ECLI:NL:RBAMS:2024:5752

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/742952 / HA ZA 23-1079

Vonnis van 31 juli 2024

in de zaak van

[eiser],

wonende in [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. P. Feenstra,

tegen

1.HAARLEMMERWEG WONINGEN B.V.,

gevestigd in Amsterdam,

advocaten: mrs. D.A.W. van Dijk en B.E.P. Klootwijk,
2.
KONDOR WESSELS AMSTERDAM B.V.,

gevestigd in Rijssen,

advocaten: mrs. M.S. Houweling en J.C. Borman,

gedaagde partijen,

hierna afzonderlijk te noemen: Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 30 oktober 2023 met producties,
de conclusie van antwoord van Haarlemmerweg Woningen,
de conclusie van antwoord van Kondor Wessels met producties,
het tussenvonnis van 14 februari 2024 waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 mei 2024 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Daarna is vonnis bepaald.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiser] vraagt de rechtbank Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels (hoofdelijk) te veroordelen tot betaling van schadevergoeding van € 62.000,00. [eiser] heeft met Haarlemmerweg Woningen als verkoper en Kondor Wessels als aannemer op 26 augustus 2019 overeenkomsten gesloten voor een nieuwbouwappartement op de twaalfde etage aan de noordwestzijde van het complex [complex] in [woonplaats] . Op 22 november 2019 is de leveringsakte getekend en in september 2021 is het appartement opgeleverd. [eiser] vindt dat Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels hun afspraken niet zijn nagekomen. Op basis van de overeenkomsten mocht [eiser] namelijk verwachten dat bij zijn appartement een lift zou worden gerealiseerd die hij alleen hoeft te delen met de bewoners en bezoekers van het tegenovergelegen appartement. Na oplevering is gebleken dat de lift door de bewoners en bezoekers van alle vijf de appartementen aan de westzijde op de twaalfde verdieping wordt gebruikt omdat op de verdieping drie in plaats van vier liften zijn gerealiseerd. Daardoor gebruiken meer mensen de lift bij de ingang van de woning van [eiser] en lopen er mensen vanuit de appartementen aan de zuidwestzijde naar die lift, waarbij zij rechtstreeks zicht hebben op het balkon van [eiser] . Ook in de gang van de lift heeft [eiser] minder privacy omdat meer mensen daarvan gebruik maken. Om die reden zijn Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels tekortgeschoten in de nakoming van de met [eiser] gesloten overeenkomsten. Bovendien hadden Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels [eiser] van de wijziging van het liftplan op de twaalfde verdieping op de hoogte moeten brengen. Dat hebben ze niet gedaan. De bewoners van drie appartementen aan de westzijde hebben korting op de koopprijs gekregen nadat Haarlemmerweg Woningen hen had ingelicht over de wijziging van het liftplan. Volgens [eiser] is zijn appartement door deze gang van zaken met € 62.000,00 in waarde gedaald. Als de rechtbank op basis van het voorgaande geen schadevergoeding toekent, dan beroept [eiser] zich op dwaling of onrechtmatige daad.

2.2.

Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels zijn het niet eens met de vorderingen van [eiser] . Zij betwisten dat [eiser] mocht verwachten dat hij de lift bij zijn appartement alleen zou delen met de bewoners en bezoekers van het tegenovergelegen appartement. Ook vinden zij dat zij [eiser] niet hoefden in te lichten over de wijziging in het liftplan. Verder betwisten zij dat [eiser] schade heeft geleden.

2.3.

De rechtbank oordeelt dat Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels [eiser] hadden moeten inlichten over het gewijzigde liftplan. Omdat niet is komen vast te staan dat [eiser] schade heeft geleden doordat Kondor Wessels hem niet heeft ingelicht, wordt de vordering van [eiser] op Kondor Wessels afgewezen. Ook op de subsidiaire grondslagen van [eiser] , dwaling en onrechtmatige daad, wordt de vordering tegen Kondor Wessels afgewezen. De rechtbank stelt wel vast dat [eiser] door het niet inlichten door Haarlemmerweg Woningen schade heeft geleden. Deze schade begroot de rechtbank op € 10.000,00. De rechtbank veroordeelt Haarlemmerweg Woningen tot betaling van dat bedrag aan [eiser] . Hoe de rechtbank tot haar oordeel komt, wordt hierna uitgelegd.

3.De beoordeling

3.1.

[eiser] heeft zijn vorderingen tegen Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels onder meer gestoeld op artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Daarin staat dat als een partij tekortkomt in de nakoming van een overeenkomst die partij de schade die de ander daardoor heeft geleden moet vergoeden. Als het door Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels aan [eiser] geleverde appartement niet voldoet aan wat partijen hebben afgesproken, is sprake van een tekortkoming als bedoeld in dat artikel. Als [eiser] daardoor schade heeft geleden moet die schade in beginsel worden vergoed door Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels. Omdat [eiser] zich op schadevergoeding vanwege tekortkoming beroept, moet hij feiten en omstandigheden aandragen waaruit blijkt dat aan de vereisten van artikel 6:74 BW is voldaan. Om te kunnen beoordelen of Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels hun afspraken jegens [eiser] niet (goed) zijn nagekomen, moet eerst worden beoordeeld wat de afspraken tussen partijen zijn en wat [eiser] op grond daarvan van de lift bij zijn appartement mocht verwachten.

