Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
Zaaknummer: C/13/759611 / KG ZA 24-934 IHJK/MAH
Vonnis in kort geding van 31 december 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eiseres in conventie bij dagvaarding van 19 november 2024,
verweerster in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: [advocaat eiseres] te [vestigingsplaats 2] ,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: [advocaat gedaagde] te [vestigingsplaats 3] .
1.De procedure
1.1.
Op de zitting van 27 november 2024 waren aanwezig:
- aan de kant van [eiseres] : [naam 1] ( [naam functie] ) met [advocaat eiseres]
- [gedaagde] en haar levenspartner [naam 2] , met [advocaat gedaagde]
1.2.
[eiseres] heeft de dagvaarding toegelicht en [gedaagde] de eis in reconventie (tegenvordering). Partijen hebben over en weer verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht. De voorzieningenrechter heeft partijen wegens tijdsgebrek op de zitting gelegenheid gegeven tot schriftelijke repliek en dupliek na de zitting. Daarop heeft [eiseres] op 3 december 2024 een ‘akte houdende aanvullende pleitnotities en
wijziging/aanvulling van eis’ ingediend en [gedaagde] op 10 december 2024 een antwoordakte. Vervolgens is aan partijen bericht dat vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is opgericht in juni 2024 en beheert en handelt in tandartsenpraktijken. Bestuurder en middellijk enig aandeelhouder is [naam 1] . [gedaagde] is tandarts.
2.2.
Eind augustus 2024 hebben partijen een – ongedateerde - overeenkomst (hierna: de Overeenkomst) getekend tot verkoop en levering door [eiseres] aan [gedaagde] van twee in [vestigingsplaats 4] gevestigde samenwerkende tandartsenpraktijken, te weten [naam praktijk 1] B.V. en [naam praktijk 2] (B.V.), die eigenaar zijn van het praktijkpand [adres] waarin de praktijken zijn gevestigd.
2.3.
Artikel 2.1 van de Overeenkomst bepaalt dat [eiseres] “de Activa” verkoopt en op 1 september 2024 levert aan [gedaagde] .
2.4.
In artikel 2.3 van de Overeenkomst staat:
“De Activa bestaan uit:
- a) de materiële vaste in gebruik, gerelateerd aan en/of behorende bij de Onderneming (waaronder handinstrumentarium, inventaris, en kleingoed) waarvan (…) een lijst is aangehecht als Bijlage 3 (de Materiële Vaste en Vlottende Activa);
- b) de Voorraad (Vlottende Activa);
- c) de Goodwill;
- d) de IP rechten; en
- e) het praktijkpand.”
2.5.
In artikel 3.1 van de Overeenkomst is bepaald dat de koopprijs van de Activa € 250.000,00 bedraagt, maar partijen zijn het erover eens dat dit niet goed geformuleerd is en dat deze koopsom niet het praktijkpand betreft.
De koopprijs van dat pand is vermeld in artikel 7 van de Overeenkomst, luidende:
”Verkoper en Koper verplichten zich een koopovereenkomst te sluiten inzake de verkoop (…) van [het praktijkpand] voor (…) € 580.000,00 kosten koper (waaronder overdrachtsbelasting). Partijen wenden zich hiervoor tot een door Koper aan te wijzen notaris. Koopakte zal door Koper via een notaris worden opgesteld, datum nader te bepalen.”.
2.6.
Op 3 september 2024 zijn partijen een addendum bij de Overeenkomst overeengekomen, waarbij de leveringsdatum van 1 september 2024 is verzet naar
16 september 2024.
2.7.
Op 9 september 2024 heeft [gedaagde] aan [naam 1] gemaild:
“We hebben nieuwe informatie gekregen die ons doet vermoeden dat de koopovereenkomst voor de tandartsenpraktijk op basis van misleidende informatie en bedrog tot stand is gekomen.
Daarnaast hebben we ook geen ondertekende koopovereenkomst ontvangen van [naam 1] / [eiseres] B.V. en daarmee is de koopovereenkomst juridisch niet geldig. We trekken de ondertekening van de overeenkomst en het addendum bij deze in.
Bij deze willen we laten weten om de koopovereenkomst te ontbinden danwel op te schorten tot het moment dat we opnieuw overeenstemming bereiken over de verkoopprijs van de praktijk.”
2.8.
Bij e-mail van 10 september 2024, 15:12 uur heeft [gedaagde] aan [naam 1] geschreven dat ze de acceptatie van zijn bod terugtrekt en graag om tafel wil voor een nieuwe overeenkomst. Daarop heeft [naam 1] haar bij e-mail van woensdag 11 september 2024 laten weten dat hij haar houdt aan de overeenkomst en gesommeerd om 16 september 2024 te tekenen en te betalen. Hij schrijft daarbij onder meer: “De notaris maakt alles gereed en neemt hierover ook contact met jou op, wellicht vandaag nog, uiterlijk morgen is de verwachting.”
