Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Vonnis van 4 september 2024
in de gevoegde zaken van
1. zaaknummer / rolnummer : C/13/736099 / HA ZA 23-621
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WTC FACILITY B.V.,
gevestigd te Leeuwarden,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna ook te noemen: WTC,
advocaat mr. F.J. Webbink,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KOGG GORINCHEM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna ook te noemen: KOGG,
advocaat mr. D.A. Westra,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer: C/13/740461 / HA ZA 23-908
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KOGG GORINCHEM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij in de vrijwaring,
advocaat: mr. D.A. Westra,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DIJKSTRA PLAN & PROJECTONTWIKKELING B.V.
gevestigd te Damwoude,
gedaagde partij in de vrijwaring,
hierna ook te noemen: DPPO,
advocaat: mr. J.M.C. Kemper,
en in de ondervrijwaringszaak met zaaknummer: C/13/744859 / HA ZA 24-43
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DIJKSTRA PLAN & PROJECTONTWIKKELING B.V.
gevestigd te Damwoude,
eisende partij in de ondervrijwaring,
advocaat: mr. J.M.C. Kemper,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE LEEUWARDEN,
gedaagde partij in de ondervrijwaring,
hierna ook te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. S. Zuidam en mr. G.K. den Uyl-Slagter.
2) zaaknummer / rolnummer C/13/740802 / HA ZA 23-942
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WTC FACILITY B.V.,
gevestigd te Leeuwarden,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. F.J. Webbink,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALDI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Culemborg,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
hierna ook te noemen: Aldi,
advocaat mr. D.A. Westra,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer: C/13/741975 / HA ZA 23-1013
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALDI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Culemborg,
gedaagde partij,
advocaat: mr. D.A. Westra,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DIJKSTRA PLAN & PROJECTONTWIKKELING B.V.
gevestigd te Damwoude,
gedaagde partij in de vrijwaring,
advocaat: mr. J.M.C. Kemper,
en in de ondervrijwaringszaak met zaaknummer: C/13/746068 / HA ZA 24-114
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DIJKSTRA PLAN & PROJECTONTWIKKELING B.V.
gevestigd te Damwoude,
eisende partij in de ondervrijwaring,
advocaat: mr. J.M.C. Kemper,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE LEEUWARDEN,
gedaagde partij de ondervrijwaring,
advocaat: mr. S. Zuidam en mr. G.K. den Uyl-Slagter.
1.Korte samenvatting
1.1.
WTC heeft aan de Gemeente gronden verkocht. In alle zaken staat centraal de uitleg van een artikel in de koopovereenkomst tussen de Gemeente en WTC, waarin is bepaald dat de gronden die WTC aan de Gemeente heeft overgedragen, onder bepaalde omstandigheden op straffe van een boete moeten worden teruggeleverd aan WTC. Dit artikel is aan rechtsopvolgers als een kwalitatieve verplichting met een kettingbeding doorgelegd en in de koopovereenkomst van Aldi en KOGG opgenomen. Een van de omstandigheden waaronder de gronden moeten worden terug geleverd, is de situatie dat de bouw van het nieuwe voetbalstadion van SC Cambuur niet is afgerond binnen drie jaar nadat het bestemmingsplan dat deze ontwikkeling mogelijk maakt, onherroepelijk is geworden. Volgens WTC is die voorwaarde vervuld en zij vordert daarom in de hoofdzaken van Aldi en KOGG een boetebedrag. Aldi en KOGG betwisten dit en vorderen in reconventie ontbinding van het desbetreffende artikel. Voor het geval zij wel worden veroordeeld tot betaling van de boete aan WTC, dan vinden zij dat DPPO deze boete dient te betalen. Om die reden hebben Aldi en KOGG DPPO in vrijwaring opgeroepen. DPPO heeft op haar beurt de Gemeente in ondervrijwaring opgeroepen, omdat zij vindt dat de Gemeente de boete dient te betalen.
1.2.
De rechtbank wijst in de hoofdzaken de vorderingen van WTC af. De rechtbank komt kort samengevat tot het oordeel dat het artikel in de koopovereenkomst ziet op de situatie dat de bouw van het voetbalstadion in het geheel niet doorgaat en niet op de situatie - zoals hier aan de orde - dat de bouw van het stadion is vertraagd. Gelet op dit oordeel heeft WTC geen belang meer bij het artikel en wijst de rechtbank de vordering in reconventie van Aldi en KOGG tot ontbinding van dit artikel toe.