3.2.

Hierna bespreekt de rechtbank dus eerst wat partijen hebben afgesproken waarbij de rechtbank de tussen partijen gemaakte afspraken uitlegt. Aan de hand daarvan oordeelt de rechtbank dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van die afspraken door zowel Haarlemmerweg Woningen als Kondor Wessels. Daarna beoordeelt de rechtbank of [eiser] door die tekortkoming(en) schade heeft geleden en zo ja hoe hoog die schade dan is.

Wat zijn partijen overeengekomen?

3.3.

[eiser] , Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels zijn het niet eens over hoe de overeenkomsten en de tussen partijen uitgewisselde documentatie moeten worden uitgelegd. De rechtbank legt de afspraken tussen partijen daarom aan de hand van de Haviltex-maatstaf uit. Dat betekent dat het daarbij aankomt op de bewoordingen van de overeenkomst en de betekenis die partijen daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten geven en wat partijen hierover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

De overeenkomsten en bijbehorende stukken

3.4.

De rechtbank stelt allereerst vast dat de koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst met elkaar samenhangen. Tussen partijen is niet in geschil dat de aannemingsovereenkomst ziet op het bouwen van de woning die in de koopovereenkomst is verkocht. Daarnaast staat in artikel 14 van de aannemingsovereenkomst: “
Deze aannemingsovereenkomst vormt tezamen met de tussen de Verkrijger en de Verkoper gesloten koopovereenkomst een onverbrekelijk geheel.” En in de verkoopmap die [eiser] voor het sluiten van de koopovereenkomst op 26 augustus 2019 van Haarlemmerweg Woningen heeft ontvangen:
“Als koper sluit je twee overeenkomsten: een koopovereenkomst met de verkoper en een aanneemovereenkomst met de aannemer.(…) De koopovereenkomst vormt een onlosmakelijk geheel met de aanneemovereenkomst (AO). (…)”Door de samenhang tussen de overeenkomsten zijn de verplichtingen uit de koopovereenkomst met Haarlemmerweg Woningen ook van belang voor de uitleg van de afspraken tussen [eiser] en Kondor Wessels als aannemer en andersom.

3.5.

Anders dan Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels is de rechtbank van oordeel dat ook de verkoopmap onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst. Haarlemmerweg Woningen heeft aangevoerd dat op grond van bepaling 30 van de koopovereenkomst [eiser] geen rechten kan ontlenen aan de verkoopmap. In de bepaling getiteld ‘Promotiemiddelen’ staat: “
Koper is ermee bekend dat alle promotiemiddelen, inclusief de verkoopdocumentatie, die door of namens verkoper ter beschikking zijn gesteld of overhandigd, uitsluitend bedoeld zijn als impressie. In verband hiermee kan Koper aan de promotiemiddelen geen rechten ontlenen.” De rechtbank oordeelt dat in de verkoopmap onder andere (splitsings)tekeningen en verplichtingen over en weer zijn opgenomen (zie verder hieronder). Die tekeningen betreffen geen glossy brochures maar plattegronden van de verdiepingen. Daarmee gaat het niet duidelijk om promotiemateriaal. De verplichtingen die zijn opgenomen zijn duidelijk geen promotiemateriaal. Niet valt daarom in te zien waarom Haarlemmerweg Woningen zich niet op de informatie en verplichtingen in de verkoopmap zou kunnen beroepen. De rechtbank betrekt daarom ook de in de verkoopmap opgenomen informatie en verplichtingen in de uitleg van de koopovereenkomst, en gezien de samenhang tussen de aanneem- en koopovereenkomst ook in de uitleg van de aanneemovereenkomst.

3.6.

In de verkoopmap zijn de volgende relevante bepalingen over de lift opgenomen:

In paragraaf 2

“(…) [complex] zal worden gesplitst. De splitsing bestaat uit één hoofdsplitsing, te

weten een (hoofd)gebouw, met daarin:

(…) 4. Vier entrees, hallen, (vlucht)trappenhuizen, liften, en diverse technische installaties en onbenoemde ruimtes. De meest recente ‘concept,)splitsingsakten en splitsingstekeningen zijn bijgevoegd. (…) Gedurende de bouw zijn indelingswijzigingen en andere ondergeschikte wijzigingen buiten jouw appartementsrecht mogelijk en/of noodzakelijk. Als koper verstrek je daarom bij het aangaan van de koopovereenkomst een volmacht om de splitsingsakte indien nodig te kunnen wijzigen.(…)”

In paragraaf 3

“De technische documentatie vormt een onderdeel van zowel de koopovereenkomst als de aanneemovereenkomst en beschrijft de uitvoering en toepassing van de diverse materialen en installaties van jouw appartement. (…) Om uitvoeringstechnische redenen of als gevolg van veranderingen in wet- en regelgeving kunnen aanpassingen in de technische documentatie noodzakelijk zijn. Deze wijzigingen worden schriftelijk kenbaar gemaakt in een zogenaamd erratum. De errata maken eveneens deel uit van de contractstukken.(…)De technische tekeningen en technische omschrijving zijn onderdeel van zowel de koopovereenkomst als de aannemingsovereenkomst.(…)”

3.7.

