ECLI:NL:RBAMS:2024:6321

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/743633 / HA ZA 23-1122

Vonnis van 16 oktober 2024

in de zaak van

[eiser],

wonende in [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. J.R. de Jong,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende in [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.

1.Samenvatting

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aan [eiser] een appartement verkocht. [eiser] heeft twee keer niet meegewerkt aan de geplande levering, omdat zij vond dat het appartement niet voldeed aan wat zij daarvan mocht verwachten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn begonnen om dat wat volgens [eiser] niet goed was in orde te brengen. Nadat dit grotendeels was afgerond hebben zij gezegd dat zij de koopovereenkomst wilden ontbinden. [eiser] heeft hierna op haar beurt ook gezegd dat zij de koopovereenkomst wilde ontbinden. Zij verwijten elkaar over en weer niet aan hun verplichtingen te hebben voldaan. Zowel [eiser] als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] maken nu aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopprijs. De rechtbank komt tot de conclusie dat beide partijen de koopovereenkomst niet rechtsgeldig hebben ontbonden en dat zij allebei de boete niet hoeven te betalen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 7 december 2023, met producties,

- de conclusie van antwoord, met daarin ook de eis in reconventie, met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,

- het tussenvonnis van 8 mei 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 juli 2024 en de daarin genoemde stukken.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren eigenaar van twee woningen, gelegen aan de [locatie] , die zij hebben omgevormd naar zes appartementen. [eiser] heeft een van die appartementen, [adres 1] , van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gekocht voor een bedrag van € 470.000,-. Partijen hebben daarvoor op 16 juni 2023 een koopovereenkomst gesloten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] werden tijdens het verkooptraject bijgestaan door Ramon Mossel Makelaardij (de verkoopmakelaar) en [eiser] door Ameo Makelaars & Taxateurs (de aankoopmakelaar).

3.2.

In artikel 18 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:
“
Ingebruikneming

Koper wenst de woning uiterlijk half september 2023 in gebruik te nemen. Indien de splitsingsvergunning dan nog niet onherroepelijk is, en er nog geen formele levering kan plaatsvinden, zullen Verkoper en Koper in nader overleg treden. (…)

Oplevering / afwerking

Het Verkochte wordt “turn key” opgeleverd.De volgende werkzaamheden zullen door en voor rekening van Verkoper worden gedaan:

plaatsen hekwerk, privacy scherm en buitenverlichting op het terras;
plaatsen keukenkraan;
verplaatsen spotjes boven het aanrecht;
aansluiten alle elektra en afvoeren;
monteren wc met fontein;
monteren marmeren vensterbank in het raam van de dakkapel;
benodigd kitwerk;
plaatsen intercom + thermostaat.“

3.3.

[eiser] heeft het appartement op 1 september 2023 bezichtigd. Hierna heeft de aankoopmakelaar in een e-mail aan de verkoopmakelaar het volgende geschreven:
“Onze klant, de koopster, is er vandaag geweest en heeft ons een aantal foto’s gestuurd van de aandachtspunten die nog uitgevoerd zouden worden door de verkoper voor de levering. Nu is het nog niet zo ver, maar koopster maakt zich zorgen. Ik app je de foto’s zodat jij deze met verkopers kan delen. Vooral het hek van het terras is haar grootste zorg. (…)”In reactie hierop heeft de verkoopmakelaar bericht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de slag zijn gegaan met het leveringsklaar maken van het appartement, maar dat het balkonhek verlaat zou worden geleverd, zodat zij een tijdelijke afscheiding zouden installeren.

3.4.

De levering van het appartement stond gepland op 6 september 2023. Daarvoor op diezelfde dag heeft [eiser] het appartement opnieuw geïnspecteerd. Hierna heeft zij besloten de levering niet door te laten gaan.

3.5.

