Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/743283 / HA ZA 23-1097
Vonnis van 21 augustus 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. P. Wieringa,
tegen
AANNEMERSBEDRIJF AMSTERDAM B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Aannemersbedrijf Amsterdam,
advocaat: mr. F.M. Wagener.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 november 2023, met producties,
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het tussenvonnis van 10 april 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- akte overleggen/uitlating producties met productie 20 van Aannemersbedrijf Amsterdam,
- producties 43 tot en met 45 van [eisers] ,
- de mondelinge behandeling van 8 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Eind 2021 heeft [eisers] besloten om een uitbouw te laten maken aan de woning.
2.2.
Op 14 januari 2022 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eisers] , Aannemersbedrijf Amsterdam en architect EWP waarbij [eisers] kenbaar heeft gemaakt dat hij maximaal € 170.000 kon uitgeven aan de verbouwing.
2.3.
Aannemersbedrijf Amsterdam heeft vervolgens een offerte uitgebracht voor de verbouwing van de woning, inclusief onderkeldering en dakkappelen, voor € 180.000 voor werkzaamheden en materialen, inclusief btw. Op 21 april 2022 heeft [eisers] de offerte geaccepteerd en ondertekend. Er zijn vier termijnbetalingen overeengekomen, in wisselende percentages van de aanneemsom.
2.4.
Op 28 juni 2022 heeft Aannemersbedrijf Amsterdam het gat voor de bouw van de kelder gegraven en bleek het grondwater te hoog waardoor de aanleg van de kelder op de voorgenomen wijze niet mogelijk was. Aannemersbedrijf Amsterdam heeft vervolgens een andere bouwwijze voorgesteld, die € 50.000 meer kost. [eisers] heeft daar vanwege gebrek aan financiële ruimte vanaf gezien.
2.5.
Bij e-mail van 2 september 2023 heeft Aannemersbedrijf Amsterdam geschreven dat de kosten voor de verbouwing zijn gestegen naar € 180.000 exclusief btw. [eisers] heeft ingestemd met de verhoging van de aanneemsom.
2.6.
Bij e-mail van 19 november 2022 heeft Aannemersbedrijf Amsterdam bericht dat er meer aanvullende kosten zijn.
2.7.
[eisers] heeft een document ondertekent waarop staat dat het werk op 19 december 2022 naar zijn tevredenheid is opgeleverd. Op het document staan acht punten die binnen twee weken worden verholpen of uitgevoerd, te weten:
‘1. Metselwerk voegen (zodra vorst voorbij is)
2. 3x hemelwater afvoeren aanbrengen na voegwerk (tot aan maaiveld)
3. Knelstrip aanbrengen – aanhelen dak buren (geschied door dakdekker)
4.Stalenbalk (restant) ondersabelen
5. Lood inslijpen bestaande achtergevel & gevelklemmen verwijderen
6. Onderzijde boeidelen voorzien ban rand-sealer
7. Compriband aanbrengen aluminium kozijn – t.h.b. oude zijgevel
8. Houtenbalklaag t.o.v. staal vastzetten’
2.8.
Bij e-mail van 20 december 2022 heeft Aannemersbedrijf Amsterdam aanspraak gemaakt op betaling van de laatste termijn van € 9.000, de laatste termijn van meerwerk van € 6.809,66 en op € 4.450 die de directeur van Aannemersbedrijf Amsterdam stelt te hebben voorgeschoten. Op 26 december 2022 heeft Aannemersbedrijf Amsterdam nog drie facturen aan [eisers] gestuurd.
2.9.
[eisers] heeft in totaal € 219.190,34 aan Aannemersbedrijf Amsterdam betaald.
2.10.
[eisers] heeft ATP Bouwadvies ingeschakeld om het werk van Aannemersbedrijf Amsterdam te beoordelen. ATP heeft geconstateerd dat ongeveer 75% van het werk is uitgevoerd. Aannemersbedrijf Amsterdam heeft een contra-expertise laten uitvoeren door DDKeuring. DDKeuring constateert dat sprake is van een gering aantal gebreken aan het werk.
2.11.
[eisers] heeft ook een bouwkundige keuring door Bouwkundig adviseur van Dorp laten uitvoeren. In zijn rapport van 24 oktober 2023 schrijft Van Dorp onder meer
‘het werk is niet volledig en deels op onjuiste wijze voltooid’en heeft vervolgens tien onderdelen of werkzaamheden genoemd die niet in orde zijn.
‘het werk is niet volledig en deels op onjuiste wijze voltooid’en heeft vervolgens tien onderdelen of werkzaamheden genoemd die niet in orde zijn.
2.12.
[eisers] heeft een derde ingeschakeld om de vermeende gebreken te verhelpen en de aanbouw af te bouwen.
