Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623.MVU
Zaaknummer: 11300405 \ CV EXPL 24-11558
Vonnis van 11 maart 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: [gemachtigde] .
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 september 2024, met producties,
- de conclusie van antwoord, met een tegeneis en producties,
- het instructievonnis van 1 oktober 2024, waarbij een mondelinge behandeling van de zaak is gelast.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 december 2024. Via een digitale verbinding waren [eiser] en de gemachtigde van [gedaagde] daarbij aanwezig. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. [eiser] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een pleitnota toegestuurd die hij (deels) heeft voorgedragen op de zitting. De zaak is vervolgens aangehouden teneinde [gedaagde] in de gelegenheid te stellen zijn eis te wijzen. Dat heeft [gedaagde] bij akte gedaan. [eiser] heeft hier bij akte op gereageerd. Daarna heeft [gedaagde] nog een akte genomen.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. [eiser] heeft daarna nog een akte genomen. Deze akte is niet geaccepteerd, omdat de zaak al voor vonnis stond.
2.De feiten in conventie en reconventie
2.1.
[gedaagde] is een uit het buitenland afkomstige student die in Nederland een studieprogramma wilde volgen.
2.2.
Via het online platform [internetsite] is [gedaagde] in contact gekomen met [eiser] . [eiser] is huurder van het appartement aan het adres [adres] . Dit betreft een woning van ongeveer 110 vierkante meter.
2.3.
Er is vervolgens een (onder)huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [gedaagde] als huurder en [eiser] als verhuurder, voor een volledig gemeubileerde kamer in het appartement van 10 vierkante meter (verder: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor een minimale duur van 2 maanden en een maximale duur van 5 maanden, met ingangsdatum 11 september 2023. Partijen zijn een huurprijs van € 1.500,00 per maand overeengekomen, inclusief de kosten voor elektriciteit, gas, water, meubilering en stoffering. De overeenkomst is tot stand gekomen via het online boekingsformulier van [internetsite] . Dit platform heeft geen vergunning voor ‘short stay’-verhuur.
2.4.
Per 31 oktober 2023 heeft [gedaagde] het gehuurde verlaten.
2.5.
[gedaagde] heeft op 22 december 2023 een verzoek aan de Huurcommissie gedaan om uitspraak te doen over de redelijkheid van de tussen partijen overeengekomen huurprijs (zaak-kenmerk Huurcommissie: [nummer 1] ).
2.6.
De Huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden op 12 juli 2024 aan partijen, overwogen dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een all-in prijs van € 1.500,00 per maand zijn overeengekomen. De Huurcommissie heeft de all-in prijs gesplitst in een kale huurprijs van € 825,00 en een voorschotbedrag voor de bijkomende kosten van € 375,00. De Huurcommissie heeft het gehuurde verder gewaardeerd op 72 punten. Op basis hiervan heeft de Huurcommissie de vastgestelde kale huurprijs niet redelijk bevonden. De Huurcommissie heeft de kale huurprijs daarom per 1 september 2023 vastgesteld op € 178,94.
2.7.
Op 6 augustus 2024 heeft [gedaagde] opnieuw een verzoek aan de Huurcommissie gedaan, ditmaal om de betalingsverplichting van de servicekosten over de huurperiode 11 september 2023 tot en met 31 oktober 2023 vast te stellen (zaak-kenmerk Huurcommissie: [nummer 2] ).
2.8.
De voorzitter van de Huurcommissie heeft bij uitspraak, verzonden op 8 oktober 2024 aan partijen, beslist dat de betalingsverplichting van [gedaagde] over de huurperiode € 53,95 bedraagt.
