ECLI:NL:RBAMS:2024:8584

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/745406 / HA ZA 24-77

Vonnis van 18 december 2024

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie en in incident,

verwerende partij in reconventie,

eiser in incident,

advocaat: mr. K.Chr. Spee,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

verwerende partij in incident,

2.
[gedaagde 2] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

verwerende partij in incident,

advocaat: mr. B.A.M. Hampsink.

Partijen worden hierna [eiser] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden samen aangeduid als [gedaagden]

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 december 2023, tevens eis in incident, met producties,

- de conclusie van antwoord in incident, met producties,

- de rolbeslissing van 20 maart 2024 dat het incident tegelijk met de hoofdzaak zal worden behandeld,

- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met één productie,

- de conclusie van antwoord in reconventie,

- het tussenvonnis van 10 juli 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 oktober 2024 met de daarin genoemde stukken, waaronder een akte wijziging van eis van [eiser] ,

- een bericht van de advocaat van [gedaagden] van 8 november 2024 met een reactie op het proces-verbaal,

- een bericht van de advocaat van [eiser] van 12 november 2024 met een reactie op het bericht van de advocaat van [gedaagden]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde 1] houdt zich onder meer bezig met aan- en verkoop van onroerend goed en projectontwikkeling. [gedaagde 2] is een holding- en financieringsmaatschappij waarvan [gedaagde 1] enig bestuurder en aandeelhouder is.

2.2.

[eiser] en [gedaagde 1] hebben in 2015 met elkaar gesproken over een samenwerking in vastgoed. De uitgangspunten voor die beoogde samenwerking hielden in dat één of meer panden zouden worden aangekocht, dat [eiser] via zijn netwerk de benodigde financiering zou regelen, dat [gedaagde 1] de panden zou (laten) verbouwen en splitsen, dat [eiser] via zijn netwerk kopers zou zoeken voor de gesplitste appartementen en dat die appartementen met winst zouden worden verkocht.

De geldlening van [naam 1]

2.3.

Met een overeenkomst van geldlening van 20 november 2015 heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ) € 500.000,- geleend aan [eiser] en [gedaagde 1] . [naam 1] was een relatie uit het netwerk van [eiser] . In die overeenkomst van geldlening stond dat het bedrag werd gebruikt voor het aankopen van onroerend goed. Ook stond in de overeenkomst dat een eenmalige rente van 10% (€ 50.000,-) was verschuldigd en dat hoofdsom en rente op 23 november 2016 moesten worden afgelost.

Het pand aan de [adres 1]

2.4.

[gedaagde 2] heeft het pand aan de [adres 1] , dat bestond uit twee appartementsrechten, gekocht voor een bedrag van € 915.000,-. Het pand is op 15 januari 2016 aan [gedaagde 2] geleverd. Verkoper was [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ), een vennootschap waarvan de vader van [gedaagde 1] destijds bestuurder was. Uit de akte van levering blijkt dat [gedaagde 2] tot het beloop van het bedrag van de koopprijs een lening is aangegaan met [bedrijf] . Op dit punt luidde de tekst van de akte van levering als volgt:

“De comparanten handelend als gemeld, verklaren dat zij de verbintenis tot betaling van de door koper verschuldigde koopsom, wensen te vervangen door een verbintenis van koper tot betaling van een schuld uit hoofde van geldlening aan verkoper tot gelijk bedrag, onder de voorwaarden en bepalingen vastgesteld tussen koper en verkoper.

Mitsdien verklaarde verkoper dat hij jegens koper afstand doet van zijn bedoeld vorderingsrecht uit koop, welke afstand door koper wordt aanvaard en verklaarde koper dat hij wegens schuld uit hoofde van geldlening schuldig is aan verkoper een bedrag groot negenhonderd vijftien duizend euro (€ 915.000,00)

Op grond van voormelde omzetting verklaarde verkoper dat hij de koopsom heeft ontvangen zodat verkoper koper hierbij kwijting verleent.”

2.5.

[gedaagden] hebben verbouwings- en renovatiewerkzaamheden laten uitvoeren aan het pand aan de [adres 1] en dat pand gesplitst in vier appartementsrechten.

2.6.

[gedaagde 2] heeft de appartementen [adres 1] [nummer 1] en [nummer 2] op 17 juni 2016 verkocht. De appartementen [adres 1] [nummer 3] en [nummer 4] zijn respectievelijk op 7 december 2016 en 30 augustus 2017 verkocht. Het totaal van de vier koopsommen bedroeg € 1.380.389,91.

De geldlening van [naam 2]

2.7.

Met een overeenkomst van geldlening van 25 juni 2016 heeft [naam 2] (hierna: [naam 2] ) € 500.000,- geleend aan [eiser] en [gedaagde 1] . [naam 2] was een relatie uit het netwerk van [eiser] . In de overeenkomst van geldlening stond dat het bedrag werd gebruikt voor het aankopen van het pand aan de [adres 2] . De looptijd van de lening was acht maanden, waarbij [eiser] en [gedaagde 1] de optie hadden de looptijd te verlengen naar negen maanden.

2.8.

[gedaagde 1] heeft op 23 september 2019 € 565.000,- betaald aan [naam 2] ter terugbetaling van de geldlening met rente.

Het pand aan de [adres 2]

2.9.

[gedaagde 2] heeft medio 2016 het pand aan de [adres 2] gekocht voor een bedrag van ongeveer € 1.200.000,-. [gedaagden] hebben het pand laten renoveren en laten splitsen in drie appartementen (nummers [nummer 5] , [nummer 6] en [nummer 7] ) en een bedrijfsruimte (nummer [nummer 8] ).

2.10.

[gedaagde 2] heeft het appartement [adres 2] [nummer 5] verkocht aan [naam 2] . De appartementen [adres 2] [nummer 6] en [nummer 7] zijn verkocht aan [naam 3] (hierna: [naam 3] ). Net als [naam 2] is ook [naam 3] een relatie uit het netwerk van [eiser] . [naam 2] en [naam 3] hebben de koopprijs in deelbetalingen gedaan.

2.11.

[gedaagde 2] heeft de op de begane grond gelegen bedrijfsruimte ( [adres 2] [nummer 8] ) verhuurd.

De vaststellingsovereenkomst met [naam 1]

2.12.

[gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [eiser] en [naam 1] hebben op 22 februari 2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten. In die overeenkomst, waarin [gedaagde 2] is aangeduid als ‘ [code 1] ’, [gedaagde 1] als ‘ [code 2] ’, [eiser] als ‘ [code 3] ’, [naam 1] als ‘ [code 4] ’ en zij allemaal gezamenlijk als ‘partijen’, stond onder meer het volgende:

“(…)

IN AANMERKING NEMEND DAT:

A.
Partijen onderling met elkaar hebben samengewerkt in het ontwikkelen van onroerend goed. [code 4] hiervoor een kortdurende geldlening heeft verstrekt aan [code 2] en [code 3] voor gelijke delen, voor één jaar tegen een enkelvoudige rente van 10% voor een bedrag van € 500.000;

De volgende betalingen hebben plaatsgevonden, waarbij de betaling van 12 december 2016 een betaling is gedaan door [code 2] (mede namens [code 3] , als aflossing op de geldlening/ inclusief rente) en de andere betalingen namens [code 1] als uitkering op het winstaandeel van [code 4] :

- 12 december 2016 € 550.000;

- 26 juni 2017 € 40.000;

- 12 september 2017 € 250.000;

- 15 september 2017 € 158.000;

- 24 oktober 2017€ 2.000.

Totaal €1.000.000

[code 4] recht heeft op een totaal winstdeling van € 500.000 voor de projecten [adres 1] en [adres 2] , hetgeen conform het betalingsschema zoals hiervoor in onderdeel b genoemd, volledig is voldaan.

VERKLAREN OVEREEN TE KOMEN ALS VOLGT:

1.Minnelijke regeling

1.1

Partijen stellen vast dat de geldlening en het winstrecht volledig is voldaan vermeerderd met de overeengekomen rente uit de opbrengst van diverse onroerend goed projecten.

1.2

Partijen verklaren dat zij – na correcte uitvoering van hetgeen is vastgelegd in artikel 1.1 van deze vaststellingsovereenkomst – ter zake het onderwerp van de hiervoor in de considerans winstdeel en lening niets meer te vorderen hebben van elkaar en verlenen elkaar over en weer onherroepelijke finale kwijting.

