Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11189700 \ KK EXPL 24-477
Vonnis in kort geding van 26 november 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.L. Winters,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E.J.H. van Lith.
Kern van de zaak
Het gaat in deze zaak om de vraag of de verhuurder moet gedogen dat de koper van het restaurant van huurder de gehuurde bedrijfsruimte mag exploiteren totdat er in een bodemprocedure is beslist over de indeplaatsstelling. Deze door huurder gevraagde voorlopige voorziening wordt toegewezen door de kantonrechter.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 8 juli 2024 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Verschenen zijn de heer [eiser] vergezeld door de heren [naam makelaar] (horecamakelaar) en [koper 1] , bijgestaan door zijn gemachtigde. De heer [gedaagde] is verschenen vergezeld door mevrouw [dochter gedaagde] (dochter) en bijgestaan door zijn gemachtigde. Beide gemachtigden hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. Partijen hebben daarna over en weer gereageerd en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.2.
Op verzoek van partijen is vervolgens de procedure aangehouden omdat ze hebben geprobeerd de zaak minnelijk te regelen, maar dat is niet gelukt. Om die reden heeft [eiser] verzocht om voortzetting van de mondelinge behandeling en hierbij een extra productie ingediend. Op 12 november 2024 is de mondelinge behandeling voortzet, hierbij waren de heren [eiser] en [gedaagde] aanwezig bijgestaan door hun gemachtigden. Na verder debat is vervolgens om vonnis gevraagd en daarvoor is een datum bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds 5 december 2002 huurt [eiser] de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van verhuurder [gedaagde] . De maandelijkse huurprijs is
€ 8.023,95 inclusief btw.
2.2.
[eiser] exploiteert in het gehuurde een Indiaas restaurant genaamd “
[naam restaurant 1]” (hierna: het restaurant).
[naam restaurant 1]” (hierna: het restaurant).
2.3.
Per 6 december 2022 heeft [eiser] het restaurant verkocht aan S. Khonkean Cuisine B.V. Op 23 juni 2023 is een vordering in kort geding van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen toe te staan dat deze koper het gehuurde te gebruiken hangende een procedure tot indeplaatsstelling afgewezen, waardoor de koop niet is doorgegaan.
2.4.
Per 1 februari 2024 heeft [eiser] het restaurant inclusief huurdersbelang verkocht aan de heren [koper 2] en [koper 1] (hierna: [kopers] ). In het kader van deze overname heeft de heer [naam makelaar] (hierna: [naam makelaar] ) op 22 februari 2024, namens [eiser] , [gedaagde] om een indeplaatsstelling verzocht en hij heeft hierbij een ondernemingsplan inclusief omzetgegevens van twee andere horecaondernemingen van [kopers] toegevoegd.
2.5.
Op 8 maart 2024 heeft [gedaagde] hierop gereageerd:
“Wij zullen een nieuwe huurcontract afsluiten. Dat gebeurt nadat wij hebben gecontroleerd of de nieuwe huurders voldoende garantie hebben.”
2.6.
Vervolgens stuurt de gemachtigde van [gedaagde] op 15 maart 2024 aan de heer [naam makelaar] , waarin onder meer gesteld wordt:
“De huidige huurprijs bedraagt € 6.631,36 netto exclusief belastingen. De huurprijs is al 15 jaar niet verhoogd buiten de jaarlijkse indexeringen om. Cliënt acht ook daarom een indeplaatsstelling waarbij de huurovereenkomst in de huidige vorm wordt overgedragen niet redelijk. Het voorgaande is er de reden van dat cliënt beoogd huurder wel een voorstel voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst wil doen toekomen waarin nadere afspraken tussen partijen zijn vastgelegd. (…)”
2.7.
Als reactie schrijft [naam makelaar] : ”
Zoals aangegeven in mijn mail van 11 maart jl. (…) behoort een nieuw huurcontract wellicht tot de mogelijkheden indien deze in lijn is met de voorwaarden uit het lopende huurcontract en op basis van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (…). Een exorbitante huurverhoging, zoals eerder door uw client voorgesteld, zal niet akkoord zijn.”
