Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/749170 / KG ZA 24-299 MDvH/MAH
Vonnis in kort geding van 9 oktober 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres bij dagvaarding van 16 april 2024,
advocaat mr. P. Minkes te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.H. Schmidt te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de vrouw en de man worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Op de zitting van 21 mei 2024 waren partijen aanwezig met hun advocaten. De vrouw heeft de dagvaarding toegelicht en de man heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties ingediend. Aan het slot van de zitting hebben partijen afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in een proces-verbaal, en is de zaak is pro forma aangehouden tot 18 juni 2024.
1.2.
Na enkele nadere aanhoudingen heeft de vrouw bij brief van haar advocaat van 10 september 2024 vonnis gevraagd. De man heeft bij e-mail van zijn advocaat van 13 september 2024, onder bijvoeging van een taxatierapport van [naam makelaar 1] van 4 april 2024, om een nadere aanhouding met vier weken verzocht. De advocaat van de vrouw heeft daartegen bij e-mail van 17 september 2024 bezwaar gemaakt. De voorzieningenrechter heeft dit bezwaar niet gehonoreerd en vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn sinds 1 augustus 2012 samen eigenaar van de woning aan [adres] (hierna: de woning), gefinancierd met een hypotheek op hun beider naam.
2.2.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad tot medio 2022. Zij hebben samen drie kinderen. De samenlevingsovereenkomst van partijen van 1 augustus 2011 is feitelijk geëindigd op 30 juni 2022 met de verhuizing van de vrouw (met de kinderen) naar een eigen huurwoning. De man is in de woning aan [adres] blijven wonen.
2.3.
De vrouw heeft bij e-mail van haar advocaat van 22 februari 2024 aan de advocaat van de man verzocht binnen een week te laten weten of en wanneer de man de woning kan overnemen. Bij gebreke van een reactie heeft zij bij e-mail van 5 maart 2022 bericht de woning gezamenlijk te willen laten taxeren en daartoe de namen van drie makelaars [1] genoemd waarvan de man er één kon kiezen. In die e-mail heeft zij ook voorstellen voor de verdeling van de (overwaarde van de) woning en een tijdpad gedaan. Na een rappel op 19 maart 2024 en een sommatie op 26 maart 2024 van de zijde van de vrouw heeft de advocaat van de man op 27 maart 2024 geantwoord dat de man in gesprek is met de Rabobank maar dat dit tijd kost. Verder stelt hij voor uit te gaan van de WOZ-waarde van de woning.
2.4.
Vervolgens heeft de vrouw dit kort geding aanhangig gemaakt.
2.5.
Op de zitting van 21 mei 2024 hebben partijen afspraken gemaakt, die als volgt in het proces-verbaal zijn vastgelegd:
“De woning ( [adres] ) wordt - mede in het belang van de kinderen - toebedeeld aan de man, mits:
- partijen het eens worden over de waarde van de woning, welke zal worden vastgesteld op basis van een taxatie die (ook) voor de hypotheekverstrekker van de man (Rabobank) acceptabel is;
- de man in staat is de hypotheek op de woning over te nemen, met ontslag van de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid;
- partijen het eens worden over de verdeling van de overwaarde (met inachtneming van vergoedingsrechten)
Dit kort geding wordt aangehouden tot 18 juni 2024. Uiterlijk op die datum zal mr. Minkes de voorzieningenrechter op de hoogte stellen van de stand van zaken en de wensen over de voortgang. Indien overname van de woning door de man mogelijk lijkt, maar partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de verdeling van de overwaarde, kunnen partijen hun geschil gemotiveerd aan de voorzieningenrechter ter beslissing voorleggen.”
2.6.
