Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/747693 / HA ZA 24-251
Vonnis van 27 november 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
beiden te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers]
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,
beiden te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. R. Gardeslen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 februari 2024, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 22 mei 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 september 2024, met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] , vader en dochter, waren samen eigenaar van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats 3] (hierna: de woning).
2.2.
Op 29 juni 2022 heeft [gedaagden] de woning te koop aangeboden.
2.3.
Bij brief van 26 februari 2023 heeft [naam] , de eigenaar van [adres 2] (hierna: [naam] ), onder andere het volgende aan [gedaagden] geschreven: ‘
Zoals u misschien opgemerkt heeft bevindt zich mijn kademuur in zeer slechte staat’. Bij die brief zit een rapport van [naam adviesbureau] .
Zoals u misschien opgemerkt heeft bevindt zich mijn kademuur in zeer slechte staat’. Bij die brief zit een rapport van [naam adviesbureau] .
2.4.
[eisers] heeft de woning bezichtigd. Op 14 april 2023 heeft [eisers] een koopovereenkomst met [gedaagden] gesloten. De koopsom bedroeg € 2.150.000 en [eisers] heeft geen bouwkundige keuring laten uitvoeren. In de koopovereenkomst staat het volgende:
artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
6.1
De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt (…). Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.(…)
6.3
De onroerende zaak zal bij de Juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonruimte voor eigen gebruik. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.(…)
artikel 23 Nadere afspraken
(…)
artikel 23.3
Koper verklaart uitdrukkelijk geen gebruik te willen maken van een ontbindende voorwaarde voor een bouwtechnische keuring, een en ander zoals bedoeld in artikel 18 van deze koopovereenkomst. Koper wordt geacht derhalve bekend te zijn met de huidige staat van het verkochte en/of eventuele tekortkomingen casu quo gebreken. Koper aanvaardt bij de levering het verkochte in de staat waarin het zich thans bevindt.
2.5.
Op 5 mei 2023 is de woning geleverd aan [eisers] . Op 10 mei 2023 heeft [eisers] de brief van [naam] zoals weergegeven onder 2.3 ontvangen.
2.6.
Op 18 september 2023 heeft [naam bedrijf] geconstateerd dat de kadermuur van de woning in zeer slechte staat verkeert. [naam bedrijf] heeft noodmaatregelen uitgevoerd voor € 25.000 en een offerte voor permanent herstel van de kademuur uitgebracht voor € 147.553,45. In de offerte staat:
‘Tijdens de duikwerkzaamheden van vandaag hebben wij tevens uw kade geïnspecteerd. Tijdens deze inspectie bleken 3 van de 6 kespen naar alle waarschijnlijkheid eerder aangevaren te zijn. Het gevolg is dat alle 3 de kespen zijn losgebroken van hun paalfundering en houten vloer, hierdoor is de kademuur erg instabiel geworden en met een reële kans op instorten.’
2.7.
Bij brief van 9 oktober 2023 heeft [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld, hem verzocht de aansprakelijkheid te erkennen en de herstelkosten van € 200.000,- te vergoeden. [gedaagden] heeft de aansprakelijkheid betwist.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] c.s. vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
primair
I. voor recht verklaart dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is voor de door [eisers] daardoor geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
subsidiair
II. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en daardoor vernietigbaar is;
III. de (rechts)gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel en de koopprijs vermindert met een bedrag nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente;
meer subsidiair
IV. voor recht verklaart dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst;
V. de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt met evenredige vermindering van de koopprijs, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente;
primair, subsidiair en meer subsidiair
VI. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] legt aan zijn primaire en meer subsidiaire vordering ten grondslag dat de woning niet voldoet aan wat hij daarvan mocht verwachten (non-conform), omdat de kademuur gebrekkig is. De kademuur stond op instorten en is met noodmaatregelen tijdelijk daarvan gered. Dat maakt dat de kademuur niet de eigenschappen bezit die [eisers] daarvan mocht verwachten. [eisers] mocht verwachten dat hij de tuin inclusief kade voor een langere periode op een comfortabele en veilig manier kon gebruiken. De gebrekkige kademuur staat daarmee aan normaal gebruik van de woning in de weg. [gedaagden] was ten tijde van de koop bekend met de gebrekkige kademuur (of in elk geval de grote kans dat de kademuur gebrekkig was) en had dat aan [eisers] moeten meedelen.
Aan zijn subsidiaire vordering legt [eisers] ten grondslag dat hij onder een onjuiste voorstelling van zaken over de staat van de kademuur de overeenkomst heeft gesloten. Bij een juiste voorstelling van zaken had [eisers] een aanzienlijk lager bod op de woning uitgebracht met inachtneming van de herstelkosten van de kademuur. [eisers] doet in dat kader een beroep op opheffing van het door hem geleden nadeel. [eisers] heeft op de zitting toegelicht dat hij in de stukken op andere gebreken aan de woning heeft gewezen om context te geven, maar daarover geen beslissing van de rechtbank wenst, alleen over de kademuur. De rechtbank gaat daarom in dit vonnis niet op die andere aangevoerde gebreken in.