In de verkoopmap zit de splitsingstekening bij de splitsingsakte van 14 februari 2019. Daarop zijn twee liften zichtbaar:

3.8.

In de tekening bij de concept-akte wijziging splitsing van 23 juli 2019 die in de verkoopmap is gevoegd zijn vier liften zichtbaar:

3.9.

Ook is in de verkoopmap een verdiepingstekening gevoegd waarop vier liften zichtbaar zijn:

3.10.

In de verkoopmap is ook gevoegd de Technische Omschrijving [complex] Woningen & Appartementen [locatie] Fase 1A [complex] 29 januari 2019 (hierna: Technische Omschrijving). Daarvan meldt paragraaf 1.2:

“
Aannemer is gerechtigd tijdens de (af)bouw wijzigingen in het plan aan te brengen, waarvan de noodzakelijkheid in de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan de aard, de kwaliteit, het uiterlijk, het aanzien en de bruikbaarheid van de woning/appartement. Indien aan de orde, zult u hierover geïnformeerd worden.”

3.11.

Paragraaf 2 van de Technische Omschrijving bepaalt:

“
De meeste woningen/appartementen hebben een voordeur welke rechtstreeks te bereiken is vanuit de lifthal. Enkele woningen/ appartementen op de tweede verdieping wijken hiervan af. Hier zijn namelijk woningen/ appartementen gesitueerd met de voordeur aan het balkon/ terras.(…)
In het gebouw zijn 4 liften beschikbaar, daarbij wordt elke woning/appartement aangewezen op één lift. Twee van de liften zijn aangewezen als brandweerlift.(…)

De liften welke mede stoppen op de 11e t/m 13e verdieping (de brandweerliften) worden voorzien van een zogenaamde voorkeursbediening. Dat betekent dat als de liften van- of naar de 11e t/m 13e verdieping gaan de liften niet stoppen op de overige verdiepingen.”

3.12.

Aan de koopovereenkomst van 26 augustus 2019 zijn vijf bijlagen gehecht, waaronder:

de splitsingsakte van 14 februari 2019 met de splitsingstekening zoals hiervoor opgenomen onder 3.7,
de akte van rectificatie van 13 mei 2019 met dezelfde tekening zoals hiervoor opgenomen onder 3.7,
de splitsingstekeningen van 11 februari 2019, die voor de twaalfde verdieping dezelfde tekening is zoals hiervoor opgenomen onder 3.7,
de technische tekening van 18 juli 2019 die alleen het appartement van [eiser] laat zien met de lift die grenst aan zijn voordeur.

3.13.

In de aannemingsovereenkomst staat in artikel 3:

3.14.

Daarnaast zijn bij de aannemingsovereenkomst de volgende relevante bijlagen gevoegd:

de akte van splitsing met daarbij dezelfde tekening zoals hiervoor opgenomen onder 3.7;
de akte van rectificatie van 13 mei 2019 met daarbij dezelfde tekening zoals hiervoor opgenomen onder 3.7;
de Technische Omschrijving (zie hiervoor onder 3.10 en 3.11).

3.15.

[eiser] kreeg na het sluiten van de koopovereenkomst op 26 augustus 2019 informatie over het aantal liften. Een week voor de levering van het appartement op 22 november 2019 heeft [eiser] van de betrokken kandidaat-notaris de akte wijziging splitsing van 8 november 2019 van ontvangen. Daaraan is de volgende tekening gehecht waarop vier liften zichtbaar zijn:

3.16.

Ook een week voor de levering van het appartement op 22 november 2019 heeft [eiser] de akte van ondersplitsing van 8 november 2019 ontvangen, waarbij de volgende tekening is gevoegd en waarin vier liften zichtbaar zijn (op de plek van het als 99 genummerde appartement op deze tekening ligt het appartement van [eiser] ) :

3.17.

In artikel 7 van de akte van levering van 22 november 2019 is bepaald:

“
Het Registergoed is gesplitst in appartementsrechten overeenkomst de Akte van splitsing, de Akte van wijziging splitsing en de Akte van ondersplitsing.”

E-mailcorrespondentie, kortingen en toelichting op de zitting

3.18.

In een e-mail van Haarlemmerweg Woningen aan Kondor Wessels van 11 november 2019 schrijft [naam 1] van Haarlemmerweg Woningen:

“ (…) Zoals vorige week al voorzichtig doorgegeven hebben we nu een difintieve oplossing voor het penthouse. Eigenlijk komen we tot de conclusie dat het penthouse niet veranderd wordt. De consequenties hiervan zijn als volgt:

Laatste stop station van de lift wordt de 11e verdieping.

Dit heeft effect op de volgende appartementen:

[huisnummer 1] : Geen wijzigingen.