Na de inspectie van 6 september 2023 heeft de aankoopmakelaar per mail van diezelfde dag aan de verkoopmakelaar laten weten welke zaken in het appartement nog niet in orde waren. Hierop heeft de verkoopmakelaar gereageerd, waarbij de rechtbank de reacties van de verkoopmakelaar schuingedrukt weergeeft:
“(…) Zoals zojuist besproken hierbij het voorstel van verkoper:
Morgen wordt het elektra aangesloten, dus er kan morgen geleverd worden. Zoals afgesproken zou er een depotakte voor het balkonhek worden opgenomen, dat kan nog steeds. Zie hierbij hun reactie op de punten die uit de inspectie zijn gekomen en de belofte die zij doen m.b.t. wanneer deze worden aangepakt:
Geen water in keuken
er is wel water. Kraan staat uitGeen elektra
morgen 9 uurGeen sloten in de deur naar balkon
, is niet met koper afgesproken

Deur naar balkon schuift slecht, lastig open en dicht te krijgen
vandaag, zullen we nalopenPrivacyscherm tussen balkons ontbreekt
zie depot afspraakLichten boven keuken is niet afgewerkt
wordt morgen gedaan

Intercom ontbreekt
levertijd is 3 weken, is onderwegDouchescherm niet goed gekit, lekt aan de onderkant
vandaag/morgenBadkamer tegels zijn is niet schoongemaakt, zit verf op
vandaag/morgenKitrand boven deur badkamer ontbreekt
vandaag/morgenKleine slaapkamer elektra aansluitingen zijn niet gewisseld
geen idee wat dat is maar kan morgen gedaan wordenIs rookmelder aangesloten aan het electranetwerk?
Ja aanwezigEr liggen ventilatiekapjes in de keuken en een toiletpot in de hal.
halen we vandaag wegSchilderwerk boven kozijn naar balkon is niet goed afgewerkt
verkoper wil het eerst zelf zien voordat daar afspraken over gemaakt wordenSchilderwerk slaapkamer bij dakkapel niet afgewerkt naast vensterbank
verkoper wil het eerst zelf zien voordat daar afspraken over gemaakt wordenHuisnummer mist
komt eraan, kan geen datum beloven(…)”

3.6.

Op 7 september 2023 heeft de verkoopmakelaar in een e-mail de aankoopmakelaar als volgt bericht:
“hierbij wil ik je informeren dat op de intercom na vandaag alle punten geregeld worden en er dus geleverd kan worden. Water werkt al en het stroom zijn ze nu mee bezig.”

3.7.

Levering van het appartement stond opnieuw gepland op 8 september 2023. Daaraan voorafgaand heeft [eiser] het appartement nog een keer geïnspecteerd, waarna zij opnieuw heeft besloten de levering niet door te laten gaan.

3.8.

Op 8 september 2023 mailt de aankoopmakelaar aan [gedaagde 1] :

“
(…) Jij gaf mij in ons telefoongesprek aan over een van Liander te beschikken en te willen delen naar aanleiding van de schouw van gisteren met Liander waaruit blijkt dat de huidige situatie veilig en akkoord is. Kun je deze nog naar mij sturen alsjeblieft? (…)”.
[gedaagde 1] mailt dezelfde dag terug: “
Liander heeft gisteren een schouw gedaan voor verplaatsing van de gas/elektra aansluiting en alles was goed. (…) Voor de installaties van gas en elektra heb je een keuringsrapport ontvangen en is tevens ook goedgekeurd door de gemeente.”
In een e-mailbericht later die dag aan de aankoopmakelaar heeft [gedaagde 1] het volgende geschreven:
“
Zal voor nog een keer een korte uitleg geven met betrekking tot Liander. Liander is de netbeheerder ze zorgen dat de woning op het energienet wordt aangesloten. Ze plaatsen een meter en vanaf de meter zijn wij verantwoordelijk voor de installatie. In het pand zijn er bestaande aansluitingen van Liander en de woning hebben we hierop aangesloten. De installatie is gekeurd en het rapport is met jullie gedeeld. (…)”

3.9.

