Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11065396 \ CV EXPL 24-3992
Vonnis van 29 oktober 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: mr. M.J. Drijftholt,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen respectievelijk: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en samen te noemen: gedaagden,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 juli 2024
- de mondelinge behandeling van 26 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
Voor verhuurder is ter zitting verschenen [naam 1] , met de gemachtigde. Verder zijn gedaagden verschenen, eveneens met hun gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van verhuurder aan de hand van een pleitnota. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Verhuurder is sinds 1980 eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). De woning werd sinds lange tijd verhuurd aan de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ), die in het najaar van 2023 is overleden.
2.2.
Toen de beheerder van verhuurder, mevrouw [naam 3] , na het overlijden van [naam 2] toegang kreeg tot de woning bleken gedaagden te verblijven in de woning: [gedaagde 1] op de eerste verdieping en [gedaagde 2] op de tweede verdieping. Gedaagden betaalden allebei maandelijks huur aan [naam 2] en zijn vanaf enig moment – in overleg met de beheerder – maandelijks huur gaan betalen aan verhuurder.
2.3.
De schriftelijke huurovereenkomst die [gedaagde 2] en [naam 2] per 1 februari 2021 zijn aangegaan heeft als titel: Huurovereenkomst voor een zelfstandige woning/etage voor onbepaalde tijd. Daarin is onder meer opgenomen:
“De gehuurde ruimte betreft een zelfstandige woonruimte in een gesplitste woning met 1 huisnummer. Woning is voorzien van een gedeelde voordeur gang en trappenhuis. De gehuurde woning/etage bevat een eigen woon en slaapkamer. Eigen keuken met aanrecht, aan en afvoer voor water en kooktoestel. Tevens voorzien van eigen badkamer met toilet. De woning/etage heeft een eigen toegangsdeur die zowel van binnen als buiten op slot kan.”
“De gehuurde ruimte betreft een zelfstandige woonruimte in een gesplitste woning met 1 huisnummer. Woning is voorzien van een gedeelde voordeur gang en trappenhuis. De gehuurde woning/etage bevat een eigen woon en slaapkamer. Eigen keuken met aanrecht, aan en afvoer voor water en kooktoestel. Tevens voorzien van eigen badkamer met toilet. De woning/etage heeft een eigen toegangsdeur die zowel van binnen als buiten op slot kan.”
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert – samengevat – gedaagden te veroordelen om de kamer/verdieping in de woning te ontruimen en voorwaardelijk, voor het geval de onderhuur door partijen is voortgezet conform artikel 7:269 lid 1 BW, te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, met veroordeling tot ontruiming van gedaagden en met veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2.
Gedaagden voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is allereerst in geschil of gedaagden al dan niet een zelfstandige woonruimte huren. Verhuurder stelt dat gedaagden een kamer, en dus een onzelfstandige woonruimte, huren en dat zij na het overlijden van [naam 2] geen recht op huurbescherming hebben. Gedaagden voeren aan dat zij een zelfstandige woning huren en dat ingevolge artikel 7:269 lid 1 BW de onderhuur moet worden voortgezet door de verhuurder.
4.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter huren gedaagden een zelfstandige woonruimte zoals gedefinieerd in artikel 7:234 BW. Volgens dit artikel heeft een zelfstandige woning twee kenmerken, namelijk (1) een eigen toegang en (2) de bewoner kan de woning bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Daarbij is allereerst van belang dat [gedaagde 2] en [naam 2] in de huurovereenkomst hebben vastgelegd, dat [gedaagde 2] een zelfstandige woonruimte huurt met eigen voorzieningen en een eigen toegangsdeur. [gedaagde 1] heeft geen schriftelijke huurovereenkomst overgelegd.
4.3.
Daarnaast is de feitelijke situatie van belang. Vast staat dat gedaagden ieder een etage bewonen met eigen voorzieningen, zoals een douche, wc en keuken. Beide etages zijn dus bewoonbaar zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Gedaagden hebben in hun etages weliswaar geen eigen meters voor water of energie, maar dat is geen wezenlijke voorziening zoals hiervoor bedoeld. De kosten voor het verbruik kunnen immers tussen de bewoners worden verdeeld.