(…)”

De correspondentie tussen partijen en de strafrechtelijke aangifte

2.13.

In april 2019 heeft de advocaat van [eiser] schriftelijk aan [gedaagde 1] gevraagd om uitbetaling van het winstdeel van [eiser] .

2.14.

In een brief van 7 september 2020 is namens [gedaagde 1] aan [eiser] , voor zover hier van belang, het volgende geschreven:

“(…)

U bent in 2015 met de heer [gedaagde 1] een zakelijke verbintenis aangegaan in die zin dat u heeft geparticipeerd in de financiering van de objecten [adres 2] en de [adres 1] . U bent die verbintenis aangegaan tezamen met [naam 1] en [naam 2] , welke financiële middelen ten behoeve van die aankopen hebben ingebracht. (…)

Op 25 juni 2020 bent u onaangekondigd langs gegaan bij het privéadres van de heer [gedaagde 1] . (…) Aan de heer [gedaagde 1] werd onder het uiten van dreigementen kenbaar gemaakt dat hij het winstaandeel uit deze verbintenis zou moeten uitkeren aan u. Verder zou sprake zijn van een koper voor het object [adres 2] . De heer [gedaagde 1] heeft kenbaar gemaakt dat hij graag bereid is met u in overleg te gaan om tot afwikkeling van deze verbintenis te komen. Dat overleg is er vervolgens niet gekomen.

(…)

Ik herhaal (…) dat de heer [gedaagde 1] graag bereid is in samenspraak met u tot afwikkeling van uw zakelijke verbintenis te komen. Mocht er daadwerkelijk een koper zijn voor het pand aan de [adres 2] die bereid is een reële prijs voor dat pand te betalen dan verzoekt de heer [gedaagde 1] u kenbaar te maken wie dat is opdat er een taxatierapport kan worden opgemaakt en verkooponderhandelingen kunnen worden gestart. Mocht u zonder verkoop van het pand uit de verbintenis willen stappen dan verzoek ik u onderbouwd kenbaar te maken op welk bedrag u op grond van die verbintenis aanspraak meent te kunnen maken. (…)”

2.15.

Op 24 november 2020 heeft [gedaagde 1] aangifte gedaan van mishandeling door twee personen die zouden handelen in opdracht van [eiser] . In de aangifte heeft [gedaagde 1] ook het volgende verklaard:

“(…) [eiser][ [eiser] , toevoeging rechtbank]
zou onroerend goed voor mij verkopen en we hadden een afspraak voor dit project dat hij een deel van de winst zou krijgen. Omdat het nog niet verkocht is kan ik het geld niet geven aan hem. Het gaat trouwens om een mondelinge afspraak. Er is contractueel niks vastgelegd. (…)”

3.Het geschil in de hoofdzaak

in conventie

3.1.

Na wijziging van eis vordert [eiser] dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

[gedaagden] veroordeelt tot nakoming van de tussen [eiser] en [gedaagde 1] gesloten winstdelingsovereenkomst door verkoop van de onroerende zaak aan de [adres 2] [nummer 8] en betaling door [gedaagde 1] aan [eiser] van de helft van de winst uit de ontwikkeling en verkoop van de Onroerende zaken te begroten na verkoop van de voornoemde onroerende zaak;

een onafhankelijke deskundige aanstelt om de markwaarde te bepalen waarvoor de voornoemde onroerende zaak moet worden verkocht en [gedaagden] beveelt tot verkoop van die onroerende zaak binnen vier maanden na taxatie op straffe van een dwangsom van € 25.000,- per dag dat de onroerende zaak niet is verkocht met een maximum van € 400.000,-, tenzij aantoonbaar zwaarwegende redenen zich tegen de verkoop verzetten;

[gedaagden] veroordeelt tot betaling van de huurpenningen die [gedaagden] hebben ontvangen ter zake de verhuur van de onroerende zaak aan de [adres 2] [nummer 8] , te rekenen vanaf de start van het verhuren tot aan de dag van de algehele voldoening;

subsidiair:

[gedaagden] veroordeelt tot nakoming van de tussen [eiser] en [gedaagde 1] gesloten winstdelingsovereenkomst door betaling van [gedaagden] van de helft van de winst uit de ontwikkeling (waaronder de helft van de marktwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] [nummer 8] ) en/of verkoop van de Onroerende zaken, vermeerderd met de helft van de huurpenningen die [gedaagden] hebben ontvangen ter zake de verhuur van de onroerende zaak aan de [adres 2] [nummer 8] , te rekenen vanaf de start van het verhuren tot aan de dag van de algehele voldoening en de wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW vanaf het moment dat [gedaagde 1] in verzuim was tot aan het moment van algehele betaling;

een onafhankelijke deskundige aanstelt die de marktwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 2] [nummer 8] zal begroten.

meer subsidiair:

[gedaagden] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een redelijk loon voor zijn werkzaamheden in de zin van artikel 7:405 lid 2 BW, bedragende de helft van de winst uit de ontwikkeling en/of verkoop en verhuur van de Onroerende zaken, dan wel een bedrag van € 81.622,92, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;

in alle gevallen:

[gedaagden] veroordeelt in de kosten van dit geding.

3.2.

Aan zijn primaire en subsidiaire vorderingen legt [eiser] het volgende ten grondslag. [eiser] is met [gedaagde 1] een winstdelingsovereenkomst aangegaan met betrekking tot de opbrengst van aan te kopen en te ontwikkelen onroerend goed. Afgesproken is dat de te behalen winst in gelijke delen zou worden verdeeld. De panden aan de [adres 1] en [adres 2] zijn aangekocht en verbouwd. [eiser] heeft zorggedragen voor de financiering om die panden aan te kopen. Inmiddels zijn zeven van de acht appartementen verkocht. Vijf van de acht appartementen zijn verkocht aan relaties uit het netwerk van [eiser] . Hij heeft recht op de helft van de winst, maar hij heeft nog geen enkel bedrag ontvangen. [eiser] verlangt daarom van [gedaagde 1] nakoming van de gemaakte afspraken.

3.3.

[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten en nakosten, met wettelijke rente.

[gedaagden] voeren in het kader van hun verweer onder meer het volgende aan. Het bestaan van een samenwerking en een zakelijke verbintenis tussen [eiser] en [gedaagde 1] wordt niet betwist, maar de inhoud en de voorwaarden daarvan staan niet vast. Er zijn geen concrete afspraken gemaakt over het (in gelijke delen) verdelen van winst. Verder is [eiser] zijn deel van de afspraken niet nagekomen. Hij heeft namelijk niet gezorgd voor volledige externe financiering. Ook heeft [eiser] niet voor alle appartementen kopers aangedragen en is de verkoop van de appartementen niet verlopen zoals door [eiser] was voorgespiegeld. [gedaagde 1] heeft aanzienlijk moeten investeren uit eigen middelen om de projecten te kunnen realiseren, terwijl [eiser] zijn toezeggingen grotendeels niet nakwam. [eiser] was in schuldeisersverzuim en [gedaagde 1] heeft de nakoming van zijn verbintenis opgeschort. Verder betwisten [gedaagden] dat per saldo winst is gemaakt met de twee panden. Daarnaast doen zij een beroep op finale kwijting, verjaring en verrekening.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde 1] vordert – samengevat – dat de rechtbank, zo veel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

[eiser] veroordeelt tot betaling aan [gedaagde 1] van in totaal € 118.589,-, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 1 mei 2024;

[eiser] veroordeelt tot nakoming van de tussen [gedaagde 1] en [eiser] gesloten overeenkomst door het overhandigen van [eiser] aan [gedaagde 1] van een Daytona horloge (merk Rolex), op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte van een dag dat [eiser] hiermee in gebreke blijft met een maximum van € 15.000,-;

[eiser] veroordeelt in de proceskosten en nakosten, met wettelijke rente.

3.6.

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

4.Het geschil in het incident

4.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] veroordeelt om binnen zeven dagen afschrift aan [eiser] te verschaffen van de in randnummer 3.9 van de dagvaarding vermelde bescheiden, op straffe van een dwangsom van € 3.000,- voor iedere dag dat [gedaagde 1] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 300.000,-, en met veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten.