Zoals aangegeven in mijn mail van 11 maart jl. (…) behoort een nieuw huurcontract wellicht tot de mogelijkheden indien deze in lijn is met de voorwaarden uit het lopende huurcontract en op basis van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (…). Een exorbitante huurverhoging, zoals eerder door uw client voorgesteld, zal niet akkoord zijn.”
2.8.
Tijdens een ontmoeting op 25 april 2024 tussen partijen en [kopers] is er in het gehuurde gesproken over de overname en een nieuwe huurprijs. [gedaagde] heeft tijdens deze ontmoeting een maandelijkse huurprijs van circa € 9.750
exclusiefbtw gevraagd. Als reactie daarop heeft [naam makelaar] op 7 mei 2024 een tegenvoorstel gedaan van een maandelijkse huurprijs van € 8.250
inclusiefbtw.
exclusiefbtw gevraagd. Als reactie daarop heeft [naam makelaar] op 7 mei 2024 een tegenvoorstel gedaan van een maandelijkse huurprijs van € 8.250
inclusiefbtw.
2.9.
[gedaagde] heeft de verzochte medewerking aan de indeplaatsstelling niet verleend en is geen overeenstemming bereikt over een nieuwe huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [kopers]
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen om [kopers] als gebruiker van het gehuurde te gehengen en te gedogen, onder voortzetting van de huidige huurvoorwaarden, in afwachting van een aanhangig te maken bodemprocedure, op straffe van een dwangsom, althans een in goede justitie te bepalen voorziening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2.
[eiser] legt - samengevat - aan de vordering ten grondslag dat aan alle voorwaarden voor indeplaatsstelling is voldaan omdat sprake is van een overdracht van het door hem in het gehuurde uitgeoefende restaurant, hij een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van zijn onderneming en de nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Het spoedeisend belang is erin gelegen dat [kopers] de reeds gesloten koopovereenkomst kan ontbinden indien er geen zicht is op indeplaatsstelling of het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst in lijn met de voorwaarden uit het lopende huurcontract. Daarbij voert [eiser] aan dat zijn belang bij de indeplaatsstelling zwaarder weegt dan de bezwaren daartegen van [gedaagde] .
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang.
4.2.
Sinds 2003 exploiteert [eiser] een restaurant in het gehuurde. Om persoonlijke redenen heeft hij enkele jaren geleden besloten het restaurant te verkopen. Een eerdere verkoop is mislukt doordat [gedaagde] niet bereid was om mee te werken aan een indeplaatsstelling van de huurovereenkomst. [eiser] heeft naar een nieuwe overname kandidaat gezocht en die gevonden. Op 7 december 2023 is hij een overeenkomst tot overname per 1 april 2024 met [kopers] aangegaan. Op 22 februari 2024 heeft hij [gedaagde] om medewerking aan een indeplaatsstelling verzocht. [gedaagde] heeft opnieuw geweigerd om daaraan mee te werken. Hij stelt voorop dat hij slechts bereid is om met een door [eiser] aangedragen kandidaat een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan en alleen als die bereid is de door [gedaagde] gewenste huur te betalen. De vorderingen van [eiser] strekken ertoe dat [kopers] het gehuurde kan gebruiken totdat de bodemrechter over een vordering tot indeplaatsstelling heeft beslist.
Het spoedeisend belang bij zijn vorderingen is voldoende aannemelijk nu [eiser] het restaurant heeft verkocht onder de voorwaarde dat ‘hij verhuurder zal verzoeken om medewerking te verlenen aan indeplaatsstelling’ en onder de ontbindende voorwaarde dat ‘koper het gehuurde kan huren voor tenminste de resterende contractuele huurjaren in het huurcontract en tegen grotendeels dezelfde voorwaarden als thans voor verkoper gelden’, en ter zitting is gebleken dat de koper ( [kopers] ), hoewel de datum waarop het restaurant zou worden overgedragen al verstreken is, bereid is om de uitkomst van deze kort geding procedure nog af te wachten.