1.3.
Omdat de vorderingen in de hoofdzaken worden afgewezen, zijn de vorderingen in de (onder)vrijwaringen evenmin toewijsbaar.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
in de hoofdzaken met nummers 23-621 en 23-942:
- de vonnissen in incident van 6 maart 2024 en de daarin vermelde processtukken;
- de tussenvonnissen van 10 april 2024, waarin de mondelinge behandeling op 4 juli 2024 is bepaald;
- de herstelvonnissen van 24 april 2024;
in de vrijwaringszaken met nummers 23-908 en 23-1013:
- de vonnissen in incident van 20 december 2023 en de daarin vermelde processtukken;
- de conclusies van antwoord;
- de tussenvonnissen van 12 juni 2024, waarin de mondelinge behandeling op 4 juli 2024 is bepaald;
in de ondervrijwaringszaken met nummers 24-43 en 24-114:
- de vonnissen in incident van 20 maart 2024 en de daarin vermelde processtukken;
- de conclusies van antwoord, met producties;
- de tussenvonnissen van 12 juni 2024, waarin de mondelinge behandeling op 4 juli 2024 is bepaald;
en in alle zaken:
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 4 juli 2024, met de daarin vermelde stukken.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten in de hoofdzaken
3.1.
WTC is eigenaar van het WTC-complex aan de [adres] . De Gemeente heeft het gebied rond het WTC-complex heringericht voor onder meer de realisatie van het nieuwe voetbalstadion van Stichting Cambuur Leeuwarden (hierna: SC Cambuur). Ten behoeve van deze gebiedsontwikkeling heeft WTC 19.553 m2 grond (kadastrale aanduiding Leeuwarden, sectie [sectie + nummer 1] ) verkocht aan de Gemeente. Op 14 januari 2019 hebben WTC en de Gemeente de koopovereenkomst gesloten.
3.2.
In de koopovereenkomst is het volgende vermeld, waarbij WTC is aangeduid als ‘Verkoper’ en de Gemeente als ‘Koper’:
“
Artikel 21
Artikel 21
Terugverkoop en -levering
Koper zal op eerste verzoek van Verkoper verplicht zijn tot medewerking aan een teruglevering van de eigendom van het Verkochte aan Verkoper in het geval:
a. het voor de in de overwegingen bedoelde gebiedsontwikkeling noodzakelijke nieuwe bestemmingsplan niet uiterlijk op 31 december 2021 onherroepelijk is geworden, en/of
b. binnen één jaar nadat de hiervoor benodigde omgevingsvergunning is verkregen nog niet is begonnen met het bouwrijp maken van de gronden ten behoeve van de geplande gebiedsontwikkeling, en/of
c. de bouw van het nieuwe stadion van B.V. Cambuur niet is afgerond binnen drie jaar nadat het onder a. van dit artikel bedoelde bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.
De teruglevering zal alsdan dienen plaats te vinden uiterlijk twee maanden na de datum waarop Verkoper de Koper schriftelijk heeft gesommeerd tot teruglevering van het Verkochte. De teruglevering vindt alsdan plaats tegen de oorspronkelijke koopprijs via een door Verkoper in te schakelen notaris. Voorts komen alle notariële en kadastrale kosten, verschuldigde belastingen et cetera die op de teruglevering betrekking hebben voor rekening van Verkoper.
Indien de bovenbedoelde teruglevering niet binnen 2 maanden tot stand komt is de Koper een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd aan Verkoper van € 300,- per terug te leveren m2 grond. Met het voldoen van de boete vervalt de terugleveringsplicht van Koper. Deze wordt dan onvoorwaardelijk eigenaar van het Verkochte. Indien de belastingdienst zou stellen dat overdrachtsbelasting en/of omzetbelasting geheven moet worden over de
boete, dan zijn deze voor rekening van Koper.”
3.3.
Op 17 januari 2019 heeft WTC de gronden aan de Gemeente geleverd. Artikel 21 van Pro de koopovereenkomst is in de akte van levering opgenomen. Daarnaast is in de akte van levering bepaald dat dit artikel middels een kettingbeding moet worden opgelegd en doorgelegd aan de opvolgende kopers.
3.4.
