Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/745325 / KG ZA 24-42 MdV/MV
Vonnis in kort geding van 8 februari 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 22 januari 2024,
advocaat mr. J.J. de Boer te Hoorn,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] , voor deze zaak woonplaats kiezend te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. G.H. Schoorl te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Eigen Haard en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 30 januari 2024 heeft Eigen Haard de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd.
Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
aan de zijde van Eigen Haard: [naam 1] , [naam 2] (van constructiebureau Tentij B.V.) en [naam 3] (van VIOS Bouw) met mr. De Boer.
[gedaagde] was aanwezig met mr. Schoorl.
Na verder debat is vonnis bepaald op 13 februari 2024. Bij e-mail van 7 februari 2024 van de griffier zijn de advocaten ervan in kennis gesteld dat het vonnis bij vervroeging (op 8 februari 2024) wordt uitgesproken.
Na verder debat is vonnis bepaald op 13 februari 2024. Bij e-mail van 7 februari 2024 van de griffier zijn de advocaten ervan in kennis gesteld dat het vonnis bij vervroeging (op 8 februari 2024) wordt uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
Eigen Haard is eigenaar van onder meer de panden aan de [locatie 1] , [locatie 2] en [locatie 3] te [plaats] . [gedaagde] is sinds 2021 eigenaar van het pand aan de [locatie 4] te [plaats] . De panden met de nummers [locatie 1] , [locatie 4] en [locatie 2] maken deel uit van dezelfde bouweenheid.
2.2.
[gedaagde] woont niet zelf in het pand; hij heeft de vijf woningen in het pand verhuurd. Hij heeft het pand aangekocht als pensioenbelegging.
2.3.
Half februari 2024 wil Eigen Haard aanvangen met een renovatie van haar panden aan de [straat] . Eigen Haard heeft als aannemer VIOS Bouw ingeschakeld. Omdat de huurders tijdens de renovatie niet in hun woningen kunnen blijven wonen, staan de panden reeds leeg. Doel van de renovatie is het verduurzamen van de woningen en het reduceren van de energielasten (isoleren, het aardgasvrij maken en het mogelijk maken van zonne-energie). Ook het herstellen van de funderingen maakt onderdeel uit van de renovatie. Tijdens de renovatie worden de woningen geheel gestript (keukens, trappen, badkamers etc. worden verwijderd).
2.4.
Op 16 september 2022 heeft de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning verleend voor de renovatie.
2.5.
Op 17 februari 2023 heeft [gedaagde] per e-mail aan Eigen Haard onder meer het volgende bericht:
“
Ik kondig bij deze aan geen medewerking te verlenen vooralsnog aan eventuele gemeenschappelijke zaken. (…)”
“
Ik kondig bij deze aan geen medewerking te verlenen vooralsnog aan eventuele gemeenschappelijke zaken. (…)”
2.6.
Naar aanleiding van een voorstel van de advocaat van Eigen Haard van
28 november 2023 heeft [gedaagde] per e-mail van 30 november 2023 onder meer het volgende bericht:
“
(…) Wat mij betreft hoeft de fundering dan ook niet vervangen te worden. Ik geef geen toestemming om onder de mandelige muur te bouwen.(…)Tevens geef ik geen toestemming voor het zwaarder belasten van de mandelige muur, dan de belasting op dit moment. (…)”
“
(…) Wat mij betreft hoeft de fundering dan ook niet vervangen te worden. Ik geef geen toestemming om onder de mandelige muur te bouwen.(…)Tevens geef ik geen toestemming voor het zwaarder belasten van de mandelige muur, dan de belasting op dit moment. (…)”
2.7.
Naar aanleiding van een voorstel van de advocaat van Eigen Haard van 19 december 2023 heeft [gedaagde] per e-mail van 23 december 2023 herhaald dat hij geen toestemming geeft voor funderingsherstel onder en aan de mandelige muren.
3.Het geschil
3.1.
Eigen Haard vordert – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – [gedaagde] te veroordelen tot het gehengen en gedogen van het herstel van de (fundering van) de gezamenlijke muur tussen de panden aan de [locatie 2] en [locatie 4] èn tussen de panden aan de [locatie 4] en [locatie 1] te [plaats] , met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.
3.2.
