Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/754568 / HA ZA 24-854
Vonnis van 5 maart 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. T.O. Sohansingh,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. W. Matadien.
1.Waar gaat deze zaak over?
[eiser] en [gedaagde] zijn samen eigenaar van een woning die zij in 2002 hebben gekocht. [gedaagde] woont in de woning, [eiser] al sinds 2003 niet meer. Partijen willen allebei dat de woning wordt verdeeld. [eiser] vordert dat zij vervangende toestemming krijgt om, kort gezegd, de woning te verkopen zonder tussenkomst van [gedaagde] . [gedaagde] vordert dat de woning met de daarop rustende hypothecaire lening en de daaraan verbonden levensverzekering aan hem zal worden toegedeeld.
De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] de woning mag overnemen als hij aan de in dit vonnis beschreven voorwaarden voldoet. Als [gedaagde] daartoe niet in staat is dan moet de woning worden verkocht aan een derde en zal de netto opbrengst tussen partijen moeten worden verdeeld. [gedaagde] is geen vergoeding aan [eiser] verschuldigd voor het gebruik van de woning.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 november 2024,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 januari 2025.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiser] en [gedaagde] hebben een affectieve relatie gehad. Zij hebben in 2002 samen een woning gekocht in [woonplaats] (hierna: de woning). De woning is gefinancierd met een aflossingsvrije hypothecaire lening, die nog volledig afgelost moet worden. Partijen hebben daarbij een levensverzekering afgesloten, bedoeld om aan het einde van de looptijd een deel van de hypothecaire schuld af te lossen, of (deels) te kunnen aflossen als (één van) partijen voor het einde van de looptijd zou(den) overlijden.
3.2.
Partijen zijn in 2002 in de woning gaan wonen. Al in 2003 heeft [eiser] de woning verlaten. Zij heeft toen een sociale huurwoning betrokken. Die huurwoning huurde zij al eerder en heeft ze aangehouden toen zij in de woning woonde. [gedaagde] heeft op een korte periode na altijd in de woning gewoond. Op dit moment woont hij in de woning met twee zoons en een bejaard echtpaar.
3.3.
Op 4 januari 2024 heeft mr. Sohansingh namens [eiser] [gedaagde] verzocht mee te werken aan de verdeling van de woning. Een verdeling is niet tot stand gekomen.
4.Het geschil
In conventie
4.1.
[eiser] vordert na wijziging van haar eis dat de rechtbank bij vonnis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. bepaalt dat aan [eiser] vervangende toestemming op grond van artikel 3:300 BW wordt verleend om de woning te laten taxeren, in de verkoop te zetten, te verkopen en te leveren aan derde(n), zonder tussenkomst van [gedaagde] ;
II. bepaalt dat [gedaagde] binnen vier weken na betekening van het vonnis de woning moet verlaten, met medeneming van zijn spullen;
III. bepaalt dat als [gedaagde] geen gevolg geeft aan het in II gevorderde, [eiser] gerechtigd is hem te laten verwijderen met behulp van de politie, waarbij de kosten voor rekening van [gedaagde] komen;
IV. bepaalt dat [eiser] de kosten die zij moet maken om [gedaagde] via een deurwaarder uit de woning te verwijderen kan verhalen op [gedaagde] ;
V. bepaalt dat [gedaagde] met ingang van 1 januari 2018 een gebruiksvergoeding aan [eiser] betaalt van € 693,33 per maand, totdat [gedaagde] de woning heeft verkocht, dan wel heeft overgenomen;
VI. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder een salaris aan gemachtigde.
4.2.
[gedaagde] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
4.4.
Na vermindering van zijn eis vordert [gedaagde] dat de rechtbank bij vonnis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. bepaalt dat de woning met de daarop rustende hypothecaire lening en levensverzekering zal worden toegedeeld aan [gedaagde] ;
II. bepaalt dat [eiser] haar medewerking zal verlenen aan de levering en transport van haar eigenaarsdeel in de woning aan [gedaagde] bij een door [gedaagde] aan te wijzen notaris;
III. bepaalt dat partijen gezamenlijk, ieder voor de helft, gehouden zijn de kosten te voldoen in verband met de overname van de woning door [gedaagde] ;
IV. bepaalt dat als [gedaagde] binnen een door de rechtbank te bepalen termijn de woning en de daarop rustende hypothecaire lening niet kan overnemen, [gedaagde] de woning door een door [gedaagde] aan te wijzen makelaar te koop zal aanbieden, eerst aan de meerderjarige zoon van [gedaagde] ;
V. bepaalt dat in geval van verkoop van de woning aan een derde de kosten die daarmee samenhangen door partijen gezamenlijk, ieder voor de helft, moeten worden voldaan;
VI. de vorderingen van [eiser] genoemd in 4.1 sub II tot en met VI afwijst;
VII. partijen veroordeelt hun eigen proceskosten te dragen.
4.5.