3.Het geschil
in conventie
3.1. 3.2.
[eiser 1] vordert - samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
I. voor recht verklaart dat Aannemersbedrijf Amsterdam toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van aanneming van werk;
II. Aannemersbedrijf Amsterdam veroordeelt tot betaling van € 134.033,95, als voorschot op de herstelkosten en geleden schade en de herstelkosten en schade die die bedrag te boven gaan, nader op te maken bij staat;
subsidiair
III. voor recht verklaart dat Aannemersbedrijf Amsterdam tegenover [eisers] misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid;
primair en subsidiair
IV. Aannemersbedrijf Amsterdam veroordeelt in de proceskoten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.3.
[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat Aannemersbedrijf Amsterdam tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van aanneming van werk. [eisers] is daarom gerechtigd om de overeenkomst (partieel) te ontbinden. Uit het rapport van ATP blijkt dat de werkzaamheden van Aannemersbedrijf Amsterdam een waarde vertegenwoordigen van € 137.000, veel minder dus dan is betaald.
[eisers] heeft schade geleden doordat hij door de vele betalingen aan Aannemersbedrijf Amsterdam een tweede hypotheek heeft moeten afsluiten. De kosten daarvoor bedragen € 92.039,51, inclusief rente en kosten voor het afsluiten. Ook heeft [eisers] een derde ingeschakeld voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden die minimaal € 25.021,95 kosten en heeft hij materialen moeten kopen van € 2.960,95. Verder heeft [eisers] kosten gemaakt voor de onderzoeken van ATP Bouwkeuringen en Van Dorp.
Verder is sprake van misbruik van omstandigheden, doordat [eisers] door Aannemersbedrijf Amsterdam in een afhankelijke en kwetsbare positie is gedwongen. Aannemersbedrijf Amsterdam heeft daarvan misbruik gemaakt door [eisers] te dwingen tot het steeds weer betalen van aanvullende bedragen en het geven van akkoord op aanvullende kosten.
3.4.
Aannemersbedrijf Amsterdam voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.6.
Aannemersbedrijf Amsterdam vordert – samengevat – dat de rechtbank [eisers] veroordeelt tot betaling van € 64.826,19, € 657,94 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, al deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.7.
Aannemersbedrijf Amsterdam legt aan de vordering ten grondslag dat zij een aantal facturen aan [eisers] heeft verstuurd voor € 64.826,19 en dat [eisers] deze facturen onbetaald heeft gelaten.
3.8.
[eiser 1] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Aannemersbedrijf Amsterdam in de proceskosten.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
De overeenkomst tussen [eisers] en Aannemersbedrijf Amsterdam is een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Om een afdoende beschermingsniveau voor consumenten te waarborgen, is de nationale rechter op grond van vaste rechtspraak verplicht om ambtshalve te onderzoeken of de bedingen die in de overeenkomst staan niet oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13 EG (hierna: de richtlijn oneerlijke bedingen). Dit ambtshalve onderzoek moet ook plaatsvinden als de consument daar geen beroep op doet.
4.2.
De rechtbank heeft de bedingen waar Aannemersbedrijf Amsterdam in deze procedure een beroep op kan doen, getoetst.
in reconventie
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat zij in de oorspronkelijke overeenkomst hebben afgesproken dat Aannemersbedrijf Amsterdam de woning zou verbouwen, inclusief het aanleggen van een kelder, tegen betaling door [eiser 1] van € 180.000 inclusief btw. Partijen zijn daarmee overeengekomen dat Aannemersbedrijf Amsterdam de overeengekomen werkzaamheden voor een vast bedrag zal uitvoeren. [eisers] mocht er daarom van uitgaan dat Aannemersbedrijf Amsterdam alle overeengekomen werkzaamheden voor dat bedrag zou uitvoeren. De enkele omstandigheid dat Aannemersbedrijf Amsterdam de offerte heeft opgesteld aan de hand van een schets van de architect en dus niet aan de hand van de definitieve tekeningen, doet daar niet aan af. Als de definitieve tekeningen van de architect voor Aannemersbedrijf Amsterdam van belang waren voor de aanneemsom, dan had het op haar weg gelegen om pas een vaste prijs overeen te komen nadat de definitieve tekeningen beschikbaar waren.
4.4.
Twee maanden na het sluiten van de overeenkomst bleek dat de kelder niet kon worden aangelegd op de wijze die partijen voor ogen hadden en daarom is de kelder komen te vervallen. Aannemersbedrijf Amsterdam had op dat moment de kelderbak al aangeschaft en partijen hebben afgesproken dat zij deze via Marktplaats verkoopt en de opbrengst aftrekt van het bedrag dat [eisers] aan Aannemersbedrijf Amsterdam moet betalen. Al ruim een maand nadat de kelder was vervallen, heeft Aannemersbedrijf Amsterdam bericht dat de kosten voor de verbouwing zijn gestegen tot € 180.000 exclusief btw, dat is € 217.800 inclusief btw. [eisers] heeft daarmee ingestemd, volgens hem omdat hij niet anders kon omdat hij ander met een onbewoonbaar huis zou zitten.
