Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/754815 / HA ZA 24-874
Proces-verbaal van mondelinge uitspraak van 4 februari 2025
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij (hierna: [eiseres] ),
advocaat: mr. A. Stoel,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij (hierna: [gedaagde] ),
advocaat: mr. C.J. Gebuijs.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam, zoals bepaald in het tussenvonnis van 4 december 2024.
Aanwezig zijn A.C.J. Klaver, rechter, en mr. M.A.A. van Achterberg als griffier.
Na uitroeping van de zaak verschijnen:
- [eiseres] ,
- [naam 1] , vader van [eiseres] ,
- [naam 2] , kennis van [eiseres] ,
- mr. Stoel,
- [gedaagde] ,
- mr. Gebuijs.
De rechter gaat over tot de mondelinge behandeling. Mr. Gebuijs heeft spreekaantekeningen voorgedragen die aan het procesdossier zijn toegevoegd.
Partijen zijn het eens dat er moet worden verdeeld door verkoop van de gezamenlijke woning aan een derde en voldoening van de gezamenlijke schulden. Tijdens een schorsing bereiken partijen overeenstemming over de te volgen procedure voor een waardebepaling, verkoop en levering van de woning, maar blijven zij verdeeld over wat tot de gezamenlijke schulden moet worden gerekend met uitzondering van:
- de hypotheekschuld bij ING van € 130.000 minus het daaraan verbonden beleggingssaldo,
- het flexibel krediet bij ABN Amro van € 35.322,
- de roodstand op de ABN Amro en/of-rekening van € 456.
Partijen hebben de bereikte overeenstemming met de rechtbank gedeeld. De rechter heeft daarna de volgende mondelinge uitspraak gewezen.
1.De gronden van de beslissing
1.1.
[eiseres] en [gedaagde] zijn eigenaars van de woning aan het [adres] (hierna: de woning). Sinds het einde van hun affectieve relatie begin 2011 woont alleen [gedaagde] op dit adres en heeft hij de daaraan verbonden woonlasten gedragen. Partijen willen een einde maken aan de onverdeelde situatie en afrekenen over gezamenlijke schulden. [gedaagde] heeft op zitting de voorkeur uitgesproken voor een
sale & lease back-constructie met een vastgoedbedrijf.
sale & lease back-constructie met een vastgoedbedrijf.
1.2.
Vastgesteld wordt dat partijen over de wijze van verdeling overeenstemming hebben bereikt en daarom op dit punt geen beslissing van de rechtbank meer verlangen. Zij hebben de volgende afspraken gemaakt en hoeven op deze punten geen vonnis meer van de rechtbank. omdat dit geldt als een eisvermindering:
[gedaagde] zal zich wenden tot een door hem gewenst vastgoedbedrijf om een bod te vragen voor de woning en dit bod binnen drie maanden na heden voor te leggen aan [eiseres] . [eiseres] zal binnen twee weken [gedaagde] berichten of zij akkoord gaat met dit bod.
Indien en nadat [eiseres] aan [gedaagde] bericht dat zij niet akkoord gaat met het onder I) bedoelde bod, zal [gedaagde] binnen twee weken drie makelaars/taxateurs voorstellen aan [eiseres] waarvan [eiseres] er één zal kiezen die een waardebepaling zal verrichten. Deze waardebepaling zullen partijen gebruiken als nieuw (tegen)bod aan een vastgoedbedrijf. Het vastgoedbedrijf krijgt twee weken de tijd om hiermee akkoord te gaan of een tegenbod te doen.
Indien het onder II) bedoelde vastgoedbedrijf met het (tegen)bod niet akkoord gaat en op haar beurt een tegenbod doet, krijgt [eiseres] twee weken de tijd om zich op dat tegenbod te beraden en het desgewenst namens beide partijen te accepteren.
Indien partijen met het onder II) bedoelde vastgoedbedrijf geen overeenstemming bereiken, zal de woning worden verkocht door middel van een opdracht aan een nader aan te wijzen makelaar. Er zal dan opnieuw binnen twee weken door [gedaagde] een voorstel van drie makelaars komen, waarop [eiseres] er één zal uitkiezen die ook een waardebepaling zal verrichten en het verkoopproces aan een derde ter hand zal nemen.
Ieder van partijen is gehouden de onder IV) genoemde makelaar opdracht te geven en mee te werken aan verkoop en levering van de woning aan een derde.
De kosten van de uit hoofde van deze afspraken ingeschakelde taxateurs/makelaars zullen door beide partijen worden gedragen, ieder voor de helft.
De verkoopopbrengst van de woning zal bij helfte onder partijen worden verdeeld, na voldoening daaruit van de volgende gezamenlijke schulden:
a. de hypotheekschuld bij ING van € 130.000 minus het daaraan verbonden beleggingssaldo op datum levering,
b. het flexibel krediet bij ABN Amro met het saldo op datum levering,
c. de roodstand op de ABN Amro en/of-rekening van € 456;
1.3.
Partijen blijven slechts verdeeld over twee resterende punten uit de reconventie, te weten:
n hoeverre [gedaagde] nog regres kan halen bij [eiseres] voor door hem betaalde woonlasten of dat [eiseres] recht heeft op een even zo hoge gebruikersvergoeding en
of de door [gedaagde] gestelde en door [eiseres] betwiste leningen van zijn ouders en oma eveneens als gezamenlijke schulden mede voor rekening van [eiseres] komen.
