ECLI:NL:RBAMS:2024:7913

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/752182 / HA ZA 24-650

Vonnis van 18 december 2024

in de zaak van

P. VAN DEN BOSCH BEDRIJFSMAKELAARS B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Van den Bosch,

advocaat: mr. J. Keekstra,

tegen

de maatschap
VAN DIEPEN VAN DER KROEF ADVOCATEN,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Van Diepen,

advocaat: mr. V.N. Gijlstra.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding 31 mei 2024, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het tussenvonnis van 28 augustus 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 31 oktober 2024 en de daarin vermelde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Van den Bosch is een makelaarskantoor gespecialiseerd in bedrijfsmakelaardij.

2.2.

Van Diepen is een advocatenkantoor met onder andere een vestiging in Amsterdam. Deze vestiging in een gehuurde kantoorvilla is gelegen aan het [adres] (hierna ook wel genoemd: het kantoorpand).

2.3.

De huurovereenkomst tussen Van Diepen en haar verhuurder bood partijen de mogelijkheid om de huurovereenkomst per 31 december 2024 te beëindigen. Van Diepen heeft in dat verband op 19 juli 2023 aan Van den Bosch opdracht gegeven om te heronderhandelen voor haar huidige huisvestiging aan het [adres] en tegelijkertijd te zoeken naar een eventuele nieuwe locatie. Partijen hebben daarbij afspraken gemaakt over de beloning van Van den Bosch.

2.4.

Van Diepen heeft uiteindelijk een nieuwe huurovereenkomst met haar verhuurder gesloten met ingang van 1 januari 2024. De huurtermijn is 5 jaar.

2.5.

Van den Bosch heeft op 19 februari 2024 een bedrag van € 61.468 gefactureerd aan Van Diepen als beloning voor de heronderhandeling van het kantoorpand. Het bedrag is opgebouwd uit de vaste fee van € 5.000 en de success incentive van 10% over het positief behaalde onderhandelingsresultaat, vermeerderd met 21% btw. Daarbij is Van den Bosch voor de berekening van het positieve onderhandelingsresultaat uitgegaan van de besparingen op de huurprijs voor vijf jaar; de volledige duur van de huurovereenkomst.

2.6.

In een e-mail van 1 maart 2024 heeft Van Diepen geschreven dat zij, naast de vaste fee van € 5.000, alleen 10% success incentive verschuldigd is over de overeengekomen besparingen op de huurprijs voor het eerste jaar van de huurovereenkomst.

2.7.

Bij brief van 15 april 2024 heeft de advocaat van Van den Bosch Van Diepen gesommeerd om tot betaling van de factuur over te gaan.

2.8.

Op 18 april 2024 heeft Van Diepen € 18.775 betaald aan Van den Bosch, conform haar uitleg van de beloningsafspraak.

3.Het geschil

3.1.

Van den Bosch vordert samengevat dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Van Diepen veroordeelt

I. tot betaling van € 42.693, zijnde het verschil tussen het factuurbedrag

inclusief btw en het door Van Diepen reeds betaalde bedrag, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 4 maart 2024, althans vanaf de datum van het te wijzen vonnis,

II. tot betaling van € 1.500 aan buitengerechtelijke incassokosten,

III. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten.

3.2.

Van den Bosch legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Van den Bosch heeft in opdracht van Van Diepen makelaarswerkzaamheden verricht. Van Diepen is op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken een vaste fee van € 5.000 en een success incentive van 10% over het positieve onderhandelingsresultaat verschuldigd. Dit percentage moet worden berekend over de totale duur van de nieuwe huurovereenkomst, vijf jaar. Van Diepen heeft dit bedrag nog niet volledig voldaan.

3.3.