4.2.

[gedaagde 1] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de incidentele vordering, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten, met wettelijke rente.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

5.De beoordeling in de hoofdzaak

5.1.

De rechtbank zal hierna eerst de vorderingen in conventie (van [eiser] ) beoordelen en daarna de vorderingen in reconventie (van [gedaagde 1] ).

in conventie

Het beroep van [gedaagden] op artikel 21 Rv

5.2.

Meest verstrekkend hebben [gedaagden] aangevoerd dat [eiser] in strijd met de waarheidsplicht van artikel 21 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) heeft gehandeld door de van belang zijnde feiten niet volledig en naar waarheid aan te voeren. Dit moet volgens [gedaagden] leiden tot directe afwijzing van de vorderingen van [eiser] zonder deze verder inhoudelijk te beoordelen.

5.3.

De rechtbank overweegt dat uit de door [gedaagden] gestelde voorbeelden niet blijkt dat [eiser] feiten, die voor de beslissing van belang zijn, in strijd met de waarheid heeft aangevoerd. De door [gedaagden] gegeven voorbeelden waarmee zij de gestelde schending van artikel 21 Rv willen onderbouwen, hebben betrekking op feitelijkheden waarover partijen van mening verschillen. Niet kan worden gezegd dat zaken welbewust onjuist naar voren zijn gebracht. Bovendien betreft het veelal zaken die van ondergeschikt belang zijn en daarmee niet relevant voor de beslissing. Evenmin is komen vast te staan dat [eiser] essentiële informatie of gegevens heeft achtergehouden. Het beroep van [gedaagden] op artikel 21 Rv wordt dan ook verworpen en de rechtbank zal hierna de vorderingen van [eiser] inhoudelijk beoordelen.

De afspraken over de samenwerking

5.4.

In geschil is wat partijen in 2015 met elkaar hebben afgesproken, in het bijzonder of die afspraken [eiser] recht geven op een aandeel in de eventuele winst van de gesplitste en verkochte appartementen.

5.5.

Op basis van de stellingen over en weer stelt de rechtbank vast dat partijen in 2015 voor ogen stond om samen te werken op basis van de volgende uitgangspunten:

- [eiser] zou via zijn relaties externe financiering regelen voor de aankoop en verbouwing van één of meer panden;

- [gedaagde 1] zou de aankoop doen, de panden laten verbouwen en splitsen en zorgen voor de benodigde vergunningen;

- [eiser] zou via zijn netwerk kopers aandragen voor de gesplitste appartementen.

[eiser] en [gedaagde 1] zijn het er verder over eens dat het de bedoeling was dat er winst zou worden gemaakt met de verkoop van de gerenoveerde en gesplitste appartementen.

5.6.

[gedaagden] hebben betoogd dat er weliswaar een intentie was om samen te gaan werken maar dat die samenwerking nooit van de grond is gekomen. De rechtbank verwerpt dat standpunt, omdat vaststaat dat partijen in essentie uitvoering hebben gegeven aan de samenwerking die zij voor ogen hadden. Er zijn immers achtereenvolgens twee panden aangekocht en gerenoveerd, waarbij [gedaagde 1] de verbouwingen en splitsingen met de daarvoor benodigde vergunningen heeft geregeld. [eiser] heeft ervoor gezorgd dat derden bij wijze van lening gelden ter beschikking hebben gesteld. Ook heeft [eiser] een aantal kopers aangedragen. [eiser] en [gedaagde 1] hebben zich ook samen tegenover [naam 1] en [naam 2] hoofdelijk verbonden tot terugbetaling van de leningen. Dit betekent dat partijen in 2015 een (samenwerkings)overeenkomst zijn aangegaan op basis van de door hen besproken uitgangspunten, waarbij de verplichtingen over en weer ook door die uitgangspunten worden bepaald. De latere verklaringen en gedragingen van partijen, zoals de inhoud van de brief van 7 september 2020 en de aangifte van [gedaagde 1] (zie 2.14 en 2.15), bevestigen ook dat partijen hebben samengewerkt.

Heeft [eiser] recht op de helft van de winst?

5.7.

Vervolgens is de vraag wat partijen zijn overeengekomen over het verdelen van winst. Volgens [eiser] is afgesproken dat de behaalde winst in gelijk delen tussen beiden zou worden verdeeld. Volgens [gedaagde 1] daarentegen zijn geen concrete afspraken gemaakt over een aan [eiser] toekomend winstdeel. Wel heeft [gedaagde 1] erkend dat als de samenwerking zou verlopen volgens de uitgangspunten die partijen voor ogen stonden, dat [eiser] dan aanspraak zou kunnen maken op enig winstdeel.

5.8.

De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of uitdrukkelijk is besproken dat [eiser] de helft van de te behalen winst zou krijgen. Ook als niet concreet over enig aandeel van [eiser] in te behalen winst is gesproken, hebben partijen in dit geval redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten dat [eiser] recht heeft op de helft van de winst. Het gaat hier immers om een samenwerking die gericht was op het behalen van winst en waarbij elk van partijen inbreng had en een bijdrage heeft geleverd om de plannen te realiseren. Tegen deze achtergrond is het dan logisch dat elk van hen recht heeft op een aandeel in de te behalen winst. Als uitgangspunt geldt dan voorts een verdeling bij helfte, tenzij een andere verdeling is afgesproken. Niet gesteld is dat een andere verdeling is afgesproken. Uit de verschillende aard van de inbrengverplichtingen volgt evenmin dat een andere verdeling dan bij helfte in dit geval geboden is. [gedaagden] hebben in dit verband nog betoogd dat partijen niet gelijkwaardig waren, omdat alleen [gedaagde 1] via [gedaagde 2] eigenaar van de twee panden is geworden. De enkele omstandigheid dat [eiser] geen mede-eigenaar was van de panden rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat van een andere verdeling dan een verdeling bij helfte zou moeten worden uitgegaan. Dat betekent dat [eiser] op grond van de met [gedaagde 1] aangegane samenwerkings-overeenkomst in beginsel aanspraak kan maken op de helft van de behaalde winst.

Het beroep van [gedaagden] op finale kwijting en op verjaring

5.9.

Voor zover [eiser] recht zou hebben op een winstdeel uit de samenwerking bij de ontwikkeling van de twee panden, hebben [gedaagden] zich bij wijze van bevrijdend verweer erop beroepen dat [eiser] in de vaststellingsovereenkomst met [naam 1] (ook) aan [gedaagden] finale kwijting heeft verleend voor de samenwerking in het ontwikkelen van onroerend goed. Dat staat volgens [gedaagden] eraan in de weg dat [eiser] nu nog aanspraak maakt op betaling van een winstdeel.

5.10.

Naar het oordeel van de rechtbank kan artikel 1.2 van de vaststellingsovereenkomst (zie 2.12) redelijkerwijs niet zo worden begrepen dat [eiser] daarmee aan [gedaagden] finale kwijting heeft verleend ter zake van zijn aanspraak op een winstdeel. De vaststellingsovereenkomst had immers betrekking op de verhouding uit hoofde van de geldlening tussen enerzijds [naam 1] als schuldeiser en anderzijds [gedaagden] en [eiser] als schuldenaren. Dan ligt het geenszins voor de hand dat de in die overeenkomst opgenomen finale kwijting ook betrekking heeft op de onderlinge verhouding tussen [gedaagden] en [eiser] uit hoofde van hun onderlinge overeenkomst tot samenwerking. Dat partijen dat zo hebben bedoeld en waaruit dat zo moeten blijken, is door [gedaagden] ook niet gesteld of onderbouwd. Het beroep op finale kwijting wordt daarom verworpen.

5.11.

Daarnaast hebben [gedaagden] zich beroepen op verjaring ten aanzien van een eventuele vordering van [eiser] uit hoofde van de ontwikkeling van de appartementen aan de [adres 1] . Daartoe hebben zij aangevoerd dat die appartementen in 2016 in 2017 zijn verkocht en dat daarna inmiddels meer dan vijf jaren zijn verstreken.

5.12.

Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat de tot nakoming strekkende vordering van [eiser] , gelet op de onweersproken omstandigheid dat de verkoopopbrengst van de appartementen aan de [adres 1] in overleg tussen partijen is geherinvesteerd in de aankoop van het pand aan de [adres 2] , pas na de ontwikkeling van de appartementen aan de [adres 2] opeisbaar is geworden. Pas na het opeisbaar worden van de vordering, begint de verjaringstermijn te lopen (zie artikel 3:307 lid 1 BW). Reeds hierom is van verjaring geen sprake. Overigens, ook als de verjaringstermijn wel al in 2017 was aangevangen, is onweersproken dat die termijn tijdig is gestuit doordat [eiser] zich vanaf april 2019 (zie 2.13) het recht op nakoming heeft voorbehouden. Het voorgaande betekent dat het beroep op verjaring van [gedaagden] moet worden verworpen.

Is [eiser] zijn verplichtingen nagekomen?

5.13.

Verder hebben [gedaagden] aangevoerd dat [eiser] zijn verplichtingen grotendeels niet is nagekomen doordat [eiser] , kort gezegd, niet voor volledige externe financiering heeft zorggedragen en niet of niet snel genoeg kopers voor alle appartementen heeft gevonden. Dit verwijt maken [gedaagden] zowel ten aanzien van het pand aan de [adres 1] als het pand aan de [adres 2] . De rechtbank zal hierna eerst ingaan op die verwijten en daarna stilstaan bij de vraag welke consequenties aan die verwijten, voor zover die komen vast te staan, moeten worden verbonden.

Is [eiser] tekortgeschoten bij de financiering van het pand aan de [adres 1] ?

5.14.

Volgens [gedaagden] bedroeg de benodigde financiering voor de aankoop van de [adres 1] en de verbouwing van dat pand één miljoen euro. Volgens [gedaagden] zou [eiser] via zijn netwerk voor die financiering zorgen, maar is dat niet gelukt. De lening van [naam 1] bedroeg € 500.000,-. De rest van de benodigde aankoopsom is door [gedaagde 2] gefinancierd.

5.15.

[eiser] stelt daar tegenover dat [gedaagde 1] destijds tegen hem heeft gezegd dat een financiering van € 900.000,- nodig was voor aankoop- en verbouwingskosten. Die financiering heeft [eiser] geregeld. [naam 1] heeft namelijk € 500.000,- geleend en daarnaast nog een bedrag van € 400.000,- in contanten geleend, aldus [eiser] .

5.16.

Naar het oordeel van de rechtbank rustte op [eiser] de verplichting om ten behoeve van het pand [adres 1] voor een bedrag van € 900.000,- aan externe financiering te regelen en heeft [eiser] aan die verplichting ook voldaan. Dat wordt hierna toegelicht.

5.17.

De rechtbank overweegt ten eerste dat ervan moet worden uitgegaan dat [naam 1] , naast de schriftelijke geldlening van € 500.000,-, ook € 400.000,- in contanten heeft uitgeleend. Daartoe is het volgende redengevend. [gedaagde 1] heeft erkend dat [naam 1] hem € 400.000,- in contanten heeft gegeven. Dat [gedaagde 1] dat geld naar eigen zeggen meteen heeft teruggeven en hij dat geld dus niet heeft geleend, is niet komen vast te staan. Van [gedaagde 1] had mogen worden verwacht dat hij die gang van zaken had toegelicht. Hij heeft daar echter, ook desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling, niets concreets over kunnen vertellen. Bovendien spreken de aan [naam 1] gedane (terug)betalingen (van in totaal 1 miljoen euro) tegen dat van [naam 1] € 500.000,- zou zijn geleend. Op 12 december 2016 is aan [naam 1] € 550.000,- terugbetaald. Dat bedrag strookt met het bedrag aan aflossing en rente van de op schrift gestelde lening van € 500.000,-. Als er buiten die € 500.000,- verder niets was geleend van [naam 1] , is onduidelijk waarom nadien, in 2017 en 2018, ook nog betalingen van in totaal € 450.000,- aan [naam 1] zijn gedaan. Die betalingen wijzen er juist op dat ook een aanvullend bedrag van € 400.000,- is geleend en vervolgens (met rente) is afgelost. Over die nadere betalingen heeft [gedaagde 1] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat aan [naam 1] een winstdeel van € 500.000,- is betaald. Daarbij heeft [gedaagde 1] verwezen naar de inhoud van de vaststellingsovereenkomst met [naam 1] . De rechtbank gaat hier als ongeloofwaardig aan voorbij, omdat [gedaagde 1] er geen enkele verklaring voor heeft kunnen geven waarom [naam 1] in dit geval recht zou hebben gehad op enig winstdeel, laat staan op een buitensporig hoog winstdeel van € 500.000,-. Uit het voorgaande maakt de rechtbank de gevolgtrekking dat [eiser] via [naam 1] externe financiering tot een bedrag van € 900.000,- heeft weten te regelen ten behoeve van de aankoop en verbouwing van het pand aan de [adres 1] .

5.18.

Verder is de rechtbank van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [eiser] gehouden was voor meer dan € 900.000,- aan externe financiering te regelen voor de aankoop en ontwikkeling van het pand aan de [adres 1] .

5.19.

Hierbij is in de eerste plaats van belang dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] aan [eiser] heeft laten weten dat de door [naam 1] beschikbaar gestelde financiering onvoldoende was. Dat had wel voor de hand gelegen als [gedaagde 1] van mening was dat [eiser] minder financiering had geregeld dan tussen hen was besproken.

5.20.

In de tweede plaats is de gang van zaken rond de aankoop van het pand van belang. Daaruit blijkt dat het pand aanvankelijk (in maart 2015) is gekocht door [bedrijf] , een vennootschap waarvan de vader van [gedaagde 1] destijds bestuurder was, voor een bedrag van € 715.000,-. Onduidelijk is gebleven waarom bij de verkoop van het pand door [bedrijf] aan [gedaagde 2] enkele maanden later de koopprijs € 200.000,- hoger was.

5.20.1.

De rechtbank betrekt hierbij de volgende omstandigheden. [gedaagde 1] was naar eigen zeggen in het voorjaar van 2015 ermee bekend dat het pand [adres 1] te koop stond en hij zag toen het potentieel in van dat pand. Begin juni 2015 heeft [gedaagde 1] contact gehad met een architect over de mogelijkheid om het pand te vergroten en is gesproken over het indienen van een daartoe strekkende vergunningaanvraag. Op 17 juli 2015 is het pand geleverd aan [bedrijf] . De koopprijs bedroeg € 715.000,-. Op 27 juli 2015 heeft [gedaagde 1] per e-mail aan de architect geschreven:
“Wij hebben op het laatste moment gekozen om het pand te kopen in een andere BV namelijk [bedrijf] BV (…)”. In de op 4 september 2015 ingediende vergunningaanvraag is [gedaagde 1] vermeld als de contactpersoon namens de aanvrager. Op 15 januari 2016 heeft de gemeente de vergunningaanvraag verleend en deze verstuurd aan [gedaagde 1] . Eveneens op 15 januari 2016 heeft [bedrijf] het pand aan de [adres 1] geleverd aan [gedaagde 2] . Uit al deze omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank worden afgeleid dat [gedaagde 1] feitelijk al betrokken was bij de aankoop van het pand door [bedrijf] .

5.20.2.

Op het moment dat [eiser] en [gedaagde 1] met elkaar spraken over hun samenwerking voor de ontwikkeling van onroerend goed en het benodigde bedrag voor de financiering en ontwikkeling van het eerste pand, had [bedrijf] het pand aan de [adres 1] al gekocht en geleverd gekregen, maar had [gedaagde 2] dat nog niet gekocht van [bedrijf] . Dan ligt voor de hand dat toen is gesproken over een voor aankoop benodigd bedrag dat vergelijkbaar is met de door [bedrijf] betaalde aankoopprijs.

5.20.3.