De Gemeente heeft de gronden met de kadastrale aanduiding [sectie + nummer 1] vervolgens gesplitst in drie percelen: kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie [sectie + nummer 2] , [sectie + nummer 3] en [sectie + nummer 4] . De Gemeente heeft de percelen [sectie + nummer 3] en [sectie + nummer 4] thans in eigendom en heeft deze herontwikkeld en in gebruik als parkeerterrein (hierna: het parkeerterrein). WTC heeft jegens de Gemeente aanspraak gemaakt op teruglevering van het parkeerterrein danwel betaling van een boete op grond van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst. Deze discussie tussen WTC en de Gemeente speelt geen rol in deze procedures en laat de rechtbank verder buiten beschouwing.
3.5.
De Gemeente heeft het perceel [sectie + nummer 2] doorverkocht en geleverd aan DPPO. DPPO heeft dit perceel gesplitst in twee percelen: kadastraal bekend gemeente Leeuwarden, sectie [sectie + nummer 5] (groot 352 m2) en [sectie + nummer 6] (groot 2.884 m2). DPPO heeft deze twee percelen verkocht aan Jumbo Supermarkten B.V. (hierna: Jumbo) en heeft daar in opdracht van Jumbo een winkelruimte/supermarkt gerealiseerd. Op 31 maart 2021 zijn de twee percelen aan Jumbo geleverd.
3.6.
Op 10 oktober 2019 heeft Jumbo het perceel [sectie + nummer 5] verkocht aan Aldi. De levering heeft op 31 maart 2021 plaatsgevonden. Aldi is de huidige eigenaar van dit perceel.
3.7.
Eind december 2021 heeft Jumbo het perceel [sectie + nummer 6] verkocht aan KOGG. KOGG is de huidige eigenaar van dit perceel.
3.8.
Op 8 juli 2019 heeft de gemeenteraad van Leeuwarden het bestemmingsplan vastgesteld. Het bestemmingsplan is op 20 september 2019 onherroepelijk geworden. Op
7 juli 2022 is de bouw van het nieuwe stadion van SC Cambuur gestart. De bouw van het stadion is grotendeels afgerond. De verwachting is dat SC Cambuur in het najaar van 2024 haar nieuwe stadion in gebruik kan nemen.
3.9.
Op 24 januari 2023 heeft WTC zowel Aldi als KOGG geschreven dat zij aanspraak maakt op teruglevering van ieders perceel en op betaling van de contractuele boete indien deze teruglevering niet binnen twee maanden tot stand komt. Bij brieven van 3 april 2023 heeft WTC Aldi respectievelijk KOGG gesommeerd de onmiddellijk opeisbare boete van
€ 105.600,- respectievelijk € 865.200,- te betalen.
€ 105.600,- respectievelijk € 865.200,- te betalen.
4.Het geschil
in de hoofdzaak met nummer 23-621
in conventie
4.1.
WTC vordert samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis KOGG veroordeelt om aan WTC te betalen een bedrag van € 865.200,-, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
KOGG voert verweer.
in reconventie
4.3.
KOGG vordert - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair: artikel 21 van Pro de koopovereenkomst ontbindt met terugwerkende kracht op grond van artikel 6:258 BW Pro en oordeelt dat KOGG derhalve bij een toekomstige verkoop van het perceel niet gehouden is om artikel 21 van Pro de koopovereenkomst als kettingbeding door te leggen;
subsidiair: artikel 21 van Pro de koopovereenkomst ontbindt op grond van artikel 6:259 BW Pro en oordeelt dat KOGG bij een toekomstige verkoop van het perceel niet gehouden is om artikel 21 van Pro de koopovereenkomst als kettingbeding door te leggen;
WTC veroordeelt in de proceskosten.
4.4.
WTC voert verweer.
in de hoofdzaak met nummer 23-942
in conventie
4.5.
WTC vordert samengevat - dat de rechtbank Aldi veroordeelt om aan WTC te betalen een bedrag van € 105.600,-, vermeerderd met rente en kosten.
4.6.
Aldi voert verweer.
in reconventie
4.7.