In de brief van de advocaat van de vrouw van 10 september 2024 (zie 1.2) staat, voor zover van belang:
“(…)
De eerste stap (…) is dat de woning moet worden getaxeerd. Direct na de zitting liet de vrouw de man weten dat hij wat haar betreft een keuze kon maken uit de drie makelaars die zij al op 5 maart 2024 aan hem had genoemd (…). Op 20 juni 2024 stelde de vrouw vast dat de woning nog niet was getaxeerd en is namens de vrouw de man gevraagd om hiertoe zo snel mogelijk opdracht voor te geven. De man heeft de vrouw vervolgens in een persoonlijk gesprek voorgesteld om de woning over te nemen en de vrouw een bedrag ad € 50.000 te betalen verspreid over een periode van vijf jaar. Echter voordat de vrouw daarover in gesprek wil gaan moet zij eerst weten wat de marktwaarde van de woning is. Namens de vrouw is de man per email van 5 juli 2024 nogmaals aangegeven dat de woning getaxeerd moet worden waarbij zekerheidshalve de drie makelaars weer zijn genoemd. (…)
Op 15 juli 2024 is namens de man aangegeven dat de man een taxatieopdracht aan [naam makelaar 2] heeft gegeven en wilde de man een nieuwe aanhouding, rekening houdend met de vakantie van zijn advocaat van 21 juli t/m 30 augustus 2024. De vrouw stemde in met een aanhouding tot 18 september 2024 maar wel onder de voorwaarde dat de woning dan is getaxeerd en dat de man uiterlijk 9 september 2024 een inhoudelijk voorstel doet voor de overname van de woning en de financiële afwikkeling ervan.
(…)
Namens de man is aanvullend en uit eigen beweging nog toegezegd om voor de vakantie van de advocaat (dus voor 21 juli 2024) een opdrachtbevestiging van de taxateur te sturen en na de vakantie het taxatierapport.
De vrouw heeft geen afschrift van de opdrachtbevestiging van de taxateur ontvangen. Op 19 augustus 2024 belde de vrouw met [naam makelaar 2] . Daar is de woning niet bekend en ze hadden ook geen taxatie van de woning op de planning staan. De vrouw heeft nogmaals op 4 september 2024 gebeld en toen kreeg zij hetzelfde bericht. Ondertussen loopt de man steeds verder achter met de hypotheekbetalingen en vermoedt de vrouw dat de man op meerdere vlakken financiële problemen heeft. In ieder geval komt de man zijn verplichting tot het betalen van kinderalimentatie niet na. De Belastingdienst heeft zijn auto in beslag genomen.
Tot slot heeft de man zich niet gehouden aan de afspraak om uiterlijk 9 september een inhoudelijk voorstel te doen ten aanzien van de overname van de woning.
Hoe nu verder
De man heeft zich tot nu toe niet aantoonbaar ingespannen om de woning over te nemen. Zelfs een taxatie heeft nog niet plaatsgevonden en we zijn al bijna vier maanden verder sinds de zitting in mei.
(…) De man komt toezeggingen en afspraken niet na en de vrouw heeft er geen vertrouwen in dat hij dat op een later moment wel of alsnog zal doen. De vrouw wil dat de woning zo spoedig mogelijk wordt verkocht. (…)
(…).”
2.7.
In de reactie van de advocaat van de man van 13 september 2024 (zie 1.2) staat, voor zover van belang:
“(…)
Cliënt heeft meer tijd nodig gehad dan verwacht. Hierbij komt wel dat client overdag weinig tijd heeft vanwege zijn bakkerij maar ook dat client nu voor enige tijd de kinderen bij zich heeft gehad (waardoor er ook buiten werk weinig tijd overbleef).
In ieder geval heb ik op 11 september jl. mr Minkes geïnformeerd over de stand van zaken met betrekking tot oversluiting hypotheek/behoud woning, waarbij tevens het taxatierapport is overgelegd. Dit rapport wordt hierbij ook overgelegd. De verkoop waarde bedraagt €670000. De openstaande hypotheek bedraagt ongeveer €300000. Zoals ook al ter gelegenheid van de mondelinge behandeling besproken is client van mening dat het door hem ingebrachte bedrag ad €110.000 in mindering van de overwaarde moet komen en dat daarnaast ook nog rekening gehouden moet worden met de door hem gefinancierde verbouwingskosten met o.a. een aanbouw ten bedrage van €80.000. Verder dient er wat client betreft t.a.v. de uitbouw dan ook nog rekening gehouden te worden met de beleggingsleer.
Cliënt heeft een voorstel gedaan om als vergoeding te betalen €50000 te betalen in 5 jaartermijnen, maar dit moet nog nader besproken worden tussen partijen, waarbij tevens de onderhavige toelichting met betrekking tot vergoedingsrechten betrokken moeten worden (mijn bericht aan mr Minkes. Ik heb mr Minkes dus eerst op 11 september hierover bericht en daarop heb ik nog geen reactie gekregen.