Tegenover de hiervoor genoemde omstandigheden hebben [gedaagden] , hoewel dat op hun weg ligt, er bovendien ook geen deugdelijke verklaring voor gegeven waarom de koopprijs van het pand in de transactie met [gedaagde 2] € 915.000,- was, terwijl de enkele maanden eerder door [bedrijf] betaalde koopprijs nog € 715.000,- bedroeg. Volgens [gedaagden] laat het verschil in prijs zich verklaren doordat [bedrijf] huurders had uitgekocht. Dat standpunt wordt echter tegengesproken doordat de akte van 17 juli 2015, waarbij het pand aan [bedrijf] is geleverd, vermeldt dat is overeengekomen dat het pand vrij van huur en in ontruimde staat wordt opgeleverd. Met de enkele stelling van [gedaagden] dat [bedrijf] een aanvullende mondelinge overeenkomst met de verkoper had gesloten, is onvoldoende betwist dat het pand in onverhuurde staat is verkocht en geleverd aan [bedrijf] . Indien een aanvullende mondelinge overeenkomst zou zijn aangegaan, mag er immers van worden uitgegaan dat de inhoud daarvan ook is meegenomen in de weergave van de inhoud van de koopovereenkomst in de akte van levering, zeker als dat een essentieel element als verhuurd zijn betreft.

5.21.

Uit het voorgaande volgt dat [eiser] niet is tekortgeschoten in zijn verplichting om ten behoeve van de aankoop en ontwikkeling van het pand [adres 1] een bedrag van € 900.000,- aan externe financiering te regelen.

5.22.

[gedaagden] hebben verder betoogd dat [eiser] is tekortgeschoten doordat hij niet spoedig genoeg kopers voor de appartementen van de [adres 1] heeft gevonden. Volgens [gedaagden] kwamen pas in juni 2016 de eerste betalingen binnen van de verkoop, terwijl daarvóór al gelden nodig waren voor aankoop, splitsing en verbouwing van de appartementen.

5.23.

De rechtbank is van oordeel dat dit verwijt afstuit op de omstandigheid dat [eiser] ervan mocht uitgaan dat de door hem geregelde externe financiering van € 900.000,- toereikend was voor zowel de aankoop als de verbouwing en splitsing van het pand [adres 1] . Verwezen wordt naar hetgeen hiervoor onder 5.18 en verder is overwogen.

5.24.

De conclusie is dat [eiser] niet is tekortgeschoten in zijn verplichtingen in het kader van de ontwikkeling van het pand aan de [adres 1] .

Is [eiser] tekortgeschoten bij de financiering van het pand aan de [adres 2] ?

5.25.

Voor wat betreft de [adres 2] hebben [gedaagden] gesteld dat [eiser] op drie manieren is tekortgeschoten

5.26.

In de eerste plaats stellen [gedaagden] dat [eiser] er niet in is geslaagd volledige externe financiering te regelen voor de aankoop en ontwikkeling van het pand aan de [adres 2] .

5.27.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] dit verwijt onvoldoende heeft weersproken. Niet ter discussie staat dat de lening van [naam 2] van € 500.000,- op zichzelf volstrekt ontoereikend was ter voldoening van de koopsom van ongeveer € 1,2 miljoen voor het pand aan de [adres 2] . Bovenop die aankoopsom komen bovendien nog de benodigde kosten voor de verbouwing. Ook als zou worden aangenomen dat er winst was uit de verkoop van de appartementen van de [adres 1] en dat die winst is gebruikt als herinvestering, is geenszins komen vast te staan dat er ten tijde van de aankoop van het pand aan de [adres 2] voldoende externe financiering was geregeld door [eiser] voor de aankoop en ontwikkeling van het pand. Ook de eigen berekening van [eiser] in zijn nadere productie 11 (die overigens gebaseerd is op een aantal aannames die nog niet vaststaan) noteert op dat moment een financieel tekort. Dit betekent dat [eiser] is tekortgeschoten in zijn verplichting om voor voldoende externe financiering te zorgen ten behoeve van de aankoop en ontwikkeling van het pand aan de [adres 2] .

5.28.

In de tweede plaats stellen [gedaagden] dat de koper van de appartementen [adres 2] [nummer 5] en [nummer 6] ( [naam 3] ) niet tijdig heeft voldaan aan de betaaltermijnen.

5.29.

De rechtbank overweegt dat [gedaagden] dit verwijt verder niet hebben uitgewerkt. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom een eventuele te late betaling door [naam 3] als een tekortkoming van [eiser] kan worden aangemerkt. De rechtbank gaat hier dan ook als onvoldoende onderbouwd aan voorbij.

5.30.

In de derde plaats stellen [gedaagden] dat [eiser] heeft nagelaten een koper te vinden voor de bedrijfsruimte op de begane grond van de [adres 2] [nummer 8] (hierna: de bedrijfsruimte) en dat [eiser] ook heeft nagelaten daartoe inspanningen te verrichten.

5.31.

[eiser] heeft daartegen ingebracht dat het vanwege de coronaperiode niet is gelukt de bedrijfsruimte te verkopen en dat [gedaagde 1] er zelf zonder overleg met [eiser] voor heeft gekozen om de bedrijfsruimte te verhuren in plaats van te verkopen.

5.32.

De rechtbank stelt voorop dat de verplichting van [eiser] om een koper te vinden naar zijn aard niet als een resultaatsverplichting maar als een inspanningsverplichting moet worden aangemerkt. Dat [eiser] in die verplichting is tekortgeschoten, is door [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. Uit een e-mail van juni 2019 blijkt dat [gedaagde 1] aan [eiser] heeft laten weten dat het splitsingstraject op dat moment formeel nog niet was afgerond en dat nadat dat zou zijn gebeurd de makelaar de verkoop zou hervatten. Verder is namens [gedaagden] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat er ten tijde van de oplevering geen geïnteresseerde kopers waren en dat de prijzen laag waren, zodat het op dat moment te verkrijgen resultaat voor [gedaagden] niet interessant was. Hieruit begrijpt de rechtbank dat [gedaagden] de markt te slecht vonden om tot verkoop van de bedrijfsruimte over te gaan. Tegen deze achtergrond kan niet worden geoordeeld dat [eiser] is tekortgeschoten in zijn inspanningsverplichting om een koper te vinden.

5.33.

De conclusie is dat [eiser] uitsluitend is tekortgeschoten in zijn verplichting om voor voldoende externe financiering te zorgen voor de aankoop en ontwikkeling van het pand aan de [adres 2] .

Welke consequenties zijn verbonden aan de tekortkoming?

5.34.

Vervolgens moet de vraag worden beantwoord wat de juridische gevolgen zijn van de hiervoor in 5.27 vastgestelde tekortkoming van [eiser] . Vooropgesteld wordt dat die tekortkoming op zich nog niet meebrengt dat [gedaagde 1] is ontslagen van zijn eigen verplichtingen uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst.

5.35.

[gedaagde 1] heeft zich erop beroepen dat hij bevoegd was om de nakoming van zijn eigen verbintenis op te schorten. In elk geval op dit moment komt [gedaagde 1] naar het oordeel van de rechtbank geen bevoegdheid tot opschorting meer toe in verband met de tekortkoming van [eiser] . Opschorting is naar zijn aard een middel dat bedoeld is om de ander alsnog tot nakoming te bewegen. Dat resultaat kan inmiddels niet meer worden bereikt, omdat [gedaagden] zelf voor zover nodig hebben voorzien in aanvullende financiering om de ontwikkeling van het pand aan de [adres 2] te kunnen realiseren. Dat betekent dat [gedaagde 1] zich nu niet meer op opschorting van zijn eigen verplichting kan beroepen.

5.36.

Voor zover [gedaagden] hebben betoogd dat vanwege het door [eiser] niet voldoen aan zijn verplichtingen diens aanspraak op enig winstdeel geheel vervalt, kunnen [gedaagden] in dat standpunt niet worden gevolgd. Voor een dergelijke uitleg van de overeenkomst is in de tussen gemaakte partijen gemaakte afspraken geen steun te vinden, terwijl een dergelijk gevolg evenmin volgt uit de aard van de overeenkomst of de eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheersen.

5.37.

Wel brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid in dit geval mee dat de wijze waarop de winst tussen partijen wordt verdeeld, moet worden aangepast. Uitgangspunt van de overeenkomst tussen partijen was een verdeling bij helfte (zie hiervoor 5.8). Wezenlijk onderdeel van de samenwerking was dat [eiser] via zijn netwerk voor externe financiering voor de aankoop en ontwikkeling van de panden zou zorgen. Dat heeft [eiser] voor het pand [adres 1] wel gedaan, maar voor het pand [adres 2] slechts in beperkte mate. Aangezien het regelen van externe financiering één van de belangrijkste verplichtingen van [eiser] was en hij die niet volledig is nagekomen, rechtvaardigt dat een aanpassing van de winstverdeling. Alle omstandigheden in aanmerking genomen acht de rechtbank een aan [eiser] toekomend winstaandeel van 30% in plaats van 50% in dit geval redelijk en passend.