[huisnummer 2] : Wordt ontbonden.

[huisnummer 3] : De lozen ruimte boven de lift wordt als bergruimte voor dit appartement ingericht. Hier komt een nieuwe tekening van. (…)”

In dezelfde e-mail stuurt [naam 1] een eerdere interne e-mail van Haarlemmerweg Woningen door waarin [naam 2] schrijft:

“(…) Lift stopt op 11.

[huisnummer 1]blijft zoals t is. Krijgt korting

[huisnummer 2] wordt ontbonden verandert verder niks

[huisnummer 3]blijft hetzelfde krijgt alleen een bergkast. Wordt geen apart apprecht. Maar gebruiksrecht. Krijgen korting (…)”

Conclusie 1: geen tekortkoming doordat lift gebruikt wordt door meer dan één ander appartement

3.19.

De rechtbank oordeelt dat [eiser] op het moment van levering van het appartement door Haarlemmerweg Woningen op zichzelf mocht verwachten dat op de twaalfde verdieping vier liften zouden worden gerealiseerd, in elke hoek één. Uit de documentatie volgt dat dit het oorspronkelijke plan was. Op de zitting heeft Haarlemmerweg Woningen bevestigd dat dit op hun initiatief is gewijzigd. Uit de e-mails leidt de rechtbank af dat de lift aan de zuidwestzijde niet werd gerealiseerd in verband met de verkoop het penthouse op de dertiende verdieping. Daarvoor was nodig dat de benodigde uitloop van de lift aan de zuidwestzijde van de twaalfde verdieping werd gerealiseerd en de lift stopt op de elfde verdieping. Anders dan Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels hebben aangevoerd oordeelt de rechtbank dat [eiser] niet op grond van de tekeningen duidelijk had moeten zijn dat het op twaalfde verdieping aan de zuidwestzijde om een uitloop van de lift ging. Ook hoefde hij dat niet af te leiden uit de ondersplitsingsakte. Daarin zijn bepalingen opgenomen over wat de appartementseigenaren aan de zuidwestzijde moeten dulden in verband met het ontbreken van de lift in die hoek. Die bepalingen gaan echter niet over het appartement van [eiser] en ook wordt daarin niet expliciet genoemd dat er niet vier maar drie liften worden gerealiseerd.

3.20.

Die conclusie leidt echter niet tot het vaststellen van een tekortkoming van Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels op dit punt. De kern van het verwijt van [eiser] aan Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels is namelijk niet dat er drie in plaats van vier liften zijn gerealiseerd, maar dat Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels zich hebben verplicht hem een appartement te leveren waarbij hij de lift alleen hoeft te delen met de bezoekers en bewoners van het tegenovergelegen appartement. Daarin volgt de rechtbank [eiser] niet.

3.21.

Uit de bepalingen in de Technische Omschrijving is af te leiden dat elke woning wordt aangewezen op één lift, dat het gebouw vier liften heeft en dat de meeste woningen een voordeur hebben die rechtstreeks te bereiken is vanuit de lifthal. Aan die afspraken hebben Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels zich ook gehouden: het appartement van [eiser] heeft een toegewezen lift, waarvan de lifthal rechtstreeks via zijn voordeur te bereiken is en het pand heeft vier liften. Uit de passages in de Technische Omschrijving, ook in onderlinge samenhang beschouwd, valt niet af te leiden dat Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels zich hebben verplicht tot het leveren van een woning met een lift op de twaalfde etage bij het appartement van [eiser] waarvan alleen hij en de bewoners en bezoekers van het tegenovergelegen appartement gebruik zouden maken. Dat Haarlemmerweg Woningen [eiser] heeft gezegd dat hij de lift alleen zou delen met de bewoners en bezoekers van het tegenovergelegen appartement is door Haarlemmerweg Woningen betwist en heeft [eiser] verder niet onderbouwd.

3.22.

Uit de splitsingstekening die hiervoor onder 3.16 is opgenomen volgt dat het appartement met bouwnummer 101 niet rechtstreeks is aangesloten op een lift. In het oorspronkelijke liftplan zou het appartement met bouwnummer 101 dus ook gebruik kunnen maken van de lift bij het appartement van [eiser] . De gebruikers van dit appartement en hun bezoek zouden ook in die situatie al in de zichtrichting van het appartement van [eiser] lopen.

3.23.

De conclusie is dat [eiser] er op basis van alle omstandigheden niet vanuit mocht gaan dat hij de lift bij zijn appartement alleen zou delen met het tegenovergelegen appartement en dat Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels zich hiertoe jegens hem ook niet hebben verplicht. Op dit punt wordt dus geen tekortkoming aangenomen.

Conclusie 2: Geen non-conformiteit, geen sprake van onaanvaardbare hinder

3.24.