Van Diepen is het niet met de vordering eens. Zij heeft aan haar betalingsverplichting voldaan door de vaste fee te betalen en het succes incentive van 10% over het eerste jaar van de nieuwe huurovereenkomst. Zo moet de beloningsafspraak worden uitgelegd. Als de bepaling onduidelijk blijkt te zijn, komt dat op grond van de contra proferentem-regel voor risico van Van den Bosch.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Partijen hebben een geschil over de uitleg van de overeengekomen beloningsafspraak. Zij zijn het erover eens dat Van Diepen een 10% success incentive verschuldigd is over het positieve onderhandelingsresultaat, maar verschillen van mening over de vraag of daarbij uitgegaan moet worden van het positieve onderhandelingsresultaat over één jaar of over vijf jaar.

4.2.

Omdat partijen het niet eens zijn over wat er precies is afgesproken moet de rechtbank de beloningsafspraak uitleggen. Bij die uitleg beoordeelt de rechtbank wat partijen in deze situatie over en weer van elkaar mochten verwachten. Daarbij betrekt de rechtbank wat partijen schriftelijk hebben vastgelegd, wat zij met elkaar hebben besproken, hoe zij zich tegenover elkaar hebben gedragen en de overige omstandigheden van het geval.

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat bij het berekenen van de success incentive uitgegaan moet worden van het positieve onderhandelingsresultaat over de hele looptijd van de nieuwe huurovereenkomst, in dit geval vijf jaar. Partijen hebben bij de totstandkoming van de overeenkomst wel onderhandeld over de hoogte van de vaste fee, maar niet specifiek over de succes incentive of over de tekst van de beloningsafspraak. Van den Bosch heeft Van Diepen twee opties gemaild, zie hieronder, en Van Diepen heeft optie twee gekozen. Uit wat partijen met elkaar hebben besproken is in dit geval dus niet af te leiden hoe ze de afspraak hebben begrepen of moesten begrijpen. De tekst van de bepaling is dus belangrijk bij de uitleg.

4.4.

De twee opties in de e-mail van 19 juli 2023 van Van den Bosch waren:

“1. Wij hanteren een courtage van € 1 0.000- te vermeerderen met een succes incentive van 5% over het behaalde positieve onderhandelingsresultaat* te vermeerderen met BTW.

2. Wij hanteren een courtage van € 5.000,- te vermeerderen met een succes incentive van 10% over het behaalde positieve onderhandelingsresultaat* te vermeerderen met BTW.”

4.5.

De uiteindelijke beloningsafspraak luidt als volgt:

“(…)

Heronderhandeling huidige huisvestiging:

Wij hanteren een courtage van € 5.000,- te vermeerderen met een succes incentive van 10% over het behaalde positieve onderhandelingsresultaat* te vermeerderen met BTW.

Deze wordt niet in rekening gebracht indien VDVK besluit een nieuwe kantoorruimte aan te huren.

Aanhuur nieuwe kantoorruimte:

Een vast percentage van 6% over de gerealiseerde jaarhuur te vermeerderen met een succes incentive van 15% over het behaalde positieve onderhandelingsresultaat* te vermeerderen met BTW.

*Een succes incentive is een percentage van het behaalde positieve onderhandelingsresultaat, zijnde het verschil tussen de gevraagde huurprijs op jaarbasis en de gerealiseerde huurprijs per jaar, te vermeerderen met de door ons uit onderhandelde huurvrije perioden en/of inrichtingsbijdragen over de looptijd van de huurovereenkomst. Als beginpunt van de heronderhandeling van de huidige locatie is de door verhuurder gecommuniceerde nieuwe huurprijs het uitgangspunt, bij onderhandeling voor een nieuwe kantoorruimte houden wij de huurprijs aan welke vermeld staat in de brochures van de verhurende makelaar.”

4.6.

