wat de gevolgen zijn van het vertrek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor de huurovereenkomst. De vraag is dus welk belang [eiser] heeft bij het in rechte betrekken van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Vóór dagvaarding was het immers bij [eiser] bekend dat zij de woning met hun spullen reeds hadden verlaten.
4.3.
Voor zover de ontruimingsvordering betrekking heeft op “het ontruimen van de zijnen die zich vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de woning bevinden” en [naam 2] en haar zoons daaronder zouden vallen, wordt voorshands het volgende geoordeeld.
4.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat in ieder geval [gedaagde 1] sinds 1 januari 2019 samen met [naam 2] de woning huurde. Zij hebben verwezen naar de huurovereenkomst tussen enerzijds [eiser] als verhuurder en [gedaagde 1] en [naam 2] als huurders. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd van 30 januari 2021 tot en met 29 januari 2023. Van een (tijdige) aanzegging dat deze huurovereenkomst eindigde, is niet gebleken. Dit betekent dat [eiser] heeft verzuimd het einde van de huurovereenkomst aan te zeggen. Gelet hierop is de huurovereenkomst tussen [eiser] en [naam 2] niet beëindigd per 29 januari 2023. Weliswaar is er daarna een nieuwe huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] , maar die heeft de huurovereenkomst met [naam 2] niet doen eindigen. Daar komt bij dat, hoewel [naam 2] daarin niet als huurder staat vermeld, onweersproken is gebleven dat zij dit huurcontract op verzoek van [eiser] wel heeft ondertekend en samen met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en haar zoons in de woning is blijven wonen. [naam 2] is na het gesprek in september 2024 de huur gaan betalen en [naam partner 1] heeft in november 2024 [naam 2] erop gewezen dat zij de huur op tijd moet betalen en aan haar een huurverhoging doorgegeven, die per 1 februari 2025 zou ingaan. Bij deze stand van zaken is op dit moment onvoldoende aannemelijk dat [naam 2] en haar zoons zonder recht of titel in de woning bevinden, zoals door [eiser] is gesteld. [naam 2] en haar zoons vallen dan ook niet onder een ontruimingstitel ‘met de zijnen’ van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Dat wil zeggen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan hun ontruimingsverplichting hebben voldaan. [eiser] heeft dus geen belang bij een ontruimingstitel van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
4.5.
Dat zij geen belang heeft, had [eiser] al voor het uitbrengen van de dagvaarding aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen opmaken en zij had daarom de voor die beslissing relevante gegevens moeten aanvoeren (artikel 21 Rv). [eiser] laat in haar dagvaarding echter onvermeld dat [eiser] met [gedaagde 1] en [naam 2] reeds op 30 januari 2021 een huurovereenkomst heeft gesloten en dat de huurovereenkomst daarna met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] Avendan mede is ondertekend door [naam 2] . Alleen deze laatste huurovereenkomst tussen partijen is door [eiser] in het geding gebracht. Voorts staat in de dagvaarding dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verzocht om een nieuwe huurovereenkomst met [eiser] waarop ook andere individuen als huurders konden worden aangemerkt, maar dat is niet een juiste weergave van de feiten gebleken. Niet [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verzocht om een nieuwe huurovereenkomst, zij hadden de woning immers al verlaten, maar [naam 2] . Ook haar stelling dat [eiser] niet weet wie er in haar woning verblijven, is onwaar gebleken. Voorafgaand aan de procedure heeft de advocaat van [naam 2] er immers op gewezen dat [naam 2] in de woning woont met haar zoons. [eiser] heeft daartegen aangevoerd dat zij [naam 2] niet kent en dat haar gemachtigde zich tot de zitting niet heeft gesteld als gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , maar uit de stukken blijkt dat [naam 2] al vanaf april 2018 bekend had kunnen en moeten zijn bij [eiser] als bewoonster van de woning en later ook als huurster. Bovendien heeft haar echtgenoot in september 2024 nog met [naam 2] gesproken over het opmaken van een nieuwe huurovereenkomst waar zij alleen als huurder op zou staan, hetgeen volgens [naam partner 1] niet nodig zou zijn omdat zij al op de huurovereenkomst stond. [naam partner 1] wenste alleen geen huurovereenkomst met de zoons van [naam 2] af te sluiten. Met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is de kantonrechter dan ook van oordeel dat [eiser] de voor de beslissing van belang zijnde feiten niet volledig en naar waarheid heeft aangevoerd. Dat geldt ook als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder gemachtigde hadden geprocedeerd. Omdat de vorderingen niet door de feiten wordt gedragen en reeds voor afwijzing gereed liggen, kunnen hieraan verder geen consequenties worden verbonden.
4.6.
De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Daarom behoeven de overige verweren geen behandeling. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] in de proceskosten veroordeeld worden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst het gevorderde af;
II. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van begroot op € 543,00 aan salaris gemachtigde;
III. veroordeelt [eiser] tot betaling van een bedrag van € 67,50 aan nasalaris, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
IV. verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 maart 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.