Mogelijk zullen partijen nog wel tot een vergelijk kunnen komen waarbij de woning behouden blijft/niet verkocht hoeft te worden. Dit is wat client (ook in verband met de kinderen) heel graag wil bereiken.
(…).”
2.8.
De advocaat van de vrouw heeft tegen dit aanhoudingsverzoek bij e-mail van 17 september 2024 (zie 1.2) bezwaar gemaakt op de volgende gronden:
“(…)
- De vrouw wist niet beter dan dat de woning nog niet was getaxeerd. Uit het door de man overgelegde taxatierapport volgt dat de woning al op 4 april 2024, dus ruim voor het kort geding, is getaxeerd (!). Op de zitting heeft de man hier niets over gezegd.
- Het is juist dat de man de kinderen bij zich heeft gehad, dat was van 16 mei tot 8 augustus. In ieder geval voor en na die tijd heeft de man genoeg tijd gehad om de overname van de woning te onderzoeken.
- De vrouw heeft de man al laten weten dat zij niet akkoord gaat met het voorstel van de man om haar € 50.000 te betalen. De man beroept zich op een vergoedingsrecht dat nog steeds niet is onderbouwd, hij noemt een beleggingsleer zonder nadere toelichting/onderbouwing.
- De vrouw gaat ook niet akkoord met een betaling van een overwaarde in 5 jaartermijnen. De man betaalt herhaaldelijk zijn schulden niet en heeft nu al een behoorlijke achterstand in kinderalimentatie doen ontstaan. De Rabobank belt de vrouw regelmatig dat er weer een achterstand is in hypotheekbetalingen.
- De man komt steeds voor/op het aflopen van de pro forma datum met stukjes informatie en nu dit voorstel, niet onderbouwd. De woning was allang getaxeerd en de vrouw wordt, zo lijkt het, aan het lijntje gehouden. De vrouw heeft er geen enkel vertrouwen in dat de man in staat is om de woning over te nemen.
- Het is van groot belang dat de vrouw uiterlijk voor april 2025 geen eigenaar meer is van de woning (einde fiscaal partnerschap) in verband met het moeten terugbetalen van de toeslagen die zij heeft ontvangen als alleenstaande ouder.”
- Het is juist dat de man de kinderen bij zich heeft gehad, dat was van 16 mei tot 8 augustus. In ieder geval voor en na die tijd heeft de man genoeg tijd gehad om de overname van de woning te onderzoeken.
- De vrouw heeft de man al laten weten dat zij niet akkoord gaat met het voorstel van de man om haar € 50.000 te betalen. De man beroept zich op een vergoedingsrecht dat nog steeds niet is onderbouwd, hij noemt een beleggingsleer zonder nadere toelichting/onderbouwing.
- De vrouw gaat ook niet akkoord met een betaling van een overwaarde in 5 jaartermijnen. De man betaalt herhaaldelijk zijn schulden niet en heeft nu al een behoorlijke achterstand in kinderalimentatie doen ontstaan. De Rabobank belt de vrouw regelmatig dat er weer een achterstand is in hypotheekbetalingen.
- De man komt steeds voor/op het aflopen van de pro forma datum met stukjes informatie en nu dit voorstel, niet onderbouwd. De woning was allang getaxeerd en de vrouw wordt, zo lijkt het, aan het lijntje gehouden. De vrouw heeft er geen enkel vertrouwen in dat de man in staat is om de woning over te nemen.
- Het is van groot belang dat de vrouw uiterlijk voor april 2025 geen eigenaar meer is van de woning (einde fiscaal partnerschap) in verband met het moeten terugbetalen van de toeslagen die zij heeft ontvangen als alleenstaande ouder.”
3.Het geschil
3.1.
De vrouw vordert, samengevat: de man te veroordelen tot medewerking aan de verkoop (onder meer door het verstrekken van een verkoopopdracht aan een door de rechtbank aan te wijzen makelaar) en aan de notariële overdracht van de woning, met bepaling dat dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van de verkoopopdracht en de leveringsakte.
3.2.