4.5.
[eisers] heeft in totaal €219.190,34 aan Aannemersbedrijf Amsterdam voldaan en dus meer dan de overeengekomen aanneemsom betaald. Gelet op de oorspronkelijk overeengekomen vaste aanneemsom van € 180.000 inclusief btw, het vervallen van de kelder, de kostenbesparing die daarmee gepaard gaat en het bedrag wat [eisers] al heeft betaald, is het op zijn minst verrassend dat Aannemersbedrijf Amsterdam daar bovenop nog eens ruim € 64.000 vordert. Aannemersbedrijf Amsterdam heeft in zijn geheel niet inzichtelijk gemaakt waarom [eisers] dit bedrag boven op het betaalde bedrag verschuldigd zou zijn. Het enkel overleggen van een aantal facturen zonder voldoende duidelijke omschrijving waaruit volgens Aannemersbedrijf Amsterdam zou moeten blijken dat en welk meerwerk partijen zijn overeengekomen, is onvoldoende. De mededeling dat gevelstenen 35% duurder zijn geworden, is niet genoeg. Dit geldt te meer omdat [eisers] heeft betwist dat de op de factuur vermelde werkzaamheden meerwerken zijn. Volgens [eisers] behoren deze werkzaamheden tot de oorspronkelijk overeengekomen werkzaamheden. Verder geldt dat prijsstijging van materialen voor rekening en risico van Aannemersbedrijf Amsterdam komt, omdat partijen een vaste aanneemsom zijn overeengekomen.
4.6.
Omdat niet kan worden vastgesteld op welke grond [eisers] nog enig bedrag aan Aannemersbedrijf Amsterdam verschuldigd zou zijn, wordt de vordering van Aannemersbedrijf Amsterdam afgewezen. De vordering tot het vergoeden van de kosten van het deskundigenrapport volgen hetzelfde lot.
4.7.
Aannemersbedrijf Amsterdam is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] worden begroot op € 786,00 (2 punten × factor 0,5 × € 786,00)
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in conventie
Er is sprake van een tekortkoming
4.9.
In de oorspronkelijke overeenkomst staat dat het ondersabelen van kassen behoort tot de in de vaste aanneemsom begrepen werkzaamheden van Aannemersbedrijf Amsterdam. Bij e-mail van 26 december 2022 – enkele dagen nadat het werk is opgeleverd – heeft Aannemersbedrijf Amsterdam aan [eisers] meegedeeld dat het ondersabelen van de kassen nog moet plaatsvinden en dat zij meent dat dat buiten haar verantwoordelijkheid valt. Daarmee staat vast dat Aannemersbedrijf Amsterdam niet alle werkzaamheden heeft uitgevoerd waartoe zij op grond van de overeenkomst verplicht was. Dat betekent dat Aannemersbedrijf Amsterdam tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Aannemersbedrijf Amsterdam heeft niet weersproken dat deze tekortkoming toerekenbaar is, zodat dat vaststaat.
4.10.
De als primair I gevorderde verklaring voor recht dat Aannemersbedrijf Amsterdam toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, kan dus worden toegewezen. [eisers] heeft veel meer tekortkomingen gesteld dan alleen het niet-ondersabelen maar die worden in dit vonnis niet besproken. Dat komt omdat hij het verschil tussen het betaalde bedrag (€ 219.190,34) en de door hem gestelde waarde van het werk van Aannemersbedrijf Amsterdam (€ 137.000,00) niet heeft teruggevorderd. De rechtbank mag daar daarom ook niet over oordelen.
Geen misbruik van omstandigheden
4.11.
Omdat de primaire vorderingen (deels) worden toegewezen, is de vraag of de subisidiare vordering III moet worden beoordeeld. De rechtbank overweegt toch dat de stelling van [eisers] dat sprake is van misbruik van omstandigheden bij het verhogen van de aanneemsom, niet kan worden gevolgd. Volgens [eisers] zou dat misbruik eruit bestaan dat [eisers] door Aannemersbedrijf Amsterdam in een afhankelijke en kwetsbare positie is gedwongen. Als hij niet zou instemmen met de verhoging van de aanneemsom, zou hij op straat komen te staan met zijn twee kleine kinderen. [eisers] was naar eigen zeggen volledig afhankelijk van Aannemersbedrijf Amsterdam en Aannemersbedrijf Amsterdam heeft misbruik gemaakt van de kwetsbare positie van [eisers]
4.12.
