Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/734798 / HA ZA 23-540
Vonnis van 31 januari 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. J.D. Poot te Amsterdam,
tegen
1.de besloten vennootschap [gedaagde 1] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. D.B. Holthinrichs te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 juni 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 4 oktober 2023,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 december 2023 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Daarna is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een bedrijfspand aan de [adres] (hierna: pand I), dat sinds 2013 wordt verhuurd aan Keukenloods 5 B.V.
2.2.
[gedaagde] heeft een pand (hierna: pand II) gebouwd op 1 meter afstand van pand I, langs de zijgevel met ramen. Pand II is 8 meter hoog, iets hoger dan pand I.
2.3.
Bij arrest van 18 oktober 2022 (zaaknummer C/13/679181 / HA ZA 20-163) heeft het gerechtshof Amsterdam voor recht verklaard dat sprake is van onrechtmatige hinder ex artikel 5:37 BW van [gedaagde] jegens [eiser] , bestaande uit het oprichten en opgericht houden van een blinde muur van meer dan 8 meter hoog op circa 1 meter afstand van pand I en de zich daarin bevindende ramen van [eiser] . Ook is [gedaagde] hoofdelijk veroordeeld tot vergoeding van de door [eiser] geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat.
2.4.
Het gerechtshof heeft, voor zover relevant, onder meer het volgende overwogen:
“
3.7. Wat betreft de aard, de ernst en de duur van de hinder geldt het volgende. De aard van de hinder betreft het onthouden althans verminderen van lichtinval als gevolg van het oprichten van pand II. (…)
3.7. Wat betreft de aard, de ernst en de duur van de hinder geldt het volgende. De aard van de hinder betreft het onthouden althans verminderen van lichtinval als gevolg van het oprichten van pand II. (…)
3.12.
Uit het voorgaande (…) trekt het hof de conclusie dat het oprichten van pand II op de plaats waar het thans is gesitueerd onrechtmatige hinder in de zin van 5:37 BW oplevert jegens [eiser]”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat – dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld tot betaling van:
- € 90.000,00 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 juli 2022 tot de dag van volledige betaling,
- € 3.925,00 aan redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 2 juni 2023 tot de dag van volledige betaling,
- € 1.675,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,
- de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] is gehouden tot vergoeding van schade die [eiser] door de onrechtmatige hinder heeft geleden en zal lijden. [eiser] heeft een taxateur ingeschakeld die de schade heeft begroot op € 90.000. Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW gehouden tot betaling van de kosten voor het opstellen van het taxatierapport. Tot slot heeft [eiser] buitengerechtelijke incassokosten gemaakt die [gedaagde] dient te vergoeden.
3.3.
[gedaagde] betwist dat [eiser] in de toekomst € 90.000 aan schade zal lijden. Ook heeft [eiser] niet aannemelijk gemaakt dat hij schade lijdt door de plaatsing van het pand van [gedaagde] . Daarnaast is sprake van eigen schuld aan de kant van [eiser] omdat hij niet is opgekomen tegen de herindeling. Verder gaat het bij verminderde verhuurbaarheid en marktwaarde om toekomstige schade, die op grond van artikel 6:105 BW moet worden begroot met inachtneming van de goede en kwade kansen. Gelet op omstandigheden moet de kans dat er in de toekomst daadwerkelijk sprake is van verminderde huuropbrengsten laag worden geschat. Ook dient een eventuele schadevergoeding gematigd te worden op grond van artikel 6:109 BW. [gedaagde] betoogt dus dat de rechtbank de vorderingen van [eiser] moet afwijzen en dat [eiser] daarom de proceskosten van [gedaagde] moet betalen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
Op grond van de genoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam staat vast dat sprake is van onrechtmatige hinder bestaande uit het oprichten en opgericht houden van een blinde muur van meer dan 8 meter hoog op circa 1 meter afstand van pand I en de zich daarin bevindende ramen van [eiser] . Wel in geschil is de vraag of, en zo ja hoeveel, schade [eiser] hierdoor heeft geleden.
De schadebegroting van [eiser]
4.2.
[eiser] heeft zijn schade toegelicht met een rapport van 28 maart 2023, dat de taxateur 123vastgoedexpertise B.V. in zijn opdracht heeft opgesteld. Het rapport bevat taxaties van de marktwaarde van pand I in verhuurde staat op peildatum 1 juli 2022. De taxateur onderscheidt hierbij vier situaties:
- € 1.570.000 indien er geen aangrenzende bebouwing zou zijn;
- € 1.500.000 indien pand II op een rechtmatige afstand zou staan;
- € 1.410.000 in de huidige situatie zonder de door [eiser] uitgevoerde verbouwing;
- € 1.410.000 in de huidige situatie, na aftrek van de kosten van de verbouwing.