3.3.
[gedaagden] vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. [gedaagden] bestrijdt onder andere dat er iets mis is met de kademuur en dat toen de woning werd geleverd al zo was. Als de kademuur al gebrekkig zou zijn dan wist [gedaagden] daar niet van en hoefde hij [eisers] daarover dus ook geen mededelingen te doen bij de aankoop van de woning. Bovendien heeft [eisers] afstand gedaan van het recht een bouwtechnische keuring te laten doen, waarmee hij de woning (inclusief de kademuur) heeft geaccepteerd in de staat waarin de woning op dat moment verkeerde.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna voor zover nodig verder ingegaan.
4.De beoordeling
primaire vordering (tekortkoming in de nakoming)
4.1.
[eisers] stelt dat hij een woning geleverd heeft gekregen met gebreken, omdat de kademuur in zeer gebrekkige staat verkeerde en er onmiddellijk noodmaatregelen genomen moesten worden. Dat staat aan normaal gebruik van de woning in de weg, omdat [eisers] mocht verwachten dat hij de tuin inclusief de kade voor een langere periode op een veilige manier kon gebruiken. [eisers] verwijst ter onderbouwing van het gebrek naar de offerte van [naam bedrijf] . [gedaagden] wist hiervan door de brief van buurman [naam] en had die informatie met [gedaagden] moeten delen voor het sluiten van de koopovereenkomst. De geleverde woning voldeed dus niet aan wat [eisers] daarvan mocht verwachten, waardoor [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en de schade die [eisers] daardoor lijdt moet vergoeden.
4.2.
Volgens artikel 7:17 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen dus vrij om daarvan in hun koopovereenkomst af te wijken. Partijen hebben dat in dit geval ook gedaan.
4.3.
Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eisers] ligt. In artikel 6.3 wordt daarop een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagden] ervoor in dat tijdens de levering geen gebreken aanwezig zijn die het normaal gebruik als woning verhinderen. Als er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten, tenzij ten tijde van de koop het gebrek voor de koper bekend of kenbaar was.
4.4.
De rechtbank oordeelt dat sprake is van een gebrek aan de kademuur. Dat volgt voldoende uit de offerte van [naam bedrijf] van 18 september 2023. In de offerte staat dat uit onderzoek blijkt dat drie van de zes kespen zijn losgebroken waardoor de kademuur erg instabiel is geworden en de kans op instorten reëel is, zie 2.6. Dat [naam bedrijf] een commercieel belang heeft bij het trekken van deze conclusie is – anders dan [gedaagden] meent – onvoldoende om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Of dit gebrek aan de kademuur aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, kan in het midden blijven.
4.5.
Partijen zijn namelijk in artikel 23.3 van de koopovereenkomst (zie hiervoor onder 2.4) overeengekomen dat [eisers] uitdrukkelijk verklaart geen gebruik te willen maken van een ontbindende voorwaarde voor een bouwtechnische keuring en dat hij daarom bekend wordt geacht met de staat van de woning op dat moment en/of eventuele tekortkomingen ‘casu quo’ gebreken. In dat artikel staat verder dat [eisers] bij de levering de woning aanvaardt in de staat waarin de woning zich op het moment van de koopovereenkomst bevindt.
4.6.
Deze bepaling heeft als gevolg dat als de kademuur vóór het sluiten van de koopovereenkomst gebrekkig was, [eisers] daarmee bekend werd geacht en de woning bij levering heeft aanvaard inclusief dat gebrek. [eisers] kan zich dus niet meer op artikel 6.3 van de koopovereenkomst beroepen. [gedaagden] heeft betwist dat het gebrek ten tijde van de levering al zou bestaan. Of dat zo is, kan gezien deze uitkomst in het midden blijven; als het er al was heeft [eisers] het gebrek aanvaard, als het er nog niet was heeft [gedaagden] geen woning met gebrek geleverd. Voor het scenario dat het gebrek aan de kademuur zou zijn ontstaan tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering biedt het dossier en de stellingen van partijen geen aanknopingspunten.
4.7.
Er is dus geen sprake van een tekortkoming in de nakoming door [gedaagden] ; hij heeft de woning geleverd in de staat die [eisers] heeft aanvaard. De mededelingsplicht van artikel 7:17 BW speelt daarin geen rol.
4.8.
Ook in een situatie als deze waarin is afgeweken van de wettelijke regeling van non-conformiteit en koper de woning heeft aanvaard inclusief gebreken, kan de situatie zich voordoen dat de verkoper informatie heeft over (de staat van) de woning waarvan hem duidelijk moet zijn dat die informatie voor koper van zodanig wezenlijk belang is dat de redelijkheid en billijkheid tussen contractspartijen meebrengt dat verkoper daarover van te voren mededeling aan koper had moeten doen.
4.9.