Is de vordering van [eiser] tot betaling van een winstdeel opeisbaar?

5.38.

[gedaagden] hebben naar voren gebracht dat de vordering van [eiser] tot betaling van een winstdeel nog niet opeisbaar is, omdat nakoming pas kan worden gevorderd als verkoop van alle appartementen heeft plaatsgevonden. Dat de bedrijfsruimte nog niet is verkocht, staat dus aan nakoming in de weg, aldus [gedaagden]

5.39.

De rechtbank overweegt hierover als volgt. Bij het aangaan van de samenwerking zijn partijen ervan uitgegaan dat alle te ontwikkelen appartementen zouden worden verkocht. Aangezien de twee panden op naam van [gedaagde 2] zijn aangekocht en [gedaagde 2] op dit moment ook nog steeds de eigenaar is van de bedrijfsruimte aan de [adres 2] [nummer 8] ligt de zeggenschap bij het al dan niet verkopen bij [gedaagden] Uit hetgeen hiervoor in 5.32 is overwogen, volgt dat het de keuze van [gedaagden] is geweest om die bedrijfsruimte (nog) niet te verkopen, terwijl aangenomen moet worden dat dat wel had gekund maar niet tegen een prijs die [gedaagden] voor ogen hadden. Dit brengt mee dat [gedaagden] het nog niet verkocht zijn van de bedrijfsruimte niet aan [eiser] kunnen tegenwerpen om hem zijn aanspraak op zijn winstaandeel te ontzeggen.

5.40.

De conclusie is dat [eiser] betaling van zijn winstdeel kan verlangen.

Betekenis voor de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eiser]

5.41.

Na alle hiervoor gegeven beslissingen komt de rechtbank nu toe aan een beoordeling van de primaire vordering van [eiser] . Die vordering strekt ertoe dat [gedaagden] worden verplicht om de [adres 2] [nummer 8] te verkopen, waarna de winst uit de ontwikkeling van beide panden kan worden begroot en het aandeel van [eiser] aan hem kan worden betaald. Een grondslag voor gedwongen verkoop van de [adres 2] [nummer 8] ontbreekt echter. [eiser] heeft ook niet gesteld wat daarvoor de grondslag zou moeten zijn. Om tot een bepaling van het resultaat van de samenwerking te komen en tot een bepaling van het winstdeel van [eiser] , is nodig dat de waarde van de [adres 2] [nummer 8] wordt bepaald. Voor dat laatste is niet noodzakelijk dat die bedrijfsruimte te gelde wordt gemaakt. In plaats daarvan kan ook een waardebepaling plaatsvinden. Dit betekent dat de primaire vordering niet toewijsbaar is.

5.42.

De subsidiaire vordering is wel toewijsbaar, in elk geval voor zover die strekt tot betaling van het winstdeel van [eiser] uit de ontwikkeling van beide panden. Dat [eiser] deze aanspraak heeft, volgt uit de door hem met [gedaagde 1] gesloten overeenkomst.

De vraag of [eiser] eveneens recht heeft op betaling van een met dat winstdeel overeenkomend aandeel in de huurpenningen voor de [adres 2] [nummer 8] hangt ervan af welke waardepeildatum voor de [adres 2] [nummer 8] wordt gehanteerd (zie over die waardepeildatum hierna 5.45). Indien zou worden beslist dat die waardepeildatum is gelegen voorafgaand aan de verhuur van de bedrijfsruimte, dan heeft [eiser] geen recht op een aandeel in die huurpenningen. Indien zou worden beslist dat die waardepeildatum is gelegen op enig moment na aanvang van de verhuur van de bedrijfsruimte, dan heeft [eiser] recht op zijn aandeel in de huurpenningen. [gedaagden] hebben er immers voor gekozen de bedrijfsruimte te verhuren in plaats van te verkopen, zodat in die situatie een redelijke uitleg van de samenwerkingsovereenkomst meebrengt dat [eiser] recht heeft op dat resultaat van de ontwikkeling van de bedrijfsruimte, zolang de bedrijfsruimte niet is verkocht.

5.43.

Verder is de rechtbank van oordeel dat [eiser] uitsluitend [gedaagde 1] tot betaling kan aanspreken, omdat de samenwerkingsovereenkomst alleen tussen [eiser] en [gedaagde 1] is aangegaan. Voor zover de vorderingen van [eiser] mede zijn gericht tegen [gedaagde 2] , moeten die dus worden afgewezen.

5.44.

Aan de meer subsidiaire vordering van [eiser] komt de rechtbank niet toe. Die vordering is ingesteld voor het geval geoordeeld zou worden dat partijen geen loon (in de zin van artikel 7:405 lid 2 BW) voor [eiser] zijn overeengekomen. Die situatie doet zich hier niet voor. Uit de eerdere beoordeling volgt namelijk dat partijen de beloning van [eiser] voor zijn werkzaamheden in de samenwerkingsovereenkomst hebben vastgesteld op een winstdeel. Dit brengt ook mee dat, indien het financiële resultaat van de samenwerking is geëindigd zonder winst, [eiser] geen aanspraak kan maken op enige beloning.

Uitlating door partijen over het financiële resultaat van de samenwerking

5.45.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat de ontwikkeling van de panden niet tot enige winst heeft geleid. [eiser] heeft dat gemotiveerd betwist onder verwijzing naar het door hem als nadere productie 11 overgelegde overzicht. [gedaagden] hebben op hun beurt daartegen aangevoerd dat dat overzicht onjuist en onvolledig is en dat er veel meer kosten zijn gemaakt.

5.46.

De vraag of, en zo ja hoeveel, winst er is gemaakt met de ontwikkeling van de panden valt op dit moment nog niet te beantwoorden. Het financiële resultaat van de ontwikkeling hangt af van de aankoopprijzen, de gemaakte kosten voor verbouwing en splitsing, de gerealiseerde verkoopprijzen van de verkochte appartementen en de waarde van de nog niet verkochte bedrijfsruimte. Onder meer over de gemaakte kosten is nog onvoldoende debat gevoerd. Ook de waarde van de bedrijfsruimte moet nog worden bepaald. Partijen zijn het niet eens over per welke datum de waardebepaling van de bedrijfsruimte moet plaatsvinden. Aangezien partijen zich over die waardepeildatum nog onvoldoende hebben uitgelaten, zullen zij daartoe ook nader in de gelegenheid worden gesteld.

5.47.

Partijen zullen zodoende in de gelegenheid worden gesteld zich bij akte (nader) uit te laten over:

per welke datum de waarde van de bedrijfsruimte ( [adres 2] [nummer 8] ) moet worden bepaald;

het financiële resultaat van de ontwikkeling van beide panden, waarbij inzicht dient te worden gegeven in de aankoopprijzen, gemaakte kosten en gerealiseerde verkoopprijzen, met onderbouwing van gemaakte kosten zo veel mogelijk aan de hand van stukken en staving van betalingen aan de hand van betaalbewijzen.

5.48.

Nadat is beslist van welke waardepeildatum voor de bedrijfsruimte moet worden uitgegaan, mogen partijen zich te zijner tijd ook nog uitlaten over wat de waarde van de bedrijfsruimte is op die datum.

Het beroep op verrekening

5.49.

Voor de situatie dat zij enig bedrag aan winstdeel aan [eiser] verschuldigd zijn, beroepen [gedaagden] zich meer subsidiair op verrekening met de vorderingen in reconventie. Dit beroep op verrekening zal hierna samen met de vorderingen in reconventie worden beoordeeld. De rechtbank verwijst naar de overwegingen 5.54 tot en met 5.67.

5.50.

Daarnaast beroepen [gedaagden] zich ook nog op verrekening met een door hen gestelde vordering van € 60.000,-. Ter onderbouwing daarvan stellen [gedaagden] dat [eiser] in totaal al € 60.000,- rechtstreeks van zijn relaties betaald heeft gekregen voor zijn aandeel in de ontwikkeling van de [adres 1] . Volgens [gedaagden] zijn die betalingen vervolgens in mindering gebracht op de koopprijs die die relaties voor de appartementen moesten betalen.