1.4.
Ten aanzien van punt i) oordeelt de rechtbank als volgt. Voor zover [gedaagde] gezamenlijke schulden heeft voldaan voor een hoger bedrag dan hem in zijn onderlinge draagplicht tot [eiseres] aangaat, heeft hij een regresrecht op [eiseres] (artikel 6:10 BW Pro). Nu [gedaagde] sinds 2011 de woning met uitsluiting van [eiseres] heeft gebruikt, kan er echter aanleiding bestaan om een gebruikersvergoeding toe te kennen aan [eiseres] (artikel 3:169 BW Pro). Daarbij dienen de redelijkheid en billijkheid die de rechtsbetrekking tussen deelgenoten beheersen tot maatstaf. In dat opzicht is het niet redelijk en billijk als [eiseres] wel zou moeten bijdragen in alle lasten van de woning, waaronder de VvE, maar geen gebruik heeft kunnen maken van de woning. Dit leidt tot het oordeel dat redelijk en billijk is als [eiseres] een gebruiksvergoeding krijgt toegewezen, die gelijkstaat aan het regresrecht van [gedaagde] na zijn voldoening van de gezamenlijke hypotheekverplichtingen en andere woonlasten, met uitzondering van de WOZ-belasting. De WOZ-belasting is een kostenpost die beide eigenaars zouden moeten dragen, dus zal daarvoor geen gebruikersvergoeding aan [eiseres] worden toegekend. Onder aan de streep resulteert dit erin dat [gedaagde] de gezamenlijke woon(-/gebruiks)lasten met uitzondering van de WOZ-belasting vanaf 1 januari 2011 alleen draagt. [gedaagde] resteert nog wel een regresrecht bestaande uit de helft van de vanaf 1 januari 2011 door hem betaalde WOZ-belasting, zodat dit in de eindafrekening tussen partijen in mindering dient te komen op het aandeel van [eiseres] in de netto-verkoopopbrengst van de woning.
1.5.
Ten aanzien van punt ii) oordeelt de rechtbank als volgt. [gedaagde] stelt dat de leningen met zijn ouders en oma gezamenlijke schulden zijn. De bewijslast voor de leningen ligt bij [gedaagde] . Ter onderbouwing heeft hij de achteraf opgestelde en door zijn ouders ondertekende verklaring van geldlening overgelegd. Steunbewijs bij deze schriftelijke getuigenverklaring uit het domein van [gedaagde] , is er niet. Er zijn geen bankafschriften meer en dat valt binnen het bewijsrisico van [gedaagde] . Het bankafschrift waarop een overboeking van de oma van [gedaagde] van € 5.000 is te zien, ziet op een overschrijving naar de privérekening van [gedaagde] en bewijst niet dat het hier gaat om een lening van ook [eiseres] . Hoewel door de [gedaagde] gesteld, is onvoldoende gebleken dat dit geld daadwerkelijk voor een gezamenlijke auto is gebruikt. [eiseres] betwist dit en is niet aantoonbaar bij gesprekken voor het afsluiten van leningen geweest. Ook was zij niet betrokken in latere renteafspraken, zo stelt ook [gedaagde] zelf. Uit het feitenrelaas kan dus niet worden vastgesteld dat [eiseres] bij één van de door [gedaagde] gestelde leningen van zijn ouders en oma betrokken is geweest. Daarom kan ook niet worden vastgesteld dat [eiseres] hierin een schuld is aangegaan waarvan zij tot terugbetaling verplicht zou zijn.
1.6.
[eiseres] heeft nog een dwangsom verbonden aan haar vorderingen. Nu partijen het eens zijn over de te volgen stappen in het taxatie-, verkoop- en leveringsproces, ziet de rechtbank geen aanleiding om te vrezen voor niet-nakoming en hieraan een dwangsom te verbinden. Dat betekent dat de resterende conventie niet meer toewijsbaar is.
1.7.
Partijen zullen in de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat ieder zijn of haar eigen kosten draagt.
1.8.
Tot slot deelt de rechtbank mee dat het vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Nu geen van partijen ergens toe wordt veroordeeld dat voor directe tenuitvoerlegging vatbaar is, blijft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad achterwege. Ten aanzien van het regres uit WOZ-belasting vordert [gedaagde] immers niet dat [eiseres] dit direct zou moeten betalen, maar vordert [gedaagde] slechts dat wordt bepaald dat dit in de uiteindelijke verdeling ten laste van [eiseres] zal komen.
2.De beslissing
De rechtbank
in conventie
2.1.
wijst het gevorderde af,
2.2.
compenseert partijen in de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
2.3.
bepaalt dat [eiseres] in de eindafrekening tussen partijen met terugwerkende kracht voor € 515,99 dient bij te dragen in de WOZ-belasting, namelijk vanaf 2011 tot heden voor de helft van € 1.031,79 uit de volgende optelsom:
Jaar
Door [gedaagde] betaalde WOZ-belasting
2011 – 2015
€ 250
2016
€ 65,7
2017
€ 60,77
2018
€ 60,84
2019
€ 69,72
2020
€ 77,25
2021
€ 90,73
2022
€ 99,54
2023
€ 129,73
2024
€ 127,51
Totaal
€ 1.031,79
2.4.
compenseert partijen in de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
2.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit proces-verbaal is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt.
Waarvan proces-verbaal,