ECLI:NL:RBAMS:2024:6019

• Datum uitspraak: 18 september 2024
• Publicatiedatum: 1 oktober 2024
• Zaaknummer: C/13/723425 / HA ZA 22-783
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L. Voetelink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verdeling van een gemeenschappelijk appartement in Zwitserland met betrekking tot erfrecht en taxatie

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, betreft het een vordering tot verdeling van een gemeenschappelijk goed, namelijk een appartement in Zwitserland. De eiser, woonachtig in Spanje, heeft een vordering ingesteld tegen de gedaagden, die gezamenlijk het appartement bezitten. De rechtbank heeft eerder tussenvonnissen gewezen waarin is bepaald dat de waarde van het appartement moest worden vastgesteld om de gedaagden in staat te stellen het aandeel van de eiser over te nemen. Partijen hebben gezamenlijk een taxateur aangesteld, die het appartement op CHF 489.000 heeft getaxeerd. De eiser was het niet eens met deze taxatie en heeft een andere taxateur ingeschakeld, die het appartement op CHF 645.000 waardeerde. De rechtbank heeft geoordeeld dat de taxatie van de gezamenlijk benoemde taxateur gevolgd moet worden, omdat deze door beide partijen was goedgekeurd. De rechtbank heeft vervolgens de waarde van het aandeel van de eiser in het appartement vastgesteld op CHF 163.000, met inachtneming van nog te bepalen posten. De gedaagden hebben de mogelijkheid gekregen om het aandeel van de eiser over te nemen binnen drie maanden na betekening van het vonnis. Indien dit niet lukt, moet het appartement aan een derde worden verkocht. De rechtbank heeft de proceskosten tussen partijen gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/723425 / HA ZA 22-783

Vonnis van 18 september 2024

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats 1] (Spanje),

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. M. Sliphorst-Dekker,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats 3] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

advocaat: mr. C.L.M. Gommers.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 mei 2023, met de daarin genoemde stukken (hierna: het eerste tussenvonnis),

- het tussenvonnis van 27 maart 2024, met de daarin genoemde stukken (hierna: het tweede tussenvonnis),
- de akte van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 23 mei 2024, met productie,
- de akte van [eiser] van 26 juni 2024, met productie,

- de antwoordakte van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van 24 juli 2024.

1.2.

Daarna is een datum voor het vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

In het eerste tussenvonnis is beslist dat de waarde van het appartement moet worden vastgesteld om [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] in staat te stellen of zij het aandeel van [eiser] in het appartement kunnen en willen overnemen. Daarbij heeft de rechtbank partijen meegegeven om gezamenlijk een taxateur te benaderen die de waarde kan bepalen (overweging 4.24 – 4.26 eerste tussenvonnis).

2.2.

Partijen hebben hier gehoor aan gegeven en hebben gezamenlijk Imhof Marco GmbH (hierna: de gezamenlijke taxateur) de opdracht gegeven voor een taxatie. Op 29 december 2023 heeft de gezamenlijke taxateur het appartement bezichtigd. In zijn taxatierapport van 16 januari 2024 heeft hij het appartement getaxeerd op CHF 489.000.

2.3.

[eiser] kon zich niet vinden in deze taxatie en heeft de heer [naam] , werkzaam bij Kenzelmann Immobilien (hierna: taxateur [naam] ) benaderd voor een waardebepaling van het appartement. Taxateur [naam] heeft op 16 mei 2024 het appartement bezichtigd en hij heeft het appartement getaxeerd op CHF 645.000.

2.4.

Partijen zijn het niet eens over het antwoord op de vraag welk taxatierapport moet worden gevolgd. De rechtbank oordeelt dat dit het taxatierapport van de gezamenlijk benoemde taxateur is. Hiertoe is redengevend dat partijen deze taxateur gezamenlijk hebben uitgezocht en beiden ermee hebben ingestemd dat deze taxateur de waarde van het appartement ging bepalen. Het feit dat [eiser] ná de waardebepaling heeft laten weten dat hij niet met deze waardebepaling kon instemmen, maakt dit niet anders. [eiser] heeft aangevoerd dat het rapport van de gezamenlijk benoemde taxateur niet deugt omdat de gezamenlijk benoemde taxateur een te laag bedrag aan gemiddelde huuropbrengst heeft gehanteerd waardoor de waardebepaling te laag wordt. Dit is echter onvoldoende om te concluderen dat gezamenlijk benoemde taxateur het appartement niet goed heeft getaxeerd. Het klopt dat de taxateurs een verschillende huurwaarde hebben gehanteerd, maar door [eiser] is niet onderbouwd waarom de door taxateur [naam] vastgestelde huurwaarde juister is dan de door de gezamenlijk benoemde taxateur. Het feit dat de gehanteerde huurwaarde hoger is daartoe in ieder geval onvoldoende. Bovendien kan het taxatierapport van taxateur [naam] niet worden gevolgd omdat dit een eenzijdig opgemaakt rapport is en daardoor minder objectief is dan het door de gezamenlijk benoemde taxateur.

2.5.

Dat betekent dat de rechtbank ervan uit gaat dat het appartement een waarde heeft van CHF 489.00.

2.6.

De waarde van het aandeel van [eiser] in het appartement is 1/3 deel van CHF 489.000, en dus CHF 163.000. Hierop komen de volgende posten in mindering, zoals bepaald in overwegingen 4.16 en 4.28 – 4.30 van het eerste tussenvonnis:

1/3 deel van [eiser] in de eigenaarslasten tot en met 27 maart 2023, ter hoogte van CHF 16.885,54;

1/3 deel van [eiser] in de eigenaarslasten vanaf 27 maart 2023 tot de datum van feitelijke verdeling, nader te bepalen;

1/3 deel van de belasting over meerwaarde van het appartement naar Zwitserse regelgeving, nader te bepalen;

1/3 deel van de notariskosten, nader te bepalen;

1//3 van de eventuele vertaalkosten, nader te bepalen.

