Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10569189 CV EXPL 23-9013
vonnis van: 2 januari 2024
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. S.M. van der Salm
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.J. Meijer.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het dossier bevat de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 9 juni 2023, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling;
- de akte van de zijde van [gedaagde] , met een productie;
- de akte van de zijde van [eiseres] , met producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 november 2023. [eiseres] is verschenen, vergezeld door een tolk en de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord, aan de zijde van [eiseres] aan de hand van pleitaantekeningen, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[eiseres] en [gedaagde] hebben met ingang van 1 januari 2022 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
1.2.
In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
(…)
(…)
1.3.
[eiseres] heeft een waarborgsom van € 2.137,50 betaald aan [gedaagde] .
1.4.
Als bemiddelend makelaar was [naam makelaar] (hierna: de makelaar) betrokken bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. De makelaar trad op namens [gedaagde] .
1.5.
Op 31 december 2021 is een inspectierapport opgemaakt door de makelaar, waarbij een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur is opgemaakt. In dit rapport staat onder ‘Gebreken of wijzigingen’ vermeld dat het laminaat schade heeft en dat het appartement leefschade heeft. Onder ‘Opmerkingen’ staat aangegeven dat de eigenaar dit weet. Het rapport is ondertekend door [eiseres] en door de makelaar.
1.6.
Op 7 januari 2023 stuurde [gedaagde] aan [eiseres] per What’sApp het volgende bericht:
1.7.
Op 9 januari 2023 lichtte [gedaagde] in een e-mail toe:
1.8.
Hierop antwoordde [eiseres] per e-mail van 11 januari 2023:
1.9.
Via What’sApp reageerde [gedaagde] hierop met de volgende tekst- en spraakberichten:
1.10.
Op 20 januari 2023 liet [eiseres] aan [gedaagde] per e-mail weten dat zij uit het gehuurde zal vertrekken per het einde van januari.
1.11.
[eiseres] heeft het gehuurde opgeleverd in het bijzijn van de makelaar. In een e-mail van 4 mei 2023 schreef de makelaar:
‘I am really in shock that [gedaagde] , the owner of the apartment [adres] wrote that i send him a letter or a note that the apartment wasn’t t clean and not in good shape
That is TOTALLY FALSE
(…)
I gave him a call and a whatsapp that the apartment was giving back in good order and state. He answered back: TOP
I send him pictures
(…)
Later [gedaagde] send me a message that he doesn’t t want to give the deposit back because you had a dog. He was the one that gave permission that the dog could stay in the apartment.
(…)
He never complained that you didn’t tpaid on time, noise or complaints from the neighbors.’
1.12.
[eiseres] heeft het gehuurde op 28 januari 2023 verlaten. [gedaagde] heeft de waarborgsom ondanks aanmaningen daartoe niet terugbetaald.
Vordering
2. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
een verklaring voor recht dat de overeenkomst tussen partijen aangaande de huurbeëindiging met (terug)betaling van de waarborgsom aan [eiseres] voor vernietiging vatbaar is, althans deze te vernietigen;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] een bedrag van € 14.018,50, binnen drie dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van
€ 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00;
subsidiair:
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] een bedrag van € 2.137,50, binnen drie dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van
€ 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00;
primair en subsidiair:
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] een bedrag van € 1.542,75 aan buitengerechtelijke incassokosten, binnen drie dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de wettelijke rente over het onder b., c. en d. gevorderde, binnen drie dagen na betekening van het vonnis;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3. [eiseres] stelt hiertoe dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd volgens de bepalingen in artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Er is geen overeenkomst tot stand gekomen om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Als er al afspraken zijn gemaakt zijn die vernietigbaar. [eiseres] is zich onveilig gaan voelen door bedreigingen van [gedaagde] , door zijn leugenachtige uitspraken en zijn kwetsende en beledigende uitingen. Als gevolg hiervan voelde [eiseres] zich gedwongen afspraken te maken over de beëindiging van de huur.
4. Omdat in dit geval de gevolgen van de afspraken bezwaarlijk ongedaan gemaakt kunnen worden, vraagt [eiseres] om aan de vernietiging deels haar werking te ontzeggen. Omdat [gedaagde] dan onbillijk wordt bevoordeeld en [eiseres] wordt benadeeld, verzoekt zij op grond van artikel 3:53 lid 2 BW om een uitkering in geld.