Eigen Haard stelt hiertoe – samengevat weergegeven – dat het funderingsherstel een absolute noodzaak is voor het uitvoeren van de renovatie, omdat de renovatie gepaard gaat met een gewichtstoename van 25 kg per m2 op de vloeren, 10 kg per m2 op de plafonds en 15 kg per m2 op de wanden. Die renovatie is op haar beurt nodig omdat Eigen Haard de plicht heeft te verduurzamen, zoals ook volgt uit het Klimaatakkoord. Een en ander is ook in het belang van de huurders van Eigen Haard omdat hun energiekosten aanmerkelijk zullen dalen (de woningen gaan naar Energielabel A). In dit geval komt daarbij dat de woningen ongeveer 100 jaar oud zijn en er dus ook op het gebied van ventilatie, brandveiligheid en geluidsisolatie verbeteringen moeten worden aangebracht. Daarnaast heeft de renovatie tot doel keukens, badkamers en installaties te vernieuwen.
Een voordeel van funderingsherstel op dit moment is dat de woning direct langs de fundering vanwege de renovatie toch al volledig leeg is (tot een meter onder vloerniveau). Vanuit die startpositie kan relatief eenvoudig funderingsherstel worden uitgevoerd. Indien het funderingsherstel bijvoorbeeld over drie jaar zou plaatsvinden zou dit minstens € 100.000,- kosten om dan de begane grondwoning volledig (inclusief vloer) te ontruimen. Op dit moment kost herfundering niets extra’s. Herfundering brengt bovendien geen schade toe aan het pand van [gedaagde] . Zijn fundering zal sowieso binnen drie jaar moeten worden hersteld en na de herfundering door Eigen Haard zal het nog 10 tot 15 jaar duren voordat de muur daadwerkelijk op de fundering staat en niet meer zakt. Het moment dat [gedaagde] zijn eigen fundering moet aanpakken ligt ruim voor die 10 jaar (en dus vóór het moment dat hij schade kan ondervinden als gevolg van het ‘scharniereffect’). Een en ander blijkt uit een notitie van constructiebureau Tentij B.V.
Een voordeel van funderingsherstel op dit moment is dat de woning direct langs de fundering vanwege de renovatie toch al volledig leeg is (tot een meter onder vloerniveau). Vanuit die startpositie kan relatief eenvoudig funderingsherstel worden uitgevoerd. Indien het funderingsherstel bijvoorbeeld over drie jaar zou plaatsvinden zou dit minstens € 100.000,- kosten om dan de begane grondwoning volledig (inclusief vloer) te ontruimen. Op dit moment kost herfundering niets extra’s. Herfundering brengt bovendien geen schade toe aan het pand van [gedaagde] . Zijn fundering zal sowieso binnen drie jaar moeten worden hersteld en na de herfundering door Eigen Haard zal het nog 10 tot 15 jaar duren voordat de muur daadwerkelijk op de fundering staat en niet meer zakt. Het moment dat [gedaagde] zijn eigen fundering moet aanpakken ligt ruim voor die 10 jaar (en dus vóór het moment dat hij schade kan ondervinden als gevolg van het ‘scharniereffect’). Een en ander blijkt uit een notitie van constructiebureau Tentij B.V.
Aanvankelijk wilde [gedaagde] samenwerken met Eigen Haard, maar toen bleek dat hij zijn (sociale) huurder na de renovatie niet definitief uit de woning kon zetten, wilde hij geen toestemming meer geven. Uit latere e-mails (zie 2.6 en 2.7 van dit vonnis) blijkt dat hij zijn medewerking blijkt weigeren. Dit is onterecht. Deelgenoten in een gemeenschap moeten op zorgvuldige wijze met elkaars belangen omgaan en zij zijn hierbij gebonden aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Al met al komt het dus neer op een afweging van belangen. De zwaarwegende belangen van Eigen Haard blijken uit hetgeen hiervoor is opgenomen. Het belang van [gedaagde] dat hij zelf ook tot funderingsherstel zal moeten overgaan in verband met de scharnierwerking weegt hier niet tegenop omdat hij dit funderingsherstel hoe dan ook moet uitvoeren (en al eerder dan wanneer de scharnierwerking zal ontstaan). Eigen Haard beroept zich hierbij op twee rapportages van Fugro Geoservices B.V. (hierna Fugro, zie de producties 5 en 6). Daar komt bij dat het gehengen en gedogen zoals omschreven in de vordering feitelijk niets inhoudt. De huurders van [gedaagde] kunnen tijdens de werkzaamheden gewoon in hun woningen blijven wonen. Eigen Haard vraagt in dit kort geding geen financiële bijdrage van [gedaagde] . Wel hoopt Eigen Haard dat de voorzieningenrechter iets kan zeggen over de bijdrageplicht van [gedaagde] , zodat een mogelijke vervolgzaak kan worden voorkomen.