Misbruik van omstandigheden is aanwezig wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. [1]
4.13.
Dat is onvoldoende misbruik van omstandigheden aan te nemen. Voor misbruik van omstandigheden is namelijk nodig dat degene die misbruik gemaakt zou hebben, wist of had moeten weten van de abnormale geestestoestand. Wat [eisers] stelt, zegt niets over de vraag of het voor Aannemersbedrijf Amsterdam kenbaar was dat zij misbruik maakten. [eisers] heeft niet gesteld – en dat is ook niet gebleken – dat Aannemersbedrijf Amsterdam op de hoogte was van de nijpende financiële situatie van [eisers] . [eisers] heeft dan ook onvoldoende gesteld om tot misbruik van omstandigheden te kunnen komen.
Geen vergoeding herstelkosten
4.14.
Partijen zijn het erover eens dat de woning op 19 december 2023 is opgeleverd en dat daarvan proces-verbaal is opgemaakt. [eisers] stelt daarover dat hij zich eigenlijk niet goed realiseerde waar hij voor tekende, zo snel ging alles. Dat is onvoldoende om hem niet te houden aan dit document. In dat proces-verbaal staan acht opleverpunten, zie 2.7. Tussen partijen is evenmin in geschil dat op de overeenkomst de AVA 2013 van toepassing zijn. De AVA 2013 bepaalt dat de aannemer de dag na de dag waarop het werk is opgeleverd niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk, tenzij dit gebrek niet bij de oplevering onderkend had kunnen worden. [2]
4.15.
[eisers] vordert vergoeding van herstelkosten van het fundament, de schuifpui, vloerisolatie en de afdekvloer, de wanden, inpandige dakgoot en het verwijderen van de dakgoot. Deze punten staan niet op het proces-verbaal van oplevering als opleverpunt vermeld. Omdat [eisers] niet heeft aangevoerd dat deze kosten het gevolg zijn van gebreken die hij tijdens de oplevering niet had kunnen opmerken, kan Aannemersbedrijf Amsterdam niet veroordeeld worden ze te vergoeden.
De kosten voor de tweede hypotheek komen niet voor vergoeding in aanmerking
4.16.
De vordering van [eisers] tot vergoeding van de afsluitkosten en de rente voor de tweede hypotheek wordt afgewezen. [eisers] heeft betoogd dat hij deze hypotheek heeft moeten afsluiten om de betalingen te voldoen die boven op de oorspronkelijke aanneemsom van € 180.000 inclusief btw zijn gekomen. Dit kan zo zijn, maar deze kosten houden juridisch onvoldoende verband met het doen en nalaten van Aannemersbedrijf Amsterdam. Die hoeft ze daarom niet te betalen.
Kosten deskundigen en proceskosten
4.17.
[eisers] vordert ook expertisekosten in verband met de rapporten van ATP Bouwkeuringen en Van Dorp. Expertisekosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid komen alleen voor vergoeding in aanmerking als de verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en de gemaakte kosten naar hun omvang redelijk zijn. Dit is de zogenaamde “dubbele redelijkheidstoets”. De expertisekosten voor beide onderzoeken (samen € 2.644,79) doorstaan deze toets. Deze schadepost komt voor vergoeding in aanmerking.
4.18.
Aannemersbedrijf Amsterdam is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × € 614,00)
Totaal
€
3.634,14
4.19.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in conventie en in reconventie
4.20.
Zowel in conventie als in reconventie krijgt Aannemersbedrijf Amsterdam (grotendeels) ongelijk. Dat betekent dat Aannemersbedrijf Amsterdam ook de nakosten van in totaal € 278,00 moet betalen aan [eisers]
4.21.
De gevorderde wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat Aannemersbedrijf Amsterdam toerekenbaar tekort is geschoten in de nakomingen uit de overeenkomst,
5.2.
veroordeelt Aannemersbedrijf Amsterdam tot betaling van € 2.644,79,
5.3.
veroordeelt Aannemersbedrijf Amsterdam in de proceskosten van € 3.634,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.4.
veroordeelt Aannemersbedrijf Amsterdam tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van Aannemersbedrijf Amsterdam af,
5.7.
veroordeelt Aannemersbedrijf Amsterdam in de proceskosten van € 925,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.8.
veroordeelt Aannemersbedrijf Amsterdam tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in conventie en in reconventie
5.9.
veroordeelt Aannemersbedrijf Amsterdam in de nakosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 278,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening indien Aannemersbedrijf Amsterdam hier niet tijdig aan voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.10.
veroordeelt Aannemersbedrijf Amsterdam tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.11.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.3 tot en met 5.10 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Q.R.M. Falger, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.