2.9.
Op donderdag 12 september 2024 zijn partijen overeen gekomen, kort gezegd, dat de koopprijs van € 250.000,00 met € 50.000,00 wordt verlaagd.
[gedaagde] schrijft in dat verband aan [naam 1] : “Bedankt voor je aanbod. Dat accepteer ik en ik zie je op maandag”.
2.10.
Op maandag 16 september 2024 is [gedaagde] bij de notaris verschenen, maar [naam 1] was er niet. De overdracht van het praktijkpand heeft niet plaatsgevonden.
2.11.
Bij email van 17 september 2024 heeft [advocaat gedaagde] namens [gedaagde] aan [eiseres] geschreven dat [eiseres] in verzuim is met nakoming van de overeenkomst, omdat zij niet op de datum van het geplande transport, 16 september 2024, bij de notaris is verschenen, omdat [gedaagde] de eigendomsbewijzen van de activa niet (tijdig) heeft ontvangen, er nog geen schriftelijke koopovereenkomst is en omdat [eiseres] haar mededelingsplicht heeft geschonden door [gedaagde] niet te informeren over de rechtszaak die speelt terzake de overname van de tandartspraktijk.
2.12.
Op 23 september 2024 is [gedaagde] in het praktijkpand gaan werken als tandarts.
2.13.
Bij email van 25 september 2024 heeft [advocaat gedaagde] [eiseres] aansprakelijk gesteld voor de door [gedaagde] geleden schade en nakoming van de overeenkomst gevorderd. Zij heeft [eiseres] gesommeerd om uiterlijk 26 september 2024 te bevestigen dat zij aansprakelijkheid erkent en de Overeenkomst zal nakomen.
2.14.
In de daarop volgende periode hebben (de advocaten van) partijen uitvoerig met elkaar gecorrespondeerd, onder meer over een nieuwe leveringsdatum, geleden schade, de staat waarin het praktijkpand zich bevindt, het op schrift stellen van de koopovereenkomst voor het praktijkpand en de daarin op te nemen garanties.
2.15.
Bij email van 14 oktober 2024 heeft [advocaat gedaagde] namens [gedaagde] het volgende geschreven aan [eiseres] :
“Namens cliënte roep ik hierbij primair de (buitengerechtelijke) vernietiging in van de koopovereenkomst van de activa (incl. praktijkruimte) van de tandartspraktijk te [vestigingsplaats 4] , op grond van dwaling/bedrog/misbruik van omstandigheden en subsidiair de ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortschieten van verkoper [eiseres] B.V., met aanspraak op aanvullende schadevergoeding.”
2.16.
Partijen hebben hierna nog verder met elkaar onderhandeld, maar zijn het niet eens geworden. [gedaagde] is op een gegeven moment weer gestopt met werken in de praktijk.
2.17.
In een email van 16 oktober 2024 heeft [advocaat gedaagde] namens [gedaagde] uiteengezet dat de redenen waarom zij zich op ontbinding c.q. vernietiging van de koopovereenkomst beriep onder andere het gevolg waren van de keuze van [eiseres] om voor de aankoopbeslissing wezenlijke zaken te verzwijgen en de weigering om een standaard schriftelijke koopovereenkomst voor een onroerende zaak te ondertekenen.
2.18.
Ook daarna hebben partijen nog geprobeerd er met elkaar uit te komen, maar tevergeefs.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert, na eiswijziging, [gedaagde] te veroordelen om:
I. aan [eiseres] te voldoen de koopsom voor de activa van [naam praktijk 1] B.V. en [naam praktijk 2] (B.V.) ad € 200.000,- door middel van overboeking daarvan naar de bankrekening van [eiseres] onder vermelding van "koopsom overige activa", te vermeerderen met de wettelijke handelsrente gerekend vanaf 23 september 2024, zijnde de datum van de feitelijke eigendomsoverdracht van deze activa;
II. binnen acht dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] te voldoen de koopsom voor het praktijkpand aan de [adres] ad € 580.000,- vermeerderd met de kosten koper, zoals deze na opgave van de notaris ten overstaan van wie het transport zal plaatsvinden zullen blijken te zijn, door middel van overboeking daarvan op een nog nader op te geven (derdengeld)rekening van de hiervoor bedoelde notaris;
III. binnen acht dagen na betekening van dit vonnis haar
onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het sluiten van een separate koopovereenkomst met [eiseres] met betrekking tot het praktijkpand, welke hooguit omvat de essentialia die door de notaris ten overstaan van wie het transport zal plaatsvinden nuttig en/of nodig worden geoordeeld en voorts aan al hetgeen in notariële kringen nuttig en/of nodig wordt geacht om middels een zogenaamde ABC-transactie te komen tot een eigendomsoverdracht van dat praltijkpand van [eiseres] aan [gedaagde] , zulks op straffe van dwangsommen.