[eiser] heeft zich ten opzichte van Haarlemmerweg Woningen beroepen op een tekortkoming in de nakoming omdat de woning niet voldoet aan wat hij daarvan mocht verwachten, zogenoemde non-conformiteit (artikel 7:17 BW). De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van non-conformiteit van het door [eiser] van Haarlemmerweg Woningen gekochte appartement. Voor de verwachting dat [eiser] de lift alleen met de bewoners en bezoekers van het tegenovergelegen appartement hoefde te delen wordt verwezen naar wat hiervoor is geoordeeld. [eiser] heeft daarnaast aangevoerd dat het appartement non-conform is omdat hij onaanvaardbare hinder ondervindt van het ontbreken van een vierde lift op zijn verdieping. De rechtbank vindt dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat de woning op dit punt non-conform is en legt dat hierna uit.

3.25.

[eiser] heeft aangevoerd dat hij overlast ondervindt door het ontbreken van de zuidwestlift door 1) een gebrek aan privacy omdat bewoners en bezoekers vanaf het balkon van het tegenovergelegen appartement op zijn balkon en in zijn appartement kunnen kijken, 2) (geluids)overlast door het liftgebruik van vier andere appartementen en 3) bewoners en bezoekers die zijn balkon op lopen. Op de zitting heeft [eiser] toegelicht dat hij een bloembak op zijn balkon heeft gezet waardoor mensen niet meer zijn balkon op lopen. De rechtbank acht de hinder van punt (3) dan ook niet meer aanwezig.

3.26.

Voor de andere twee punten van hinder geldt het volgende. De rechtbank weegt de toelichting op de zitting van Haarlemmerweg Woningen over het concept van het pand mee. Haarlemmerweg Woningen heeft aangevoerd dat het unieke ontsluitingsprincipe van [complex] , waaraan het appartementencomplex haar naam dankt, ertoe leidt dat bezoekers en bewoners zich via balkons verplaatsen. [eiser] heeft niet betwist dat dit concept hem duidelijk was toen hij het appartement kocht. De rechtbank oordeelt dat dit consequenties heeft voor wat [eiser] van het niveau aan privacy mocht verwachten. Dat bewoners en bezoekers die gebruik maken van de lift vanaf het balkon van het tegenovergelegen appartement in zijn woning en op zijn balkon kunnen kijken, komt naar het oordeel van de rechtbank niet door het ontbreken van de zuidwestlift, maar door het ontsluitingsprincipe van de appartementen in combinatie met het glas van het appartement van [eiser] aan de noordwestzijde. Dat [eiser] had kunnen verwachten dat het daarbij zou gaan om meer mensen dan alleen de bewoners en bezoekers van het tegenovergelegen appartement heeft de rechtbank hiervoor al uitgelegd. [eiser] heeft daarnaast onvoldoende onderbouwd dat sprake is van (geluids)overlast door het liftgebruik van de vier andere appartementen aan de westzijde van de twaalfde verdieping. Dat sprake is van onaanvaardbare hinder is volgens de rechtbank dan ook niet komen vast te staan en daarom kan niet worden geoordeeld dat het appartement van [eiser] non-conform is. Daarom is Haarlemmerweg Woningen ook op die grond niet tekortgeschoten.

Conclusie 3: wel een tekortkoming; Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels hadden [eiser] moeten inlichten over de wijziging van het liftplan

3.27.

[eiser] heeft aangevoerd dat Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels hem hadden moeten inlichten over de wijziging van het liftplan. Doordat zij dat niet hebben gedaan, zijn ze tekortgeschoten in hun verplichtingen. Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels hebben de verplichting om daarvan mededeling te doen betwist.

3.28.

De rechtbank heeft hiervoor al vastgesteld dat het liftplan is gewijzigd. Daartoe waren Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels ook bevoegd op basis van de overeenkomsten. Die wijziging van het liftplan levert dus geen tekortkoming in de nakoming op, voor zover [eiser] dat heeft willen aanvoeren. De rechtbank oordeelt op grond van de hiervoor weergegeven passages onder 3.6 en 3.13 dat beide partijen daarvan mededeling hadden moeten doen aan [eiser] .

3.29.

Haarlemmerweg Woningen heeft eigenaren van andere appartementen wel ingelicht, te weten die van de appartementen met bouwnummers 100, 101 en 103 (in de e-mail zoals hiervoor onder 3.18 weergegeven wordt een andere nummering gebruikt, maar het gaat daarbij om dezelfde appartementen). Kondor Wessels was hiervan op de hoogte. Die appartementseigenaren hebben een korting op de koopprijs gekregen. De rechtbank volgt Haarlemmerweg Woningen niet in haar stelling dat die eigenaren wel gevolgen zouden ondervinden van het ontbreken van de zuidwestlift en [eiser] niet. Dát [eiser] hoe dan ook gevolgen zou ondervinden omdat bewoners en bezoekers van alle appartementen aan de westzijde van de twaalfde verdieping gebruik maken van de lift in plaats van twee appartementen, had voor Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels duidelijk moeten zijn. Of de gevolgen van het ontbreken van de vierde lift voor [eiser] minder zijn dan voor de eigenaren van de andere appartementen is daarbij niet van belang.

3.30.

De conclusie is dus dat Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels [eiser] hadden moeten inlichten over de wijziging van het liftplan. Zij hebben dit niet gedaan en zijn daarmee tekortgeschoten in hun verplichtingen jegens [eiser] .

