Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10304381 CV EXPL 23-1485
vonnis van: 19 juli 2024
fno.: 717
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser 1]
wonende te [woonplaats]
en
[eiser 2]
wonende te [woonplaats]
eisers
gemachtigde mr. F.P.W. Kralt
eisers samen nader te noemen: [eisers]
t e g e n
de stichting
Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. M. van den Oord
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In vervolg op het tussenvonnis van 5 april 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden op 31 mei 2024. Op de zitting waren [eisers] aanwezig met hun gemachtigde. Namens Eigen Haard was [naam] aanwezig, met de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
Ten slotte is datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Nadere standpunten partijen
In aanvulling op het tussenvonnis van 5 april 2024 dat hier als ingelast dient te worden beschouwd is door [eisers] op de zitting van 31 mei 2024 nog naar voren gebracht dat het voor hen vervelend is dat zij al meer dan drie jaar wachten voordat duidelijk is of de dakkapel mag worden gebouwd. Het is voor hen niet makkelijk een andere woning te huren of te kopen en hun dochter zou echt heel graag een grotere kamer krijgen. Ook is door hen verklaard dat door een opzichter van Eigen Haard eerder de verwachting is gewekt dat de toestemming wel gegeven zou worden. Er zou volgens [eisers] toestemming zijn of worden gegeven door Eigen Haard voor Velux ramen in het dak en een vaste trap naar de zolder. Dat sprake is van desinvestering voor Eigen Haard wordt door [eisers] betwist omdat er een extra verblijfsetage bij komt door de dakkapel.
Door Eigen Haard is op de zitting nog onder meer aangevoerd dat de zolder niet is verhuurd als verblijfsruimte en dat ook de CV-ketel op de zolderetage een probleem vormt bij het realiseren van de door [eisers] gewenste dakkapel omdat de ketel mogelijk verplaatst moet worden. Of de hele situatie bij het realiseren van de dakopbouw qua dak en vloerversteviging tussen de eerste etage en de zolder aan de eisen van het bouwbesluit voor verblijfsruimte voldoet is op grond van de overgelegde offertes bepaald niet zeker en dat brengt risico’s met zich voor Eigen Haard. Voor een enkel Velux-raam kan wel toestemming worden gegeven maar niet voor het gebruik van de zolder als verblijfsruimte. Ook wordt opnieuw benadrukt dat Eigen Haard voldoende woningen in het laagste segment moet houden. Bij een woning die daar door uitbreiding van de gebruiksruimte niet meer in het laagste segment hoort is al snel sprake van een desinvestering, zeker als er door het realiseren van de dakkapel meer onderhoudskosten zijn en reeds aangebrachte isolatiemaatregelen teniet worden gedaan.
Pogingen tussen partijen om tot overeenstemming te komen zijn ondermeer gestrand op het feit dat [eisers] hun eerdere aanbod hebben ingetrokken om een waarborgsom te betalen als garantie voor de kosten van het herstel in de oude toestand bij vertrek van hen uit het gehuurde. Ook was het voor Eigen Haard heel belangrijk geen precedent te scheppen nu sinds de wijziging van de Woningwet in 2015 geen toestemming voor een dakkapel is gegeven in de buurt waar de woning is gelegen.
Beoordeling
4. [eisers] vragen in deze procedure op grond van artikel 7:215, vierde lid van het Burgerlijk wetboek (nader te noemen BW) een machtiging tot het aanbrengen van een verandering aan het gehuurde. De rechter wijst dat verzoek op grond van het vierde lid en het tweede van dat artikel in ieder geval toe indien die veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. In andere gevallen wijst de rechter de gevorderde machtiging slechts toe als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door huurder of het woongenot verhogen en geen sprake is van zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder die zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.
5. [eisers] wensen een dakkapel aan te brengen over de hele breedte van de achterkant van de tweede, bovenste verdieping van het gehuurde. Dat is een verandering of toevoeging die bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt. Om die reden hebben [eisers] als huurders toestemming nodig van hun verhuurder Eigen Haard voor het aanbrengen van deze verandering en die toestemming is door Eigen Haard geweigerd.
6. Aan hun vordering hen te machtigen tot het aanbrengen van een dakkapel op de zolder van het gehuurde appartement aan de [adres] leggen [eisers] ten grondslag dat Eigen Haard het verzoek op grond van artikel 7:215 lid 2 BW Pro niet had mogen weigeren. De veranderingen schaden volgens [eisers] de verhuurbaarheid niet en leiden evenmin tot een waardedaling van het gehuurde. Uit het rapport van Top Expertise volgt dat het constructief mogelijk is een dakkapel op de woning te plaatsen zodat er bouwkundig geen bezwaren zijn een dakkapel te plaatsen. De dakkapel is volgens [eisers] nodig om een grotere slaapkamer voor hun dochter te kunnen realiseren. De dochter is tien en kan geen huiswerk maken op haar kamer van 2,91 bij 2,05 meter. Ook voeren [eisers] nog aan dat in de [adres] meerdere woningen met dakkapellen zijn, waarvan sommige ook door Eigen Haard worden verhuurd, te weten op de woningen met huisnummers 1, 3, 7, 9, 11, 17, 21, 23, 25, 29 en 31.