Aldi vordert - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair: artikel 21 van Pro de koopovereenkomst ontbindt met terugwerkende kracht op grond van artikel 6:258 BW Pro en oordeelt dat Aldi derhalve bij een toekomstige verkoop van het perceel niet gehouden is om artikel 21 van Pro de koopovereenkomst als kettingbeding door te leggen;
subsidiair: artikel 21 van Pro de koopovereenkomst ontbindt op grond van artikel 6:259 BW Pro en oordeelt dat Aldi bij een toekomstige verkoop van het perceel niet gehouden is om artikel 21 van Pro de koopovereenkomst als kettingbeding door te leggen;
WTC veroordeelt in de proceskosten.
4.8.
WTC voert verweer.
in de vrijwaringszaken met nummers 23-908 en 23-1013
4.9.
KOGG en Aldi vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
DPPO veroordeelt om aan KOGG respectievelijk Aldi te betalen al datgene waartoe KOGG respectievelijk Aldi als gedaagde in de hoofdzaak, al dan niet na vrijwaringsprocedure, jegens WTC mocht worden veroordeeld met inbegrip van de kostenveroordeling;
DPPO veroordeelt in de kosten van deze vrijwaringsprocedure, vermeerderd met rente.
4.10.
DPPO voert verweer.
in de ondervrijwaringszaken met nummers 24-43 en 24-114:
4.11.
DPPO vordert - samengevat en na wijziging van eis - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a) de Gemeente veroordeelt om aan DPPO te betalen al datgene waartoe DPPO als gedaagde in de hoofdzaak (de rechtbank begrijpt: in de vrijwaringszaak), al dan niet na vrijwaringsprocedure, jegens KOGG mocht worden veroordeeld met inbegrip van de kostenveroordeling;
b) de Gemeente veroordeelt in de kosten van deze vrijwaringsprocedure, vermeerderd met rente.
4.12.
De Gemeente voert verweer.
5.Het standpunt en het verweer in de hoofdzaken
in conventie
5.1.
WTC legt aan haar vorderingen in de hoofdzaken artikel 21 van Pro de koopovereenkomst ten grondslag. Dit artikel is een kwalitatieve verplichting die steeds met een kettingbeding is doorgelegd, uiteindelijk aan Aldi en KOGG. Hierin is opgenomen dat, indien het SC Cambuur stadion niet is voltooid drie jaar nadat het bestemmingsplan dat deze ontwikkeling mogelijk maakt onherroepelijk is geworden, Aldi en KOGG hun percelen moeten terugleveren aan WTC respectievelijk een contractuele boete moeten betalen aan WTC. Het bestemmingsplan is op 20 september 2019 onherroepelijk geworden, zodat de bouw van het stadion afgerond had moeten zijn op 20 september 2022. Omdat de bouw op die datum nog niet was afgerond, maakt WTC aanspraak op teruglevering. Omdat Aldi en KOGG hebben verklaard hun percelen niet te zullen terugleveren, moeten zij de contractuele boete aan WTC betalen, aldus WTC.
5.2.
Aldi en KOGG voeren gelijkluidend verweer. Zij voeren kort samengevat aan dat zij de contractuele boete niet verschuldigd zijn, omdat:
het niet uiterlijk september 2022 afronden van het SC Cambuur stadion te wijten is aan onvoorziene omstandigheden als de covid pandemie en de oorlog in Oekraïne (artikel 6:258 BW Pro);
WTC misbruik maakt van haar bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 lid 2 sub b BW Pro. De contractuele boete is alleen in de koopovereenkomst opgenomen om WTC te compenseren als de gebiedsontwikkeling, waaronder het nieuwe stadion van SC Cambuur, in het geheel niet zou plaatsvinden, terwijl de gronden wel zijn overgedragen. De terugleverplicht dan wel de boete is niet bedoeld voor de situatie dat de bouw van het stadion vertraging oploopt;
nakoming van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet gerechtvaardigd is (artikel 6:248 BW Pro);
niet Aldi en KOGG maar DPPO de boete moet betalen. DPPO heeft Jumbo en haar rechtsopvolgers, dus ook Aldi en KOGG, gevrijwaard voor alle aanspraken van WTC uit hoofde van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst. Als Aldi en KOGG worden veroordeeld tot betaling van de contractuele boete, dan dient DPPO ook te worden veroordeeld tot betaling van de boete en zal DPPO de boete uiteindelijk moeten betalen.
In reconventie
5.3.