4.4.
Ook aan het vereiste dat een zelfstandige woning een eigen toegang dient te hebben, is voldaan. Etagewoningen met een uitgang naar een gemeenschappelijke hal of trappenhuis worden ook als zelfstandig aangemerkt. Hetzelfde geldt voor woningen met één of meer afsluitbare toegangsdeuren naar een niet exclusief door derden gebruikte gemeenschappelijke ruimte, zoals een hal in een herenhuis. Hiervan is in dit geval sprake. Vast staat dat het pand één centrale toegangsdeur heeft en dat gedaagden toegang tot hun etage hebben via een gemeenschappelijke hal en trappenhuis en dat zij hun etage kunnen afsluiten met een eigen toegangsdeur. Ook [naam 2] kon zijn woonruimte op de beletage, waarin alle wezenlijke voorzieningen aanwezig waren, bereiken via de gemeenschappelijke hal en ook deze ruimte is afsluitbaar met een deur. Dat het een schuifdeur met een glas-in-lood raam of een zogenaamde binnendeur betreft doet daar niet aan af. Daarnaast bevindt zich in het souterrain nog een ruimte die [naam 2] ter beschikking had. Om toegang te krijgen tot deze ruimte moest [naam 2] gebruik maken van de gemeenschappelijke hal en het trappenhuis, maar dit maakt niet – zoals verhuurder stelt – dat de hal en het trappenhuis als privéruimte van [naam 2] moeten worden aangemerkt. Dit betekent dus ook niet dat gedaagden hun beider etages slechts konden bereiken via een privé ruimte van [naam 2] .
4.5.
Verhuurder heeft ook gesteld dat gedaagden de eigen voorzieningen op hun etages zonder zijn medeweten hebben gerealiseerd, maar gedaagden hebben deze stelling gemotiveerd betwist. Mevrouw [naam 4] (nicht van [naam 2] ) heeft immers schriftelijk verklaard dat de familie [naam 2] de woning al sinds 1957 huurt, dat de ouders van [naam 2] na het uit huis gaan van de broers en zus van [naam 2] de tweede verdieping verhuurden en dat [naam 2] de bovenverdiepingen na het overlijden van zijn ouders in de jaren ’70 is gaan verhuren. De heer [naam 5] heeft schriftelijk verklaard dat hij de eerste verdieping in 1994 heeft gehuurd en dat daar toen een badkamer en keuken aanwezig waren. De keukens zien er ook uit alsof ze uit de jaren ’70 dateren, aldus gedaagden, en zo volgt ook uit de foto’s. Gedaagden hebben hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat de eigen voorzieningen op hun verdiepingen al aanwezig waren toen verhuurder de woning in de jaren ’80 kocht. Nu verhuurder hier niets tegenin heeft gebracht, wordt de stelling dat de voorzieningen zonder zijn medeweten zijn aangebracht gepasseerd.
4.6.
De conclusie uit het voorgaande is dat de onderhuur op zelfstandige woningen van gedaagden zag en dat verhuurder deze huurovereenkomsten dient voort te zetten. De vordering tot ontruiming wordt dan ook afgewezen. Vervolgens komt de voorwaardelijke vordering van verhuurder aan de orde. Verhuurder stelt dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking gedaagden de positie van huurder te verschaffen en dat op deze grond de huurovereenkomst ex artikel 7:269 lid 1 sub b BW moet worden beëindigd. Deze stelling baseert verhuurder op het feit dat [gedaagde 2] een onderhuurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan en dat gedaagden niet betaalden voor eigen nutsvoorzieningen. Uit deze enkele omstandigheden kan echter niet worden opgemaakt dat gedaagden en/of [naam 2] bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst de vooropgezette intentie hadden om gedaagden de positie van huurder te verschaffen. Ook deze vordering wordt daarom afgewezen.
4.7.
Verhuurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gedaagden worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
476,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van verhuurder af,
5.2.
veroordeelt verhuurder in de proceskosten van € 476,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024.