5.51.

[eiser] betwist dat hij € 60.000,- heeft ontvangen uit de ontwikkeling en verkoop van de [adres 1] .

5.52.

De rechtbank constateert dat volgens de stellingname van [gedaagden] in het bedrag van € 60.000,- mede is begrepen het bedrag van € 25.000,-, dat [naam 3] aan [eiser] heeft betaald (zie hierna 5.62-5.64). Aangezien voor dit bedrag van € 25.000,- een afzonderlijke vordering in reconventie is ingesteld en dit bedrag niet twee keer voor verrekening in aanmerking kan komen, laat de rechtbank dat bedrag op deze plek buiten beschouwing. Daarmee resteert op deze plaats dus de vraag of [gedaagden] een voor verrekening vatbare tegenvordering van € 35.000,- hebben op [eiser] . Naar het oordeel van de rechtbank is een dergelijke tegenvordering niet komen vast te staan. Het bestaan van die vordering is door [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. [gedaagden] hebben desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling niet duidelijk kunnen maken wie wanneer welke bedragen aan [eiser] zou hebben betaald. Ook hebben zij niets concreets gesteld over wanneer, door wie en welke bedragen in mindering zouden zijn gebracht op de verschuldigde koopprijzen. Het beroep op verrekening voor het bedrag van € 35.000,- wordt daarom verworpen.

in reconventie en verder in conventie

5.53.

[gedaagde 1] vordert in reconventie van [eiser] betaling van € 118.589,- en overhandiging van een horloge. Het bedrag van € 118.589,- bestaat uit een aantal deelvorderingen. Die zullen hierna afzonderlijk worden beoordeeld.

De regresvordering van € 50.000,- in verband met de lening van [naam 1]

5.54.

[gedaagde 1] vordert op grond van artikel 6:10 BW betaling van € 50.000,- in verband met de geldlening van [naam 1] . Daaraan legt [gedaagde 1] het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] heeft de schuld aan [naam 1] , waarvoor [gedaagde 1] en [eiser] zich hoofdelijk hadden verbonden, voldaan voor meer dan het gedeelte dat [gedaagde 1] in zijn verhouding tot [eiser] aanging. Doordat [eiser] niet heeft gezorgd voor financiering en voor kopers die tijdig zouden betalen, kon [naam 1] niet op tijd worden terugbetaald en moest dat worden opgelost door een hoger bedrag te betalen. Daardoor is € 50.000,- meer aan [naam 1] betaald dan nodig was en dat is te wijten aan [eiser] , aldus [gedaagde 1] .

5.55.

[eiser] heeft betwist dat voor hem een bijdrageplicht is ontstaan in zijn verhouding tot [gedaagde 1] bij de betaling aan [naam 1] . De vermeende regresvordering is volgens [eiser] bovendien verjaard.

5.56.

De rechtbank is van oordeel dat de vordering, voor zover die zou bestaan, is verjaard. Op een regresvordering uit hoofde van artikel 6:10 BW zijn de verjaringstermijnen van artikel 3:310 lid 1 BW van toepassing. De vijfjaarstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW vangt aan op het moment dat een hoofdelijk medeschuldenaar de vordering voldoet voor meer dan het gedeelte dat hem aangaat. Dat betekent dat in dit geval de verjaringstermijn is aangevangen op de dag na de datum waarop de laatste (terug)betaling aan [naam 1] plaatsvond. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat die laatste betaling op 24 oktober 2017 plaatsvond. Dat brengt mee dat de verjaringstermijn op 25 oktober 2022 was voltooid. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 1] voordien de verjaring heeft gestuit. Aangezien de vermeende regresvordering tot betaling van € 50.000,- is verjaard, is in zoverre de vordering in reconventie niet toewijsbaar.

5.57.

Verjaring van een vordering staat echter niet in de weg aan de mogelijkheid om die vordering te verrekenen (zie artikel 6:131 lid 1 BW). Dat betekent dat voor het door [gedaagden] in conventie gedane beroep op verrekening moet worden beoordeeld of de door [gedaagden] gestelde regresvordering is ontstaan. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval, omdat niet gezegd kan worden dat [gedaagde 1] meer aan [naam 1] heeft betaald dan [gedaagde 1] in zijn onderlinge verhouding tot [eiser] aanging. Redengevend daarvoor is dat uit het eerder in conventie gegeven oordeel volgt dat [eiser] niet is tekortgeschoten in zijn verplichtingen om externe financiering te regelen en kopers te vinden voor het pand aan de [adres 1] . Tegen deze achtergrond is niet komen vast te staan dat het aan [eiser] te wijten zou zijn dat de lening aan [naam 1] niet tijdig is terugbetaald. Nu geen regresvordering voor een bedrag van € 50.000,- is ontstaan, moet op dit punt het in conventie gedane beroep op verrekening worden verworpen.

De regresvordering van € 33.589,- in verband met de lening van [naam 2]

5.58.

[gedaagde 1] vordert daarnaast op grond van artikel 6:10 BW betaling van € 33.589,- van [eiser] in verband met de geldlening van [naam 2] . Daaraan legt [gedaagde 1] het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] heeft de schuld aan [naam 2] , waarvoor [gedaagde 1] en [eiser] zich hoofdelijk hadden verbonden, voldaan voor meer dan het gedeelte dat [gedaagde 1] in zijn verhouding tot [eiser] aanging. De lening aan [naam 2] is te laat terugbetaald doordat [eiser] zijn verplichtingen niet was nagekomen. Daarom is € 33.589,- meer aan rente betaald dan oorspronkelijk met [naam 2] was overeengekomen en dat is te wijten aan [eiser] , aldus [gedaagde 1] .

5.59.

[eiser] heeft betwist dat voor hem een bijdrageplicht is ontstaan in zijn verhouding tot [gedaagde 1] bij de betaling aan [naam 2] .

5.60.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde 1] onvoldoende concreet gemaakt welke verplichtingen [eiser] niet is nagekomen en waarom het aan [eiser] te wijten is dat de lening aan [naam 2] later is terugbetaald. Bij gebrek aan onderbouwing moet deze regresvordering dus worden afgewezen. Ook het in conventie gedane beroep op verrekening moet op dit punt worden verworpen.

De vordering van € 25.000,-

5.61.

Aan de vordering tot betaling van € 25.000,- legt [gedaagde 1] ten grondslag dat [eiser] zich ten onrechte een voorschot op een winstdeel heeft toegeëigend, terwijl [eiser] geen recht heeft op enig winstdeel. In de voorlopige koopovereenkomst met [naam 3] was een aanbetaling van € 150.000,- afgesproken. Daarvan heeft [naam 3] buiten medeweten van [gedaagde 1] en zonder zijn instemming € 25.000,- rechtstreeks aan [eiser] overgemaakt. Daardoor is [gedaagde 1] benadeeld, want de volledige aanbetaling van € 150.000,- is in mindering gebracht op de koopsom. Volgens [gedaagde 1] moet [eiser] daarom € 25.000,- aan [gedaagde 1] betalen of moet dit bedrag worden verrekend met enig bedrag dat in conventie wordt toegewezen.

5.62.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde 1] er destijds mee heeft ingestemd dat het bedrag van € 25.000,- aan [eiser] zou worden overgemaakt. Dat bedrag was bedoeld als voorschot voor [eiser] op de winst. [naam 3] kan bevestigen dat die afspraak is gemaakt, aldus [eiser] .

5.63.

De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of [gedaagde 1] destijds ermee heeft ingestemd dat [naam 3] € 25.000,- aan [eiser] heeft betaald. Gelet op het in conventie gegeven oordeel staat namelijk vast dat [eiser] recht heeft op een winstdeel uit de ontwikkeling van de twee panden. Het door [eiser] ontvangen bedrag van € 25.000,- moet – ook volgens de eigen stellingname van [eiser] – als een voorschot op dat winstdeel worden aangemerkt. Dat betekent dat dat bedrag in conventie kan worden verrekend met het nog vast te stellen winstdeel van [eiser] . Wanneer vast zou komen te staan dat per saldo in het geheel geen winst is gemaakt of wanneer het winstdeel van [eiser] minder zou bedragen dan € 25.000,-, bestaat de verplichting voor [eiser] om dat bedrag (of een gedeelte daarvan) te voldoen aan [gedaagde 1] . Een en ander hangt dus af van de uitkomst van het geschil in conventie en de omvang van het nog vast te stellen winstdeel van [eiser] .