5. [eiseres] vordert betaling van € 14.018,50 en zij onderbouwt dit bedrag als volgt. Zij heeft andere woonruimte moeten zoeken en de nieuwe huurprijs is hoger. Haar schade bestaat uit het verschil tussen de oude en nieuwe huurprijs per 1 april 2023 tot 31 december 2024, te weten € 4.725,00. Daarnaast vordert zij betaling van de waarborgsom van € 2.137,50. Tot slot had [gedaagde] een verhuiskostenvergoeding moeten betalen als de huur was beëindigd wegens dringend eigen gebruik. Daarom vordert [eiseres] ook een verhuiskostenvergoeding van € 7.156,00.
6. [gedaagde] is de hiervoor genoemde kosten ook verschuldigd op grond van een onrechtmatige daad zoals bedoeld in artikel 6:162 BW.
Verweer
7. [gedaagde] heeft aangevoerd dat er sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar. De einddatum van 31 december 2024 is een fout in de huurovereenkomst: de afspraak tussen partijen was een duur van twee jaar. [eiseres] heeft ingestemd met beëindiging van de huur. [gedaagde] was daarbij bereid alternatieve woonruimte te zoeken en verhuiskosten te betalen.
8. De waarborgsom zou worden terugbetaald als het gehuurde werd opgeleverd in dezelfde staat als waarin het gehuurde was bij aanvang van de huurovereenkomst. Dit heeft [eiseres] niet gedaan. [eiseres] heeft tijdens haar verblijf in het gehuurde een hond bij zich gehad. Dit was tegen de afspraken in en de urine en ontlasting van de hond hebben voor zodanige schade gezorgd, dat [gedaagde] de waarborgsom mocht verrekenen hiermee.
9. [gedaagde] is van mening dat de vergoeding die [eiseres] vordert op grond van artikel 3:53 lid 2 BW niet billijk is. De verhuiskosten waren niet zo hoog. Hij is het ook niet eens met de vordering tot betaling van het verschil tussen de huurprijs van het gehuurde en de huurprijs van de nieuwe woning die [eiseres] huurt. Zo bevat de nieuwe huurprijs ook de kosten voor gas, water en licht terwijl dat niet inbegrepen was in de huurprijs van het gehuurde. Bovendien had zij gemakkelijk een nieuwe woning in dezelfde prijsklasse kunnen vinden. Omdat ze dat niet heeft gedaan, hoeft [gedaagde] die kosten niet te vergoeden.
Beoordeling
10. De vraag die beantwoord moet worden is of de afspraken rondom de beëindiging van de huurovereenkomst vernietigbaar zijn.
Vernietiging van beëindigingsovereenkomst
11. Voor de beëindiging van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gelden specifieke regels waarbij de huurder vergaand wordt beschermd. Onderdeel van die regels is dat beëindiging van de huurovereenkomst omdat de verhuurder dat wil, aan (strenge) eisen moet voldoen. Bij beëindiging met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan gelden die eisen niet: door dit ‘wederzijds goedvinden’ eindigt de huurbescherming. Het behoort daarbij wel duidelijk te zijn dat de huurder het goed vindt dat de huur, inclusief (verder) recht op huurbescherming, beëindigd wordt.
12. [eiseres] had voorafgaand aan het contact over de beëindiging zelf geen enkele intentie om de huur te beëindigen. Zij is een huurovereenkomst voor langere tijd aangegaan en het einde van de overeengekomen periode was nog niet in zicht. Volkomen onverwacht en met stevige taal heeft [gedaagde] begin januari 2022 haar feitelijk laten weten dat de huurovereenkomst eindigt omdat hij daar belang bij heeft. Hij zegt immers op een dwingende toon dat [eiseres] er onmiddellijk, binnen een week, uit moet. Als reden wordt een probleem genoemd in de risicosfeer van de verhuurder, te weten problemen met de hypotheekverstrekker. Wat de verhuurder dus feitelijk deed was eenzijdig de huur opzeggen, in strijd met de daarvoor geldende regels.
13. In het volgende contact is de druk die door [gedaagde] werd uitgeoefend op [eiseres] nog verder verhoogd. Toen [eiseres] probeerde te komen tot een meer evenwichtige afspraak is dit overleg door [gedaagde] onmogelijk gemaakt door berichten te sturen naar huurder met een toon waar de honden geen brood van lusten. De agressie die hieruit spreekt maakt elk inhoudelijk overleg onmogelijk. Verder heeft [gedaagde] na ontvangst van de constructieve reactie van huurder, gedreigd met het opeisen van een boete wegens het houden van een hond in het gehuurde. Een boete waarvan [gedaagde] kon weten dat deze niet opeisbaar was: de makelaar die namens [gedaagde] handelde had immers expliciet toestemming gegeven voor het houden van de hond. Vervolgens heeft [eiseres] de woning verlaten zonder enige compensatie en zonder haar borg terug te krijgen.