De man voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil draait om de vraag of de man moet worden veroordeeld om mee te werken aan de verkoop van de woning aan een derde. De vrouw stelt dat ook zij het liefst zou willen dat de man in de woning kan blijven wonen en dat zij hem daarvoor ook ruim de gelegenheid heeft gegeven, maar dat hij geen concrete stappen neemt om haar uit te kopen. In de samenlevingsovereenkomst (artikel 9 lid 2) staat dat, als deze eindigt, het gemeenschappelijk vermogen zo spoedig mogelijk bij helfte moet worden verdeeld. Partijen wonen al twee jaar niet meer samen in de woning. De vrouw wil haar leven verder inrichten en heeft haar deel van de overwaarde uit de woning daarvoor nodig. Zij heeft een WIA-uitkering met een netto besteedbaar inkomen van € 955,00 per maand. Zij wil ook niet langer door de woning verbonden zijn aan de man, aldus steeds de vrouw.
4.2.
Met dit alles heeft de vrouw voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen.
4.3.
Uitgangspunt is dat niemand kan worden verplicht in een onverdeelde gemeenschap te blijven. Ingevolge artikel 3:178 BW kan ieder van de deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed vorderen.
Daarnaast is in dit kort geding van belang dat partijen op de zitting van 21 mei 2024 afspraken hebben gemaakt. De strekking daarvan is dat partijen beiden het liefst willen dat de man de woning overneemt, maar dat daarvoor moet zijn voldaan aan drie voorwaarden: (i) zij moeten het eens zijn over de waarde van de woning, (ii) de man moet de hypotheek over kunnen nemen met ontslag van de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, en (iii) partijen moeten het eens zijn over de verdeling van de overwaarde. Vóór 18 juni 2024 moest in principe duidelijk zijn of “overname van de woning door de man mogelijk lijkt”. Als dat het geval was, maar er alleen nog geschil was over de verdeling van de overwaarde, zouden partijen dat geschil ter beslissing aan de voorzieningenrechter kunnen voorleggen.
4.4.
De voorzieningenrechter constateert dat helaas, zelfs nadat de man daarvoor een (veel) langere termijn is gegund dan partijen op de zitting van 21 mei 2024 hadden afgesproken, op dit moment nog steeds aan geen van de drie toen overeengekomen voorwaarden voor toedeling van de woning aan de man is voldaan.
4.5.
Wellicht kan de vrouw instemmen met de taxatiewaarde van € 670.000,00 die de advocaat van de man nu ineens op 13 september 2024 als konijn uit de hoge hoed heeft getoverd, maar of dat het geval is, weet de voorzieningenrechter niet. De man heeft de vrouw sinds 4 april 2024 (inmiddels ruim vijf maanden) in onwetendheid gelaten over het bestaan van het taxatierapport en heeft juist de indruk gewekt dat er nog geen taxatie was. Dit terwijl de pogingen van de vrouw om de man te bewegen mee te werken aan een gezamenlijke opdracht tot taxatie nadrukkelijk onderwerp van discussie waren in de correspondentie tussen partijen en op de kortgedingzitting. Een verklaring voor deze – zonder nadere toelichting weinig vertrouwenwekkende – handelwijze heeft de man niet gegeven. Ook heeft de man niet kenbaar gemaakt dat hij in staat denkt te zijn om de woning op basis van dit bedrag over te nemen (de vrouw uit te kopen) en is onbekend of deze taxatie voor de hypotheekverstrekker van de man (Rabobank) acceptabel is.
4.6.
Ook de andere twee voorwaarden zijn niet vervuld. Er is nog geen begin van bewijs dat de man in staat is de hypotheek (waarvan naar zijn zeggen nog rond € 300.000,00 openstaat) over te nemen met ontslag van de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid en hij heeft geen uitgewerkt en onderbouwd voorstel gedaan over hoe de overwaarde zou moeten worden verdeeld en hij de vrouw het haar toekomende deel van de overwaarde zou kunnen voldoen. Wat er ook zij van de berekening van de man, het is begrijpelijk dat zijn voorstel om de vrouw € 50.000,00 in vijf jaar te betalen (welk voorstel mogelijk is gebaseerd op de samenlevingsovereenkomst, maar daar verwijst de man niet naar) zonder onderbouwing niet acceptabel is voor de vrouw.
4.7.