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
a. dat de uitspraak van de Huurcommissie van 12 juli 2024 wordt vernietigd op grond van onzorgvuldigheid en gebrek aan motivering,
b. een verklaring voor recht dat de Huurcommissie onbevoegd was om over deze zaak te oordelen,
subsidiair, indien de Huurcommissie wel bevoegd was:
c. dat de criteria en het besluitvormingsproces van de Huurcommissie worden herzien,
d. dat alsnog wordt vastgesteld dat de huurovereenkomst kwalificeert als een overeenkomst van korte duur onder artikel 7:232 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW),
meer subsidiair, indien de Huurcommissie bevoegd was en de huurovereenkomst niet kwalificeert als een overeenkomst van korte duur:
e. dat de puntentelling wordt herzien, in het bijzonder wat betreft a) de waardering van de gemeenschappelijke ruimtes, en b) de waardering van de aangeboden diensten, zoals schoonmaak, 24-uurs service en shuttle services,
f. dat de juiste huurprijs wordt vastgesteld op basis van een herziene puntentelling,
en in alle gevallen:
g. veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, met wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag, kort gezegd, dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:232 BW Pro waarbij het gebruik van het gehuurde naar zijn aard van korte duur is en waarop de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5, titel 4, boek 7 BW niet van toepassing zijn.
3.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde] vordert:
a. dat de all-in prijs wordt uitgesplitst in een kale huurprijs en servicekosten,
b. veroordeling van [eiser] tot terugbetaling van de teveel betaalde servicekosten, zoals door de Huurcommissie beoordeeld waarbij de betalingsverplichting van [gedaagde] op € 53,95 is vastgesteld,
c. veroordeling van [eiser] tot terugbetaling van teveel betaalde huur, waarbij een maximaal redelijke huur van € 178,94 wordt toegestaan,
d. veroordeling van [eiser] in de proceskosten,
e. om bij uitblijven van betaling een dwangsom aan [eiser] op te leggen.
4.2.
[eiser] voert verweer tegen de vordering.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
Vordering tot vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie
5.1.
[eiser] heeft vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie gevorderd. Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW Pro worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van die partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing heeft gevorderd van de kantonrechter over het punt waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Omdat [eiser] tijdig een dergelijke beslissing heeft gevraagd, is de uitspraak van de Huurcommissie van rechtswege komen te vervallen. De vordering tot vernietiging is daarom niet toewijsbaar.
Bevoegdheid van de Huurcommissie en de inhoudelijke bezwaren tegen de uitspraak
5.2.
De overige bezwaren die [eiser] tegen de uitspraak van de Huurcommissie naar voren heeft gebracht, waaronder ten aanzien van haar bevoegdheid en het gebrek aan motivering van de Huurcommissie, kunnen verder onbesproken blijven. De uitspraak van de Huurcommissie is, zoals hiervoor ook overwogen, komen te vervallen met de start van de onderhavige procedure. [eiser] is in de gelegenheid gesteld om al zijn standpunten opnieuw naar voren te brengen, op basis waarvan de kantonrechter een onafhankelijke beslissing zal nemen. De primaire gevorderde verklaring van recht en de subsidiaire vordering tot het herzien van de criteria en het besluitvormingsproces van de Huurcommissie kunnen daarom niet worden toegewezen.
Een overeenkomst naar zijn aard van korte duur?
5.3.
Een van de vragen die partijen in deze procedure verdeeld houdt is of de huurovereenkomst als een overeenkomsten ‘naar zijn aard van korte duur’ als bedoeld in artikel 7:232 BW Pro moet worden aangemerkt.
5.4.
Bij beantwoording van de vraag of de huur een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van het gehuurde, de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past terughoudendheid bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst.
5.5.
Ten aanzien van de aard en het gebruik van het gehuurde stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] een volledig gemeubileerde kamer in het appartement van [eiser] huurde en gebruik kon maken van de gemeenschappelijke ruimtes, zoals keuken, badkamer en toilet. Uit de door [gedaagde] overgelegde screenshots van de website van [internetsite] blijkt dat [gedaagde] het appartement zou delen met vier huisgenoten. De verhuur van een gemeubileerde kamer aan een buitenlandse student waarbij de keuken, badkamer en toilet voor gemeenschappelijk gebruik met huisgenoten zijn, maakt de aard van het gehuurde niet anders dan die van andere kamers die veelal aan (Nederlandse) studenten worden verhuurd en die als reguliere huur van onzelfstandige woonruimte moet worden aangemerkt waarop de huurbeschermingsregels van toepassing zijn. Voor verhuur aan studenten is ook een bijzondere beëindigingsmogelijkheid opgenomen in artikel 7:274 lid 4 BW Pro, wat er ook niet op wijst dat sprake is van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.