3.3.
[gedaagde] heeft – samengevat weergegeven – het volgende verweer gevoerd. De staat van het pand is goed en [gedaagde] noch Eigen Haard hebben van de gemeente bestuursrechtelijke maatregelen opgelegd gekregen die zien op de fundering. Funderingswerkzaamheden zijn dus niet nu of op korte termijn noodzakelijk. Dat Eigen Haard de woningen wil verduurzamen is geen noodzaak in de zin van artikel 5:65 BW. Overigens heeft [gedaagde] de omgevingsvergunning waar Eigen Haard zich op beroept nooit te zien gekregen. Verder voert [gedaagde] aan dat hij niet betrokken is geweest bij de planning van Eigen Haard, dat Eigen Haard lange tijd niets van zich heeft laten horen en dat de wijze van funderingsherstel niet met [gedaagde] is gecommuniceerd. Door haar eigen handelen (nalaten) ontbreekt het Eigen Haard dan ook aan spoedeisend belang bij toewijzing van haar vordering.
De rapporten van Fugro heeft [gedaagde] laten bestuderen door Darrellsoffice en hieruit komt naar voren dat de fundering in de huidige vorm en met de huidige belasting nog minstens 25 jaar meekan. Als thans de mandelige muren worden aangepakt leidt dit vrijwel onmiddellijk tot grote problemen aan het pand van [gedaagde] . Dit zal niet pas na 10 of 15 jaar gebeuren, zoals Eigen Haard heeft gesteld. Het komt erop neer dat [gedaagde] wordt gedwongen zijn fundering al binnen drie jaar te herstellen, in plaats van binnen 25 jaar. Het belang van Eigen Haard bij verduurzaming (en de daarmee samenhangende gewichtstoename) vormt een door haarzelf gecreëerde noodzaak. Het gaat hier niet om dwingende afspraken waar Eigen Haard niet onderuit kan.
De rapporten van Fugro heeft [gedaagde] laten bestuderen door Darrellsoffice en hieruit komt naar voren dat de fundering in de huidige vorm en met de huidige belasting nog minstens 25 jaar meekan. Als thans de mandelige muren worden aangepakt leidt dit vrijwel onmiddellijk tot grote problemen aan het pand van [gedaagde] . Dit zal niet pas na 10 of 15 jaar gebeuren, zoals Eigen Haard heeft gesteld. Het komt erop neer dat [gedaagde] wordt gedwongen zijn fundering al binnen drie jaar te herstellen, in plaats van binnen 25 jaar. Het belang van Eigen Haard bij verduurzaming (en de daarmee samenhangende gewichtstoename) vormt een door haarzelf gecreëerde noodzaak. Het gaat hier niet om dwingende afspraken waar Eigen Haard niet onderuit kan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Nu Eigen Haard en [gedaagde] gezamenlijk eigenaar (deelgenoten) zijn van de muren tussen de panden op nummer [nummers 1] en [nummers 2] , moeten zij beiden instemmen met een beslissing tot vernieuwing van de fundering onder die muren. [gedaagde] stemt echter niet in. Hij kan daartoe wel verplicht worden op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid die gelden voor deelgenoten in een gemeenschap. Daarbij komt het aan op een afweging van de wederzijdse belangen.
4.2.
Voorop wordt gesteld dat bij onderzoek in 2017 (door Fugro) is vastgesteld dat de (ruim 100 jaar oude) fundering van de panden op nummers [locatie 1] en [locatie 2] matig was en een houdbaarheid had van 5 tot 10 jaar, mits de panden niet extra belast zouden worden. Uit het rapport van Fugro kan dus worden opgemaakt dat funderingsherstel rond 2027 noodzakelijk zou worden. Het rapport van Darrelsoffice, waarin staat dat de fundering nog 25 jaar mee kan, legt daar tegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Dat rapport gaat namelijk niet in op de constatering van Fugro dat de kespen (die moeten zorgen voor de krachtverdeling naar de palen die niet geheel recht onder het metselwerk staan) al in 2017 gebroken of ingeknepen waren en dat hun draagkracht toen al werd overschreden. Ook kan niet gevolgd worden dat alleen funderingsherstel nodig zou zijn als sprake is van scheefstand en/of een aanschrijving van de gemeente.
