Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/743263 / HA ZA 23-1094
Vonnis van 31 juli 2024
in de zaak van
CBRE DEBT & STRUCTURED FINANCE B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: CBRE,
advocaat: mr. L.F.P. Coehorst,
tegen
1.DUTCH RESIDENTIAL INVESTMENTS III B.V.,2. DRI III HOLDCO A B.V.,
beide te Amsterdam,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: DRI Investments en DRI,
advocaat: mr. G.C. Berkhout.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 december 2023, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 21 februari 2024,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 juni 2024, de daarin genoemde intrekking van de vordering tegen DRI Investments en de daarin genoemde stukken,
- de brief van mr. Coehorst van 28 juni 2024 met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
CBRE is gespecialiseerd in het bemiddelen bij (her)financiering van bedrijfsvastgoed. DRI is een investeringsvehikel.
2.2.
DRI heeft op 31 maart 2020 een vastgoedportefeuille gekocht ter waarde van meer dan 100 miljoen euro. Deze portefeuille is voor 88 miljoen euro gefinancierd door Blackstone. De financiering liep af op 31 maart 2023.
2.3.
Eind 2022 heeft DRI CBRE benaderd omdat zij op zoek was naar (her)financiering voor onder andere deze vastgoedportefeuille. Partijen hebben in januari 2023 hun afspraken vastgelegd in een
engagement letter(hierna: de overeenkomst). In de overeenkomst staat dat de vergoeding voor CBRE
success basedis. De vergoeding bedraagt 0,285% van de bruto hoofdsom van de te realiseren financiering.
engagement letter(hierna: de overeenkomst). In de overeenkomst staat dat de vergoeding voor CBRE
success basedis. De vergoeding bedraagt 0,285% van de bruto hoofdsom van de te realiseren financiering.
2.4.
Op 22 februari 2023 heeft Blackstone in een telefoongesprek met CBRE en de
asset managervan DRI laten weten dat zij de vastgoedportefeuille niet wilde financieren.
asset managervan DRI laten weten dat zij de vastgoedportefeuille niet wilde financieren.
2.5.
CBRE heeft DRI op 24 februari 2023 laten weten dat vier partijen interesse hadden om de vastgoedportefeuille te herfinancieren. Het gunstigste aanbod was van ING en zag op een bedrag van 80 miljoen euro, dus minder dan de bestaande financiering van Blackstone, maar met een gunstiger opslagpercentage dan de bestaande financiering van Blackstone.
2.6.
In elk geval op 24 februari 2023 heeft DRI aan CBRE laten weten dat de huidige financiering bij Blackstone een verlengingsoptie had van twee keer een jaar. DRI heeft deze verlengingsoptie ingeroepen.
2.7.
Op 26 mei 2023 heeft CBRE DRI een factuur gestuurd voor een bedrag van € 250.800 (0,285% x € 88 miljoen).
3.Het geschil
3.1.
CBRE vordert – samengevat – veroordeling van DRI tot betaling van € 250.800, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
CBRE baseert haar vordering op verschillende juridische grondslagen, die hierna besproken worden.
3.3.
DRI voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
4.De beoordeling
Vooraf
4.1.
Kern van het verwijt van CBRE is dat DRI voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst heeft gezegd dat Blackstone niet wilde (her)financieren, en dat zij daarbij niet heeft benoemd dat er wel een verlengingsoptie bestond. Volgens DRI heeft zij enkel gezegd dat Blackstone geen nieuwe financiering voor meerdere jaren wilde aangaan, en is er vooraf niet gesproken over de mogelijkheid van het verlengen van de bestaande financiering. Wat er voorafgaand aan de overeenkomst wel en niet tussen partijen is besproken, is in deze procedure uiteindelijk niet relevant. De juridische grondslagen van de vordering van CBRE zien namelijk niet op de informatie die CBRE
voorafgaandaan de overeenkomst al dan niet van DRI heeft ontvangen. De rechtbank bespreekt hierna de juridische grondslagen van de vordering van CBRE en komt tot de conclusie dat die niet tot toewijzing kunnen leiden. De rechtbank wijst de vordering dus af.
voorafgaandaan de overeenkomst al dan niet van DRI heeft ontvangen. De rechtbank bespreekt hierna de juridische grondslagen van de vordering van CBRE en komt tot de conclusie dat die niet tot toewijzing kunnen leiden. De rechtbank wijst de vordering dus af.
De vordering die is gebaseerd op de primaire grondslag wordt afgewezen.