14. Dat zij zich onveilig en gedwongen voelde de woning te verlaten, zoals zij zegt, is gelet op het voorgaande begrijpelijk. Verder is vast komen te staan dat de hypotheekverstrekker, anders dan eerder door [gedaagde] aan [eiseres] is gezegd, de woning niet heeft verkocht.
15. Voornoemde feiten laten zich niet kwalificeren als een overeenkomst tot beëindiging van de huur. De enkele feitelijkheid dat [eiseres] de woning heeft verlaten is immers gelet op de omstandigheden onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van een wil die zich door een verklaring openbaar heeft gemaakt. [gedaagde] kon er ook niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiseres] met het verlaten van de woning inderdaad de wens had om de huurovereenkomst te beëindigen, zeker niet op zo een korte termijn en zonder compensatie. Maar als wordt aangenomen dat met het vertrek van [eiseres] een rechtshandeling tot stand is gekomen, te weten instemming met de opzegging of zoals partijen dit noemen: een beëindigingsovereenkomst, is deze beëindigingsovereenkomst vernietigbaar. Deze overeenkomst is tot stand gekomen door bedreiging (de dreiging met nadeel voor [eiseres] in de vorm van boetes en de agressieve toonzetting) en bedrog (de onjuiste mededeling over de verkoop door de hypotheekverstrekker). De kantonrechter zal daarom de overeenkomst tussen partijen aangaande de huurbeëindiging vernietigen.
16. De vernietiging heeft terugwerkende kracht en zou als rechtsgevolg hebben dat de huurovereenkomst doorloopt. Dit is bezwaarlijk omdat [eiseres] het gehuurde inmiddels heeft verlaten. Aan deze vernietiging wordt daarom deze werking ontzegd. Onweersproken is gebleven dat [gedaagde] hierdoor onbillijk wordt bevoordeeld en [eiseres] benadeeld. Aan [gedaagde] wordt daarom de verplichting opgelegd tot betaling van een vergoeding zoals bedoeld in artikel 3:53 lid 2 BW. Overigens is het handelen van [gedaagde] ook te kwalificeren als een onrechtmatige daad, althans wanprestatie en zou het hiernavolgende ook als een schadevergoeding kunnen worden gekwalificeerd.
Omvang van het bedrag waarvoor [eiseres] is benadeeld
17. [gedaagde] is het niet eens met de omvang van het bedrag dat [eiseres] vordert. Hierover overweegt de kantonrechter als volgt.
Duur van de huurovereenkomst
18. De vraag die eerst beantwoord moet worden, is welke duur de huurovereenkomst heeft. Dit is namelijk van belang voor de vraag over welke periode [eiseres] is benadeeld en dus over welke periode zij een bedrag wegens die benadeling kan vorderen.
19. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat een termijn van twee jaar vermeld, maar ook staat er dat de huurovereenkomst aanvangt op 1 januari 2022 en eindigt op 31 december 2024. Dit is tegenstrijdig, omdat de benoemde termijn een looptijd betreft van drie jaar.
20. Op grond van artikel 7:271 en 7:228 BW kan een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd alleen kan worden aangegaan voor de duur van twee jaar of korter. Als sprake is van een langere duur, is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De onderhavige huurovereenkomst is dus ofwel een huurovereenkomst voor twee jaar, ofwel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
21. Daarom moet worden beoordeeld wat [eiseres] en [gedaagde] zijn overeengekomen. De uitleg vindt plaats aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Volgens die maatstaf komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen (of de bewoordingen) mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gaat dus om de gerechtvaardigde verwachtingen van partijen.
22. Niet is gebleken dat de duur van de huurovereenkomst op enige andere wijze ter sprake is gekomen tussen [gedaagde] en [eiseres] . De kantonrechter kan de vraag welke duur zij overeen zijn gekomen dus alleen beantwoorden aan de hand van de tekst van de schriftelijke huurovereenkomst. In de huurovereenkomst wordt zowel in de aanhef als in artikel 3.1 meerdere keren gesproken over een maximumduur van twee jaar of minder; bovendien is in artikel 3.1 een duur van 24 maanden ingevuld. Het enige dat afwijkt, is de in artikel 3.1 vermelde einddatum: 31 december 2024. Gelet op deze omstandigheden overweegt de kantonrechter daarom dat de bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst van maximaal twee jaar te sluiten. De in artikel 3.1 vermelde einddatum is naar het oordeel van de kantonrechter een kennelijke verschrijving; de einddatum had eigenlijk 31 december 2023 had moeten zijn.