Daarnaast vordert zij [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert [eiseres] te veroordelen om binnen een week na dit vonnis een voorschot op schadevergoeding aan [gedaagde] te betalen, op de dag van dagvaarding begroot op een bedrag van € 121.553,46, te vermeerderen met wettelijke (handels-) rente vanaf 16 september 2024 althans vanaf 25 september 2024.
Daarnaast vordert zij [eiseres] in de proceskosten te veroordelen.
3.5.
[eiseres] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres] heeft bij akte aangevoerd dat zij in deze procedure is benadeeld, omdat [gedaagde] bij de mondelinge behandeling te lang het woord had genomen voor het uiteenzetten van haar standpunt, waardoor er geen tijd meer overbleef voor een reactie. Nu echter [eiseres] ter zitting heeft ingestemd met een schriftelijke voortzetting van de procedure (repliek en dupliek) en daar ook gebruik van heeft gemaakt, is aan het beginsel van hoor en wederhoor voldoende uitvoering gegeven.
in conventie
4.2.
[eiseres] wenst nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde] , dat wil zeggen afname van het praktijkpand en volledige betaling van de koopsom voor het pand en voor de roerende goederen. [eiseres] stelt daarbij spoedeisend belang te hebben omdat praktijkeigenaren [naam praktijk 1] en [naam praktijk 2] dreigen de overeenkomst die zij hebben gesloten met [eiseres] te ontbinden als [eiseres] niet alsnog op korte termijn de praktijken en het praktijkpand van hen afneemt. Naar de voorzieningenrechter begrijpt zijn de vorderingen II en III door [eiseres] ter zitting in zoverre aangepast, dat de overdracht van het praktijkpand (en dus ook de betaling van de koopsom) pas hoeft plaats te vinden nadat [eiseres] het pand zelf geleverd heeft gekregen van (de B.V.’s van) [naam praktijk 1] en [naam praktijk 2] . Die levering is nu voorzien op 2 januari 2025, aldus [eiseres] .
4.3.
Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van de eisende partij zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
4.4.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] bij brief van 25 september 2024 is teruggekomen op de eerder door haar ingeroepen vernietiging of ontbinding van de Overeenkomst; zij moet dus nakomen.
[gedaagde] heeft daar tegenin gebracht dat zij niet meer verplicht is tot nakoming omdat zij op 14 oktober 2024, vlak voor de (nader) overeengekomen transportdatum van dinsdag 15 oktober 2024, alsnog de vernietiging van de Overeenkomst heeft ingeroepen op grond van dwaling/bedrog/misbruik van omstandigheden, subsidiair de ontbinding op grond van wanprestatie. De redenen daarvoor zijn uiteengezet in de brief van haar advocaat van 16 oktober 2024.
4.5.
Volgens [eiseres] gaat dit verweer van [gedaagde] niet op, omdat er geen sprake is van dwaling/bedrog/misbruik van omstandigheden aan de kant van [eiseres] en evenmin van wanprestatie. De voorzieningenrechter ziet dat anders en zal dat hierna toelichten.
4.6.
Partijen hebben in hun stukken en ter zitting veel woorden gewijd aan de interpretatie van artikel 7 Overeenkomst en aan de vraag of er een aparte koopovereenkomst voor het praktijkpand moest worden opgesteld (op 3 oktober 2024 stelde [naam 1] nog van niet) en zo ja door wie. Die discussie is echter achterhaald doordat [naam 1] uiteindelijk op 8 oktober 2024 ermee heeft ingestemd dat partijen samen de notaris zouden vragen een standaard koopovereenkomst op te stellen. Nadat [gedaagde] de van de notaris ontvangen modelovereenkomst rond 10 oktober 2024 had doorgestuurd aan [eiseres] , heeft [eiseres] echter aangegeven vrijwel alle bedingen daaruit te willen wegstrepen. Dat was voor [gedaagde] niet acceptabel; zij wenste in de overeenkomst de normale garanties en bedingen bij koop van een onroerende zaak op te nemen.
4.7.