Onder verwijzing naar de stellingen zoals weergegeven onder 5.2 sub a tot en met c vorderen Aldi en KOGG ontbinding van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst. Primair stellen zij dat een geslaagd beroep op artikel 6:258 BW Pro ertoe leidt dat artikel 21 van Pro de koopovereenkomst kan worden ontbonden. Subsidiair betogen zij dat als een van de verweren onder sub b of c slaagt, de rechtbank de bepaling op grond van artikel 6:259 lid 1 sub b BW Pro kan ontbinden, omdat WTC geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren. De termijnen zoals opgenomen in artikel 21 van Pro de koopovereenkomst zijn inmiddels verstreken en het stadion is gebouwd. Met het oog op eventuele toekomstige transacties is het niet redelijk dat het artikel aan de percelen blijft kleven, aldus Aldi en KOGG.
5.4.
WTC betwist dat artikel 21 van Pro de koopovereenkomst op grond van artikel 6:258 of Pro 6:259 BW kan worden ontbonden. Ten aanzien van de eerste bepaling voert WTC aan dat de bouw van het stadion niet is vertraagd door de covid pandemie of door de oorlog in Oekraïne. Dat kwam door het afhaken van een van de belangrijkste afnemers van ruimte in het stadion. Hierdoor ontstond een tekort in de financiering. Daarnaast brak de oorlog uit op 24 februari 2022, terwijl [naam] in juli 2021 al sprak over een opleverdatum in juli 2023. Het was dus lang voordat de oorlog in Oekraïne uitbrak duidelijk dat het stadion niet op 20 september 2022 zou zijn opgeleverd. Ten aanzien van artikel 6:259 BW Pro voert WTC aan dat zij wel belang heeft bij nakoming van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst. WTC betwist dat dit artikel ziet op de situatie dat de bouw van het stadion in het geheel niet zou plaatsvinden. Met artikel 21 moest Pro worden voorkomen dat de stadionontwikkeling veel langzamer zou verlopen dan oorspronkelijk voorzien, waardoor de omgeving van het WTC-complex een langdurige bouwput zou worden, hetgeen een ongunstige uitstraling geeft. De boete die WTC eist, dient als compensatie voor het feit dat Aldi en KOGG niet bereid zijn om de gronden terug te leveren aan WTC.
6.De beoordeling
in de hoofdzaken
in conventie en in reconventie
6.1.
Artikel 21 van Pro de koopovereenkomst bepaalt dat de gronden moeten worden terug geleverd aan WTC als de bouw van het nieuwe stadion niet is afgerond binnen drie jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. De rechtbank begrijpt uit het betoog van WTC dat dit artikel volgens haar een binair karakter heeft: als het stadion niet op 20 september 2022 gereed is, moeten Aldi en KOGG de gronden terugleveren aan WTC of moeten zij een boete betalen aan WTC. Als het stadion wel op 20 september 2022 gereed was, dan was een terugleverplicht of boete niet aan de orde.
6.2.
Vaststaat dat door verschillende oorzaken de bouw van het stadion is vertraagd. De vraag die beantwoord moet worden, is of de terugleverplicht of boete zoals bepaald in artikel 21 van Pro de koopovereenkomst ook van toepassing is op de situatie dat de bouw van het stadion op 20 september 2022 gaande is maar nog niet af is. Partijen verschillen hierover van mening. De rechtbank zal daarom aan de hand van de Haviltex-maatstaf beoordelen welke uitleg aan artikel 21 van Pro de koopovereenkomst moet worden gegeven. Dat betekent dat het daarbij niet alleen aankomt op de bewoordingen van dit artikel, maar ook op de betekenis die partijen daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten geven en wat partijen hierover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
6.3.
De rechtbank komt op grond van de hierna genoemde feiten en omstandigheden tot het oordeel dat artikel 21 van Pro de koopovereenkomst niet is bedoeld voor het geval de bouw van het stadion vertraagd is.
6.4.
WTC en de Gemeente hebben vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet gesproken over de mogelijkheid van vertraging van de bouw van het stadion en de daaraan verbonden gevolgen. Uit de volgende stukken blijkt dat partijen wel hebben gesproken over het geval dat er in het geheel geen stadion komt of dat het bestemmingsplan niet gewijzigd zou worden:
1. een e-mail van [belanghebbende 1] van WTC aan de Gemeente van 21 september 2018:
“(…) Mocht het bestemmingsplan geen doorgang vinden, dan worden de aan de gemeente Leeuwarden geleverde gronden per direct teruggeleverd voor 1.0 euro aan WTC/Anker. Bij niet (tijdige) levering van
allegeleverde gronden aan WTC/Anker wordt een boete clausule (per direct opeisbaar/uitvoerbaar) gekoppeld van 150.- euro per destijds geleverde m2 grond (…)”.
allegeleverde gronden aan WTC/Anker wordt een boete clausule (per direct opeisbaar/uitvoerbaar) gekoppeld van 150.- euro per destijds geleverde m2 grond (…)”.
