Uitspraak
proces-verbaal
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/745480 / KG ZA 24-60 VVV/MB
Proces-verbaal van mondelinge uitspraak op 31 januari 2024
in het kort geding van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie bij dagvaarding op verkorte termijn van 25 januari 2024,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. A.J. Robbers te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. A. Bouwmeester te Amsterdam.
Tegenwoordig zijn mr. T.H. van Voorst Vader, voorzieningenrechter, en mr. M. Balk, griffier.
Na uitroeping van de zaak verschijnen partijen en hun raadslieden.
Partijen hebben beiden producties in het geding gebracht en gedaagde daarnaast een conclusie van antwoord tevens eis in reconventie. Partijen hebben over en weer het woord gevoerd, eiseres onder meer aan de hand van de door mr. Robbers overgelegde pleitnotities die aan het dossier zijn toegevoegd. De behandeling van de zaak is gesloten en vervolgens is mondeling uitspraak gedaan. Daarvan is ingevolge artikel 29a lid 3 Rv dit proces-verbaal opgemaakt, afgegeven op 1 februari 2024.
De voorzieningenrechter heeft de volgende uitspraak gedaan:
1.Inleiding
Het gaat in deze zaak om ex-partners, die gezamenlijk eigenaar zijn van een woning, die inmiddels is gesplitst in twee appartementen (woning 1 (een kleinere woning, die eiseres (hierna ook: [eiseres] ) aanvankelijk, na een verbouwing, had willen overnemen) en woning 2, een grotere woning, die eiseres nog bewoont met haar zoon uit een eerdere relatie). De woningen zijn gelegen aan [adres 1] (woning 1) en aan de [adres 2] (woning 2) te [plaats] .
Op 17 oktober 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank vonnis gewezen in een kort geding dat gedaagde (hierna ook [gedaagde] ) tegen eiseres had aangespannen.
Dat vonnis luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
4.10.
[eiseres] zal ook moeten meewerken aan de verkoop van Woning 2 aan een derde, of, indien zij niet of niet tijdig instemt met overname van Woning 1 tegen de getaxeerde waarde, van Woning 1 en 2, met dien verstande dat het redelijk voorkomt om bij de drie aanvankelijk genoemde makelaars in de e-mail van 8 maart 2023 van de advocaat van [gedaagde] aan de advocaat van [eiseres] , te weten PB makelaars, Ter Haar makelaars en Boelen makelaardij, offertes op te vragen en de opdracht dan te geven aan degene die het voordeligst heeft geoffreerd. (…) Nu nog geen potentiële kopers bekend zijn is het prematuur om te bepalen dat het vonnis in de plaats zal treden voor de vereiste medewerking en toestemming van [eiseres] aan de verkoop en levering. Bovendien wordt er van uitgegaan dat [eiseres] haar medewerking zal verlenen, zeker nu haar anders dwangsommen boven het hoofd hangen.
(…)
5.4.1.
veroordeelt [eiseres] om (…) mee te werken aan de verkoop van
Woning 1 en Woning 2, aan bezichtigingen van Woning 2 en deze te verlaten en in opgeruimde staat achter te laten, voor de duur dat de makelaar en de potentiële kopers in de woning verblijven, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag of keer dat zij daarmee in gebreke blijft of in strijd handelt;
5.4.2.
veroordeelt [eiseres] om Woning 2 uiterlijk op datum levering aan derden te verlaten en te ontruimen;
5.4.3.