In een e-mail van 11 september 2023 aan de aankoopmakelaar heeft de advocaat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich namens hen op het standpunt gesteld dat [eiser] weigert het appartement af te nemen, zonder dat daarvoor een rechtvaardigingsgrond bestaat. Hij heeft [eiser] gesommeerd mee te werken aan levering. In de e-mail staat daarnaast het volgende:
“
Met betrekking tot Liander wijs ik op het volgende. Het gaat bij het adres [adres 2] om een bestaand adres, hetgeen reeds was voorzien van een (bestaande) gas- en elektra aansluiting. (…) Het perceel is gerenoveerd, waarbij dit in appartementen is gesplitst, waarbij de bestaande gas- en elektra aansluiting niet is gewijzigd. Deze is nog steeds intact. Het appartement van uw cliënte wordt door middel van deze aansluitingen van gas en elektra voorzien. Verder hebben Verkopers u (…) reeds geïnformeerd dat Liander een schouw heeft gedaan voor het aanpassen van de gas- en elektra aansluitingen, in die zin dat deze wordt gesplitst ten behoeve van de verschillende appartementen (…). Dit laat onverlet dat de huidige (enkele) aansluitingen, waarop het appartement van uw cliënte is aangesloten, is goedgekeurd. Daartoe wordt verwezen naar de bijgevoegde verklaring van 14 juli 2023 die aan duidelijkheid niets te wensen overlaat. 15 juni 2023 zijn de bestaande aansluitingen elektra en gas gecheckt,inclusief de hierop aangesloten voorzieningen in het onderhavige perceelen akkoord bevonden conform de daarvoor geldende normen (…).”

3.10.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [eiser] op 13 september 2023 een brief gestuurd waarin staat dat [eiser] niet heeft gereageerd op een eerdere sommatie en het er dus voor moet worden gehouden dat zij weigert mee te werken aan de levering van de woning. Op grond van artikel VI sub 2 van de algemene bepalingen van de koopakte wordt [eiser] in gebreke gesteld en krijgt zij een termijn van acht dagen om alsnog mee te werken aan levering.

3.11.

[eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 15 september 2023 een brief gestuurd waarin staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen jegens [eiser] , omdat er op de geplande levering op 6 en 8 september 2023 gebreken waren aan het appartement. In de brief worden de elektra- en gasaansluiting, het balkonhek, de ontbrekende intercom en de deur naar het balkon genoemd. Over de elektra aansluiting staat onder andere opgenomen: “
De kabel is provisorisch en niet veilig aangelegd, althans niet is overgelegd een bewijs dat deze aftakking deugdelijk is aangelegd, zodat cliënte een gegronde vrees heeft dat sprake is van een gevaarlijke situatie. U heeft daartegen ingebracht dat Liander op de hoogte zou zijn en zelfs dat Liander de situatie als veilig zou hebben beoordeeld, maar desgevraagd heeft u die stelling niet (met stukken) onderbouwd terwijl het op uw weg ligt hiervan het bewijs te overleggen.” [eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd de gebreken binnen acht dagen te herstellen, onder verwijzing naar artikel VI van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst.

3.12.

Op 19 september 2023 hebben de advocaten van partijen telefonisch overlegd. De advocaat van [eiser] heeft daarna in een e-mail bevestigd wat volgens hem tussen hen is besproken. De advocaat van [eiser] heeft in die e-mail gevraagd om een e-mail die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van Liander zouden hebben ontvangen, waar uit zou blijken dat de tijdelijke aansluiting die tussen 6 en 8 september 2023 was gerealiseerd veilig is. In reactie hierop heeft de advocaat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat de elektraverbinding niet tussen 6 en 8 september 2023 was aangelegd, maar er op 15 juni 2023 al was.

3.13.

In een e-mail van 22 september 2023 heeft de advocaat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de advocaat van [eiser] bericht dat alle gebreken waren hersteld en dat Liander de elektra- en gasaansluiting in het appartement in orde had gemaakt. Daarnaast heeft hij bericht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, omdat [eiser] niet heeft meegewerkt aan levering van het appartement binnen de termijn van acht dagen die daarvoor was gesteld in de ingebrekestelling van 13 september 2023.

3.14.

De advocaat van [eiser] heeft in een brief van 27 september 2023 aan de advocaat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geschreven dat [eiser] de koopovereenkomst ontbindt. In de brief staat dat uit de e-mail van 22 september 2023 van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] blijkt dat zij niet langer voornemens zijn om na te komen.

