Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/748630 / HA ZA 24-303
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. M.A. Visser,
tegen
BROERSMA MAKELAARDIJ B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Broersma,
advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 maart 2024, met producties
- de conclusie van antwoord tevens houdende een verzoek ex art. 22 Rv, met producties
- het tussenvonnis van 24 juli 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 november 2024 en de daarin genoemde stukken, waaronder de akte wijziging eis, tevens houdende akte overlegging producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Broersma was in 2011 als verkopend NVM-makelaar betrokken bij de verkoop van de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
In verband met deze verkoop heeft Broersma de bouwtekening van de woning opgevraagd en met meetapparatuur in de woning maten geschoten, die vervolgens aan het meetbureau Formwise zijn gestuurd. Formwise heeft op grond daarvan de gebruiksoppervlakte wonen (hierna: de gebruiksoppervlakte) vastgesteld op (ongeveer) 173 m² en de gebouwgebonden buitenruimte (het dakterras) op 26 m². Broersma heeft deze informatie overgenomen in de verkoopbrochure van de woning.
2.3.
[eiser] heeft de woning in aanwezigheid van de aankopend NVM-makelaar [naam makelaar] (hierna: de aankopend makelaar) in augustus 2011 tweemaal bezichtigd.
2.4.
Op 19 augustus 2011 heeft Broersma desgevraagd de GBO-berekening (de berekening van de gebruiksoppervlakte) aan de aankopend makelaar gestuurd.
2.5.
Op 20 augustus 2011 hebben [eiser] en de verkopers overeenstemming bereikt over de koopprijs van de woning, te weten een bedrag van € 1.055.000, gelijk aan de vraagprijs. Op 31 augustus 2011 is de koopovereenkomst gesloten en de woning is op 1 mei 2012 aan [eiser] geleverd.
2.6.
[eiser] heeft vanwege de voorgenomen verkoop van de woning op 26 oktober 2023 Het Meethuys de woning laten inmeten. Het Meethuys heeft op basis van de Meetinstructie 2019 de gebruiksoppervlakte vastgesteld op 154,8 m², de gebouwgebonden buitenruimte op 22,5 m² en de externe bergruimte op 8,4 m².
2.7.
Naar aanleiding van de inmeting van Het Meethuys heeft Ekkelboom makelaar en taxateur o.g. B.V. (hierna: Ekkelboom) in opdracht van [eiser] de woning getaxeerd met als peildatum 31 augustus 2011 en op 14 december 2023 een taxatierapport uitgebracht. In dat taxatierapport is de gebruiksoppervlakte vastgesteld op 157 m², de gebouwgebonden buitenruimte op 22 m² en de externe bergruimte op 0 m². Ekkelboom heeft de marktwaarde van de woning op de peildatum getaxeerd op € 975.000.
2.8.
Bij brieven van 16 januari 2024 en 2 februari 2024 heeft [eiser] Broersma aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade door de meetfout.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na eisvermeerdering bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te verklaren voor recht dat Broersma onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door de woning aan te bieden onder vermelding van een onjuiste woon- en/of gebruiksoppervlakte en veroordeling van Broersma tot betaling van € 80.000, alsmede bijkomende kosten.
3.2.
[eiser] legt samengevat aan haar vorderingen ten grondslag dat Broersma onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door de Meetinstructie 2010 voor NVM-makelaars niet, althans niet op de juiste wijze, te volgen. Broersma heeft namelijk op basis van (bouw)tekeningen van de woning en zonder de woning met de hand in te meten de oppervlaktes vastgesteld en in haar verkoopbrochure een onjuiste gebruiksoppervlakte vermeld, namelijk 173 m² woonruimte in plaats van 155 m² en 26 m² gebouwgebonden buitenruimte in plaats van 22,5 m². Daardoor heeft [eiser] in 2011 een te hoge koopprijs voor de woning betaald. Uitgaande van de juiste gebruiksoppervlakte van 155 m² zou de woning volgens het rapport van Ekkelboom toen een marktwaarde van € 975.000 hebben gehad. Broersma moet daarom de door [eiser] geleden schade vergoeden. Die schade is € 80.000,--, zijnde het verschil tussen de koopprijs van € 1.055.000 en de marktwaarde van € 975.000,--, aldus steeds [eiser] .
3.3.
Broersma betwist dat de bij de verkoop in 2011 vermelde gebruiksoppervlakte onjuist zou zijn en/of niet overeenkomstig de Meetinstructie 2010 zou zijn vastgesteld. Op basis van de Meetinstructie 2010 was het toegestaan om de gebruiksoppervlakte te meten op basis van de (bouw)tekeningen van de woning. Verder kan een eventuele afwijking tussen de vermelde gebruiksoppervlakte en de daadwerkelijke gebruiksoppervlakte niet als onrechtmatig worden aangemerkt. Bovendien heeft [eiser] geen schade geleden, althans ontbreekt het vereiste causaal verband, omdat zij een marktconforme prijs voor de woning heeft betaald en de verkopers niet bereid waren om de woning voor minder dan de vraagprijs te verkopen, aldus steeds Broersma.