[eiser] voert verweer.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De rechtbank zal de vorderingen van [eiser] en van [gedaagde] gezamenlijk behandelen, omdat alle vorderingen samenhangen met de verdeling van dezelfde woning.
De verdeling van de woning
5.2.
Partijen zijn het erover eens dat zij gezamenlijk eigenaar zijn van de woning, ieder voor de helft. Partijen willen dat er een einde komt aan het gezamenlijke eigendom van de woning, maar zij staan ieder een andere wijze van verdeling voor. Als de deelgenoten in een gemeenschap geen overeenstemming over de verdeling van een gemeenschap kunnen bereiken, kan de rechter de verdeling daarvan op de voet van artikel 3:185 lid 1 BW vaststellen.
5.3.
Omdat [eiser] er geen bezwaar tegen heeft dat de woning aan [gedaagde] wordt toegedeeld als hij in staat is de woning over te nemen, neemt de rechtbank dat als uitgangspunt. Bij toedeling aan één van beide partijen moet de partij die de woning toegedeeld krijgt in staat zijn de ander uit te kopen. Dat betekent in dit geval dat [gedaagde] aan drie voorwaarden moet voldoen:
[gedaagde] moet voldoende financiering verkrijgen om [eiser] door de bank te laten ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de gezamenlijke hypothecaire lening die op de woning rust.
Aan die hypothecaire lening is een levensverzekering verbonden. Het gaat om een gemeenschappelijke verzekering, die een opgebouwde waarde heeft door de premie die ervoor is betaald. De begunstigden van deze levensverzekering zijn partijen ieder voor de helft. De rechtbank zal de levensverzekering toedelen aan [gedaagde] onder de verplichting de helft van de waarde van de levensverzekering aan [eiser] uit te keren. De waarde van de levensverzekering moet daarbij worden bepaald op de datum van de notariële overdracht van de woning. Ook daarvoor moet [gedaagde] dus voldoende financiering verkrijgen.
Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning waarschijnlijk hoger is dan de hypotheekschuld. Ook zijn zij het erover eens dat de overwaarde (de (getaxeerde) verkoopwaarde woning min de hypotheekschuld) gelijkelijk tussen hen verdeeld moet worden. Dat betekent dat [gedaagde] ook voldoende financiering moet verkrijgen om de helft van de overwaarde aan [eiser] te voldoen.
De wijze van verdeling
5.4.
De rechtbank bepaalt de wijze van verdeling als volgt.
5.5.
De woning wordt toegedeeld aan [gedaagde] indien hij aan de hiervoor in 5.3. genoemde voorwaarden voldoet. De verkoopwaarde van de woning wordt in die situatie uit praktische overwegingen bepaald op de datum van de taxatie (de peildatum), omdat die datum dicht zal liggen bij de datum van verdeling.
5.6.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij de voorkeur geeft aan taxatie door een makelaar die hij al benaderd heeft en die al werkzaamheden voor hem heeft verricht. [eiser] is tijdens de mondelinge behandeling akkoord gegaan met deze makelaar, maar zij heeft daarbij kenbaar gemaakt wel twijfels te hebben. De rechtbank acht aanwijzing van deze makelaar als taxateur onwenselijk. In een door [gedaagde] overgelegde e-mail van deze makelaar aan [gedaagde] is onder meer opgenomen dat ‘We need to help your lawyer (…) to strengthen your case with a document in which we state that you are able to get the mortgage (together with your son), so you can stay in the house’ en ‘(…) will gather information from you and your son to calculate the possibilities for your mortgage and to find the most beneficial route to keep the house’. Uit deze opmerkingen volgt naar het oordeel van de rechtbank dat genoemde makelaar tot op heden het belang van [gedaagde] heeft vooropgesteld, zodat [eiser] kan twijfelen aan zijn onpartijdigheid. De rechtbank zal om die reden tot de aanwijzing van een taxateur komen zoals weergegeven verderop in dit vonnis onder ‘de beslissing’.
5.7.
[gedaagde] heeft na het opmaken van het taxatierapport vier maanden de tijd om aan de in 5.3. genoemde voorwaarden te voldoen. Binnen deze termijn moet [gedaagde] aan [eiser] laten weten, onder overlegging van bewijsstukken, of hij voldoende financiering heeft verkregen. Daarna heeft [gedaagde] één maand de tijd om met inachtneming van de voornoemde voorwaarden de levering van het aandeel van [eiser] in de woning en van de rechten en verplichtingen uit de levensverzekering aan hem te laten plaatsvinden.