bepaalt dat [eiseres] een dwangsom verbeurt van € 1.000,- voor iedere dag dat zij nalaat om aan de veroordeling onder 5.4.2 te voldoen, met een maximum van € 100.000,-;
Tussen partijen is niet langer in geschil dat de woningen moeten worden verkocht. PB Makelaars is daartoe ingeschakeld als degene die het voordeligst heeft geoffreerd. In dit kort geding vordert eiseres in conventie dat gedaagde, onder verbeurte van dwangsommen, wordt veroordeeld mee te werken aan het verlenen van de verkoopopdracht aan een andere makelaar dan die in het vonnis zijn genoemd, namelijk aan Heeren Makelaars, dat hij van die makelaar alle aanwijzingen opvolgt, en dat hij de woningen ontruimt. Gedaagde vordert in reconventie primair: te bepalen dat het vonnis in de plaats zal treden van de door eiseres voor de verkoop van de woningen via PB Makelaars benodigde (rechts)handelingen en subsidiair dat zij tot die medewerking, onder verbeurte van hoge dwangsommen wordt veroordeeld. Daarnaast vordert hij ontruiming van de woningen en veroordeling van eiseres in de proceskosten.
2.De gronden van de beslissing
2.1.
Partijen zijn samen eigenaar van woning 1 en woning 2. Er is een uitspraak gedaan door de voorzieningenrechter van deze rechtbank op 17 oktober 2023 waarbij eiseres veroordeeld is om mee te werken aan de verkoop van die woningen wanneer zij er niet voor kiest het kleine appartement (woning 1) zelf te kopen.
Zij heeft ervoor gekozen om dat laatste niet te doen, zodat het andere gedeelte van het vonnis, gericht op de verkoop van (ook) het kleine appartement zijn werking kreeg. Vervolgens is op basis van dat vonnis PB Makelaars aangewezen om de verkoop te begeleiden.
2.2.
PB Makelaars is aan het werk gegaan en door de gezamenlijke inspanning van partijen en PB Makelaars is die makelaar klaar voor de start van verkoop. Eiseres is echter ontevreden over PB Makelaars (met name over de volgens PB Makelaars te hanteren vraagprijzen) en zij heeft (zonder gedaagde daarbij te betrekken) twee andere makelaars gevraagd om offertes. Deze andere makelaars hebben hogere vraagprijzen voor de huizen voorgesteld. Eiseres vordert nu dat Heeren Makelaars zal worden aangewezen als verkopende makelaar. Daartegen heeft gedaagde bezwaar, in de eerste plaats omdat de vraagprijzen die PB heeft voorgesteld ook al stonden in de offerte van 30 november 2023, waarmee beide partijen half december akkoord zijn gegaan. Bovendien is hij niet betrokken geweest bij (het opvragen van) de nieuwe offertes en die offertes zijn gebaseerd op onjuiste vierkante metergegevens. Verder zijn die andere offertes vrijblijvend en geven ze geen enkele garantie dat ze tot hogere verkoopprijzen zullen leiden. Gedaagde wil geen verdere vertraging in het verkoopproces.
2.3.
PB Makelaars is aangewezen overeenkomstig het vonnis. Om daarvan af te wijken moeten er heel goede redenen zijn en die zijn er niet. Eiseres heeft aangevoerd dat PB Makelaars haar werk slecht zou doen, maar heeft die stelling onvoldoende onderbouwd. Eiseres is akkoord gegaan met de offerte waarin de vraagprijzen van PB Makelaars zijn genoemd en PB Makelaars heeft die vraagprijzen op verzoek van eiseres toegelicht, en desgevraagd ook andere gegevens verstrekt. Er is geen enkele grond om aan te nemen dat die makelaar haar werk niet goed doet. Er is dan ook geen reden om met voorbijgaan aan het vonnis van 17 oktober 2023 een andere makelaar aan te wijzen.
2.4.
Uit de offertes van de andere makelaars blijkt ook niet dat die tot hogere opbrengsten zullen leiden. Het is belangrijk dat partijen verdergaan op de weg die in het vonnis is vastgelegd en niet weer van die weg afdwalen.
In conventie
2.5.
Dat betekent dat de eerste twee vorderingen van eiseres worden afgewezen. De derde vordering is ingetrokken en de vordering tot ontruiming (de vierde vordering) is onnodig, omdat gedaagde er alle belang bij heeft om te ontruimen als dat moet gebeuren en dan zullen ook de spullen van gedaagde, die kennelijk ook door eiseres worden gebruikt bij haar huidige bewoning, worden verwijderd.