Ten onrechte heeft [eiseres] niet tijdig openheid van zaken gegeven over een voor de te sluiten koop wezenlijk gegeven, te weten dat een vierde partij ( [naam praktijk 3] B.V.) in een procedure tegen de twee tandartsen [naam praktijk 1] en [naam praktijk 2] (partij A) levering van de praktijken vorderde. Als die levering door zou gaan, zou [eiseres] (partij B) niet aan [gedaagde] (partij C) kunnen leveren.
[gedaagde] stelt dat zij van de procedure – en van het feit dat de door haar met [eiseres] gesloten Overeenkomst kennelijk een ABC-constructie was - niet eerder hoorde dan op 9 september 2024, onder verwijzing naar haar e-mail van die datum. Dat is door [eiseres] bestreden, maar zij heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij (a) [gedaagde] al eerder heeft ingelicht over het feit dat een andere potentiële koper in rechte van partij A levering van de praktijken vorderde en ook niet dat zij (b) [gedaagde] over het vonnis van 14 augustus 2024 in die procedure heeft geïnformeerd. Het is begrijpelijk dat het vertrouwen van [gedaagde] in [eiseres] hierdoor een flinke deuk heeft opgelopen. Daarbij moet bedacht worden dat [naam 1] zich er blijkens een aankondiging op LinkedIn en een flyer over een door hem te geven “Masterclass eigen praktijk starten” op voorstaat dat hij “ervaringsdeskundige in het aankopen van praktijken” is. Ook in de correspondentie heeft hij [gedaagde] voorgespiegeld haar de weg te willen wijzen en te willen helpen. Daarin zit de meerwaarde van [eiseres] als tussenpersoon en de reden dat [gedaagde] meer voor de praktijken betaalt dan wanneer ze direct met partij A zaken had gedaan. In dat beeld past niet dat de afspraken over de koopovereenkomst voor het praktijkpand (de A-B-C-constructie) daarin niet zijn opgenomen en dat [eiseres] belangrijke informatie heeft achtergehouden.
4.8.
Het is begrijpelijk dat een koper een onroerende zaak alleen wil afnemen op basis van een koopovereenkomst met daarin de gebruikelijke garanties en bedingen. Voor zover niet al uit artikel 7 van de Overeenkomst blijkt dat partijen dit ook beoogden, moet dit er op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid in worden gelezen. In dit geval werd de op schriftstelling voor [gedaagde] extra van belang nadat zij erachter kwam dat over de overname van de praktijken een procedure liep van een andere gegadigde. Dat [gedaagde] hiervoor bepaalde garanties wilde is niet meer dan logisch. [eiseres] heeft dat steeds tegengewerkt. In haar wijziging van eis biedt [eiseres] “…een separate koopovereenkomst met [eiseres] met betrekking tot het praktijkpand, welke hooguit omvat de essentialia die door de notaris ten overstaan van wie het transport zal plaatsvinden nuttig en/of nodig worden geoordeeld…” aan. Kennelijk is [eiseres] nog altijd niet van plan een serieuze koopovereenkomst voor het praktijkpand aan te gaan met [gedaagde] . Bovendien is het niet aan de notaris om te gaan beoordelen wat er in die overeenkomst moet staan, hij/zij zal daarvoor de instructies van partijen moeten volgen. Al met al is dit aanbod van [eiseres] dus een dode mus.
4.9.
De slotsom is dat voldoende aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] de ontbinding van de Overeenkomst kon inroepen en dat [eiseres] geen nakoming meer kan vorderen. Ook niet van het gedeelte dat betrekking heeft op de overige activa, nu dit onlosmakelijk verbonden is met de overname van de praktijk en de activa zonder het praktijkpand van generlei waarde zijn. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of [gedaagde] (ook) voldoende grond had voor een beroep op vernietiging wegens dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden.
4.10.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] (in conventie) worden begroot op:
- griffierecht € 2.626,00
- salaris advocaat € 1.107,00
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
_______________________________
Totaal € 3.911,00
in reconventie
4.11.
[gedaagde] vordert een voorschot op de schadevergoeding die [eiseres] haar verschuldigd zou zijn. Voor toewijzing van een geldvordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
4.12.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat op dit moment nog niet duidelijk is dat de door [gedaagde] opgevoerde schadeposten – als zij in een bodemprocedure gelijk krijgt wat betreft de vernietiging of ontbinding van de Overeenkomst – (geheel) voor rekening van [eiseres] moeten komen. Bovendien heeft [eiseres] de (hoogte van) de posten betwist. Dit betekent dat niet voldaan is aan de eisen voor toewijzing van een geldvordering in kort geding.
4.13.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiseres] in reconventie worden veroordeeld. Deze kosten worden in verband met de samenhang met de conventie begroot op nihil.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 3.911,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
weigert de gevraagde voorziening,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 december 2024.
Type: MAH
Coll: TF