Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10603770 CV EXPL 23-9712
vonnis van: 2 februari 2024 (bij vervroeging)
fno.: 8622
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. D.L. Lissone
t e g e n
de vennootschap naar buitenlands recht Limehome Germany GmbH
gevestigd te 's-Gravenhage
gedaagde
nader te noemen: Limehome
gemachtigde: mr. J.A. le Clercq
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 4 juni 2023 met bijlagen;
- de conclusie van antwoord met bijlagen.
Vervolgens is tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. Deze heeft plaats gevonden op 25 januari 2024. [eiser] is verschenen met zijn gemachtigde en diens kantoorgenoot mr. S.J. Boerboom. Namens Limehome is verschenen de heer [naam 1] met als gemachtigden mr. S.A.A. van der Reep en mr. I.K. Mulders. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en vragen beantwoord. De gemachtigden van [eiser] hebben spreekaantekeningen overgelegd. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
Op 3 maart 2022 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een door [eiser] gerenoveerd pand aan de [adres] . [eiser] heeft dit pand (verder: het gehuurde) aan Limehome verhuurd ten behoeve van de exploitatie van een zogeheten Aparthotel.
1.2.
[eiser] is een belegger in vastgoed. Limehome legt zich toe op verhuur van vakantiehuizen en appartementen in heel Europa.
1.3.
In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurovereenkomst ingaat 4 weken nadat het gehuurde aan Limehome ter beschikking is gesteld. Op basis hiervan is de huur aangevangen op 13 september 2022.
1.4.
De daadwerkelijke exploitatie is op 1 september 2022 aangevangen.
1.5.
Partijen hebben een vaste (minimum)huur afgesproken. Daarnaast is een omzetgerelateerde huur overeengekomen, die verschuldigd is als deze boven de vaste huur uitstijgt.
1.6.
Ten aanzien van de vaste huur is in artikel 11.1 van de huurovereenkomst de volgende indexeringsbepaling overeengekomen:
If the “Consumer Price Index for all households” (CPI alle huishoudens) determined by the Central Bureau of Statistics (CBS, Centraal Bureau voor de Statistiek) changes by 5% or more (hereinafter the “Threshold Value”) upwards or downwards at the end of a calendar year (31 December) compared with the level as of the beginning of the first year of operation or compared with the last change in the Fixed Rent, the Fixed Rent shall automatically changeby 75% of the (respective) change in the index upwards or downwards.
If the “Consumer Price Index for all households” (CPI alle huishoudens) determined by the Central Bureau of Statistics (CBS, Centraal Bureau voor de Statistiek) changes by 5% or more (hereinafter the “Threshold Value”) upwards or downwards at the end of a calendar year (31 December) compared with the level as of the beginning of the first year of operation or compared with the last change in the Fixed Rent, the Fixed Rent shall automatically changeby 75% of the (respective) change in the index upwards or downwards.
1.7.
Op 12 december 2022 heeft [eiser] Limehome aangeschreven met de aankondiging van een indexering per 1 januari 2023. Limehome heeft deze indexering niet geaccepteerd.
vordering en verweer
2. [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis een verklaring voor recht dat Limehome gehouden is per 1 januari 2023 een geïndexeerde maandhuur te betalen, met veroordeling van Limehome tot betaling van deze indexatie van € 945,93 per maand. Daarbij moet Limehome in de proceskosten worden veroordeeld, aldus [eiser] .
3. Aan de vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat de indexeringsbepaling verschillend kan worden uitgelegd. Gezien de totstandkoming van de overeenkomst ligt in dit geval een meer objectieve en taalkundige uitleg voor de hand. Aan de hand daarvan is de conclusie dat het begin van het jaar van bedrijfsvoering het begin van het kalenderjaar van bedrijfsvoering is, aldus [eiser] . Omdat de huurovereenkomst al is gesloten ruim voor de ingangsdatum van de huur, mocht [eiser] de indexeringsclausule ook zo begrijpen dat het begin van het kalenderjaar de datum is waartegen geïndexeerd moet worden.