4.3.
Voor de berekening van de taxatiewaarden gebruikt de taxateur de methode van het netto aanvangsrendement. Op basis van de huurprijs van twee marktreferenties wordt uitgegaan van een huurwaarde van gemiddeld € 140,00 per vierkante meter per jaar. De taxatiewaarde van het gehele gebouw is gebaseerd op een rendement van 5,75 procent in de vierde situatie en zes procent in de overige situaties, na aftrek van kosten, belastingen, heffingen en erfpachtcanon.
4.4.
Het waardeverschil in de situaties met aangrenzende bebouwing is op twee manieren berekend. Ten eerste zijn de huurprijzen vergeleken tussen de marktreferenties [locatie 1] , dat aan drie gevels goede daglichttoetreding heeft en aan twee gevels goed uitzicht heeft, en [locatie 2] , dat nergens een goede daglichttoetreding heeft. De overeengekomen huurprijs bedraagt in het eerste geval € 120 per vierkante meter en in het tweede geval na indexatie € 80 per vierkante meter. Hieruit leidt de taxateur een waardeverschil per gevel af van 13,2 procent.
4.5.
Ten tweede bevat het rapport plattegronden van pand I. Voor elke van de vier situaties zijn de verdiepingen onderverdeeld in drie typen ruimte: ruim voldoende daglicht en uitzicht, normaal daglicht en uitzicht, en geen of beperkt daglicht en uitzicht. Vervolgens is de “ITZA”-methode toegepast om per vierkante meter het verschil in huurwaarde uit te drukken, variërend van € 185 op de begane grond in ruimten met ruim voldoende daglicht en uitzicht, tot € 107 op de eerste verdieping in ruimten met beperkt daglicht en uitzicht. Het huurwaardeverschil tussen de situatie zonder aangrenzende bebouwing en de huidige situatie komt daarmee op 8,9 procent. Het verschil tussen de situatie met bebouwing op een rechtmatige afstand en de huidige situatie komt op 5 procent.
4.6.
Uit het voorgaande is een totale huurwaarde afgeleid in de vier genoemde situaties. Op grond van het te behalen rendement en na aftrek van kosten, belastingen, heffingen en erfpachtcanon zijn daaruit vier vermelde taxatiewaarden per hierboven genoemde situatie berekend.
4.7.
[eiser] stelt dat zijn schade het verschil is tussen de marktwaarde in de tweede situatie en de waarde in de derde of vierde situatie. De schade bedraagt volgens hem dus € 90.000.
Het oordeel van de rechtbank
4.8.
Uitgangspunt voor de beoordeling is de uitspraak die het gerechtshof Amsterdam op 18 oktober 2022 tussen partijen heeft gedaan (zie r.o. 2.3). De schadevergoeding dient de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand te brengen waarin hij zou hebben verkeerd als de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Dit betekent dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking te maken tussen de toestand zoals deze in werkelijkheid is en de toestand zoals die (vermoedelijk) zou hebben bestaan als het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. Ingevolge artikel 6:97 BW dient daarbij de schade te worden begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en te worden geschat als deze niet nauwkeurig kan worden vastgesteld.
4.9.
De onrechtmatige hinder bestaat in de woorden van het gerechtshof uit het oprichten en opgericht houden van een blinde muur van meer dan 8 meter hoog op circa 1 meter afstand. De rechtbank zal de omvang van de schade begroten door een vergelijking te maken van die toestand met de toestand zonder de muur. Dit is in overeenstemming met de laatste alinea van r.o. 3.10 van de uitspraak van het gerechtshof. De rechtbank verwerpt dus het argument van [gedaagde] dat vergeleken moet worden met een muur op twee meter afstand of op een rechtmatige afstand van pand I. Er bestaat geen rechtsregel die meebrengt dat op schadevergoeding het nadeel in mindering mag worden gebracht dat zou zijn geleden door ander, nog net niet onrechtmatig handelen.
4.10.
De rechtbank volgt daarom de door de taxateur gebruikte methode van schadeberekening. Vergeleken moet worden de waarde van het gebouw van [eiser] in de huidige situatie en in de situatie zonder muur. Omdat de taxateur de minder ver strekkende situatie heeft gekozen van aangrenzende bebouwing op een rechtmatige afstand, is die methode deugdelijk. De rechtbank zal hierna allereerst de kritiek bespreken die [gedaagde] op het schaderapport heeft geleverd. Vervolgens komen de andere verweren van [gedaagde] aan bod.