5.6.
De stelling van [eiser] dat hij bij de kamer extra diensten aanbiedt die maken dat geen sprake is van verhuur van een reguliere studentenkamer, maakt het voorgaande niet anders. Behalve de mogelijkheid om de huurder op te halen van luchthaven Schiphol, heeft [eiser] niet concreet toegelicht welke extra diensten hij dan biedt. Wat betreft deze ophaaldienst geldt dat dit op zichzelf onvoldoende is om daaruit te concluderen dat er geen sprake is van reguliere huur. Daarbij speelt ook een rol dat niet duidelijk is of [eiser] deze ophaaldienst heeft aangeboden als onderdeel van de overeenkomst tussen partijen of slechts als een vriendelijk gebaar. Gezien het voorgaande heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd waarom de aard en het gebruik van het gehuurde zou afwijken van een doorsnee studentenkamer.
5.7.
Met betrekking tot wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan oordeelt de kantonrechter dat de (tijdelijke) duur van de huurovereenkomst voor [gedaagde] duidelijk moet zijn geweest. Hoewel partijen geen schriftelijke huurovereen-komst met elkaar zijn aangegaan, heeft [gedaagde] wel screenshots overgelegd van het boekingsformulier van [internetsite] . Hieruit blijkt dat partijen met elkaar hebben afgesproken dat de huurovereenkomst minimaal 2 maanden en maximaal 5 maanden zou duren. Weliswaar is een huurperiode van (maximaal) 5 maanden kort, maar dat betekent niet dat per definitie sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het gaat erom welk gebruik partijen voor ogen hebben gehad bij het sluiten van de huurovereenkomst. In dit kader heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] tijdelijk verblijf in Nederland nodig had voor de duur van zijn studie en dat [gedaagde] het gehuurde tijdelijk heeft gehuurd, als het ware als noodopvang, om vanuit daar te zoeken naar een meer permanente woonoplossing in Nederland. [gedaagde] betwist dit echter. [gedaagde] voert aan dat hij via het platform [internetsite] op zoek was naar een aanbieder die hem middellange of lange huisvesting kon bieden, waar het platform ook voor bedoeld is. [gedaagde] ging er van uit dat de voorwaarden van het platform leidend waren. Dat hij na korte tijd alweer is vertrokken uit het gehuurde, had ermee te maken dat [gedaagde] zich niet op het adres van het gehuurde kon inschrijven en daardoor geen bankrekening en studietoeslag kon aanvragen.
5.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter is, ondanks de overeengekomen relatief korte initiële huurperiode van maximaal 5 maanden, onvoldoende gebleken dat het hier gaat om gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW Pro. Op geen enkele manier is namelijk gebleken dat partijen uitdrukkelijk hebben bedongen dat het gaat om tijdelijke, niet te verlengen, verhuur en wat de specifieke reden van deze bijzondere verhuur is. Onder de Wet doorstroming huurmarkt (die geldt voor huurovereenkomsten gesloten tussen 1 juli 2016 tot 1 juli 2024 en welke wet het mogelijk maakt om tijdelijke huurcontracten af te sluiten), werden veel reguliere huurcontracten eerst voor tijdelijke duur aangegaan, met de mogelijkheid van (stilzwijgende) verlenging. In dit geval heeft [eiser] zich in zijn verweer dat hij voor de Huurcommissie heeft gevoerd wel op het standpunt gesteld dat (stilzwijgende) verlenging van de huurovereenkomst tussen partijen niet mogelijk was, maar [eiser] licht niet toe waar dit uit zou moeten blijken. In ieder geval is de mogelijkheid tot verlenging van de huurovereenkomst tussen partijen niet expliciet uitgesloten. Verder hebben partijen de limitering in duur van de huurovereenkomst niet gekoppeld aan een specifieke gebeurtenis, zoals de studieduur van [gedaagde] , of om ruimte te maken voor de volgende ‘lichting’ studenten / expats. Al met al is onvoldoende aangevoerd waarom het voor [gedaagde] duidelijk had moeten zijn dat het gebruik van het gehuurde gericht was op een kortstondig en bijzonder gebruiksrecht, waarbij hij na ommekomst van de overeengekomen huurperiode ruimte zou moeten maken voor anderen. In zoverre onderscheidt de door partijen gesloten huurovereenkomst zich ook te weinig van een reguliere huurovereenkomst om in de inhoud ervan voldoende aanwijzing te kunnen vinden dat partijen een huurperiode van slechts korte duur voor ogen hadden.