3.31.

De vraag is vervolgens of [eiser] aanspraak kan maken op schadevergoeding van beide partijen. Om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding moet [eiser] stellen en onderbouwen dat hij schade lijdt door de tekortkomingen van Kondor Wessels en Haarlemmerweg Woningen. In het kader van dat causaal verband moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels wel mededeling hadden gedaan van de wijziging van het liftplan en de huidige situatie.

Causaal verband: niet voor daling woningwaarde, wel voor gemiste kans op onderhandeling

3.32.

[eiser] heeft gesteld dat zijn schade bestaat uit de daling in waarde van zijn woning met € 62.000,00. Ter onderbouwing daarvan heeft hij verwezen naar een taxatierapport. Los van het feit dat uit de taxatie gezien de gebruikte methode weinig tot niets kan worden afgeleid over de marktwaarde van de woning op de peildatum, ontbreekt het in dit geval aan causaal verband. [eiser] heeft niet onderbouwd waarom de woning in waarde is gedaald
doordatKondor Wessels en Haarlemmerweg Woningen geen mededeling hebben gedaan van de wijziging van het liftplan. Het taxatierapport en de manier waarop de waarde van de woning is berekend gaat uit van de tekortkoming dat geen vierde lift is gebouwd waardoor [eiser] zijn lift zou moeten delen met meer dan alleen de bewoners en bezoekers van één ander appartement. Op dat punt stelt de rechtbank echter geen tekortkoming in de nakoming vast (zie eerder). [eiser] heeft niet gesteld dat de waardedaling het gevolg is van het niet doen van de vereiste mededeling door Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels en ook anderszins is daar niet van gebleken. De gevorderde schadevergoeding kan dus niet worden gebaseerd op een vermeende waardedaling van de woning.

3.33.

[eiser] heeft gezegd dat hij geen korting op de verkoopprijs of compensatie heeft kunnen bedingen, in tegenstelling tot de andere appartementseigenaren aan de westkant van de twaalfde verdieping, omdat hem de wijziging in het liftplan niet is meegedeeld. De rechtbank begrijpt deze stelling als een beroep op kansschade; schade door het missen van een kans. Doordat Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels ten onrechte geen mededeling hebben gedaan van de wijziging van het liftplan aan [eiser] is hem de reële kans ontnomen om vóór de levering van zijn appartement in onderhandeling te gaan over een mogelijke compensatie. Door het niet doen van de betreffende mededeling is hij er immers pas na levering van op de hoogte geraakt dat er maar drie liften waren op de twaalfde verdieping, waardoor [eiser] pas daarna, tevergeefs, om compensatie heeft kunnen vragen. In zoverre is er dus causaal verband tussen het niet doen van de mededeling en het missen van een kans op onderhandeling vóór levering.

Schadevergoeding: geen schade door Kondor Wessels want geen reële kans ontnomen op compensatie, schade door de tekortkoming van Haarlemmerweg Woningen geschat op € 10.000

3.34.

Omdat niet kan worden vastgesteld wat de hypothetische onderhandelingen met Haarlemmerweg Woningen en Kondor Wessels [eiser] zouden hebben opgeleverd, beoordeelt de rechtbank of er een reële kans bestaat dat [eiser] met die hypothetische onderhandelingen compensatie zou hebben gekregen. Als die kans er is, schat de rechtbank aan de hand van de goede en kwade kansen voor welk bedrag [eiser] dan zou zijn gecompenseerd (zie ECLI:NL:HR:2012:BX7491). Het voorwaardelijk verzoek van Haarlemmerweg Woningen om een deskundige aan te wijzen om de schade vast te stellen wordt afgewezen.

3.35.

De rechtbank stelt op basis van de e-mail opgenomen in 3.18 vast dat [huisnummer 1] (bouwnummer 101) korting heeft gekregen, van [huisnummer 2] de koopovereenkomst is ontbonden en [huisnummer 3] (bouwnummer 103) ook korting heeft gekregen. Uit verklaringen van de eigenaren van [huisnummer 1] en [huisnummer 3] blijkt dat de eigenaar van [huisnummer 1] (bouwnummer 101) een korting van € 18.500,00 heeft bedongen op de koopprijs. Deze bewoner heeft verklaard dat dit vanwege een wijziging in het oorspronkelijke plan van [complex] was. Om technische redenen bereikten niet twee maar één lift de twaalfde verdieping aan de (west)zijde waar haar appartement gevestigd was. De eigenaar van [huisnummer 3] (bouwnummer 103) heeft verklaard dat hij door de liftwijziging via een andere liftschacht naar zijn appartement moest lopen. Hiervoor heeft hij een korting gekregen op de grondkosten en is afgesproken dat op de plek waar de liftschacht zou komen een extra berging voor hem wordt gerealiseerd op kosten van de ontwikkelaar.

3.36.