Het verweer van [gedaagde]
Ondeugdelijk schaderapport
4.11.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de huidige huurder Keukenloods, een showroom voor keukens, geen gebruik maakt van de ramen aan zijn zijde en deze heeft afgeplakt. De rechtbank oordeelt dat dit niet relevant is. Het schaderapport maakt terecht een vergelijking van de marktwaarden van pand I in verschillende situaties. Voor die waarden zijn de gebruiksmogelijkheden van pand I bepalend en niet het huidige gebruik. Die gebruiksmogelijkheden worden slechts beperkt door het bestemmingsplan: volumineuze detailhandel, consumentverzorgende dienstverlening, maatschappelijke dienstverlening en zakelijke dienstverlening. Ook is een ondersteunende kantoorfunctie toegestaan.
4.12.
[gedaagde] voert verder aan dat de taxateur het gebrek aan hoekligging en exposure en uitzicht niet had mogen meewegen in het schaderapport. De rechtbank overweegt als volgt. Het gerechtshof heeft overwogen (zie r.o. 2.4) dat de aard van de hinder het onthouden althans verminderen van lichtinval betreft als gevolg van het oprichten van pand II. Daarmee heeft het gerechtshof niet uitgesloten dat pand II ook hinder kan meebrengen door vermindering van uitzicht en exposure. Blijkens de uitspraken van de rechtbank en het gerechtshof zijn die aspecten van hinder in de vorige procedures niet aan de orde gesteld. Vermindering van lichtinval en vermindering van uitzicht en exposure hangen echter nauw met elkaar samen. Het verbod van artikel 5:37 BW is niet beperkt tot het onthouden van licht maar omvat alle vormen van hinder, met inbegrip van het onthouden van uitzicht en exposure. De taxateur heeft deze elementen dan ook mogen meewegen in het schaderapport.
4.13.
Ook faalt het betoog van [gedaagde] dat onvoldoende en ongeschikte referentie-objecten zijn gekozen. Ten eerste gaat het in deze procedure niet om de marktwaarde van pand I als zodanig, maar om het verschil in marktwaarde van pand I in verschillende situaties. In het taxatierapport is dat verschil uitgedrukt in een percentage. Voor dat percentage is niet zonder meer van belang waar de referentie-objecten staan in de stad en wat daarvan de functie is. Ten tweede zijn marktreferenties uit openbare bron kenbaar en had [gedaagde] ter betwisting van het schaderapport zelf voorbeelden of publicaties kunnen aandragen. Dat heeft hij niet gedaan.
4.14.
[gedaagde] voert verder aan dat de ITZA-methode niet gebruikt had mogen worden, omdat deze alleen voor winkelruimten wordt gehanteerd. Ten eerste overweegt de rechtbank dat de bestemming van pand I “volumineuze detailhandel” echter ook winkelruimte omvat. Ten tweede licht het schaderapport toe dat in deze uitzonderlijke situatie de gebruikelijke waarderingsmethoden niet volstaan. Ten derde ligt het resultaat van de ITZA-methode (8,9 procent waardevermindering) in lijn met de gevonden vergelijkingsobjecten aan de [locatie 3] (13,2 procent waardevermindering). Daarnaast heeft [eiser] ter zitting toegelicht dat bij toepassing van de ITZA-methode is uitgegaan van een optimale indeling van het gebouw, rekening houdend met vaste elementen zoals trappen. Dat is ook op de plattegronden bij het schaderapport zichtbaar. De daarop gerichte kritiek van [gedaagde] treft dus geen doel.
4.15.
De rechtbank verwerpt verder het argument van [gedaagde] dat de daglichttoetreding in pand I nog steeds voldoet of bijna voldoet aan het Bouwbesluit en de NEN-norm. Zelfs al zou dat het geval zijn, dan sluit dit een waardevermindering van pand I niet uit.
4.16.
Tot slot heeft [gedaagde] in zijn kritiek op het schaderapport aangevoerd dat de kosten van de verbouwing niet tot de schade behoren. De rechtbank overweegt als volgt. Het schaderapport gaat uit van een investering van € 124.000 voor een vliesgevel voor lichtinbreng op de eerste verdieping, kozijnen voor lichtinbreng op de begane grond, het verwijderen van een noodtrappenhuis voor lichtspreiding, adviseurskosten, en het terugdraaien van een verbouwing aan de kant van de aangrenzende bebouwing. Volgens het schaderapport heeft de verbouwing de waarde van het gebouw verhoogd met precies het bedrag van de gedane investering. De rechtbank vindt de verbouwingskosten daarom niet dragend voor de schadebegroting.
Billijkheidscorrectie; eigen schuld 6:101 BW
4.17.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zijn schadevergoedingsplicht moet worden verminderd met een billijkheidscorrectie van 50% omdat [eiser] de schade ook zelf heeft veroorzaakt. Hij heeft geen actie ondernomen tegen de herindeling in 2011 en de uitgifte van bouwgrond en is niet in overleg getreden met de gemeente over het waarborgen van licht en uitzicht. [eiser] heeft volgens [gedaagde] dus eigen schuld aan de verminderde lichtinval.