3.15.

In oktober 2023 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het appartement verkocht aan een derde.

4.Het geschil

4.1.

De standpunten van partijen worden hier verkort weergegeven. Voor zover nodig wordt daarop bij de beoordeling nader ingegaan.

in conventie

4.2.

[eiser] vordert samengevat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 47.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 oktober 2023;

II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 1.250,- als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;

III. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te gelasten de notaris te instrueren de door [eiser] gestorte waarborgsom aan haar vrij te geven;

IV. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een dwangsom voor iedere dag dat zij niet voldoen aan het gevorderde onder III;

V. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de wettelijke rente over de door de notaris onder zich gehouden waarborgsom met ingang van 20 september 2023;

VI. voor recht te verklaren dat de notariskosten voor rekening komen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;

VII. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.3.

[eiser] legt daaraan het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens [eiser] . Het appartement voldeed namelijk op 6 en op 8 september 2023 niet aan de koopovereenkomst. Er waren meerdere gebreken, waardoor het niet de eigenschappen bezat die [eiser] mocht verwachten. [eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebreke gesteld en de gelegenheid gegeven uiterlijk op 23 september 2023 alsnog aan hun verplichtingen te voldoen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben door het uitbrengen van een ontbindingsverklaring op 22 september 2023 kenbaar gemaakt dat zij niet meer van plan waren om te leveren aan [eiser] . Het verzuim van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is daarmee gegeven. [eiser] was daarom bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden. Op grond van artikel VI lid 3 van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst heeft [eiser] recht op een boete van 10% van de koopprijs, dus een bedrag van € 47.000,-.

4.4.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het niet met de vordering eens. Voor zover het appartement op 6 en/of op 8 september 2023 niet voldeed aan wat [eiser] daarvan mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst, waren op 22 september 2023 met de installatie van de elektra- en gasaansluiting door Liander alle gebreken hersteld. Dat is binnen de termijn die [eiser] daarvoor heeft gegeven in de ingebrekestelling. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben alle tekortkomingen hersteld die zijn genoemd in de ingebrekestelling van [eiser] . Zij hebben dan ook volledig voldaan aan de sommatie in de ingebrekestelling. Ook hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet geweigerd tot levering over te gaan. Aangezien geen sprake was van een tekortkoming, mocht [eiser] de koopovereenkomst op 27 september 2023 niet ontbinden. Als er op 22 september 2023 nog sprake was van een tekortkoming, dan was deze van onvoldoende gewicht om de ontbinding te rechtvaardigen.

in reconventie

4.5.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen samengevat [eiser] te veroordelen tot betaling van € 47.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 9 november 2023.

4.6.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] leggen daaraan ten grondslag dat [eiser] ten onrechte tot ontbinding is overgegaan. Daarom moet de door haar gestorte waarborgsom op grond van de koopovereenkomst als contractuele boete aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden uitgekeerd. Voor zover [eiser] de eerdere levering al terecht zou hebben geweigerd, was in ieder geval op 22 september 2023 volledig voldaan aan de sommatie van [eiser] van 15 september 2023. De ontbinding van [eiser] van een dag later, 23 september 2023, is dus niet rechtsgeldig. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet geweigerd te leveren, dat volgt ook niet uit hun ontbindingsverklaring.

4.7.

[eiser] vindt niet dat zij de boete verschuldigd is. Zou zij de koopovereenkomst al onbevoegd hebben ontbonden, dan leidt dat ertoe dat de ontbinding geen effect heeft, maar niet tot het verschuldigd worden van de contractuele boete. Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bedoelen dat zij zelf wel bevoegd zijn geweest de koopovereenkomst te ontbinden, betwist [eiser] dat. Toen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 13 september 2023 hun ingebrekestelling uitbrachten, was geen sprake van een tekortkoming van [eiser] , omdat zij de levering op goede gronden heeft geweigerd. Door de ingebrekestelling is daarom geen verzuim ingetreden en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren niet bevoegd de koopovereenkomst te ontbinden, aldus [eiser] .

