ECLI:NL:RBAMS:2024:7009

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10974939 CV EXPL 24-2446

vonnis van: 15 november 2024 (bij vervroeging)

fno.: 8622

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiseres]

wonende te [woonplaats]

2. de vennootschap naar buitenlands recht Arbi S.A.R.L.

gevestigd te Luxemburg

eisers in conventie, verweerders in reconventie

nader te noemen: [eiseres] c.s.

gemachtigde: mr. H.E.M. Molenaar

t e g e n

de besloten vennootschap Vanilia The Shops B.V.

gevestigd te Wormerveer

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: Vanilia

gemachtigde: mr. A.R. de Jonge

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 22 februari 2024 met bijlagen;

- de conclusie van antwoord met bijlagen, met daarbij een tegenvordering.

Vervolgens is tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. Voorafgaand daaraan is door [eiseres] c.s. nog een conclusie van antwoord in reconventie genomen, met wijziging van eis. Vanilia heeft nog een akte wijziging van eis ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaats gevonden op 25 oktober 2024. Namens [eiseres] c.s. is verschenen de heer [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. Namens Vanilia is verschenen de heer [naam 2] met de gemachtigde en diens kantoorgenote mr. R. van Hoof. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd. De mondelinge behandeling is onderbroken voor het onderzoeken van een schikking. Uiteindelijk is vonnis gevraagd en er is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] . Vanilia exploiteert in het gehuurde een kledingwinkel. In artikel 4.3 van de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen.

1.2.

Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen (ROZ 1994) van toepassing. Daarin staat onder meer:
´Huurprijswijziging4.1 Een in 4.3 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks CPI-Werknemers Laag (1990=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).(…)Kosten13. In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de overeenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.Betalingen14.1 De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Het staat verhuurder vrij door middel van schriftelijke opgave aan huurder wijziging aan te brengen in de plaats of wijze van betaling. Verhuurder is gerechtigd te bepalen op welke openstaande vordering uit de overeenkomst een door hem van huurder ontvangen betaling in mindering komt, tenzij huurder bij de betaling uitdrukkelijk anders aangeeft. In het laatste geval is het gestelde in artikel 6:50 BW niet van toepassing.14.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van f 250,-- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.´

1.3.

Na uitbraak van het coronavirus heeft [eiseres] c.s. aan Vanilia een huurkorting verstrekt van 50% over de maanden april, mei en juni 2020, alsmede over februari 2021.

1.4.

Op 8 juli 2020 schreef [eiseres] c.s. in verband met de huurkorting aan Vanilia een e-mail waarin staat:
´Voor de [adres] stel ik voor om dezelfde regeling te treffen als voor onze andere panden. Dit zou betekenen dat er nog een halve maand huur verschuldigd is over het tweede kwartaal en dat de rest van de huur over deze periode wordt kwijtgescholden. Arbi hecht er wel aan dat dit bedrag en de inmiddels verstuurde factuur voor juli per ommegaande betaald wordt. Ben jij hier akkoord mee?´Vanilia reageerde hier op 10 juli 2020 op met:
´Akkoord´

1.5.

Vanilia heeft over de maanden maart en april 2021, alsmede over de maand januari 2022, 50% van de huur voldaan. Bij de betaling voor januari 2022 heeft Vanilia vermeld “50% huur 1-2022”.

1.6.

In de loop van 2022 zijn de verhoudingen tussen partijen verslechterd.

1.7.

Op 2 augustus 2022 schreef Vanilia in een e-mail aan [eiseres] c.s.:
´Jaarlijks wordt de huur door u geïndexeerd conform de stijging van het Consumenten Prijs Indexcijfer (CPI). In het CPI wordt o.a. gerekend met energie- en voedselprijzen. De extreme prijsstijgingen van de laatste tijd binnen deze categorieën zijn dus van grote invloed op het CPI. Dit leidt derhalve weer tot forse huurverhogingen. Om die reden hebben een groot aantal branche organisaties een oproep gedaan om de zogenaamde kerninflatiecijfers te hanteren als index waardoor eerlijkere huurprijsverhogingen tot stand komen. Ter verduidelijking en onderbouwing sturen wij u bijgaand de volledige tekst van het door de branche- en koepelorganisaties gedane rekwest. Inmiddels is de huur eerder dit jaar reeds door u verhoogd op basis van het CPI. Wij hopen echter dat u alsnog gehoor zult geven aan de oproep en derhalve met terugwerkende kracht de indexering op basis van kerninflatiecijfers zult vaststellen.´

1.8.

Vervolgens heeft Vanilia vanaf augustus 2022 de huurprijsindexering ingehouden.

1.9.