23. Omdat de kantonrechter heeft vastgesteld dat sprake is van een huurovereenkomst van twee jaar met einddatum 31 december 2023, zal de vordering van [eiseres] worden beoordeeld over de periode 1 april 2023 tot en met 31 december 2023.
Verschil oude en nieuwe huurprijs
24. Vervolgens moet worden beoordeeld voor welk bedrag [eiseres] is benadeeld. Met [eiseres] is de kantonrechter van oordeel dat zij recht heeft op het verschil tussen de nieuwe huurprijs die zij is verschuldigd en de huurprijs van het gehuurde. Zij is door het handelen van [gedaagde] immers meer huur gaan betalen. De stelling van [gedaagde] dat [eiseres] erop vooruit is gegaan in haar nieuwe woonsituatie, is gemotiveerd betwist door [eiseres] . Wel voert [gedaagde] terecht aan dat [eiseres] in de berekening van de nieuwe huurprijs ook de kosten voor gas, elektra en water doorrekent. Omdat die kosten niet in haar oude huur inbegrepen waren, zal de kantonrechter deze buiten beschouwing laten. Dit betekent dat de kantonrechter het verschil tussen de nieuwe en de oude huur berekent op € 75,00 per maand (€ 1.500,00 minus € 1.425,00). Berekend over de periode 1 april 2023 tot en met 31 december 2023 komt dit neer op een bedrag van € 675,00 (9x € 75,00) dat zal worden toegewezen.
Verhuiskostenvergoeding
25. Door toedoen van [gedaagde] heeft [eiseres] onverwacht en op zeer korte termijn moeten verhuizen. Een verhuizing kost altijd geld. [gedaagde] is aansprakelijk voor deze benadeling. Voor de invulling van deze kosten sluit [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter terecht aan bij een in de wet geregelde situatie die het meest lijkt op de onderhavige situatie, te weten opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. In dergelijke situaties kan de kantonrechter op grond van artikel 7:275 BW aan de huurder een verhuiskostenvergoeding toekennen, waarvan de minimale hoogte jaarlijks wordt vastgesteld door de minister (Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie). De kantonrechter zal het gevorderde bedrag, dat in lijn met deze ministeriële regeling is gevorderd, als verhuiskostenvergoeding toewijzen.
26. De gevorderde wettelijke rente is niet betwist. Gelet op de uitkomst van de procedure zal de wettelijke rente worden toegewezen als hierna vermeld.
Waarborgsom
27. Op grond van artikel 7:224 BW moet het gehuurde in dezelfde staat worden opgeleverd als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. [eiseres] heeft gesteld dat zij dit heeft gedaan en zij onderbouwt dit met een verklaring van de makelaar die optrad namens [gedaagde] . Tegenover deze onderbouwde stelling is de enkele stelling van [gedaagde] dat er sprake was van zodanige schade dat hij de waarborgsom daarmee mocht verrekenen, onvoldoende. Het deel van de vordering dat bestaat uit de terugbetaling van de waarborgsom zal dan ook worden toegewezen.
Buitengerechtelijke kosten
28. Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten wordt getoetst aan het Rapport BGK-integraal. Op grond hiervan acht de kantonrechter een bedrag van € 929,28 toewijsbaar.
Dwangsom
29. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Uit artikel 611a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering volgt namelijk dat een dwangsom niet kan worden opgelegd als de (hoofd)veroordeling betrekking heeft op betaling van een geldsom, en daarvan is hier sprake.
30. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten betalen.
BESLISSING
De kantonrechter:
vernietigt de overeenkomst tussen partijen aangaande de huurbeëindiging met (terug)betaling van de waarborgsom aan [eiseres] ;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen binnen drie dagen na betekening van dit vonnis:
- € 675,00 aan verschil tussen de nieuwe en de oude huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 16 januari 2024 tot het bedrag volledig is betaald;
- € 2.137,50 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 april 2023 tot het bedrag volledig is betaald;
- € 7.156,00 aan verhuiskostenvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 april 2023 tot het bedrag volledig is betaald;
- € 929,28 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
exploot € 127,43
salaris € 660,00
griffierecht € 693,00
-----------------
totaal € 1.480,43
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 127,43
salaris € 660,00
griffierecht € 693,00
-----------------
totaal € 1.480,43
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.