In reconventie
2.6.
Beide partijen hebben belang bij een zo hoog mogelijke opbrengst van de woningen. Met name gedaagde heeft er ook belang bij dat de verkoop snel gebeurt, omdat hij het merendeel van de kosten voor de woningen draagt. Uit deze procedure blijkt dat het vorige vonnis en de daarin opgelegde dwangsommen onvoldoende waren om verdere vertraging tegen te gaan. Om te voorkomen dat partijen nogmaals een procedure voeren voordat de verkoop daadwerkelijk kan plaatsvinden, zal de primaire vordering in reconventie worden toegewezen, met dien verstande dat de vervangende werking van dit vonnis (het in de plaats treden) ingaat twee weken na betekening daarvan, zodat eiseres de kans heeft om zelf haar medewerking te verlenen. Het in de plaats treden zal gelden naast de bepalingen in het vorige vonnis waarin dwangsommen zijn opgenomen. Dat betekent dat de tweede subsidiaire vordering niet aan de orde komt. De derde vordering, veroordeling van eiseres tot ontruiming, zal worden toegewezen, met dien verstande dat ontruimd moet worden uiterlijk één maand voor de leveringsdatum. Dit sluit aan bij 5.4.2 van het vorige vonnis, met een iets andere termijn, omdat ontruiming (uiterlijk) op de leveringsdatum onhandig voorkomt. Gekozen wordt voor een maand voor de leveringsdatum, zodat duidelijk is dat ontruiming tijdig zal plaatsvinden. De dwangsommen blijven gelijk aan die van het vorige vonnis. Een eerdere ontruiming, zoals gedaagde heeft gevorderd, is niet nodig omdat eiseres zich ook moet (blijven) houden aan de verplichtingen uit het eerdere vonnis onder 5.4.1, waaraan ook dwangsommen zijn verbonden.
In conventie en in reconventie
2.7.
Eiseres wordt als de in het ongelijk gestelde partij, anders dan gebruikelijk is in zaken tussen ex-partners, in de proceskosten veroordeeld, omdat dit kort geding niet nodig was. Daarbij worden de forfaitaire bedragen toegewezen, omdat onvoldoende aanleiding bestaat om de volledige proceskosten toe te wijzen.
3.De beslissing
De voorzieningenrechter
In conventie:
3.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
3.2.
veroordeelt eiseres in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van gedaagde begroot op:
– € 320,00 € 320,00 aan griffierecht en
– € 320,00 € 1.107,00 aan salaris advocaat.
In reconventie:
3.3.
bepaalt dat deze beslissing met ingang van twee weken na betekening daarvan, in de plaats zal treden van de door [eiseres] te verlenen medewerking en toestemming – waaronder het instemmen met de aanprijzingen van de woningen die PB makelaars heeft opgesteld om op Funda te worden geplaatst – voor het verkopen van de woningen (woning 1 en woning 2) en vervolgens, indien zij daaraan niet binnen twee weken aan een daartoe gericht verzoek van [gedaagde] voldoet, aan het sluiten van koopovereenkomsten en het verlijden van de notariële akten van levering (als bedoeld in artikel 3:300 lid 1 en Pro lid 2 van het Burgerlijk Wetboek),
3.4.
veroordeelt [eiseres] , om de woningen uiterlijk een maand voor de datum van levering te ontruimen en in goede staat te verlaten en verlaten te houden,
3.5.
bepaalt dat [eiseres] een dwangsom verbeurt van € 1.000,- voor iedere dag dat zij nalaat om aan de veroordeling onder 5.4.2 van het vonnis van 17 oktober 2023 als aangepast in 3.4 hierboven te voldoen, met een maximum van
,€ 100.000,00,
3.6.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil,
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In conventie en in reconventie:
3.8.
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, dat door de voorzieningenrechter en de griffier is vastgesteld en ondertekend.
Griffier Voorzieningenrechter