Bedrijfsoverdracht
4.3.
Het instellen van een vordering tot indeplaatsstelling is op grond van artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek (BW) alleen mogelijk als sprake is van ‘overdracht van het in het gehuurde door de huurder (…) uitgeoefende bedrijf’. Dat is het geval. Uit de koopovereenkomst volgt immers sprake is van een overname van het restaurant door [kopers] met inbegrip van onder meer goodwill, naam, inventaris en personeel, en niet slechts van de huurrechten zoals door [gedaagde] is aangevoerd. Uit het overgelegde business plan volgt voorts dat [kopers] het restaurant als Indiaas restaurant onder dezelfde naam [naam restaurant 1] en met in grote lijnen het bestaande menu zal voortzetten. Dat [gedaagde] , onder verwijzing naar rapporten uit 2018 over achterstallig onderhoud, daaraan geen geloof hecht en stelt dat een bedrijfsoverdracht door de slechte staat van het restaurant feitelijk onmogelijk is kan hieraan niet afdoen. Uit door [eiser] overgelegde stukken uit 2024 volgt immers dat het restaurant over de nodige exploitatievergunningen beschikt.
Zwaarwichtig belang
4.4.
De rechter kan voorts een vordering tot machtiging indeplaatsstelling alleen toewijzen indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf. Het is aannemelijk dat [eiser] een dusdanig zwaarwichtig belang heeft. Hij heeft het restaurant ruim 20 jaar gerund, wil om persoonlijk redenen een minder zwaar werkend bestaan en door de coronapandemie heeft hij, naast een aantal in privé gedane stortingen (€ 93.000,00) en uitstaande leningen (€ 29.000,00), een aanzienlijke belastingschuld (ruim € 30.000) opgebouwd die hij wil afbetalen. Hij heeft derhalve een duidelijk financieel belang bij de indeplaatsstelling. Inmiddels heeft hij het restaurant voor ongeveer € 150.000,00 verkocht aan [kopers] en hij wil deze overeenkomst nakomen en ter zitting heeft [eiser] – in aanwezigheid van [koper 1] – gesteld dat [kopers] ook nog steeds daartoe bereid is. Dat, zoals door [gedaagde] is aangevoerd, bij het eerdere verzoek tot indeplaatsstelling door [eiser] (mede) is aangevoerd dat hij met de koopsom zijn pensioenopbouw op orde wilde brengen, terwijl hij nog lang niet aan zijn pensioengerechtigde leeftijd zit en belangen in andere ondernemingen heeft, doet aan het voorgaande niet af. Het is dan ook voldoende aannemelijk dat in de procedure tot indeplaatsstelling zal worden geoordeeld dat [eiser] daarbij een zwaarwichtig belang heeft.
Voldoende waarborgen
4.5.
Een indeplaatsstellingsvordering moet worden afgewezen indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. [eiser] heeft stukken bij [gedaagde] aangeleverd waaruit de liquiditeitspositie van [kopers] blijkt. Daarnaast stelt [eiser] dat [kopers] ervaren horecaondernemers zijn die bekend zijn met het concept van een Indiaas restaurant.