5.De beoordeling

in conventie en in reconventie

5.1.

Zowel in conventie als in reconventie staat de vraag centraal of een van beide partijen de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en de andere partij daardoor de contractuele boete moet betalen. De rechtbank bespreekt beide vorderingen daarom gezamenlijk.

5.2.

Beide partijen beroepen zich voor de ontbinding (en daarmee voor de boete) op een tekortkoming in de nakoming van de ander in de verplichtingen uit de koopovereenkomst. In de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst staat in artikel VI onder 2 en 3:

“2. Indien één van de Partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar uit de onderhavige overeenkomst voortvloeiende verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - kan de wederpartij van de tekortschietende Partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de tekortschietende Partij.

3. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de Koop op grond van toerekenbare tekortkoming zal de tekortschietende Partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de Koopprijs verbeuren, onverminderd het recht op (aanvullende) schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd de kosten van verhaal.”

5.3.

Om te kunnen beoordelen of partijen mochten ontbinden en de ander daarmee een boete verschuldigd is geworden, moet de rechtbank dus beoordelen wat de verplichtingen over en weer waren, of partijen in de nakoming daarvan tekort zijn geschoten en of de tekortschietende partij daarvoor in gebreke is gesteld.

[eiser] heeft niet rechtsgeldig ontbonden

5.4.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. Dit betekent dat zij geen aanspraak kan maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom. De daarop gerichte vordering van [eiser] en de daaraan gekoppelde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.

5.5.

[eiser] heeft een ontbindingsverklaring uitgebracht op 27 september 2023.

[eiser] stelt daarin dat zij de koopovereenkomst heeft ontbonden omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun leveringsverplichting niet zijn nagekomen. Zij hebben immers op 22 september 2023 zelf de koopovereenkomst ontbonden, waaruit [eiser] kon opmaken dat zij hun verplichting tot levering van het appartement niet meer zouden nakomen. Daarmee waren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van rechtswege in verzuim, aldus [eiser] . [eiser] doet hiermee een beroep op artikel 6:83 onder c van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van deze bepaling in samenhang met artikel 6:265 lid 2 BW is voor een rechtsgeldige ontbinding eerst verzuim vereist. Dit verzuim treedt in als na de termijn gegeven in de ingebrekestelling nog niet is nagekomen. Verzuim treedt zonder ingebrekestelling in, wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten.

5.6.

Maar partijen zijn in de koopovereenkomst afgeweken van genoemde wettelijke regeling. Zij hebben namelijk de mogelijkheid uitgesloten dat een van partijen zonder een ingebrekestelling de koopovereenkomst ontbindt. In artikel VI onder 3 van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst staat immers dat ontbinding op grond van een tekortkoming alleen mogelijk is na voorafgaande ingebrekestelling.

5.7.

[eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weliswaar op 15 september 2023 in gebreke gesteld, maar die ingebrekestelling zag alleen op de gebreken aan het appartement. In de ingebrekestelling staat een aantal gebreken en [eiser] heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd deze gebreken binnen acht dagen te herstellen. De ingebrekestelling had geen betrekking op de verplichting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om het appartement te leveren. In de brief van 27 september 2023 staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben voldaan aan hun verplichting een appartement te leveren dat voldoet aan de koopovereenkomst, maar in de ingebrekestelling is de leveringsverplichting niet genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren verplicht tot levering van een woning zonder gebreken, in zoverre hangen die twee verplichtingen (zonder gebreken en de levering) samen. Maar nadat [eiser] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eerst een termijn heeft gegeven om de gebreken te verhelpen en zij zeggen die gebreken binnen die termijn te hebben verholpen, had het op de weg van [eiser] gelegen om nieuwe afspraken te maken over inspectie (om het herstel te controleren) en vervolgens levering. Om te kunnen ontbinden op de grond dat niet aan de verplichting tot levering werd voldaan, had [eiser] volgens de toepasselijke bepalingen van de koopovereenkomst [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eerst in gebreke moeten stellen met betrekking tot specifiek die verplichting. Dat heeft zij niet gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] daarom de koopovereenkomst niet rechtsgeldig ontbonden.