5.9.
De slotsom is dat in dit geval niet gesproken kan worden van huur dat een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW Pro. De hierop betrekking hebbende vordering van [eiser] wordt afgewezen.
De puntentelling van het gehuurde
5.10.
De conclusie van het voorgaande, namelijk dat er geen sprake is van huur naar zijn aard van korte duur, betekent dat op de huurovereenkomst tussen partijen ook de dwingend rechtelijke bepalingen van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 BW van toepassing zijn. Dit brengt tevens mee dat de Huurcommissie bevoegd was zich uit te spreken over de splitsing van de all-in prijs, de redelijkheid van de aanvangshuur en het voorschot stookkosten.
5.11.
[eiser] heeft bepleit dat de door de Huurcommissie vastgestelde puntentelling moet worden herzien, in het bijzonder wat betreft de waardering van de gemeenschappelijke ruimtes en de waardering van de aangeboden diensten, zoals schoonmaak, 24-uurs service en shuttle diensten. [eiser] heeft aan dit standpunt echter geen enkele motivering ten grondslag gelegd, noch heeft hij concreet toegelicht welke puntentelling volgens hem dan juist zou zijn. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om van een ander puntenaantal uit te gaan zoals door de Huurcommissie is vastgesteld (72 punten).
5.12.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden in conventie begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
475,50
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Gelet op het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal van het gehuurde is sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte. De kantonrechter zal daarom de maximale aanvangshuurprijs aan de hand van het puntenaantal vaststellen. De maximale huurprijs bedraagt dan € 178,94 per maand. Het voorschot servicekosten wordt vastgesteld op € 375,00 per maand.
6.2.
[eiser] zal worden veroordeeld om aan [gedaagde] de teveel betaalde huur terug te betalen. Ook zal [eiser] worden veroordeeld om aan [gedaagde] de teveel betaalde servicekosten terug te betalen. [eiser] heeft geen eindafrekening van de servicekosten verstrekt, waardoor [gedaagde] genoodzaakt was de Huurcommissie in te schakelen om zijn betalingsverplichting vast te stellen. De Huurcommissie heeft die betalingsverplichting over de gehele huurperiode vastgesteld op € 53,95.
6.3.
De vordering van [gedaagde] tot het opleggen van een dwangsom aan [eiser] bij het uitblijven van betaling is niet toewijsbaar. Dit is onverenigbaar met artikel 611a Rv, welk artikel bepaalt dat een dwangsom niet kan worden opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom.
6.4.
Gelet op samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen de proceskosten tussen partijen in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
7.De beslissing
De kantonrechter
in conventie:
7.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
7.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 475,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie:
7.4.
stelt de tussen partijen geldende huurprijs met ingang van 11 september 2023 tot en met 31 oktober 2023 vast op € 178,94 kale huur per maand en € 375,00 aan voorschot servicekosten per maand,
7.5.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] terug te betalen de teveel betaalde servicekosten, zoals door de Huurcommissie beoordeeld waarbij de betalingsverplichting van [gedaagde] op € 53,95 is vastgesteld,
7.6.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] terug te betalen de teveel betaalde huur, waarbij een maximaal redelijke huur van € 178,94 wordt toegestaan,
7.7.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot op heden begroot op nihil,
7.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
7.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2025.