De rechtbank weegt mee dat blijkens de verdiepingsplattegrond en de toelichting van partijen de eigenaar van 101, anders dan bij het eerdere liftplan, in de nieuwe situatie moet dulden dat de bewoners en bezoekers van de appartementen aan de zuidwestzijde over het balkon van 101 moeten lopen om naar de lift te komen. Voor 103 geldt dat het appartement in de nieuwe situatie geen lift heeft direct bij het appartement, maar dat de bewoners en bezoekers daarvoor naar de lift aan de noordwestzijde moeten lopen. Van de korting van 103 is niet bekend om welk bedrag het gaat. De rechtbank schat op basis van deze omstandigheden in dat als [eiser] vóór de levering van zijn appartement in overleg was getreden met Haarlemmerweg Woningen voor compensatie, hij een bedrag van € 10.000,00 had kunnen bedingen. Op dat bedrag begroot de rechtbank dan ook zijn schade.

3.37.

Voor Kondor Wessels ligt dat anders. Kondor Wessels heeft (onweersproken) naar voren gebracht dat [eiser] zich na het betrekken van het appartement in september en oktober 2021 tot Haarlemmerweg Woningen heeft gewend met het verzoek om financiële compensatie in verband met de gevolgen van het gewijzigde liftplan. Pas in juni 2022 heeft [eiser] zich tot Kondor Wessels gewend met hetzelfde verzoek. Op basis daarvan schat de rechtbank als eerste de kans klein dat als Kondor Wessels aan haar mededelingsplicht zou hebben voldaan, [eiser] zich (ook) tot haar zou hebben gewend met het verzoek om compensatie. Die kans wordt nog kleiner als daarbij wordt meegewogen dat de kans dat Haarlemmerweg Woningen wel compensatie zou hebben geboden (zie hiervoor), als reële kans wordt ingeschat. Als [eiser] immers compensatie zou hebben gekregen van Haarlemmerweg Woningen, was er voor hem geen reden meer om zich ook nog tot Kondor Wessels te wenden. Als [eiser] ondanks het voorgaande toch aan Kondor Wessels om compensatie zou hebben verzocht, schat de rechtbank als tweede de kans zeer klein dat hij ook compensatie zou hebben ontvangen. Kondor Wessels heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat voor compensatie door haar als aannemer geen ruimte is. Kondor Wessels heeft geen andere eigenaren compensatie aangeboden of gecompenseerd. Ook in dit scenario maakt de omstandigheden dat er een reële kans is dat Haarlemmerweg Woningen compensatie zou hebben geboden, de kans kleiner dat Kondor Wessels dat vervolgens ook nog zou doen. Deze omstandigheden en kansen bij elkaar genomen maken dat de rechtbank oordeelt dat er geen reële kans bestaat dat [eiser] door de hypothetische onderhandelingen met Kondor Wessels compensatie van haar zou hebben ontvangen. Daarom wordt de vordering tot schadevergoeding op Kondor Wessels afgewezen.

Geen rechtsverwerking

3.38.

Haarlemmerweg Woningen heeft een beroep gedaan op rechtsverwerking. Dit verweer slaagt niet. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is nodig dat Haarlemmerweg Woningen bijzondere omstandigheden aanvoert op grond waarvan 1) bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eiser] als rechthebbende zijn recht niet meer zal uitoefenen, of 2) waardoor de positie van de Haarlemmerweg Woningen als wederpartij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als [eiser] zijn recht of bevoegdheid alsnog zou uitoefenen. De rechtbank begrijpt het verweer van Haarlemmerweg Woningen zo dat omdat [eiser] zich pas in september 2021 heeft beroepen op een verdiepingstekening die hij in de zomer van 2019 heeft ontvangen hij daarmee te lang heeft gewacht, waardoor bij Haarlemmerweg Woningen het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eiser] zijn recht om aanspraak te maken op schadevergoeding niet meer zal uitoefenen. Omdat de woning pas in september 2021 is opgeleverd, heeft Haarlemmerweg Woningen er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [eiser] zijn rechten niet zou uitoefenen. Ook van (andere) bijzondere omstandigheden die leiden tot een geslaagd beroep op rechtsverwerking is de rechtbank niet gebleken.

Beoordeling subsidiaire vorderingen op Kondor Wessels

3.39.

Omdat de primaire vordering van [eiser] tegen Kondor Wessels wordt afgewezen, komt de rechtbank toe aan de bespreking van de subsidiaire vorderingen van [eiser] tegen Kondor Wessels. [eiser] heeft de vordering tot betaling van € 62.000,00 subsidiair gegrond op dwaling (artikel 6:228 BW) en meer subsidiair op onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).

Geen sprake van dwaling

3.40.

Een overeenkomst is kort gezegd vernietigbaar op grond van dwaling als sprake is van een verkeerde voorstelling van zaken door (a) een inlichting van de wederpartij, (b) schending van een mededelingsplicht of (c) wederzijdse dwaling. [eiser] doet in dit geval een beroep op (b). Voor een geslaagd beroep op dwaling is verder nodig dat een causaal verband bestaat tussen de dwaling en het aangaan van de overeenkomst. [eiser] moet dus aannemelijk maken dat hij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet of niet onder de overeengekomen voorwaarden zou hebben gesloten. Daarnaast, en daar ketst het beroep op dwaling in dit geval op af, is voor het beroep op dwaling nodig dat de wederpartij moest begrijpen dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap voor de dwalende van beslissende betekenis was.