7. Eigen Haard heeft ondermeer aangevoerd dat de woning van [eisers] is verhuurd zonder verblijfsruimte op de zolder en dat er ook geen vaste trap naar de zolder gaat en geen ramen op de zolder zijn. Voor het gezin van [eisers] met twee kinderen zijn drie slaapkamers in de woning beschikbaar. De kleinste slaapkamer van bijna 6 vierkante meter voldoet volgens Eigen Haard als (kinder) slaapkamer. Om die reden is er geen noodzaak de verblijfsruimte in de woning uit te breiden door de als berging verhuurde zolder door middel van een dakkapel tot verblijfsruimte om te bouwen.
Het dak van de woning is in 2021 van buitenaf geïsoleerd in het kader van verduurzaming. Deze investering zou teniet worden gedaan als het dak wordt doorbroken voor het aanleggen van een dakkapel. Bovendien kunnen, na aanleg van de dakkapel, op dat deel van het dak, dat bij uitstek geschikt is voor zonnepanelen, geen zonnepanelen meer worden gelegd.
Naar aanleiding van het rapport van Top Expertise betwist Eigen Haard niet langer dat het technisch mogelijk is om op het dak een dakkapel van de gewenste omvang te realiseren. In de offertes die [eisers] hebben overgelegd ontbreekt echter het aanbrengen van de vereiste nieuwe vloerbalken en het aanbrengen van dakuitlopen.
De gevorderde machtiging van [eisers] ziet niet op het noodzakelijkerwijs aanpassen van de vloerconstructie en/of het aanleggen van een vaste trap naar de zolder, waardoor zij feitelijk niets hebben aan toewijzing van hun vordering.
Het aanbrengen van de dakkapel zal volgens Eigen Haard meer onderhoudskosten met zich brengen voor Eigen Haard.
Dat meerdere woningen in de buurt van de [adres] dakkapellen hebben betekent dat toestemming voor deze dakkapel moet worden gegeven. De meeste dakkapellen in die straten zijn aangebracht voordat Eigen Haard deze woningen verwierf en voordat als gevolg van de in 2015 gewijzigde Woningwet passend toewijzen onder toewijzingsgrenzen is ingevoerd. Er is daarom geen sprake van vergelijkbare gevallen nu de aanvraag van [eisers] van na de wijziging in 2015 is.
Eigen Haard heeft tot slot aangevoerd dat de woning door plaatsing van de dakkapel mogelijk in de huurtelling voor de toekomst te duur wordt om aan de primaire doelgroep te kunnen aanbieden.
8. Dit laatste argument is naar het oordeel van de kantonrechter het belangrijkste argument van Eigen Haard om de gevraagde verandering aan de woning te weigeren omdat volgens de wetsgeschiedenis van artikel 7:215 BW Pro een wijziging in ‘de puntprijs’ de verhuurbaarheid van de woning voor de verhuurder kan schaden. Aannemelijk is dat met het aanbrengen van de door [eisers] gewenste dakkapel ‘de puntprijs’ van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel zal stijgen. Eigen Haard stelt immers onbetwist dat de extra verblijfsruimte op de zolder extra punten oplevert in het kader van het woningwaarderingsstelsel. Eigen Haard moet op grond van haar doelstelling betaalbare woonruimte nastreven en moet op grond van artikel 46 lid 2 Woningwet Pro passend aan haar doelgroep toewijzen, in welk kader bovendien maximale huurprijzen gelden. Om die reden kan Eigen Haard de gevraagde toestemming voor de door [eisers] gewenste dakkapel weigeren omdat aannemelijk is dat dit de verhuurbaarheid door Eigen Haard van de woning kan schaden. Doordat sprake is van een groter gebruiksoppervlak is aannemelijk dat de vaste lasten en onderhoudskosten voor Eigen Haard als eigenaar van de woning zullen stijgen, terwijl daar geen kostendekkende huurverhoging tegenover kan staan. Gelet op het voorgaande was Eigen Haard niet verplicht toestemming te geven voor het aanbrengen van de dakkapel op grond van artikel 215 lid 2 BW Pro.
9. Vervolgens moet beoordeeld worden of sprake is van veranderingen die noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door huurder of het woongenot verhogen en geen sprake is van zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder die zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van een verandering die noodzakelijk is voor doelmatig gebruik van de woning door [eisers] . Dat een grotere slaapkamer voor de jongste dochter een verbetering voor haar met zich brengt betekent niet dat sprake is van noodzaak. Ook op een kamer van zo’n zes vierkante meter kan worden geslapen en huiswerk worden gemaakt en anders kan naar één van de andere kamers worden uitgeweken. Dat het woongenot wordt verhoogd is aannemelijk maar dat weegt niet op tegen de door Eigen Haard aangevoerde en hieronder 7. weergegeven belangen die zwaarwegend genoeg zijn om in het kader van de onderhavige belangenafweging de doorslag te geven. De conclusie is dan ook dat Eigen Haard in redelijkheid de toestemming voor het aanbrengen van de dakkapel heeft kunnen weigeren.
10. Gelet op het voorgaande wordt de vordering van [eisers] afgewezen en wordt [eiser 1] in de proceskosten aan de kant van Eigen Haard veroordeeld, te weten € 405,00 (salaris gemachtigde: 3 x € 135,00), vermeerderd met € 68,00 nakosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
- wijst de vordering van [eisers] af;
- veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten van Eigen Haard, te weten een bedrag van € 405,00 voor salaris gemachtigde en een bedrag van € 68,00 aan nakosten;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.