4.18.
De rechtbank verwerpt dit verweer. De omstandigheid dat [eiser] geen bezwaar zou hebben gemaakt tegen de herindeling in 2011 of overleg met de gemeente zou hebben gevoerd betekent niet dat [eiser] daardoor heeft bijgedragen aan het ontstaan van onrechtmatige hinder. De onrechtmatige hinder van [gedaagde] in privaatrechtelijke zin staat los van het besluit over de herindeling en de communicatie tussen de gemeente en [eiser] . [eiser] had niet hoeven voorzien dat er een pand zou worden gebouwd op zodanige wijze dat er sprake zou zijn van onrechtmatige hinder. Daarmee faalt ook het beroep op eigen schuld.
Schadebegroting
4.19.
[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat eventuele schade moet worden begroot aan de hand van goede en kwade kansen op grond van artikel 6:105 lid 1 BW, omdat het gaat om schade die in de toekomst eventueel kan worden geleden.
4.20.
Ook dit betoog faalt. De gevorderde schade is niet toekomstig van aard. De waardevermindering van pand I heeft met de bouw van pand II reeds plaatsgevonden. Dit betekent dat het niet gaat om een begroting van nog niet ingetreden schade, maar om reeds geleden schade. De hoogte van de verkoop- of verhuuropbrengst in de toekomst is daarom irrelevant.
Matiging
4.21.
[gedaagde] heeft tot slot een beroep gedaan op matiging van de schadevergoeding. Volgens [gedaagde] dient de schadevergoeding te worden beperkt, omdat volledige schadevergoeding gelet op de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] stelt in dat kader dat de schade vooral het gevolg is van de herindeling in 2011 waardoor pand I zijn functie als hoekpand verloor. Daarnaast is er geen kader om te bepalen wat een rechtmatige tussenafstand is tussen de panden. Ook heeft [gedaagde] gevraagd of de gemeentegrond tussen zijn perceel en de openbare weg kon worden gebruikt, wat niet kon. Tot slot is de schade in hoge mate hypothetisch, aldus steeds [gedaagde] .
4.22.
De rechtbank overweegt dat schadevergoeding kan worden gematigd als volledige toekenning in de gegeven omstandigheden, waaronder de aard van de aansprakelijkheid, de tussen partijen bestaande rechtsverhouding en hun draagkracht, zou leiden tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen. Deze matigingsbevoegdheid van de rechter moet met een grote mate van terughoudendheid worden toegepast.
4.23.
De rechtbank ziet geen aanleiding om de schadevergoeding te matigen op grond van de door [gedaagde] genoemde omstandigheden. Deze stellingen van [gedaagde] passen in de discussie over de vraag naar de aansprakelijkheid, maar voor het beroep op matiging heeft [gedaagde] onvoldoende omstandigheden naar voren gebracht die leiden tot de conclusie dat volledige toekenning zal leiden tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen. De schadevergoeding zal daarom niet worden gematigd.
Conclusie
4.24.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank een bedrag van € 90.000,00 aan schadevergoeding toewijzen.
Kosten schaderapport
4.25.
[eiser] vordert daarnaast een bedrag van € 3.925,00 aan redelijke kosten voor het vaststellen van schade en aansprakelijkheid. [gedaagde] stelt dat deze kosten moeten worden verworpen, omdat [gedaagde] de bruikbaarheid en relevantie van het rapport betwist.
4.26.
De rechtbank oordeelt dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Het is redelijk dat [eiser] de taxateur heeft ingeschakeld om de schade te begroten en de kosten ter hoogte van € 3.925,00 komen de rechtbank redelijk voor. De vordering van [eiser] zal daarom ook op dit punt worden toegewezen.
Wettelijke rente
4.27.
[eiser] maakt verder aanspraak op wettelijke rente vanaf 1 juli 2022, omdat pand II op dat moment in ieder geval was afgebouwd. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. De wettelijke rente over de toegewezen hoofdsom zal daarom worden toegewezen vanaf 1 juli 2022 tot de dag van volledige betaling.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.28.
De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat de (feitelijke) onderbouwing van deze kosten in de dagvaarding ontbreekt. Het gevorderde bedrag van € 1.675,00 zal dus worden afgewezen.
Proceskosten
4.29.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten van [eiser] als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.366,00
(2,00 punten × € 1.183,00)
- nakosten
€
173,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
3.840,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 90.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 juli 2022,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.925,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 2 juni 2023,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.840,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.L. Bolkestein, rechter, bijgestaan door
mr. L.M.F. van Dijck, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.
mr. L.M.F. van Dijck, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.