Uit recente jaarrekeningen (2022 en 2023) volgt dat [kopers] twee andere restaurants exploiteert, [naam restaurant 2] en [naam restaurant 3] . Met beide ondernemingen tezamen is in 2023 een positief resultaat behaald van ruim € 230.000,00 en zij beschikken eind 2023 over eenzelfde bedrag aan liquide middelen. Volgens [gedaagde] moeten deze middelen aangewend worden voor de aankoop van het restaurant en zijn er daarna geen middelen meer voor het nodige onderhoud en als financiële waarborg. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat het bedrijfsplan tekortschiet, overigens zonder aan te geven in welk opzicht. Ter zitting heeft [eiser] benadrukt dat de koopsom uit eigen middelen van [kopers] wordt voldaan en dat er na de overname ruimschoots middelen beschikbaar zullen zijn uit zowel de exploitatie van de andere twee ondernemingen als het thans door [eiser] geëxploiteerde restaurant. Die exploitatie heeft [eiser] altijd in staat gesteld om aan zijn verplichtingen te voldoen en niet valt in te zien dat dit voor de koper anders zal zijn. [gedaagde] heeft ter zitting bevestigd dat [eiser] de lopende huur altijd keurig heeft betaald. De kantonrechter is van oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is gemaakt dat [kopers] voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. Het had vervolgens op de weg van [gedaagde] gelegen om inzichtelijk te maken aan welke aanvullende financiële waarborgen [kopers] moet voldoen om voor indeplaatsstelling in aanmerking te komen en waarom [kopers] geen behoorlijke bedrijfsvoering zouden (kunnen) voeren. Hieruit volgt dat het niet aannemelijk is dat op basis van de thans in het geding gebrachte stukken in de procedure tot machtiging indeplaatsstelling zal worden geoordeeld dat [kopers] onvoldoende financiële waarborgen biedt voor nakoming van de huidige huurovereenkomst en niet een behoorlijke bedrijfsvoering kan voeren. De rechter zal bovendien in die procedure het stellen van een of meer garanties als voorwaarde aan de machtiging tot indeplaatsstelling kunnen verbinden (zie artikel 7:307 lid 3 BW).
Belangenafweging
4.6.
Tot slot zal in de procedure tot machtiging indeplaatsstelling een belangenafweging moeten plaatsvinden, met inachtneming van de omstandigheden van het geval. [gedaagde] voert aan dat er sprake is van contractvrijheid zodat het hem vrij staat geen toestemming aan de indeplaatsstelling te verlenen. Hij heeft bij herhaling aangegeven niet mee te zullen werken aan een indeplaatsstelling. Hij stelt immers als voorwaarde voor medewerking aan het accepteren van een door [eiser] voorgedragen nieuwe huurder dat er een nieuwe huurovereenkomst getekend moet worden en de huurprijs fors verhoogd moet worden. Echter de kern van de machtiging tot indeplaatsstelling waarin de wet voorziet is dat er geen nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, en de huurprijs is geen onderdeel van de toets of een machtiging tot indeplaatsstelling toegewezen moet worden. Indien [gedaagde] van mening is dat de huurprijs geïndexeerd moet worden omdat deze te laag is, kan [gedaagde] daartoe een procedure starten op grond van artikel 7:303 BW. Een toetsing van de huurprijs dient daarom in deze procedure buiten beschouwing blijven. Een beoordeling van de huurprijs vindt in het kader van deze belangenafweging niet plaats, maar kan wel een rol spelen nu [gedaagde] zijn medewerking niet los wil zien van een huurverhoging. [gedaagde] heeft immers aangevoerd dat het niet redelijk is dat hij een indeplaatsstelling moet accepteren zonder dat daarbij de huur verhoogd wordt. De door [gedaagde] gewenste verhoging van € 6.618,12 exclusief btw per maand naar rond € 9.750,00 exclusief btw per maand komt neer op een huurverhoging van bijna 50%. [eiser] heeft een recente verklaring van een deskundige overgelegd die met betrekking tot het gehuurde concludeert ‘dat de huidige huur van € 743,70 per m2 per jaar op niveau is met dat van vergelijkbare (horeca)bedrijfspanden ter plaatse’.
Niet alleen weerhoudt [gedaagde] zijn medewerking aan de indeplaatsstelling met de eis van een huurverhoging op onjuiste gronden, maar daarbij is voorts niet aannemelijk gemaakt dat de een koper die óók bereid is om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten – zoals [kopers] – de door [gedaagde] geëiste huurverhoging in redelijkheid zou moeten (kunnen) accepteren. [gedaagde] stelt wel dat er kandidaten zijn die het restaurant willen overnemen en een huur van rond de € 10.000,00 exclusief btw zouden willen betalen, maar hij heeft dit niet onderbouwd, het is gemotiveerd door [eiser] weersproken en feit is dat de enige door [gedaagde] aangedragen kandidaat is afgehaakt. Met zijn opstelling maakt [gedaagde] het de facto onmogelijk voor [eiser] om zijn restaurant te verkopen.