3.41.

Omdat [eiser] zich op dwaling beroept, moet hij feiten en omstandigheden aandragen waaruit blijkt dat aan de vereisten daarvoor is voldaan. Dat heeft hij naar het oordeel van de rechtbank niet gedaan. Kondor Wessels heeft betwist dat voor haar kenbaar was dat het realiseren van vier liften op de twaalfde etage voor [eiser] van groot belang was. [eiser] heeft hier niets over aangevoerd. Het beroep op dwaling slaagt daarom niet.

Geen schade op grond van onrechtmatige daad

3.42.

Voor een schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad is nodig dat sprake is van een onrechtmatige gedraging toe te rekenen aan Kondor Wessels waardoor [eiser] schade heeft geleden. Ook hier geldt dat [eiser] feiten en omstandigheden naar voren moet brengen waaruit blijkt dat aan de vereisten hiervoor is voldaan. [eiser] heeft slechts gewezen op de eerder besproken tekortkomingen als onrechtmatige gedragingen en het waardeverlies van de woning als schade. Dat is niet voldoende. De rechtbank heeft daarnaast hiervoor al overwogen dat die schade onvoldoende is onderbouwd. De schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad wordt dus afgewezen.

Conclusie ten aanzien van de vorderingen op Kondor Wessels

3.43.

Dat betekent dat de vorderingen van [eiser] op Kondor Wessels worden afgewezen.

3.44.

Omdat [eiser] in de vorderingen tegen Kondor Wessels in het ongelijk wordt gesteld moet hij de proceskosten van Kondor Wessels betalen.

Die worden begroot op:

- griffierecht

€

2.837,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.443,00

Overige posten ten aanzien van Haarlemmerweg Woningen

Gevorderde wettelijke rente toewijsbaar

3.45.

De gevorderde rente over de hoofdsom vanaf dagvaarding (30 oktober 2023) wordt toegewezen. Haarlemmerweg Woningen wordt tot betaling hiervan veroordeeld.

Buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar tot € 875,00

3.46.

[eiser] maakt jegens Haarlemmerweg Woningen aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 825,00 voor het taxatierapport. Daarnaast vordert hij buitengerechtelijke incassokosten. Haarlemmerweg Woningen heeft betwist deze kosten te moeten betalen. De rechtbank wijst de buitengerechtelijke incassokosten toe tot een bedrag van € 875,00. De kosten voor het taxatierapport worden afgewezen. Dat wordt hierna uitgelegd.

3.47.

De kosten van het taxatierapport zijn kosten ter vaststelling van schade als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 onder b BW. Omdat aansprakelijkheid van Haarlemmerweg Woningen is komen vast te staan, zie hiervoor, kan [eiser] op vergoeding van deze kosten aanspraak maken als de kosten zijn gemaakt door de tekortkoming van Haarlemmerweg Woningen, de werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en de kosten naar hun omvang redelijk zijn. De rechtbank oordeelt dat de kosten niet redelijkerwijs noodzakelijk waren. Met het rapport kan de schade van [eiser] niet worden vastgesteld. De rechtbank heeft daarvoor gebruik gemaakt van haar schattingsbevoegdheid. De kosten van het taxatierapport worden daarom afgewezen.

3.48.

Wel zijn door [eiser] buitengerechtelijke werkzaamheden verricht die voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Omdat de hoofdsom wordt toegewezen voor een bedrag van € 10.000,00, wat lager is dan door [eiser] is gevorderd, wijst de rechtbank het bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten conform de tarieven uit het Besluit toe tot een bedrag van € 875,00. Haarlemmerweg Woningen wordt tot betaling hiervan veroordeeld.

Veroordeling van Haarlemmerweg Woningen in de proceskosten van [eiser]

3.49.

Haarlemmerweg Woningen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen.

De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

132,42

- griffierecht

€

1.301,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.039,42

4.De beslissing

De rechtbank

Ten aanzien van Haarlemmerweg Woningen

4.1.

veroordeelt Haarlemmerweg Woningen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 10.000,00 aan schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente volgens artikel 6:119 BW daarover vanaf 30 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt Haarlemmerweg Woningen tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 875,00,

4.3.

veroordeelt Haarlemmerweg Woningen in de proceskosten van [eiser] , tot vandaag begroot op € 4.039,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Haarlemmerweg Woningen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.4.

verklaart de veroordelingen onder 4.1 t/m 4.3 uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst het meer of anders ten aanzien van Haarlemmerweg Woningen gevorderde af,

Ten aanzien van Kondor Wessels

4.6.

wijst de vorderingen ten aanzien van Kondor Wessels af,

4.7.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Kondor Wessels, tot vandaag begroot op € 5.443, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.8.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.9.

wijst het meer of anders gevorderde af,

4.10.

verklaart de veroordelingen onder 4.7 en 4.8 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, bijgestaan door mr. N. Noordmans, griffier en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.