2) een e-mail van [belanghebbende 1] van WTC aan de Gemeente van 24 september 2018:
“(…) De intentie van de afspraken moet in ieder geval zijn dat de grond (volledig en voor € 1,00) door de Gemeente wordt teruggeleverd indien er geen definitief bestemmingsplan komt, of indien het plan op andere wijze niet zal worden gerealiseerd (er komt bijvoorbeeld geen stadion). In dat geval ontstaat er een nieuwe situatie. Mocht deze nieuwe situatie zich voordoen, dan zullen WTC/Anker constructief medewerking verlenen aan een eventuele nieuwe ontwikkeling (…)
De definitieve overeenkomst zal deze afspraken op een juiste manier weer moeten geven. De boete clausule dient dusdanig te zijn dat terug levering van de grond onder de genoemde condities altijd zal plaatsvinden. We zullen die opdracht ook op deze wijze aan onze jurist meegeven. Mocht deze een andere boeteclausule voorstellen dan behouden wij ons dat recht voor.”
3) het verslag van kernteam Gebiedsontwikkeling WTC van 30 oktober 2018, waarbij aanwezig waren onder meer [belanghebbende 2] van WTC en de Gemeente:
“ [belanghebbende 2] geeft aan dat als er geen stadion komt de gronden terug moeten. Bij de overeenkomst met de gemeente komt een clausule dat de gemeente de grond terug koopt voor € 300 per m2 (…)”.
6.5.
Ten eerste heeft [belanghebbende 1] tijdens de mondelinge behandeling over zijn e-mails aan de Gemeente verklaard dat deze e-mails een eerste aanzet zijn geweest voor de uiteindelijke koopovereenkomst en dat partijen daarover in de maanden daarna onderhandeld hebben. Deze onderhandelingen hebben volgens WTC geresulteerd in een aanvullende voorwaarde en dat is artikel 21 sub Pro c. WTC heeft echter van de periode na deze e-mails tot aan het moment van het sluiten van de koopovereenkomst geen stukken overgelegd waaruit deze wijzigingen blijken. De rechtbank wil wel aannemen dat partijen verder hebben onderhandeld, het boetebedrag is immers aangepast naar € 300,- per vierkante meter, maar dat ook gesproken is over de gevolgen van een vertraging van de bouw, is niet gebleken. WTC stelt ook dat zij duidelijke afspraken wilde hebben voor het geval dat de bouw van het stadion niet doorging of werd vertraagd, maar niet is gebleken dat dit ook voor de Gemeente duidelijk was. Uit de overgelegde e-mails blijkt in ieder geval niet dat partijen over de gevolgen van vertraging hebben gesproken en volgens de Gemeente was dat ook niet de insteek van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst.
6.6.
Ten tweede betekent de door WTC bepleite uitleg van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst dat als het stadion niet op 20 september 2022 gereed is, Aldi en KOGG gehouden zouden zijn om hetzij de gronden mét de daarop ontwikkelde voorzieningen aan WTC terug te leveren voor € 1,00, hetzij dat er bovenop de door de Gemeente aan WTC betaalde koopprijs en de met de ontwikkeling gemoeide kosten nog eens € 865.200,- plus € 105.600,- aan boetes bij te betalen aan WTC, en dat de door de Gemeente verschuldigde bedragen onafhankelijk zouden zijn van de vraag in welke mate ontwikkeling al gerealiseerd was. Dit acht de rechtbank bij een dergelijk omvangrijk en complex project een zo onredelijk gevolg (waarvan niet is gebleken dat daarover tussen partijen is gesproken) dat redelijkerwijs niet kan worden aangenomen dat dit de beoogde strekking van artikel 21 is Pro geweest.
6.7.