De rechtbank vindt niet dat [gedaagden] [eisers] had moeten inlichten over de brief van de buurman. In de brief van [naam] staat dat
zijnkademuur in zeer slechte staat verkeert, zie 2.3, daarin staat niets over de staat van de kademuur van de woning. [eisers] heeft – mede gelet op de betwisting van [gedaagden] – onvoldoende onderbouwd dat de slechte staat van de kademuur van [naam] relevante informatie oplevert voor de staat van de kademuur van de woning en [gedaagden] dat ook moest weten. [gedaagden] heeft de stelling van [eisers] dat sprake is van een bouwkundige eenheid betwist. Uit het rapport van [naam adviesbureau] blijkt niet dat de kademuur van [naam] en de kademuur van de woning een bouwkundige eenheid vormen. In het rapport staat niets over (de staat van) de kademuur van de woning. In de offerte van [naam bedrijf] wordt ook geen melding gemaakt van een verband tussen de slechte staat van de kademuur van [naam] en de kademuur van de woning. Dat betekent dat de brief van [naam] geen relevante informatie oplevert voor de staat van de kademuur van de woning en dat [gedaagden] niet gehouden was om de inhoud van de brief met [eisers] te delen.
zijnkademuur in zeer slechte staat verkeert, zie 2.3, daarin staat niets over de staat van de kademuur van de woning. [eisers] heeft – mede gelet op de betwisting van [gedaagden] – onvoldoende onderbouwd dat de slechte staat van de kademuur van [naam] relevante informatie oplevert voor de staat van de kademuur van de woning en [gedaagden] dat ook moest weten. [gedaagden] heeft de stelling van [eisers] dat sprake is van een bouwkundige eenheid betwist. Uit het rapport van [naam adviesbureau] blijkt niet dat de kademuur van [naam] en de kademuur van de woning een bouwkundige eenheid vormen. In het rapport staat niets over (de staat van) de kademuur van de woning. In de offerte van [naam bedrijf] wordt ook geen melding gemaakt van een verband tussen de slechte staat van de kademuur van [naam] en de kademuur van de woning. Dat betekent dat de brief van [naam] geen relevante informatie oplevert voor de staat van de kademuur van de woning en dat [gedaagden] niet gehouden was om de inhoud van de brief met [eisers] te delen.
4.10.
De primaire vordering van [eisers] wordt dus afgewezen.
Meer subsidiaire vordering (ontbinding)
4.11.
Ook de meer subsidiaire vordering van [eisers] wordt afgewezen. [eisers] beroept zich daarin op ontbinding in verband met een tekortkoming in de nakoming. Zoals hiervoor overwogen is van een tekortkoming in de nakoming geen sprake. Daarop strandt dus ook deze vordering.
Subsidiaire vordering (dwaling)
4.12.
Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten is in beginsel wegens dwaling vernietigbaar, indien de dwaling ofwel (a) te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, ofwel (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist, de dwalende had behoren in te lichten, ofwel (c) indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken als de dwalende is uitgegaan. Als een dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven, kan de overeenkomst niet worden vernietigd.
4.13.
De stelplicht en bewijslast ten aanzien van feiten die een beroep op dwaling kunnen opleveren, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op degene die zich op de rechtsgevolgen van die dwaling beroept en daarmee op [eisers] .
4.14.
[eisers] heeft aan zijn beroep op vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling ten grondslag gelegd dat [gedaagden] de informatie uit de brief van [naam] met [eisers] had moeten delen. Door van deze belangrijke informatie geen mededeling aan [eisers] te doen, heeft hij bij het aangaan van de koopovereenkomst gedwaald; als hij ervan zou hebben geweten zou hij de koopovereenkomst niet voor dezelfde prijs zijn aangegaan (in 4.12 als (b) aangeduid). [eisers] doet ook een beroep op wederzijdse dwaling (in 4.12 als (c) aangeduid).
4.15.
De rechtbank oordeelt dat [gedaagden] geen belangrijke informatie heeft achtergehouden die hij met [eisers] had moeten delen en verwijst daarbij naar wat daarover hiervoor onder 4.9 is overwogen. Datzelfde geldt hier: De informatie van [naam] over zijn kademuur bevatte geen relevante informatie voor de staat van de kademuur van de woning en hoefde [gedaagden] daarom niet met [eisers] te delen.
4.16.
Het beroep op wederzijdse dwaling faalt ook. Voor zover partijen inderdaad beiden van dezelfde verkeerde veronderstelling zijn uitgegaan, blijft die dwaling voor rekening en risico van [eisers] , omdat hij er bewust voor gekozen heeft om geen bouwtechnische keuring te laten uitvoeren en de woning te aanvaarden in de staat van de woning op het moment van de koopovereenkomst. Van die staat werd hij geacht op de hoogte te zijn, inclusief gebreken, zoals vastgelegd in artikel 23.3 van de koopovereenkomst.
4.17.
De conclusie is dat het beroep op vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling faalt en de subsidiaire vordering ook wordt afgewezen.
proceskosten
4.18.
[eisers] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [gedaagden] betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.356,00
4.19.
Bij een veroordeling van twee partijen ( [eiser 1] en [eiser 2] ) tot betaling van de proceskosten is het uitgangspunt dat zij ieder voor het geheel aansprakelijk zijn. De veroordeling in de proceskosten wordt dus hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.356,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.