4.3.
Het belang van Eigen Haard om nu al, in 2024, de fundering te herstellen is groot. Eigen Haard is ten behoeve van haar sociale huurders bezig met een grootscheepse renovatie van haar panden, die ervoor moet zorgen dat de woningen optimaal geluids- en klimaatgeïsoleerd worden. De renovatie moet gepaard gaan met funderingsherstel, omdat berekend is dat de huidige – toch al matige – fundering de belasting na renovatie niet kan dragen. De gemeente zal er ook streng op toezien of de fundering voldoende is. Als de gemeenschappelijke muren niet worden meegenomen in de geplande renovatie zal dat betekenen dat de renovatie van de panden op nummers [locatie 1] en [locatie 2] waarschijnlijk niet kan worden uitgevoerd. En als het al mogelijk is de renovatie wel uit te voeren zonder de gemeenschappelijke muren mee te nemen, zal over een jaar of drie alsnog de fundering moeten worden aangepakt. De kosten zullen dan veel hoger zijn dan nu, want dan zullen de funderingswerkzaamheden apart moeten worden verricht, terwijl ze nu onderdeel kunnen zijn van grootscheepse werkzaamheden. Ook zullen dan de huurders van de woningen op de begane grond opnieuw moeten worden uitgeplaatst.
4.4.
Het belang van [gedaagde] om de fundering onder de gemeenschappelijke muren niet aan te pakken, is met name financieel. Als de muren opnieuw worden gefundeerd, is volgens [gedaagde] op korte termijn ook funderingsherstel onder zijn pand nodig. Als de muren met rust gelaten worden, is dat pas over een jaar of 25 aan de orde. Dit belang van [gedaagde] , hoe zeer ook dit een groot belang is (hij heeft het pand pas in 2021 aangekocht voor zijn pensioenvoorziening), kan niet opwegen tegen dat van Eigen Haard. Daarbij is van belang dat de fundering van het pand van [gedaagde] sowieso rond 2027, dus over de betrekkelijk korte termijn van drie jaar, aan herstel toe zou zijn (zie rov. 4.2). Ook voor [gedaagde] geldt dat het herstel dan (veel) duurder zal uitpakken dan wanneer het nu gebeurt. Verder is niet aangetoond dat herstel van de fundering onder de muren, conform het plan van Eigen Haard, ertoe gaat leiden dat de fundering onder het pand van [gedaagde] nog veel eerder dan rond 2027 hersteld zal moeten worden.
4.5.
Deze afweging van de wederzijdse belangen leidt ertoe dat [gedaagde] verplicht is in te stemmen met het geplande funderingsherstel van de gemeenschappelijke muren. De vordering van Eigen Haard zal dan ook worden toegewezen.
4.6.
Eigen Haard heeft verzocht om een overweging ten overvloede te wijden aan de bijdrageplicht van [gedaagde] . Het partijdebat heeft zich hierop echter niet toegespitst; [gedaagde] heeft hierover niets willen of kunnen zeggen tijdens de mondelinge behandeling. De voorzieningenrechter kan dan ook niet meer zeggen dan dat de berekening van Eigen Haard, op grond waarvan de kosten voor [gedaagde] in totaal € 40.000,00 inclusief BTW zouden zijn, niet onjuist voorkomt. Het aanbod dat Eigen Haard aan [gedaagde] heeft gedaan, om € 25.000,00 bij te dragen, lijkt dan ook alleszins redelijk.
4.7.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eigen Haard worden begroot op:
- dagvaarding € 135,97
- griffierecht 688,00
- salaris advocaat
1.107,00
1.107,00
Totaal € 1.930,97
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot het gehengen en gedogen van het herstel van de (fundering van) de gezamenlijke muur tussen de panden aan de [locatie 2] en [locatie 4] èn tussen de panden aan de [locatie 4] en [locatie 1] te [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot op heden begroot op € 1.930,97,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 178,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Veraart, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2024. [1]