Ten derde is de door WTC bepleite uitleg van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst, niet goed te verenigen met het door haar aangevoerde belang. WTC heeft toegelicht dat zij zelf geen belang had bij de bouw van het stadion. Zij wilde voorkomen dat de stadionontwikkeling veel langer zou duren dan oorspronkelijk voorzien, waardoor de omgeving van het WTC-complex een langdurige bouwput zou worden, hetgeen een ongunstige uitstraling zou geven. Een verplichting tot teruglevering met de hiervoor bedoelde drastische gevolgen voor de huidige eigenaren van de percelen (Aldi en KOGG) is niet in lijn met dit belang.
6.8.
Daarbij komt dat de terugleverplicht en de boetebepaling niet op zichzelf staan. Deze zijn gekoppeld aan het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan (zie artikel 21 sub Pro a). Partijen zijn het erover eens dat dit bestemmingsplan veel eerder onherroepelijk is geworden dan partijen aanvankelijk voor ogen hadden. In artikel sub a is een uiterste datum opgenomen van 31 december 2021 voor totstandkoming van het bestemmingsplan. Blijkens artikel 21 sub a in Pro verbinding met c waren WTC en de Gemeente kennelijk bereid om genoegen te nemen met een realisatie van het stadion uiterlijk in december 2024. Het is niet redelijk indien WTC zou mogen profiteren van de omstandigheid dat de peildatum van artikel 21 sub c is Pro vervroegd door het eerder dan verwachte onherroepelijk worden van het bestemmingsplan (als gevolg van het intrekken van de zienswijze door DPPO). Het is niet redelijk om – zonder dat daarvoor bijzondere redenen zijn aan te wijzen – aan te nemen dat de Gemeente (of haar rechtsopvolgers) gehouden is (zijn) tot teruglevering of bijbetaling nadat de grond mede door haar toedoen en na omvangrijke investeringen van anderen dan WTC in waarde is gestegen en dat terwijl de beoogde ontwikkeling thans nagenoeg geheel is gerealiseerd.
6.9.
Een redelijke uitleg van artikel 21 brengt Pro mee dat geen boete is verbeurd in verband met de onderhavige vertraging bij de bouw van het stadion. WTC kan dan ook jegens de rechtsopvolgers van de Gemeente geen beroep meer kan doen op deze bepaling. WTC heeft daarom geen belang meer bij deze bepaling. Om die reden zal de rechtbank de gelijkluidende vorderingen van Aldi en KOGG in reconventie tot ontbinding van artikel 21 van Pro de koopovereenkomst op grond van artikel 6:259 lid 1 sub b BW Pro toewijzen.
6.10.
Daarnaast hebben Aldi en KOGG tijdens de zitting aangegeven dat hun reconventionele vordering ziet op het verkrijgen van een verklaring voor recht dat zij bij een toekomstige verkoop van hun percelen niet gehouden zijn om artikel 21 van Pro de koopovereenkomst als kettingbeding door te leggen. Omdat WTC geen belang meer heeft bij het kettingbeding en de vordering van Aldi en KOGG op grond van artikel 6:259 lid 1 sub b BW Pro toewijsbaar is, zal de rechtbank die gevorderde verklaring voor recht ook toewijzen.
6.11.
Bij deze stand van zaken behoeven de overige argumenten van partijen geen bespreking.
in de vrijwaringszaken
6.12.
Omdat de vorderingen in de hoofdzaken worden afgewezen, zijn de vorderingen van KOGG en Aldi in de vrijwaringszaken niet toewijsbaar. Dit betekent dat zij ten onrechte DPPO in vrijwaring hebben opgeroepen. Daarom zullen KOGG en Aldi worden veroordeeld in de proceskosten van DPPO.
in de ondervrijwaringszaken
6.13.
De vorderingen van DPPO in de ondervrijwaringszaken delen hetzelfde lot en zijn evenmin toewijsbaar. DPPO moet de proceskosten van de Gemeente betalen.
7.Proceskosten
in de hoofdzaak met nummer 23-621
in conventie
7.1.
WTC is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van KOGG betalen. De proceskosten van KOGG worden begroot op:
- griffierecht
€
5.737,00
- salaris advocaat
€
7.004,00
(2,00 punten × € 3.502,00)
Totaal
€
12.741,00
7.2.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
7.3.
WTC is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van KOGG betalen. De proceskosten van KOGG worden begroot op € 614,- (1 punt x tarief onbepaalde waarde).
in conventie en in reconventie
7.4.