5.8.

Voor zover [eiser] zich op het standpunt heeft gesteld dat op 27 september 2023 de gebreken aan het appartement onvoldoende hersteld waren, volgt de rechtbank haar daarin niet. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voldoende onderbouwd dat op 22 september 2023 een deugdelijke gas- en elektra-aansluiting is aangebracht in het appartement. Ook hebben zij voldoende onderbouwd dat op dat moment een veilig balkonhek aanwezig was. [eiser] heeft de woning daarna niet geïnspecteerd. De enkele omstandigheid dat dit balkonhek tijdelijk was en dat nog geen intercom in het appartement aanwezig was, is onvoldoende grond om de koopovereenkomst te ontbinden. Dit zijn tekortkomingen die voorzienbaar waren, want door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangekondigd, en die vanwege hun geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen in de zin van artikel 6:265 lid 1 BW.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ook niet rechtsgeldig ontbonden

5.9.

De rechtbank begrijpt de grondslag van de vordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] net als [eiser] zo dat zij zich beroepen op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een tekortkoming van [eiser] . Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft [eiser] niet voldaan aan haar afnameverplichting. Zij hebben haar daarom op 13 september 2023 in gebreke gesteld en een termijn gegeven van acht dagen om haar verplichting na te komen.

5.10.

De reconventionele vordering wordt afgewezen. [eiser] is de contractuele boete niet verschuldigd, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de overeenkomst niet rechtsgeldig hebben ontbonden. Naar het oordeel van de rechtbank was er op het moment van de ingebrekestelling namelijk geen sprake van een tekortkoming aan de zijde van [eiser] . De reden daarvoor is dat [eiser] haar verplichting om het appartement af te nemen mocht opschorten (artikel 6:262 lid 1 BW), omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun verplichtingen jegens haar niet nakwamen. Daarvoor is het volgende redengevend.

5.11.

Op 6 en op 8 september 2023 mocht [eiser] levering van het appartement weigeren, omdat het appartement niet voldeed aan wat [eiser] daarvan mocht verwachten. Op basis van de koopovereenkomst en van wat je in het algemeen van een ‘turn key’ woning mag verwachten stelt de rechtbank vast dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verplicht waren de woning aan [eiser] te leveren en dat die woning onder andere voorzien moest zijn van deugdelijk aangelegde en aangesloten elektra, stromend water, een balkonhek en een intercom. Partijen lijken het hier ook over eens te zijn. [eiser] was op haar beurt onder andere verplicht de woning af te nemen en de koopsom te betalen.

5.12.

[eiser] wilde het appartement graag zo snel mogelijk geleverd hebben, omdat zij haar oude woonruimte moest verlaten. In de koopovereenkomst staat in artikel 18 dat zij het appartement uiterlijk half september 2023 in gebruik wilde nemen. Na het sluiten van de koopovereenkomst hebben partijen contact met elkaar gehad over de datum van levering.
Op 18 juli 2023 liet de verkoopmakelaar per e-mail aan de aankoopmakelaar weten dat de splitsingsvergunning was verleend. Daarnaast heeft zij laten weten dat levering in september zou lukken. Levering op 24 augustus 2023, wat [eiser] kennelijk had verzocht, kon niet worden toegezegd, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] afhankelijk waren van Liander voor het maken van de elektra- en gasaansluiting in het appartement. Wanneer Liander daarvoor langs zou komen was nog niet bekend. Op 31 juli 2023 heeft [eiser] per e-mail aan de verkoopmakelaar laten weten dat zij graag vanaf 16 augustus 2023 gebruik zou maken van het appartement. Voor het geval dat niet mogelijk was, heeft zij gevraagd haar te laten weten wat de eerst mogelijke datum zou zijn dat zij haar intrek kon nemen in het appartement. Op 3 augustus 2023 heeft de verkoopmakelaar in een e-mail aan [eiser] het volgende geschreven:
“
I am sorry to inform you that we can’t do the delivery earlier then september 6th. We tried to make it earlier, but since we want to deliver a perfect apartment with working gas and electricity, it’s just not possible. (…)”

5.13.