Op 20 september 2023 schreef de gemachtigde van [eiseres] c.s. Vanilia aan tot betaling van een huurachterstand, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten. Tevens werd daarbij het rechte voorbehouden de contractuele boeterente van 2% te vorderen bij het uitblijven van betaling. De in deze brief gevorderde huurachterstand is terug te voeren op de resterende 50% van de onder 1.5 genoemde huur, alsmede op de vanaf augustus 2022 niet betaalde huurprijsindexering.

1.10.

Op 28 en 30 mei 2024 (enkele dagen voor het indienen van de conclusie van antwoord in deze zaak) heeft Vanilia bedragen aan [eiseres] c.s. betaald. Daarmee is de tot dat moment ingehouden huurprijsindexering voldaan.

vordering en tegenvordering

2. [eiseres] c.s. vordert – kort weergegeven – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeling van Vanilia tot betaling van een huurachterstand van € 27.539,50 en een contractuele boeterente van 2% die tot 1 oktober 2024 € 39.423,03 bedraagt. Voor het geval de contractuele rente wordt afgewezen vordert [eiseres] c.s. de wettelijke handelsrente althans een in goede justitie te bepalen rente.

3. Volgens [eiseres] c.s. heeft Vanilia de huur over de maanden maart en april 2021, alsmede over de maand januari 2022 ten onrechte deels onbetaald gelaten. Deze huur moet alsnog betaald worden. Over de niet betaalde huur moet boeterente betaald worden, evenals over de tijdens deze procedure betaalde huurprijsindexeringen.

4. Vanilia voert verweer tegen de vorderingen en zij stelt een tegenvordering in. Volgens Vanilia is er een huurkorting overeengekomen zodat de na wijziging van eis nog gevorderde huur niet verschuldigd is. Bovendien heeft Vanilia niet tijdig geklaagd nadat de huur gedeeltelijk was voldaan. Over de huurprijsindexering bestond onduidelijkheid door hoge inflatie en een oproep van koepelorganisaties tot aanpassing hiervan. Inmiddels is de huurprijsindexering voldaan. Voor een boeterente is gezien de omstandigheden geen plaats en in ieder geval dient deze gematigd te worden, aldus Vanilia. Vanilia vordert bij tegeneis betaling van huurprijsvermindering overeenkomstig het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:2021:1974. [eiseres] c.s. voert verweer tegen die tegenvordering. Op dat verweer zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

beoordeling van de vorderingen over en weer

Huurkorting vanwege corona

5. Vanilia stelt dat over de coronakorting afspraken zijn gemaakt die zich ook uitstrekken over de maanden maart en april 2021, alsmede januari 2022. Deze stelling is echter onvoldoende onderbouwd. Vanilia verwijst naar de onder 1.4 geciteerde e-mail, maar die ziet gezien de tekst ervan enkel op het verleden. Vanilia mocht hieruit niet afleiden dat zij ook in de toekomst aanspraak zou hebben op huurkorting. Dit wordt niet anders als [eiseres] c.s. voor andere locaties wel huurkorting heeft gegeven voor latere maanden.

6. Vanilia wordt wel gevolgd in haar beroep op de klachtplicht. Door over genoemde maanden de helft van de huur te betalen was immers sprake van een gebrekkige prestatie. [eiseres] c.s. heeft die gedeeltelijke betaling moeten ontdekken, zij kon immers zien welk bedrag betaald was en bovendien was in ieder geval bij de laatste betaling “50%” vermeld. [eiseres] c.s. heeft niettemin na de laatste gedeeltelijke betaling in januari 2022 nog twintig maanden gewacht met het sturen van een eerste aanmaning. Dat is niet binnen bekwame tijd en dus kan [eiseres] c.s. geen beroep meer doen op deze gebrekkige prestaties. Voor zover de vordering van [eiseres] c.s. ziet op de resterende huur over de maanden maart 2021, april 2021 en januari 2022 wordt deze dus afgewezen.

7. Anderzijds zal ook de tegenvordering van Vanilia tot het verlenen van een aanvullende huurkorting worden afgewezen. Vanilia heeft niet de klachtplicht geschonden zoals [eiseres] c.s. heeft aangevoerd, aangezien Vanilia een beroep doet op gewijzigde omstandigheden en dat is iets anders dan een beroep op een gebrekkige prestatie waar de klachtplicht op ziet. Maar de kantonrechter ziet in de gang van zaken en de omstandigheden aanleiding de huurkorting niet te berekenen volgens de zogeheten vastelastenmethode. Dat wordt als volgt toegelicht.