De voorzieningenrechter heeft er begrip voor dat de man weinig tijd heeft voor deze financiële perikelen omdat hij het druk heeft met de bakkerij en – kennelijk als gevolg van de slechte gezondheid van de vrouw – regelmatig lange perioden in zijn eentje voor de kinderen zorgt. Partijen zijn echter al ruim twee jaar uit elkaar en in die tijd had (de advocaat van) de man wel meer kunnen doen dan hij nu heeft gedaan. Er moet nu iets gebeuren. Uit het voorgaande volgt dat er helaas nog altijd geen enkel zicht is op overname van de woning door de man binnen afzienbare termijn. Het is begrijpelijk dat de vrouw er, ook gezien het struisvogelgedrag van de man, geen vertrouwen meer in heeft. Van haar kan in deze omstandigheden niet gevergd worden dat zij nog langer wacht. Er zit daarom niets anders op dan verkoop van de woning aan een derde.
4.8.
De vorderingen betreffende de verkoop aan een derde zullen worden toegewezen. De voorzieningenrechter zal [naam makelaar 2] (hierna: de Makelaar), die door beide partijen is genoemd (zie 2.3 en 2.6), aanwijzen als verkoopmakelaar. Het voert in dit stadium te ver om de man reeds nu te verplichten medewerking te verlenen aan het ondertekenen van de koopovereenkomst en het passeren van de leveringsakte. Thans kan nog niet worden beoordeeld of de man in het concrete geval in redelijkheid zijn toestemming zou kunnen weigeren, bijvoorbeeld als partijen het er niet over eens worden om een deel van de opbrengst van de woning op de rekening van de notaris te laten staan totdat duidelijk is hoe de overwaarde moet worden verdeeld. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat de man in beginsel moet meewerken aan het tekenen van de koopovereenkomst en aan het passeren van de akte van levering, tenzij hij zijn toestemming daarvoor op redelijke gronden kan weigeren. In dit vonnis wordt immers beslist dat de woning moet worden verkocht en het moet niet zo zijn dat de vrouw opnieuw een kort geding aanhangig moet maken om de verkoop en levering aan de koper te kunnen bewerkstelligen. Beide partijen hebben belang bij een zo hoog mogelijke opbrengst, zodat niet goed voorstelbaar is dat de man redelijke gronden kan hebben om zijn medewerking aan de verkoop en levering te weigeren, zeker nu hierna (zoals gevorderd) zal worden beslist dat de Makelaar (zo nodig) de prijs zal bepalen waarvoor de woning wordt verkocht (de laatprijs).
4.9.
Dit alles betekent dat de man zal worden veroordeeld tot medewerking aan verkoop van de woning. De voorzieningenrechter geeft partijen daarbij het volgende ‘spoorboekje’ mee. Partijen moeten zo spoedig mogelijk aan de Makelaar opdracht tot verkoop van de woning verstrekken op de door de Makelaar gebruikelijk gehanteerde voorwaarden. De vraag- en laatprijs van de woning wordt, indien partijen daarover geen overeenstemming bereiken, gesteld op een door de Makelaar te bepalen bedrag. De man moet de instructies van de Makelaar opvolgen en op eerste verzoek van de Makelaar alle feitelijke handelingen verrichten die de Makelaar nodig of nuttig acht om tot verkoop van de woning te komen, zoals, maar niet beperkt tot, het meewerken aan een bezichtiging door de Makelaar, het laten maken van foto’s, het beschikbaar houden van de woning voor bezichtigingen door potentiële kopers en ervoor zorgen dat de woning in behoorlijke staat en opgeruimd is ten tijde van het maken van die foto’s en de bezichtigingen. Tot slot dient de man een bod binnen een week te accepteren, indien de Makelaar dit adviseert.
4.10.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt de man om mee te werken aan de verkoop van de woning aan [adres] , waarbij
( a) hij uiterlijk 14 dagen na heden een verkoopopdracht verstrekt aan [naam makelaar 2] te [vestigingsplaats] (de Makelaar),
( b) de Makelaar de vraag- en laatprijs zonodig bindend vaststelt, en
( c) de man onvoorwaardelijke uitvoering geeft aan de instructies van de Makelaar met betrekking tot de verkoop (een en ander zoals nader uitgewerkt onder 4.9),
5.2.
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking (volmacht) van de man (als bedoeld in artikel 3:300 lid 1 BW) voor het verstrekken van de verkoopopdracht, indien de man niet voldoet aan de veroordeling onder 5.1,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024. [2]