In de bepaling wordt het begrip ‘positieve onderhandelingsresultaat’ gedefinieerd. Daaruit kan niet worden afgeleid dat het verschil tussen de gevraagde huurprijs in het eerste jaar en de gerealiseerde huurprijs in het eerste jaar bedoeld is. Dat staat er niet. Er staat ook niet dat het positieve onderhandelingsresultaat beperkt is tot de besparingen over het eerste jaar. Er staat wel dat het positieve onderhandelingsresultaat het verschil is tussen de gevraagde huurprijs
op jaarbasisen de gerealiseerde huurprijs
per jaar. Deze zinsneden duiden, zoals door Van den Bosch terecht is betoogd, op de mogelijkheid dat het positieve onderhandelingsresultaat op meerdere jaren ziet. Anders valt niet in te zien waarom de woorden
op jaarbasisen
per jaarzijn toegevoegd. Bovendien staat verderop in de tekst de zinsnede “over de looptijd van de huurovereenkomst”. Weliswaar kan men twisten over de vraag of bij gebrek aan een komma tussen de woorden “inrichtingsbijdragen” en “over” de zinsnede op de hele zin slaat, maar het is wel een omstandigheid die erop wijst dat de looptijd van de huurovereenkomst een factor is bij het bepalen van het positieve onderhandelingsresultaat. De tekst wijst er naar het oordeel van de rechtbank dus op dat het ging om het positieve onderhandelingsresultaat over de looptijd van de huurovereenkomst.

4.7.

Verder hebben beide partijen ter onderbouwing van hun standpunt gewezen op de algemene voorwaarden van de NVM voor professionele opdrachtgevers die deel uitmaken van de tussen hen gesloten overeenkomst. Van Diepen heeft gewezen op artikel 29, waaruit zij afleidt dat de beloning/courtage berekend moet worden over één jaar (het eerste huurjaar). Van den Bosch heeft gewezen op artikel 30, waaruit zij afleidt dat de beloning/courtage berekend moet worden over meer dan één jaar. Artikel 29 en 30 van de NVM voorwaarden luiden als volgt:

Huur en Verhuur

29. Indien de hoogte van de courtage afhankelijk is gesteld van de huursom, wordt onder huursom verstaan:

a) de prestatie die de huurder en verhuurder overeenkomen als vergoeding voor het enkel genot van het onroerend goed voor het eerste huurjaar;

b) Indien krachtens de overeenkomst in enig volgend jaar aan huur een ander bedrag verschuldigd zal zijn dan in het eerste huurjaar, dit bedrag bij het tot stand komen van de overeenkomst reeds vastligt en het kennelijk een andere strekking heeft dan het in gelijke tred houden van de huur met de inflatie: het totaal van die bedragen, gedeeld door het aantal jaren waarop zij betrekking hebben;

c) Indien de huursom niet in geld wordt uitgedrukt: Het bedrag dat het NVM-lid eigen taxaties marktconform acht.

30. Gedeelten van huurjaren gelden voor de berekening van de courtage als geheel huurjaar. Overeenkomsten voor onbepaalde tijd en overeenkomsten voor korter dan vijf jaar die voorzien in verlenging door optie of anderszins, worden voor de berekening van de courtage beschouwd als overeenkomsten aangegaan voor een periode van vijf jaar of zoveel minder als overeenstemt met een in de overeenkomst voorziene einddatum. In overeenkomsten voor periode van vijf jaar of langer, als mogelijkheid opgenomen optiejaren of jaren van stilzwijgende verlenging hebben geen invloed op hoogte van de courtage.

4.8.

De rechtbank is van oordeel dat uit deze artikelen niet blijkt dat de courtage uitsluitend over één jaar berekend moet worden. Uit artikel 30 blijkt namelijk dat het aantal jaren van de huurovereenkomst relevant is voor de berekening van de courtage. De NVM voorwaarden pleiten dus niet in voor de uitleg die Van Diepen voorstaat.

4.9.

Van Diepen heeft verder aangevoerd dat haar keuze voor een vaste fee van € 5.000 en een variabele fee van 10% over het positieve onderhandelingsresultaat, is gebaseerd op de overtuiging dat alleen zou worden gekeken naar de besparingen in het eerste huurjaar. Als voor het positieve onderhandelingsresultaat uitgegaan moet worden van de besparingen over de looptijd van de hele huurovereenkomst van vijf jaar, dan had Van Diepen uiteraard gekozen voor de andere optie, optie één. Dat was een optie met een hogere vaste fee en een lagere succes incentive. Dat zou al heel snel een financieel gunstigere keuze zijn geweest voor haar. Van den Bosch heeft dit laatste betwist.

4.10.