3.4.
Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kern van het geschil is of Broersma jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door in de verkoopbrochure van de woning een gebruiksoppervlakte van 173 m² te vermelden in plaats van 155 m² en of [eiser] daardoor schade heeft geleden die Broersma moet vergoeden. De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen, omdat de causaliteit tussen de gestelde meetfout en de gestelde schade niet is komen vast te staan om de volgende redenen.
4.2.
Broersma dient als een redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar op te treden. Deze norm wordt als volgt ingevuld. Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162).
4.3.
De rechtbank constateert dat [eiser] in de koopovereenkomst met de verkoper heeft afgesproken dat, behoudens enkele uitzonderingen, geen rechten kunnen worden ontleend aan afwijkingen van opgegeven maten. Desgevraagd heeft [eiser] bevestigd dat om deze reden de verkoper niet is aangesproken. Bij die situatie past terughoudendheid om een door de verkoper ingeschakelde makelaar aansprakelijk te houden uit onrechtmatige daad.
4.4.
Of de gebruiksoppervlakte in de verkoopbrochure in dit geval onjuist is geweest kan in het midden blijven. Als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat de gebruiksoppervlakte in de verkoopbrochure onjuist is geweest, leidt dit namelijk niet tot toewijzing van de vorderingen. Daarvoor dient vast komen te staan dat [eiser] schade heeft geleden door de onjuiste vermelding van de gebruiksoppervlakte, dus dat er causaal verband tussen de onjuiste oppervlakte en de schade bestaat. [eiser] moet feiten en omstandigheden waaruit het causaal verband volgt stellen en zo nodig bewijzen.
4.5.
Tijdens de zitting heeft [eiser] verwezen naar een uitspraak van het Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2019:1450), waarin onder meer staat dat de gebruiksoppervlakte één van de belangrijkste factoren voor de koopprijs is. Het gaat er echter om wat in dit concrete geval van essentieel belang was voor [eiser] . Niet is gebleken dat de gebruiksoppervlakte van de woning in dit geval van essentieel belang was voor [eiser] . Daarbij speelt een rol dat [eiser] met de aankopend makelaar de woning voorafgaand aan de koop tweemaal heeft bezichtigd en tijdens die bezichtigingen niet is aangegeven dat de gebruiksoppervlakte van de woning voor [eiser] van doorslaggevende betekenis was. Bovendien is kort na de tweede bezichtiging de GBO-berekening aan de aankopend makelaar verstrekt, waarop staat vermeld welke oppervlaktes zijn meegeteld. Tijdens de zitting heeft Broersma onweersproken verklaard dat de aankopend makelaar geen vragen heeft gesteld naar aanleiding van de GBO-berekening en dat de aankopend makelaar de dag erna, op 20 augustus 2011, Broersma heeft gemeld dat [eiser] akkoord ging met de vraagprijs. Daartegenover heeft [eiser] niet gesteld dat de geboden koopprijs is gerelateerd aan het aantal vierkante meters, dat [eiser] en de aankopend makelaar na ontvangst van de GBO-berekening het aantal vierkante meters hebben besproken of dat de GBO-berekening aanleiding waren om te onderhandelen over de koopprijs. Ook is niet gebleken dat, als al zou moeten worden uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 155 m², [eiser] destijds niet bereid was € 1.055.000 voor de woning te betalen. Dit geldt temeer omdat [eiser] tijdens de zitting heeft toegelicht dat zij snel tot een akkoord over de prijs wilde komen in verband met haar persoonlijke omstandigheden. Nog daargelaten dat volgens Broersma de vraagprijs al was bepaald voordat de gebruiksoppervlakte was vastgesteld en dat de verkopers niet bereid waren om de woning voor een lager bedrag te verkopen.
4.6.
In het licht van het gemotiveerde verweer van Broersma heeft [eiser] dan ook onvoldoende onderbouwd gesteld dat de woning zonder de gestelde onrechtmatige daad door [eiser] voor een lager bedrag gekocht had kunnen worden, laat staan voor € 80.000 minder. Omdat de causaliteit tussen de gestelde onjuiste inmeting en de gestelde schade niet is komen vast te staan, behoeven de overige stellingen van partijen geen bespreking en zullen de vorderingen worden afgewezen.
4.7.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Broersma worden begroot op:
- griffierecht
€
2.889
- salaris advocaat
€
2.428
(2 punten × € 1.214)
- nakosten
€
178
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.495
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 5.495, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de beslissing onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff , rechter, bijgestaan door mr. J.P. van der Stouwe, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.