4.7.
Daarbij komt dat [gedaagde] de indruk heeft gegeven akkoord te zijn met [kopers] als opvolgend huurder mits zij een hogere huurprijs willen betalen. Zoals door de gemachtigde in haar spreekaantekeningen ook voorop is gesteld: “
De reden dat een nieuwe huurovereenkomst niet tot stand is gekomen, is omdat de door [eiser] beoogde kandidaten [koper 2] en [koper 1] niet akkoord wensten te gaan met het door [gedaagde] voorgestelde maandelijks te betalen huurbedrag van € 9.000,-.“ Hoewel later in het betoog van de gemachtigde nog aangevoerd wordt dat onvoldoende gebleken is van financiële waarborgen, overtuigt dat in het licht van het voorgaande niet. Dit verweer van [gedaagde] lijkt ingegeven omdat hij een nieuwe huurovereenkomst en een hogere huurprijs wil voor het gehuurde. De kantonrechter is dan ook dat voorshands aannemelijk is dat de belangen van [eiser] bij een indeplaatsstelling zwaarder wegen dan die van [gedaagde] bij het afwijzen daarvan.
De reden dat een nieuwe huurovereenkomst niet tot stand is gekomen, is omdat de door [eiser] beoogde kandidaten [koper 2] en [koper 1] niet akkoord wensten te gaan met het door [gedaagde] voorgestelde maandelijks te betalen huurbedrag van € 9.000,-.“ Hoewel later in het betoog van de gemachtigde nog aangevoerd wordt dat onvoldoende gebleken is van financiële waarborgen, overtuigt dat in het licht van het voorgaande niet. Dit verweer van [gedaagde] lijkt ingegeven omdat hij een nieuwe huurovereenkomst en een hogere huurprijs wil voor het gehuurde. De kantonrechter is dan ook dat voorshands aannemelijk is dat de belangen van [eiser] bij een indeplaatsstelling zwaarder wegen dan die van [gedaagde] bij het afwijzen daarvan.
Toewijzing vorderingen
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat [eiser] een gerede kans van slagen heeft met een indeplaatsstellingsprocedure, zodat hem de mogelijkheid moet worden geboden om die procedure te voeren en in afwachting daarvan het gebruik van het gehuurde alvast aan [kopers] te geven. De vorderingen van [eiser] worden om die reden toegewezen, de voorzieningen worden uitgesproken totdat in een door [eiser] aanhangig te maken indeplaatsstellingsprocedure zal worden beslist. [eiser] is in afwachting van de uitkomst van deze procedure en pogingen om een minnelijke regeling te treffen nog geen bodemprocedure is gestart. De kantonrechter zal daarom aan de uit te spreken voorziening de voorwaarde verbinden dat de bodemprocedure binnen 3 maanden na dit vonnis aanhangig gemaakt zal moeten zijn, bij gebreke waarvan de voorziening niet langer zal gelden.
Proceskosten
4.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.453,72
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om te gehengen en gedogen dat [kopers] de exploitatie van het restaurant in het gehuurde voortzet, totdat in een nog aan te spannen bodemprocedure onherroepelijk is beslist op de door [eiser] in te stellen vordering tot machtiging indeplaatsstelling, op straffe van een dwangsom van € 1.500,00 voor iedere dag dat [gedaagde] in strijd met dit gebod handelt, tot een maximum van € 150.000,00 is bereikt,
5.2.
indien de in 5.1 bedoelde bodemprocedure niet binnen 3 maanden aanhangig is gemaakt, zal de voorlopige voorziening niet langer gelden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.453,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2024.
61291