De vordering tot betaling van € 10.000,- en de overhandiging van de Rolex

5.64.

Aan deze twee vorderingen legt [gedaagde 1] ten grondslag dat een eerdere samenwerking tussen hem en [eiser] in 2015 met betrekking tot een pand aan de [adres 3] nog niet naar behoren is afgewikkeld. Dat onderbouwt [gedaagde 1] als volgt. [naam 3] was ook bij de [adres 3] koper van appartementen. [naam 3] had de bouwtermijnen niet tijdig betaald. Daardoor stagneerde de bouw. In verband hiermee heeft [naam 3] een schadevergoeding van € 10.000,- betaald aan [eiser] . [eiser] heeft toegezegd dat bedrag aan [gedaagde 1] te voldoen. Ook heeft [eiser] toegezegd een horloge aan [gedaagde 1] te geven, omdat [eiser] dubbele courtage ontving voor de verkoop van de appartementen aan de [adres 3] , namelijk zowel van [gedaagde 1] als van de kopers die uit het netwerk van [eiser] kwamen. [gedaagde 1] verwijst voor de toezeggingen naar whatsapp-berichten van [eiser] uit juni 2015 en december 2016. Het horloge en het bedrag van € 10.000,- heeft [gedaagde 1] nooit van [eiser] ontvangen. [gedaagde 1] verlangt daarom dat [eiser] zijn toezeggingen alsnog nakomt.

5.65.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat hij noch het horloge noch het bedrag van € 10.000,- aan [gedaagde 1] is verschuldigd. [eiser] betwist de door [gedaagde 1] gestelde afspraken en betoogt dat die afspraken niet blijken uit de whatsapp-berichten waarnaar [eiser] heeft verwezen. Ook bestrijdt [eiser] dat [naam 3] te laat had betaald en dat [naam 3] een bedrag van € 10.000,- aan hem zou hebben betaald.

5.66.

De rechtbank overweegt als volgt. Aangezien [gedaagde 1] nakoming vordert van door hem gestelde in 2015/2016 gemaakte afspraken, rust op hem – vanwege de betwisting door [eiser] – de stelplicht van het bestaan van die afspraken. De inhoud van de overgelegde whatsapp-berichten is zeer summier en niet eenduidig. Daaruit valt niet een (onvoorwaardelijke) toezegging van [eiser] te lezen. Andere gegevens die steun zouden kunnen bieden aan zijn standpunt heeft [gedaagde 1] niet verschaft. Tegenover de betwisting door [eiser] en mede gelet op het tijdsverloop sinds 2015/2016 had [gedaagde 1] het bestaan van de door hem gestelde afspraken concreter moeten onderbouwen. Nu hij dat niet heeft gedaan, moeten de vordering tot betaling van € 10.000,- en de overhandiging van een Rolex-horloge worden afgewezen. Ten aanzien van deze vorderingen komt [gedaagde 1] in conventie dus ook geen beroep op verrekening toe.

Conclusie

5.67.

Ter bepaling van het financiële resultaat van de ontwikkeling van beide panden en ter bepaling van het winstdeel van [eiser] zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten als bedoeld in overweging 5.47.

5.68.

Aangezien de informatie over de gemaakte kosten in het kader van de ontwikkeling van beide panden zich hoofdzakelijk in het domein van [gedaagden] bevindt en zij eerder nog niet voldoende hebben kunnen reageren op de in de nadere productie 11 van [eiser] opgenomen kosten, worden [gedaagden] als eerste in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten. [eiser] kan zich vervolgens vier weken na de akte van [gedaagden] bij antwoordakte uitlaten.

5.69.

In afwachting van de aktewisseling zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

6.De beoordeling in het incident

6.1.

In het incident vordert [eiser] dat [gedaagde 1] hem op grond van artikel 843a Rv afschrift verschaft van de bankafschriften van [gedaagde 1] en van [gedaagde 2] vanaf 1 oktober 2015 tot en met oktober 2019, voor zover die afschriften zien op of in verband staan met de aankoop, de ontwikkeling en de verkoop van de panden aan de [adres 1] en de [adres 2] . Volgens [eiser] zijn die stukken noodzakelijk om het winstdeel waarop hij recht heeft te kunnen berekenen.

6.2.

De rechtbank is van oordeel dat de incidentele vordering toewijsbaar is. Daartoe wordt het volgende overwogen.

6.3.

In de hoofdzaak is geoordeeld dat [eiser] op grond van de door hem met [gedaagde 1] gesloten samenwerkingsovereenkomst recht heeft op een winstdeel uit hoofde van de ontwikkeling van de twee panden. Aangezien [eiser] niet over alle financiële gegevens beschikt van de ontwikkeling van de twee panden, terwijl die gegevens voor de bepaling van de omvang van zijn winstdeel noodzakelijk zijn, heeft hij een rechtmatig belang bij afschrift van de door hem gevorderde bankafschriften. Gelet op de afbakening in tijd en de precisering dat uitsluitend afschrift hoeft te worden verstrekt van die mutaties op de bankafschriften die in verband staan met de ontwikkeling van beide panden, is voldoende duidelijk omschreven om welke bescheiden het gaat.

6.4.

[gedaagden] hebben aangevoerd dat tussen [eiser] en [gedaagde 2] geen rechtsbetrekking bestaat, zodat om die reden geen recht bestaat op afschrift van de bankafschriften van [gedaagde 2] . De rechtbank volgt [gedaagden] hierin niet. Tussen [gedaagde 1] en [eiser] bestaat een rechtsbetrekking. De vordering het incident strekt alleen tot veroordeling van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] kan in dit geval ook worden veroordeeld om de bankafschriften van [gedaagde 2] te verstrekken, omdat [gedaagde 1] bij de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst met [eiser] gebruik heeft gemaakt van [gedaagde 2] doordat die vennootschap de juridisch eigenaar van de panden werd, terwijl [gedaagde 1] bovendien enig bestuurder en aandeelhouder van die vennootschap is. [gedaagde 1] heeft dus op die manier ook de mogelijkheid te beschikken over de bankafschriften van [gedaagde 2] .

6.5.

De rechtbank gaat er verder van uit dat, voor zover [gedaagde 1] of [gedaagde 2] op dit moment niet meer de beschikking over de betreffende bankafschriften heeft, [gedaagde 1] deze bij de bank kan opvragen. De rechtbank bepaalt dat de afschriften uiterlijk gelijktijdig met de door [gedaagden] in de hoofdzaak te nemen akte moeten worden verstrekt.

6.6.

Voor het verbinden van een dwangsom aan de veroordeling tot het verstrekken van afschrift van de bankafschriften bestaat in dit geval onvoldoende aanleiding. [gedaagde 1] heeft aangegeven aan de veroordeling te zullen voldoen. In het geval niet aan de veroordeling wordt voldaan, kan de rechtbank daaraan in de hoofdzaak bovendien de gevolgtrekkingen maken die zij geraden acht.

6.7.

De beslissing over de proceskosten in het incident zal worden aangehouden tot het eindvonnis in de hoofdzaak.

7.De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

7.1.

verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 29 januari 2025voor het door [gedaagden] nemen van een akte over wat is vermeld in overweging 5.47, waarna op de rol van vier weken daarna [eiser] zich bij antwoordakte mag uitlaten,

7.2.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in het incident

7.3.

veroordeelt [gedaagde 1] om, uiterlijk op de datum waarop [gedaagden] in de hoofdzaak hun onder 7.1 bedoelde akte moeten nemen, aan [eiser] afschrift te verschaffen van de bankafschriften van [gedaagde 1] en van [gedaagde 2] vanaf 1 oktober 2015 tot en met oktober 2019, voor zover die afschriften zien op of in verband staan met de aankoop, de ontwikkeling en de verkoop van de panden aan de [adres 1] en de [adres 2] ,

7.4.

houdt de beslissing over de proceskosten aan tot het eindvonnis in de hoofdzaak.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. K.E. Beerlage, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.