5.8.
Als het in 5.4. tot en met 5.7. genoemde niet binnen de gestelde termijnen is uitgevoerd, dan zal de woning moeten worden verkocht aan een derde. In dat geval geldt de daadwerkelijk verkregen verkoopprijs. De uiteindelijke netto opbrengst (de opbrengst van de woning vermeerderd met de uitkering van de levensverzekering, na aflossing van de hypothecaire geldlening en na aftrek van andere kosten van verkoop en overdracht, voor zover die kosten voor rekening van partijen komen) zal dan tussen partijen bij helfte moeten worden verdeeld.
5.9.
De rechtbank geeft verderop in dit vonnis onder ‘de beslissing’ een uitgebreid stappenplan voor de verschillende scenario’s van de verdeling.
De gebruiksvergoeding
5.10.
[eiser] wenst een gebruiksvergoeding te krijgen van [gedaagde] van € 693,33 per maand, met ingang van 1 januari 2018 totdat de woning is verkocht of [gedaagde] de woning heeft overgenomen. [eiser] zegt daartoe dat [gedaagde] in de woning is blijven wonen, terwijl [eiser] geen gebruik van de woning heeft gemaakt. De gebruiksvergoeding moet volgens [eiser] worden gebaseerd op een percentage van de verwachte overwaarde van de woning.
5.11.
[gedaagde] vindt dat hij geen gebruikersvergoeding is verschuldigd. Hij zegt daartoe dat hij altijd alle lasten van de woning heeft gedragen, waaronder betaling van de hypotheekrente en de eigenaars- en gebruikerslasten. [gedaagde] heeft [eiser] veelvuldig gevraagd bij te dragen aan de lasten, maar [eiser] heeft dit altijd geweigerd. [eiser] heeft ook geen verlies geleden. Daarbij heeft [eiser] zelf de woning verlaten.
5.12.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] geen gebruiksvergoeding is verschuldigd. Artikel 3:169 BW heeft mede tot doel om de partij die niet het gebruik en genot van de woning heeft (in dit geval [eiser] ) schadeloos te stellen. Dit kan onder meer door het betalen van een gebruiksvergoeding aan die partij door de wederpartij. Uit de stukken en wat partijen tijdens de mondelinge behandeling hebben aangevoerd volgt dat partijen in 2015 hebben geprobeerd de woning te verdelen. Partijen hebben toen van verdeling afgezien omdat zij dan een restschuld zouden overhouden. [eiser] heeft verklaard dat zij niet eerder dan in 2024 opnieuw heeft gevraagd tot verdeling van de woning te komen. Hoewel niet vaststaat wat de waarde van de woning is, zijn partijen het erover eens dat deze op dit moment waarschijnlijk (aanzienlijk) hoger is dan de hypotheekschuld. Bij de berekening van de gebruiksvergoeding is [eiser] daarbij zelf uitgegaan van een overwaarde van € 208.000,-. Dat zij nu deze overwaarde te gelde kan maken in plaats van dat zij is achtergebleven met een restschuld is eraan te danken dat [gedaagde] in de woning is blijven wonen. Daarbij geldt dat partijen verplicht zijn allebei de helft van de uitgaven ten behoeve van de woning te dragen. Hoewel [eiser] heeft verklaard dat door of namens haar in het verleden beperkt is bijgedragen aan de uitgaven voor de woning, heeft [gedaagde] het overgrote deel van de kosten voor de woning betaald. Naar het oordeel van de rechtbank dient naar redelijkheid en billijkheid de vordering van [eiser] tot betaling van een gebruiksvergoeding door [gedaagde] dan ook te worden afgewezen.
De proceskosten
5.13.
Gelet op de relatie tussen partijen, zij zijn ex-partners, zal de rechtbank de proceskosten tussen hen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.14.
Omdat partijen dat allebei gevorderd hebben zal de rechtbank dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
6.De beslissing
De rechtbank:
in conventie en in reconventie
in het geval toedeling aan [gedaagde] van de woning aan de [adres] kan worden gerealiseerd
6.1.
stelt de wijze van verdeling van de woning aan de [adres] als volgt vast:
6.1.1.
