Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/2317
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Partijen worden hierna genoemd: eiser en de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 3] [huisnummer 4] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 596.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen dit object ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 17 oktober 2024. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [taxateur]
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een karakteristieke historische bovenwoning van 68 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser stelt een waarde voor van € 480.000,-, nu de woning in december 2022 is aangekocht voor dat bedrag. Hiernaast is ook de waarde door de ING en [naam 1] Makelaars getaxeerd op respectievelijk € 470.000,- en € 477.500,-. De heffingsambtenaar voert aan dat onderzoek naar het verkoopcijfer heeft uitgewezen dat de prijs waarvoor de woning is gekocht niet de waarde in het economische verkeer weerspiegelt rond de waardepeildatum, omdat de aankoopprijs is gerealiseerd in verhuurde staat. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nog aangevoerd dat de woning niet vrij is aangeboden op de markt, maar slechts aan twee makelaars.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [2]
5. De rechtbank is van oordeel dat de koopsom geen juiste afspiegeling is van de waarde in het economisch verkeer van de woning. Eiser heeft in het beroepschrift en ter zitting vermeld dat de woning is aangeboden aan twee makelaars. De rechtbank overweegt dat in beginsel moet worden uitgegaan van de prijs die zou kunnen worden verkregen bij openbaar aanbod van de woning. Van openbaar aanbod is in dit geval geen sprake geweest. Daarbij moet worden opgemerkt dat aanbieding van de woning aan twee makelaars niet is aan te merken als de voor de woning geschiktste wijze van aanbieding. Bovendien was de woning verhuurd ten tijde van de verkoop. Ook dat maakt de verkoopprijs geen goede graadmeter voor de bepaling van de WOZ-waarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarom terecht de vergelijkingsmethode heeft toegepast om de WOZ-waarde te onderbouwen.
6. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 596.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 1] , [adres 2] [huisnummer 2] en [adres 3] [huisnummer 3] , alle in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
8. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, oppervlakte en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging boven nachtcafé [naam 2] . Daarnaast is het bouwjaar incorrect. In het taxatierapport staat een bouwjaar van 1934, maar dit zou volgens eiser 1843 moeten zijn.
10. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 9.130,- bedraagt, terwijl voor eisers woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 8.779,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 351,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van eiser van 68 m², geeft een prijsverschil van
€ 23.868,-. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening heeft gehouden met de ligging boven nachtcafé [naam 2] . Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn. Bovendien ligt verkoop 3 ook nabij het nachtcafé. Ook de onbestreden stelling dat het pand in 1843 is gebouwd en niet in 1934, maakt niet dat dat de waarde van de woning lager moet worden vastgesteld. De vergelijkingsobjecten betreffen eveneens allemaal oudere panden.
11. De rechtbank is dus van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
13. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
Conclusie
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2024.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.