4. Limehome voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
beoordeling
5. Partijen zijn verdeeld over de uitleg van (het hiervoor geciteerde deel van) artikel 11.1 van de huurovereenkomst. De kantonrechter volgt de uitleg van Limehome, wat betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Dit wordt als volgt toegelicht.
6. Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van een overeenkomst tussen twee professionele partijen. Niet ter discussie staat dat partijen over het onderdeel van artikel 11.1 waar deze zaak over gaat niet afzonderlijk gesproken of onderhandeld hebben. Onder die omstandigheden moet de bepaling in artikel 11.1 in beginsel in de tekstuele betekenis en zonder gebruikmaking van specifieke achtergrondkennis over de totstandkoming van het beding, worden opgevat.
7. De tekst van de bepaling kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders begrepen worden dan dat wordt aangehaakt bij het begin van het eerste exploitatiejaar (
the beginning of the first year of operation).Het eerste exploitatiejaar is de eerste periode van een volledig jaar waarin het gehuurde geëxploiteerd wordt. Nu hier vast staat dat de exploitatie is aangevangen op 1 september 2022, is dat het moment van aanvang van het eerste exploitatiejaar. De uitleg van [eiser] komt er op neer dat het begin van het eerste exploitatiejaar gelegen is aan het begin van het kalenderjaar waarin de exploitatie is aangevangen, zo blijkt uit haar toelichting. Deze extra stap staat echter niet in artikel 11.1 en dat verdraagt zich niet met de tekstuele uitleg die ook volgens [eiser] gehanteerd moet worden. Als het al – zoals [eiser] stelt – voor de hand had gelegen aan te knopen bij een eerdere datum omdat er een relatief lange periode ligt tussen het tekenen van de huurovereenkomst en de ingangsdatum van de huurovereenkomst, leidt dat niet tot een andere uitleg. Hiervoor is immers al geoordeeld dat in beginsel moet worden aangeknoopt bij de tekst van artikel 11.1. Daarmee verdraagt zich niet dat een voor [eiser] bestaand belang bij een bepaalde uitleg wordt meegewogen, nu niet is gesteld of gebleken dat dit belang (en de achtergrond of logica daarvan) bij de totstandkoming van de overeenkomst met Limehome is gedeeld.
the beginning of the first year of operation).Het eerste exploitatiejaar is de eerste periode van een volledig jaar waarin het gehuurde geëxploiteerd wordt. Nu hier vast staat dat de exploitatie is aangevangen op 1 september 2022, is dat het moment van aanvang van het eerste exploitatiejaar. De uitleg van [eiser] komt er op neer dat het begin van het eerste exploitatiejaar gelegen is aan het begin van het kalenderjaar waarin de exploitatie is aangevangen, zo blijkt uit haar toelichting. Deze extra stap staat echter niet in artikel 11.1 en dat verdraagt zich niet met de tekstuele uitleg die ook volgens [eiser] gehanteerd moet worden. Als het al – zoals [eiser] stelt – voor de hand had gelegen aan te knopen bij een eerdere datum omdat er een relatief lange periode ligt tussen het tekenen van de huurovereenkomst en de ingangsdatum van de huurovereenkomst, leidt dat niet tot een andere uitleg. Hiervoor is immers al geoordeeld dat in beginsel moet worden aangeknoopt bij de tekst van artikel 11.1. Daarmee verdraagt zich niet dat een voor [eiser] bestaand belang bij een bepaalde uitleg wordt meegewogen, nu niet is gesteld of gebleken dat dit belang (en de achtergrond of logica daarvan) bij de totstandkoming van de overeenkomst met Limehome is gedeeld.
8. De vorderingen worden dus afgewezen. Nu [eiser] in het ongelijk wordt gesteld, zal hij in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot vandaag begroot op € 812,00 aan salaris gemachtigde, bij niet betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dit vonnis;
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.