Het exacte bedrag van het aandeel van [eiser] is dus nog niet bekend omdat vier van de vijf genoemde posten nog niet bepaald zijn.

2.7.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangegeven het aandeel van [eiser] in het appartement over te willen nemen, maar onder voorbehoud van financiering. [eiser] heeft daar bezwaar tegen gemaakt omdat hij meent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voldoende tijd hebben gehad om te kijken of ze financiering zouden kunnen krijgen en hij wil verdere vertraging voorkomen.

2.8.

De rechtbank beslist dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] in de gelegenheid worden gesteld om het aandeel van [eiser] in het appartement over te nemen voor een bedrag van CHF 163.000 minus de onder 2.6 genoemde posten en bedragen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] krijgen hiervoor een termijn van drie maanden na betekening van dit vonnis. In die periode kunnen zij aanvullende financiering onderzoeken en/of regelen. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hier nog drie maanden de tijd voor krijgen heeft te maken met het feit dat zij niet (veel) eerder hun financieringsmogelijkheden konden nagaan. Omdat ten eerste [eiser] nog een extra waardebepaling heeft laten verrichten. Hiermee zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] pas bekend geworden bij akte van [eiser] van 26 juni 2024. Omdat partijen het niet eens zijn geworden over de taxatie is de waarde van het aandeel van [eiser] in het appartement onzeker gebleven. Ten tweede geldt dat pas na 27 maart 2024 (het tweede tussenvonnis) duidelijk was of de lening van € 100.000 in mindering zou worden gebracht op het aandeel van [eiser] . Dit bij elkaar maakt dat het niet onredelijk is om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een periode van drie maanden te geven om het aandeel van [eiser] daadwerkelijk over te nemen.

2.9.

Indien [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] er niet in slagen om binnen drie maanden het aandeel van [eiser] in het appartement over te nemen, dan moet de woning worden verkocht aan een derde. Daarbij hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] terecht aangevoerd dat bij verkoop een eventueel voorkeursrecht van de VVE van het appartement in acht moet worden genomen. De rechtbank bepaalt dat partijen de verkoop van het appartement moeten laten uitvoeren door makelaar Imhof Marco of een andere door hem aan te wijzen makelaar. Dit laat onverlet dat partijen ook gezamenlijk een makelaar kunnen aanwijzen. Partijen dienen medewerking te verlenen aan de verkoop van het appartement en de kosten van verkoop en levering van het appartement moeten door partijen gezamenlijk worden gedragen. Na verkoop moet de netto-verkoopopbrengst tussen partijen gelijkelijk worden verdeeld en dienen de hiervoor onder 2.6 opgenomen posten in mindering te worden gebracht op het aandeel van [eiser] .

Slotsom en proceskosten

2.10.

De conventionele vordering van [eiser] in conventie hield – samengevat – in dat hij de rechtbank heeft gevraagd de wijze van verdeling van het appartement vast te stellen door te bepalen dat het appartement zou worden verkocht aan een derde. Deze vordering wordt afgewezen omdat de rechtbank bepaalt dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] in de gelegenheid worden gesteld om het aandeel van [eiser] in het appartement over te nemen.

2.11.

De reconventionele vordering van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hield – samengevat – in dat, na waardebepaling van het appartement, de rechtbank bij de wijze van verdeling, het appartement zou toebedelen aan [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] . Dit deel van de reconventionele vordering wordt toegewezen, voor zover zij in staat worden gesteld om het aandeel van [eiser] in het appartement over te nemen, met inachtneming van de kosten die nog in mindering strekken op het aandeel van [eiser] in het appartement. De overige reconventionele vorderingen over de geldlening/schuld en de Mercedes van [eiser] zijn afgewezen, de rechtbank verwijst hiervoor naar haar eerste en tweede tussenvonnis.

2.12.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

3. De beslissing

De rechtbank

in conventie

3.1.

wijst de vorderingen af,

3.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

in reconventie

3.3.

gelast de wijze van verdeling van het appartement aan de [adres] als volgt:

• bepaalt dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] in de gelegenheid worden gesteld om het aandeel van [eiser] in het appartement over te nemen voor een bedrag van CHF 163.000 minus de onder 2.6 vastgestelde posten/bedragen, binnen drie maanden na betekening van dit vonnis,
• indien [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] er niet in slagen om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis het aandeel van [eiser] in het appartement over te nemen, dan moet de woning worden verkocht aan een derde, waarbij een eventueel voorkeursrecht van de VVE van het appartement in acht moet worden genomen. De verkoop van het appartement dienen partijen te laten uitvoeren door Imhof Marco of een andere door hem, dan wel door partijen gezamenlijk aan te wijzen makelaar. Partijen dienen daarbij medewerking te verlenen aan het vaststellen van de vraagprijs en de verkoop van het appartement. De kosten van verkoop en levering van het appartement moeten door partijen gezamenlijk worden gedragen, ieder voor één derde deel. Na verkoop moet de netto-verkoopopbrengst tussen partijen gelijkelijk worden verdeeld, ieder één derde deel, waarbij op het aandeel van [eiser] de hiervoor onder 2.6 opgenomen posten in mindering dienen te worden gebracht.

3.4.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

3.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. Voetelink, rechter, bijgestaan door mr. E.H. van Kolfschooten, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.