Op grond van deze e-mailberichten mocht [eiser] verwachten dat het appartement bij levering op 6 september 2023 zou beschikken over een eigen elektra- en gasaansluiting.

5.14.

Op 6 september 2023 was geen sprake van werkende elektra in het appartement. Daarnaast blijkt uit de e-mails die zijn gewisseld tussen de makelaars op 6 september 2023 dat sprake was van andere gebreken, waardoor het appartement naar het oordeel van de rechtbank niet voldeed aan wat [eiser] mocht verwachten. Een deel van de in die e-mails genoemde punten was op 8 september 2023 opgelost. Desondanks is de rechtbank van oordeel dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat het appartement op 8 september 2023 nog steeds niet voldeed aan wat zij mocht verwachten.

5.15.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op de zitting toegelicht dat het de bedoeling was dat Liander vóór de geplande levering op 6 september 2023 al zou zijn langsgekomen om de aansluitingen te maken, maar dat het vanwege vertraging bij Liander niet was gelukt de afspraak voor die datum te plannen. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden zij voorafgaand aan de geplande levering op 8 september 2023 met [eiser] besproken dat sprake zou zijn van een tijdelijke constructie. Dit heeft [eiser] betwist.

5.16.

Of dat is besproken kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven. Ook als dit besproken was, mocht [eiser] namelijk verwachten dat deze tijdelijke constructie veilig was. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] op het moment van de inspectie voldoende reden had om aan de veiligheid van de tijdelijke constructie te twijfelen.

5.17.

[eiser] heeft gesteld dat de provisorische aansluiting van de elektra, buiten haar appartement om, een ondeugdelijke en onveilige indruk maakte. Zij heeft daarvan foto’s en video’s gemaakt die de rechtbank met partijen op de zitting heeft bekeken. Op basis van die beelden is goed voorstelbaar dat [eiser] vragen had bij de veiligheid van de constructie en zich daarover zorgen maakte. Dat die zorgen van [eiser] terecht waren wordt ondersteund door het rapport van Anker Elektrotechniek dat [eiser] heeft overgelegd, waar in staat dat de constructie niet deugdelijk is. Dit rapport is van latere datum, maar gebaseerd op de foto’s en video’s van de tijdelijke constructie zoals [eiser] die op 8 september 2023 heeft waargenomen. In het rapport staat dat de kabel van de hoofdaansluiting naar het appartement van [eiser] niet deugdelijk is gemonteerd. Daarnaast staat in het rapport dat de kap van de hoofdzekeringen stuk is en vervangen moet worden en dat de verdeelkast boven de meter aangepast moet worden, om de kans op aanraking weg te nemen. Anker Elektrotechniek heeft dus op basis van de feitelijke waarnemingen van [eiser] op 8 september 2023 geconcludeerd dat de tijdelijke constructie niet deugdelijk was. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het rapport van Anker Elektrotechniek alleen in algemene zin betwist, wat onvoldoende is om aan de conclusies daarvan voorbij te gaan.

5.18.

Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of [eiser] op 13 september 2023 nog steeds levering mocht weigeren, aangezien zij op die datum in gebreke is gesteld. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is. [eiser] is in de tussenliggende periode niet voldoende gerustgesteld over de veiligheid van de tijdelijke installatie. Zij was daarom op 13 september 2023 nog steeds bevoegd haar verplichting mee te werken aan levering van het appartement op te schorten.

