Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11047327 \ EA VERZ 24-328
Beschikking van 16 september 2024
in de zaak van
UNIBAIL RODAMCO WESTFIELD S.E.,
te Schiphol,
hierna te noemen: verhuurster,
en
ASB FOODS B.V.,
te Amsterdam,
hierna te noemen: huurster,
verzoeksters,
gezamenlijk gemachtigde: mr. N. Almasi.
1.De procedure
1.1.
Verzoeksters hebben op 12 april 2024 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2024. Voor verhuurster zijn [naam 1] en [naam 2] (leasing manager bij verhuurster) verschenen. Huurster is vertegenwoordigd door [naam 3] , bestuurder.
Mr. Almasi voornoemd, werkzaam als bedrijfsjurist bij verhuurster, is voor beide verzoeksters verschenen. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.3.
Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De beoordeling
2.1.
Tussen verhuurster en huurster is een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 januari 2024 en lopende tot en met 31 december 2033, met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte voor de verkoop van sandwiches volgens de formule van Subway, zoals beschreven in deel B, artikel 1.3 van de huurovereenkomst.
2.2.
Partijen zijn in deel A, artikelen 3.1 en 3.2, en in deel B, artikelen 3.1 en 3.2 van de huurovereenkomst overeengekomen dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een vaste periode zonder de mogelijkheid van verlenging. De artikelen luiden als volgt:
PART A: ARTICLES OF THE LEASE
(…)
Article 3 – Term, termination
3.1
This agreement is entered into for a fixed term, namely the term as stated in part B, article 3.1 of this agreement, commencing on the date of delivery by the Lessor to the Lessee, as referred to in article 24.1 of this agreement (hereinafter: “the commencement date”) and ending on expiry of the period referred to in part B, article 3.1. The exact commencement date will be recorded by the Lessee and the Lessor in the delivery report.
3.2
This agreement will end by operation of law without notice of termination by either party being required on the expiry of the period referred to in article 3.1. The Lessee will deliver the Leased Space vacant and cleared to the Lessor on the end date, in the manner provided in this agreement and the General Terms and Conditions, and after expiry of the period specified in article 3.1 the Lessee cannot claim any form of security of tenure, mandatory lease term or protection against eviction, nor any form of compensation of damage or costs, including the costs of relocation and redevelopment and expressly waives all rights in this connection.
(…)
PART B SPECIFIC PROVISIONS OF THE LEASE
Article 3 – Term, termination
Article 3.1 Lease commencement date
This agreement has been concluded for a fixed term of 10 years, commencing on 01 January 2024 and ending by operation of law on 31 December 2033, without requiring notice of termination by either of the parties.
The parties acknowledge that the date stated is only a target date and that the Lessor’s failure to meet the target date does not entitle the Lessee to any compensation and/or dissolution.
If the stated commencement date is moved, the rent-free period, as stated in article 4.17 of this agreement, will move accordingly.
Article 3.2 Premature termination by the Lessor and/or Lessee (break option)
The Lessor or/and the Lessee may terminate the agreement prematurely (break option) at the end of the fifth lease year, therefore as per 31 December 2028.
If any of the parties wishes to make use of the break option, it shall terminate the lease by notice served by a bailiff or registered letter, observing a notice period of at least one year.
In the event that the Lessor decides to exercise the break option, the Lessor will reimburse the Lessee, prior to the termination date, with the predefined sums below:
• Break option year one, Lessor will have to pay Lessee € 60,000.00;
• Break option year two, Lessor will have to pay Lessee € 40,000.00;
• Break option year three, Lessor will have to pay Lessee € 20,000.00;
• Break option year four, Lessor will have to pay Lessee € 10,000.00.
(…)
2.3.
Deze bedingen leiden ertoe dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een bepaalde duur van tien jaar met een einde van rechtswege, in afwijking van de wettelijke regeling. Partijen verzoeken om de bedingen in deel A, artikelen 3.1 en 3.2, en in deel B, artikelen 3.1 en 3.2 van de huurovereenkomst, goed te keuren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van verzoeksters meegedeeld dat het verzoek in het verzoekschrift om goedkeuring van het beding in deel B, artikel 21 van de huurovereenkomst, wordt ingetrokken.
2.4.
Verzoeksters stellen ter onderbouwing van het verzoek het volgende. Onderdeel van het beleid van verhuurster is het aangaan van huurovereenkomsten voor een bepaalde duur, welke van rechtswege komen te eindigen na ommekomst van de overeengekomen bepaalde duur, zonder dat opzegging daartoe is vereist. Op die manier behoudt verhuurster flexibiliteit om in te spelen op veranderingen hetgeen vereist is om te kunnen blijven voldoen aan de beoogde hoge kwaliteit van de winkelcentra. Aan het einde van de overeengekomen bepaalde duur van tien jaar worden partijen in de gelegenheid gesteld met elkaar in overleg te treden om te bezien, aan de hand van zowel het functioneren van het winkelcentrum als het functioneren van huurster, of zij een nieuwe huurovereenkomst wensen aan te gaan.
2.8.
De kantonrechter overweegt het volgende.
2.9.
Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft. Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
2.10.
Dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van huurster in vergelijking met die van verhuurster zodanig is, dat huurster de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft, is weliswaar gesteld, maar niet aannemelijk. Huurster heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de stelling in het verzoekschrift dat huurster een middelgrote onderneming is met verschillende vestigingen in Nederland, niet klopt. Huurster heeft maar één vestiging waarin zij een winkel exploiteert, te weten het in het gehuurde gevestigde bedrijf met, volgens het verzoekschrift, vijf personeelsleden. Daaruit volgt dat het voortbestaan van het bedrijf van huurster in overwegende mate afhankelijk is van de vestiging in het gehuurde. Het is daarom niet aannemelijk dat de maatschappelijke positie van huurster in vergelijking met die van verhuurster zodanig is dat zij de bescherming van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW in redelijkheid niet nodig heeft.
2. De kantonrechter is voorts van oordeel dat door de afwijkende bedingen de rechten van huurster wezenlijk worden aangetast. Deze bedingen leiden ertoe dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een bepaalde duur van tien jaar met een einde van rechtswege, in afwijking van de wettelijke regeling. Deze aantasting wordt in het geval van de onderhavige specifieke huurverhouding niet tenietgedaan door de geboden huurvrije periode van één maand (artikel 4.17 deel B van de huurovereenkomst) en de tussentijdse breakoptie tegen het einde van het vijfde jaar (artikel 3.2 deel B van de huurovereenkomst). Verhuurster heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de bepaalde duur van tien jaar is overeengekomen vanwege de wens van verhuurster om flexibel te blijven en ervoor te kunnen zorgen dat het winkelcentrum up to date en huurster betrokken blijft. Deze wens van verhuurster is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende concreet en onvoldoende zwaarwegend om de afwijking van de wettelijke regeling te kunnen rechtvaardigen. Bovendien kan niet worden overzien wat over tien jaar de feiten en omstandigheden zijn. Op grond van het voorgaande wordt de verzochte goedkeuring niet verleend. Het daartoe strekkende verzoek zal worden afgewezen.
3. In artikel 28.2 van deel A van de huurovereenkomst is bepaald dat de kosten van deze procedure voor rekening van verhuurster komen. In verband daarmee zal de kantonrechter geen kostenveroordeling uitspreken.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
wijst het verzoek om goedkeuring van de hierboven onder 2.2. weergegeven bedingen af.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.W. Inden en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2024.
33806