8. In het arrest van de Hoge Raad over huurkorting vanwege corona (HR 24 december 2021, ECLI:NL:2021:1974) is tot uitgangspunt genomen dat de beperkte exploitatiemogelijkheid voor een huurder als gevolg van de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is. Dat uitgangspunt geldt ook in deze huurrelatie, [eiseres] c.s. heeft dat ook niet betwist. Vervolgens heeft de Hoge Raad in zijn arrest geoordeeld dat de door de coronacrisis veroorzaakte verstoring van het contractuele evenwicht in beginsel gelijk moet worden verdeeld over huurder en verhuurder. Met de zogeheten vastelastenmethode heeft de Hoge Raad een handvat geboden voor de wijze van berekening van de in dat kader te verlenen huurkorting. De Hoge Raad heeft daar echter aan toegevoegd dat de redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat hiervan wordt afgeweken (r.o. 3.3.3 van het arrest). Verder heeft de Hoge Raad overwogen dat zijn uitspraak en de als handvat genoemde vastelastenmethode tevens bedoeld is om partijen gelegenheid te geven in onderling overleg tot aanpassing van de huurprijs te komen (r.o. 3.4).

9. Weliswaar hebben partijen in dit geval niet over de gehele coronaperiode bindende afspraken gemaakt over huurkorting, maar zij hebben zich feitelijk wel gedragen alsof dat was gebeurd. Vanilia heeft immers over de maanden maart 2021, april 2021 en januari 2022 de helft van de huur betaald en [eiseres] c.s. heeft zich daar op dat moment niet tegen verzet. Anderzijds heeft Vanilia tijdens de coronaperiode geen aanspraak gemaakt op een hogere huurkorting. Huurder en verhuurder zijn professionele partijen, zodat zij geacht moeten worden op de hoogte te zijn geweest van de uitspraak van de Hoge Raad en de gevolgen daarvan. De kantonrechter kan de gang van zaken niet anders duiden dan dat partijen er na die uitspraak stilzwijgend mee hebben ingestemd de nadelige gevolgen van corona te verdelen door Vanilia toe te staan in aanvulling op de eerder afgesproken korting de huur over de maanden maart 2021, april 2021 en januari 2022 voor de helft te voldoen. Dit wordt bevestigd door het feit dat partijen pas anderhalf jaar na het einde van de coronapandemie, toen hun verstandhouding verstoord was geraakt, alsnog over de coronakorting in debat zijn geraakt. De kantonrechter ziet in deze omstandigheden grond de gevolgen van de coronapandemie in de huurovereenkomst te verdisconteren op de wijze waarop partijen dat zelf stilzwijgend hebben gedaan. Dat betekent dat de door Vanilia gevorderde verklaringen voor recht over (aanvullende) huurkorting worden afgewezen.

Huurprijsindexering

10. Vanilia heeft er voor gekozen vanaf augustus 2022 de huurprijsindexering niet meer te betalen. Weliswaar heeft zij daarover een e-mail aan [eiseres] c.s. gestuurd waar geen reactie op is gekomen, maar zij heeft het risico genomen dat zij door deze handelwijze niet aan haar verplichtingen voldeed.

11. Dat risico heeft zich ook verwezenlijkt, want uiteindelijk heeft Vanilia de huurprijsindexering eind mei 2024 alsnog betaald omdat zij – kennelijk – ook zelf tot de conclusie was gekomen dat deze verschuldigd was.

12. In beginsel is Vanilia daarmee de contractueel afgesproken rente van 2% verschuldigd over de te laat betaalde huurprijsindexering. Vanilia beroept zich echter op matiging van deze rente.

13. De rechter kan een contractuele boete alleen dan matigen als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarvan is hier sprake. Niet ter discussie staat dat er in 2022 en 2023 verschillend gedacht werd over hoe om te gaan met de CPI index. De rechtspraak hierover is ook niet eensluidend. Het is daarom begrijpelijk dat Vanilia dit bij [eiseres] c.s. heeft aangekaart, maar [eiseres] c.s. heeft niet gereageerd. In deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding de boete te matigen tot de wettelijke handelsrente. Nu het hier gaat om matiging van een contractuele boete staat het feit dat de wettelijke handelsrente nog niet bestond bij de totstandkoming van de huurovereenkomst daaraan niet in de weg. Deze wettelijke handelsrente moet dus betaald worden over de te laat betaalde huurprijsindexeringen.

Buitengerechtelijke kosten en proceskosten

14. [eiseres] c.s. heeft voldoende onderbouwd dat zij voorafgaand aan deze procedure buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. Anders dan door Vanilia aangevoerd heeft [eiseres] c.s. toegelicht dat zij meerdere sommaties heeft verstuurd en deze heeft zij ook overgelegd. Nu Vanilia pas betalingen heeft gedaan na dagvaarding zullen de gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 1.500,84 worden toegewezen.

15. Nu partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

veroordeelt Vanilia tot betaling van de wettelijke handelsrente over de vanaf
1 augustus 2022 tot 30 mei 2024 niet betaalde huurprijsindexeringen, vanaf de eerste dag dat de betreffende huurprijsindexering was verschuldigd tot de dag van betaling;

veroordeelt Vanilia tot betaling van € 1.500,84 aan buitengerechtelijke kosten;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie:

wijst het gevorderde af;

in conventie en reconventie:

compenseert de proceskosten, wat betekent dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2024.