5.19.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben [eiser] een rapport toegestuurd waaruit blijkt dat de hoofdinstallatie was gekeurd, maar dit rapport was van juli 2023. Dit rapport betrof dus niet de tijdelijke constructie die was aangebracht tussen 6 en 8 september 2023. Daarnaast hebben zij bij [eiser] verwarring laten bestaan over wie de tijdelijke constructie had gerealiseerd en door wie deze was goedgekeurd. Er zou sprake zijn van een e-mail van Liander waar uit zou blijken dat de tijdelijke constructie veilig was. [eiser] heeft meerdere keren gevraagd om deze e-mail, maar kreeg deze niet en achteraf bleek deze niet te bestaan. [gedaagde 1] heeft op 8 september 2023 in e-mails aan de aankoopmakelaar geschreven dat Liander de dag daarvoor een schouw had gedaan en dat “alles goed was”. Daarnaast heeft hij geschreven dat de woning was aangesloten op de bestaande aansluitingen van Liander, dat “de installatie” was gekeurd en het rapport met [eiser] was gedeeld. De advocaat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft op 11 september 2023 geschreven dat de “huidige aansluitingen”, waarop het appartement was aangesloten, waren goedgekeurd. Hij heeft daarbij ook weer verwezen naar het rapport van juli 2023.

De waarborgsom

5.20.

Uit het voorgaande volgt dat de waarborgsom aan [eiser] moet worden terugbetaald. [eiser] hoeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de boete van 10% niet te betalen en de notaris houdt dus geld onder zich dat [eiser] toekomt. Aangezien de notaris geen partij is in deze procedure kan de rechtbank deze niet instrueren de waarborgsom weer aan [eiser] vrij te geven. De rechtbank vertrouwt erop dat de notaris dit op grond van dit vonnis zal doen. Ook zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld de notaris te instrueren de door [eiser] gestorte waarborgsom aan haar vrij te geven. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hierna vermeld onder de beslissing. Omdat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in verzuim zijn met het laten terugbetalen van de waarborgsom wordt de gevorderde wettelijke rente daarover afgewezen.

De notariskosten

5.21.

[eiser] vordert een verklaring voor recht dat de notariskosten voor rekening komen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

5.22.

In artikel VIII lid 3 van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst staat het volgende:
“Ingeval van ontbinding van de Koop op grond van tekortkoming van een van de Partijen komen bovenbedoelde kosten voor diens rekening. Indien het voor de Notaris niet vast te stellen is aan welke Partij de tekortkoming toegerekend kan worden, dan zijn bovenbedoelde kosten voor rekening van de in artikel 1.a. eerste volzin genoemde Partij.”

5.23.

Uit het voorgaande volgt dat beide partijen de koopovereenkomst hebben ontbonden maar geen van beide dat rechtsgeldig heeft gedaan. In zoverre zijn beide partijen dus tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen. Een redelijke uitleg van de hiervoor genoemde bepaling brengt mee dat de notariskosten in dit geval voor rekening van beide partijen komen; ieder voor de helft. De voor niets gemaakte notariskosten zijn immers het gevolg van de tekortkomingen van beide partijen. De rechtbank zal daarvoor een verklaring voor recht afgeven.

De koopovereenkomst is beëindigd

5.24.

Beide partijen gedragen zich alsof de koopovereenkomst is beëindigd. Zij maken geen aanspraak meer op nakoming (anders dan de boetebepaling, die wordt afgewezen) en het appartement is inmiddels verkocht en geleverd aan een derde. In de wijze waarop partijen zich tegenover elkaar gedragen ligt een beëindigingsovereenkomst besloten.

Proceskosten

5.25.

[eiser] is in conventie deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. De rechtbank ziet daarin aanleiding om de proceskosten (inclusief nakosten) tussen partijen te compenseren. Ieder betaalt dus de eigen proceskosten in conventie.

5.26.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiser] betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- salaris advocaat

€

1.214,00

(2,00 punten × factor 0,5 × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.392,00

5.27.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.28.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

gebiedt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de notaris te instrueren de door [eiser] gestorte waarborgsom aan haar vrij te geven,

6.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hiervoor onder 6.1 uitgesproken veroordeling voldoen, tot een maximum van € 47.000,00 is bereikt,

6.3.

verklaart voor recht dat de notariskosten voor de helft voor rekening komen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

6.4.

bepaalt dat beide partijen de eigen proceskosten dragen,

6.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

6.7.

wijst de vorderingen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] af,

6.8.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van [eiser] van € 1.392,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

6.9.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.10.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.8 en 6.9 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, rechter, bijgestaan door mr. J.M. Eisenhardt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2024.