Wat hier verder ook van zij, het gaat er niet zozeer om wat Van Diepen feitelijk heeft begrepen, maar om hoe zij en Van den Bosch de bepaling
mochtenbegrijpen in de gegeven omstandigheden. Dat Van Diepen ervan uitging dat het positieve onderhandelingsresultaat over één jaar berekend zou worden, zou tot een andere uitleg van de bepaling kunnen leiden als Van den Bosch wist van deze interpretatie door Van Diepen. Daarvan is de rechtbank niet gebleken. Dit geldt ook voor de omstandigheid dat Van Diepen op haar kantoor, intern, met alle maten van de maatschap naar deze bepaling heeft gekeken en dat alle maten de bepaling het zelfde interpreteerden. Dit is niet gecommuniceerd aan Van den Bosch en kan dan ook niet als gedraging ten opzichte van Van den Bosch meewegen in de uitleg van wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten.

4.11.

Van Diepen heeft aangevoerd dat het resultaat van de uitleg van het positieve onderhandelingsresultaat zoals Van den Bosch die voorstaat, zou leiden tot een onredelijke uitkomst. Van den Bosch zou dan omgerekend naar een uurtarief een buitensporige vergoeding ontvangen voor haar (in dit geval volgens Van Diepen geringe) werkzaamheden. Van den Bosch heeft bestreden dat een en ander tot een onredelijke uitkomst leidt. De beloning is alleen gebaseerd op het uitonderhandelen van de verlenging van de huur, terwijl zij ook over nieuwe huurovereenkomsten heeft onderhandeld.

4.12.

De rechtbank gaat niet mee in de redenering van Van Diepen. Partijen zijn een vaste fee en een percentage over het behaalde positieve onderhandelingsresultaat overeengekomen. Dit is een andere wijze van belonen dan betaling per uur voor gewerkte werkzaamheden. Dit kan niet één op één met elkaar vergeleken worden. Bovendien komt de uitkomst de rechtbank niet buitensporig of onredelijk voor. Van Diepen moet 10% succes incentive betalen over de besparingen die zij de komende vijf jaar heeft van de verlengde huurovereenkomst. Dat Van Diepen voor het verlengen van haar huurovereenkomst (ook) zelf onderhandelingen heeft gevoerd en Van den Bosch daar weinig werk in zou hebben gestoken, maakt de (uitleg van de) betalingsafspraak niet anders. Of een en ander feitelijk zo heeft plaatsgevonden als Van Diepen heeft aangevoerd, kan dus in het midden blijven.

4.13.

De conclusie is dat de beloningsafspraak in de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat de success incentive van 10% verschuldigd is over het positieve onderhandelingsresultaat over de duur van de huurovereenkomst; vijf jaar. Aan het standpunt van Van Diepen over de contra proferentem-regel komt de rechtbank dus niet toe.

4.14.

De vordering tot betaling van € 42.693 wordt toegewezen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf de vervaldatum van de factuur, 4 maart 2024.

4.15.

Daarnaast heeft Van den Bosch vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd van € 1.500. Van den Bosch heeft op 15 april 2024 een sommatiebrief gestuurd, waarmee zij voldoende heeft gesteld dat zij buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht. Voor vergoeding van de kosten die daarbij zijn gemaakt gelden vaste tarieven afhankelijk van de hoogte van de vordering. Deze tarieven zijn bepaald bij Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank wijst het bedrag toe dat conform het tarief past bij het toegewezen bedrag, dat is € 1.201,93.

4.16.

Van Diepen wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Van den Bosch veroordeeld. Deze worden tot begroot op:

griffierecht € 2.889

salaris advocaat € 2.428 (2 punten × tarief € 1.214)

nakosten
€ 178(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal € 5.495

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Van Diepen om aan Van den Bosch te betalen een bedrag van € 42.693, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 4 maart 2024,

5.2.

veroordeelt Van Diepen om aan Van den Bosch te betalen € 1.201,93 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.3.

veroordeelt Van Diepen in de proceskosten van Van den Bosch van € 5.495, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als Van Diepen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

veroordeelt Van Diepen tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, rechter, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.