[gedaagde] dient binnen één week na dit vonnis schriftelijk drie erkende NVM-makelaars aan de te noemen, waarvan [eiser] er binnen één week daarna schriftelijk één uitkiest. Deze makelaar wordt belast met de taxatie van de woning. Indien [gedaagde] niet binnen de termijn van één week drie makelaars voorstelt, is [eiser] gerechtigd zelf een makelaar te kiezen. Indien omgekeerd [eiser] niet binnen één week uit de drie voorgestelde makelaars een keuze maakt, is [gedaagde] gerechtigd om zelf een van de drie makelaars uit te kiezen;
6.1.2.
partijen geven binnen 14 dagen na bovenvermelde keuze aan deze makelaar de opdracht om de woning te taxeren tegen de actuele waarde. Indien slechts een van de partijen binnen deze termijn een opdracht aan de makelaar heeft verstrekt, dan is deze na het verstrijken van de termijn bevoegd om als vertegenwoordiger van de andere partij de opdracht aan de makelaar te verstrekken;
6.1.3.
ieder van partijen draagt de helft van de kosten van de taxatie;
6.1.4.
[gedaagde] krijgt gedurende vier maanden nadat het taxatierapport is opgemaakt de gelegenheid om [eiser] schriftelijk en met bewijsstukken onderbouwd te berichten of [gedaagde] de woning en de rechten en verplichtingen uit de levensverzekering kan overnemen tegen de taxatiewaarde ervan c.q. de waarde van de levensverzekering, waarbij:
- [gedaagde] de op de woning rustende hypothecaire geldlening bij de hypotheekverstrekker geheel voor rekening zal nemen en als eigen schuld zal voldoen en [eiser] zal worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor deze hypothecaire geldlening;
- [gedaagde] de helft van de overwaarde van de woning (bestaande uit (i) de taxatiewaarde en (ii) de waarde van de aan de hypotheek verbonden levensverzekering op het moment van de notariële overdracht), na aftrek van de hypothecaire schuld op het moment van de notariële overdracht, aan [eiser] zal vergoeden;
6.1.5.
indien [gedaagde] de woning kan overnemen onder voornoemde voorwaarden dient de levering van de woning en de rechten en verplichtingen uit de levensverzekering aan [gedaagde] plaats te vinden binnen één maand, nadat [gedaagde] [eiser] binnen de termijn van vier maanden na het opmaken van het taxatierapport schriftelijk heeft bericht dat [gedaagde] de woning kan overnemen;
6.1.6.
de kosten van het notariële transport van de woning komen voor rekening van [gedaagde] ;
in het geval toedeling aan [gedaagde] van de woning aan de [adres] niet binnen de gestelde termijnen kan worden gerealiseerd
6.2.
stelt de wijze van verdeling van de woning aan de [adres] als volgt vast:
6.2.1.
indien binnen of na verloop van de in 6.1.5 genoemde periode blijkt dat [gedaagde] de woning niet kan overnemen dan wel deze niet is geleverd aan [gedaagde] , dient de woning te worden verkocht en geleverd aan een derde. Partijen zullen dan uiterlijk binnen 14 dagen na de mededeling dat overname niet lukt, dan wel binnen 14 dagen nadat de termijn voor levering is verstreken, gezamenlijk opdracht tot verkoop geven aan de makelaar die de taxatie heeft verricht;
6.2.2.
indien partijen niet uiterlijk binnen deze termijn gezamenlijk een verkoopopdracht hebben gegeven aan de makelaar, is ieder van partijen afzonderlijk bevoegd deze makelaar - mede als vertegenwoordiger van de ander - opdracht tot verkoop te geven;
6.2.3.
partijen zullen in onderling overleg met de makelaar de vraagprijs, die dient te zijn gebaseerd op de woningmarkt ter plaatse en de kwaliteit van de woning, bepalen;
6.2.4.
indien partijen er niet binnen twee weken na de opdrachtverlening aan de makelaar in slagen om gezamenlijk de vraagprijs te bepalen, zal de makelaar de woning te koop mogen aanbieden tegen een marktconforme vraagprijs;
6.2.5.
partijen zullen in overleg met de makelaar de verkoopovereenkomst aangaan met degene die de hoogste prijs biedt indien en voor zover die prijs volgens beide partijen de best mogelijke prijs is. In het geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, dan zal de makelaar dit bindend kunnen bepalen;
6.2.6.
als de verkoopprijs bindend is vastgesteld zijn beide partijen verplicht hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning;
6.2.7.
na verkoop moet met de verkoopopbrengst en de uitkering van de levensverzekering de hypothecaire geldlening worden afgelost en de aan de verkoop verbonden kosten worden betaald; het eventuele restant moeten partijen bij helfte delen, dan wel voor zover er een restschuld ontstaat, moeten zij ieder de helft daarvan dragen;
6.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J. Blok en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.