Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Zaaknummer: 10989566 \ CV EXPL 24-2770
Datum: 22 oktober 2024
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
ERISMAN INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
gemachtigde: mr. K.Chr. Spee,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S. Ouald Chaib.
Partijen worden hierna ‘Erisman’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 maart 2024 met 16 producties;
- de conclusie van antwoord met 15 producties;
- het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail van 12 september 2024 met een aanvullende productie 16 namens [gedaagde] .
1.2.
Op 23 september 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De gemachtigde van Erisman heeft tijdens de behandeling spreekaantekeningen overgelegd.
1.3.
Tenslotte is de datum van het vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 mei 2021 een onzelfstandige woonruimte op het adres [adres] (hierna: ‘het gehuurde’). In april 2022 is het appartement, waar het gehuurde onderdeel van is, eigendom geworden van Erisman. Erisman vordert ontruiming van het gehuurde vanwege het (van rechtswege) eindigen van de huur, dan wel ontbinding van de huurovereenkomst vanwege slecht huurderschap. Ook vordert zij een schadevergoeding van € 1.645,00 in verband met toegebrachte schade aan het gehuurde. De vorderingen zullen worden afgewezen. De kantonrechter licht dit oordeel hierna toe.
3.De beoordeling
Is de huurovereenkomst (van rechtswege) geëindigd? Nee
3.1.
Partijen zijn het eens over de volgende feiten. [gedaagde] heeft met de rechtsvoorganger van Erisman, Zwets Vastgoedmanagement B.V. (hierna: ‘Zwets’) op 20 april 2021 een huurovereenkomst gesloten voor het gehuurde (hierna: ‘de huurovereenkomst’). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 12 maanden, waarna deze op dezelfde voorwaarden is verlengd tot 1 mei 2023.
3.2.
In april 2022 heeft Erisman het appartement waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt gekocht. Erisman heeft vervolgens op 18 juli 2022 [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst aangeboden voor de duur van een jaar, met terugwerkende kracht vanaf 1 mei 2022. Op 27 maart 2023 heeft Erisman aangezegd dat zij deze huurovereenkomst niet zou gaan verlengen.
3.3.
Primair stelt Erisman dat de huurovereenkomst is geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen tijd, zonder dat daarvoor een opzegging is vereist. Dat gaat niet op. Het gaat hier om een (eerste) huurovereenkomst van woonruimte die is aangegaan voor een bepaalde tijd in het jaar 2021. Uit artikel 7:271 lid 1 BW volgt dat zo een huurovereenkomst niet opnieuw kan worden verlengd voor bepaalde tijd. Indien met dezelfde huurder aansluitend een tweede huurovereenkomst wordt aangegaan wordt deze van rechtswege opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd. Dit is dwingend recht en de bedoeling van partijen maakt dit niet anders. De huurovereenkomst is dus niet van rechtswege geëindigd. Ook de overdracht van het gehuurde van Zwets aan Erisman heeft de huurovereenkomst niet geëindigd: koop breekt geen huur. Dat volgt uit artikel 7:226 lid 1 BW.
Geen slecht huurderschap en geen schadevergoeding
3.4.
Subsidiair heeft Erisman gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden, omdat [gedaagde] zou zijn tekortgeschoten in de nakoming daarvan. [gedaagde] heeft namelijk een contractuele en een wettelijke verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Dit heeft hij niet gedaan, omdat hij vernielingen pleegt aan het gehuurde, [naam] (de [functie] van Erisman) bedreigt, zich asociaal opstelt richting zijn medehuurders en het gehuurde zou hebben onderverhuurd. Ook vordert Erisman op dezelfde grond een schadevergoeding van [gedaagde] .
3.5.
Erisman heeft echter zijn stellingen onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Er is niet komen vast te staan dat de verschillende vernielingen en vervuilingen zijn verricht door [gedaagde] . Zoals [gedaagde] zelf heeft aangegeven ligt het niet voor de hand dat hij vernielingen zou aanbrengen in het gehuurde die zijn eigen woongenot verminderen. Daarnaast heeft [gedaagde] met verschillende verklaringen van zijn medehuurders weerlegd dat hij overlast veroorzaakt. De conflicten met andere huurders waar Erisman naar verwijst heeft hij ook genuanceerd. Tot slot heeft Erisman zijn stellingen over de onderverhuur door [gedaagde] op geen enkele manier onderbouwd. Wat dan nog resteert is de houding van [gedaagde] richting Erisman. Het kan zo zijn dat partijen niet goed met elkaar overweg kunnen, maar dit is geen reden om slecht huurderschap aan te nemen.
3.6.
Er is dan ook geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] , zodat er geen grond is om tot ontbinding daarvan over te gaan. Ook de gevorderde schadevergoeding en de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd vanwege slecht huurderschap worden om dezelfde reden afgewezen.
Proceskosten
3.7.
Erisman wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten worden tot aan dit vonnis aan de kant van [gedaagde] begroot op:
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x tarief € 204,00)
- nakosten
Totaal: € 510,00
4.4. De beslissing
De kantonrechter
:
:
4.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt Erisman in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] begroot op
€ 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Erisman niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Erisman ook de kosten van betekening betalen,
4.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.L. Klokke, griffier, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 oktober 2024.