Zowel in conventie als reconventie krijgt KOGG gelijk. Dat betekent dat WTC ook de nakosten van in totaal € 278,00 moet betalen aan KOGG. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in de hoofdzaak met nummer 23-942
in conventie
7.5.
WTC is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Aldi worden begroot op:
- griffierecht
€
5.737,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2,00 punten × € 1.929,00)
Totaal
€
9.595,00
7.6.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
7.7.
WTC is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van Aldi betalen. De proceskosten van Aldi worden begroot op € 614,- (1 punt x tarief onbepaalde waarde).
in conventie en in reconventie
7.8.
Zowel in conventie als reconventie krijgt Aldi gelijk. Dat betekent dat WTC ook de nakosten van in totaal € 278,00 moet betalen aan Aldi. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in de vrijwaringszaak met nummer 23-908
7.9.
KOGG moet de proceskosten (inclusief nakosten) van DPPO betalen. De proceskosten van DPPO worden begroot op:
- griffierecht
€
5.737,00
- salaris advocaat
€
7.004,00
(2,00 punten × € 3.502,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
12.919,00
in de vrijwaringszaak met nummer 23-1013
7.10.
Aldi moet de proceskosten (inclusief nakosten) van DPPO betalen. De proceskosten van DPPO worden begroot op:
- griffierecht
€
5.737,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2,00 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
9.773,00
in de ondervrijwaringszaak met nummer 24-43:
7.11.
DPPO moet de proceskosten (inclusief nakosten) van de Gemeente betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht € 5.737,00
- salaris advocaat € 7.004,00 (2,0 punten × tarief € 3.502,00)
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals
_________________ vermeld in de beslissing)
Totaal € 12.919,00
7.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in de ondervrijwaringszaak met nummer 24-114:
7.13.
DPPO moet de proceskosten (inclusief nakosten) van de Gemeente betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
5.737,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2,00 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
9.773,00
7.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
8.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak met nummer 23-621
in conventie
8.1.
wijst de vorderingen van WTC af,
8.2.
veroordeelt WTC in de proceskosten van € 12.741,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
8.3.
veroordeelt WTC tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in reconventie
8.4.
ontbindt artikel 21 van Pro de koopovereenkomst en verklaart voor recht dat KOGG bij een toekomstige verkoop van haar perceel niet gehouden is om dit artikel als kettingbeding door te leggen,
8.5.
veroordeelt WTC in de proceskosten van € 614,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
8.6.
veroordeelt WTC in de nakosten, aan de zijde van KOGG tot dit vonnis vastgesteld op € 278,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening indien WTC hier niet tijdig aan voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
8.7.
veroordeelt WTC tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in de hoofdzaak met nummer 23-942
in conventie
8.8.
wijst de vorderingen van WTC af,
8.9.
veroordeelt WTC in de proceskosten van € 9.595,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
8.10.
veroordeelt WTC tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in reconventie
8.11.
ontbindt artikel 21 van Pro de koopovereenkomst en verklaart voor recht dat Aldi bij een toekomstige verkoop van haar perceel niet gehouden is om dit artikel als kettingbeding door te leggen,
8.12.
veroordeelt WTC in de proceskosten van € 614,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
8.13.
veroordeelt WTC in de nakosten, aan de zijde van Aldi tot dit vonnis vastgesteld op € 278,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening indien WTC hier niet tijdig aan voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
8.14.
veroordeelt WTC tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in de vrijwaringszaak met nummer 23-908
8.15.
wijst de vorderingen van KOGG af,
8.16.
veroordeelt KOGG in de proceskosten van € 12.919,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als KOGG niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in de vrijwaringszaak met nummer 23-1013
8.17.
wijst de vorderingen van Aldi af,
8.18.
veroordeelt Aldi in de proceskosten van € 9.773,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Aldi niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in de ondervrijwaringszaak met nummer 24-43
8.19.
wijst de vorderingen van DPPO af,
8.20.
veroordeelt DPPO in de proceskosten van 12.919,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als DPPO niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
8.21.
veroordeelt DPPO tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in de ondervrijwaringszaak met nummer 24-114
8.22.
wijst de vorderingen van DPPO af,
8.23.
veroordeelt DPPO in de proceskosten van € 9.773,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als DPPO niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
8.24.
veroordeelt DPPO tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
en in alle zaken
8.25.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.H. Blankevoort, rechter, bijgestaan door mr. M. Sahin, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.