4.2.
CBRE legt aan haar vordering primair ten grondslag dat zij het overeengekomen resultaat heeft behaald. DRI heeft immers vanaf 31 maart 2023 weer financiering voor haar vastgoedportefeuille. Daarom heeft CBRE ook recht op de overeengekomen vergoeding, aldus CBRE.
4.3.
DRI betwist dat een verlenging van een bestaande financiering ook valt onder het overeengekomen resultaat dat CBRE moest bereiken om in aanmerking te komen voor de vergoeding. De rol van CBRE wordt in de overeenkomst omschreven als
“assistance in analysing, sourcing, syndicating, co-ordinating, negotiating and executing the above debt transaction”en verder uitgewerkt als
“assistance in analysing, sourcing, syndicating, co-ordinating, negotiating and executing the above debt transaction”en verder uitgewerkt als
“ - Analysing the transaction;
- Delivering a financing strategy covering a.o. approach, lender selection and timing;
- Preparing marketing documentation including a financing model;
- Marketing the financing to a pre-agreed group of lenders;
- Soliciting, negotiating and analysing indicative Financing offers;
- Assisting in selecting lenders;
- Co-ordinating lender’s credit approval process including any required due diligence;
- Negotiating and analysing binding Financing offers;
- Co-ordinating lender’s closing process.”
Uit die omschrijving blijkt dat die werkzaamheden allemaal zagen op het afsluiten van een nieuwe financiering. Dat blijkt volgens DRI ook uit de afspraken over de betaling van de vergoeding. De vergoeding is verschuldigd
“after You(DRI, toevoeging rechtbank)
have signed and closed the loan agreement associated with the financing and subsequently receive the loan amount. Payment of the Financing Fee will be based on an invoice which will be provided to and paid by the Notary executing the mortgage for the financing.”
“after You(DRI, toevoeging rechtbank)
have signed and closed the loan agreement associated with the financing and subsequently receive the loan amount. Payment of the Financing Fee will be based on an invoice which will be provided to and paid by the Notary executing the mortgage for the financing.”
De vergoeding wordt dus na
closinggefactureerd aan en betaald door de notaris die de hypotheekakte voor de financiering passeert. Bij het verlengen van een bestaande financiering is geen sprake van
closing, is geen nieuwe hypotheek nodig en komt de notaris dus niet in beeld, aldus steeds DRI.
closinggefactureerd aan en betaald door de notaris die de hypotheekakte voor de financiering passeert. Bij het verlengen van een bestaande financiering is geen sprake van
closing, is geen nieuwe hypotheek nodig en komt de notaris dus niet in beeld, aldus steeds DRI.
4.4.
Voor beantwoording van de vraag wat partijen zijn overeengekomen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Op de mondelinge behandeling heeft CBRE verklaard dat zij voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet op de hoogte was van een verlengingsoptie van de bestaande financiering. Zij heeft daar dus ook geen rekening mee gehouden bij het sluiten van de overeenkomst of bij de hoogte van haar tarief. CBRE heeft ook toegelicht welk tarief zij hanteert als zij wél vooraf op de hoogte is van een verlengingsoptie. Dan hanteert zij een lagere vergoeding als de bestaande financiering wordt verlengd, maar een hogere vergoeding als er een nieuwe financiering wordt afgesloten.
4.5.
Op grond van de tekst van de overeenkomst en de verklaringen van CBRE is de rechtbank van oordeel dat niet is gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat CBRE ook een vergoeding zou ontvangen als DRI gebruik zou maken van een verlengingsoptie. Een verlenging is immers, ook in de ogen van partijen, iets anders dan een nieuwe financiering. De primaire vordering wordt dus afgewezen.
De vordering die is gebaseerd op de subsidiaire grondslag wordt ook afgewezen.
4.6.
CBRE legt subsidiair aan haar vordering ten grondslag dat de verbintenis tot betaling van de vergoeding een voorwaardelijke verbintenis is in de zin van artikel 6:21 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De vergoeding is immers pas verschuldigd wanneer CBRE het overeengekomen resultaat heeft behaald. DRI heeft echter belet dat het resultaat werd behaald, omdat zij CBRE niet vooraf heeft geïnformeerd over de verlengingsoptie. Bovendien heeft zij geen nieuwe financiering gesloten met een van de partijen die CBRE heeft aangedragen, maar de bestaande financiering verlengd. Zij heeft de vervulling van de voorwaarde (dat CBRE het overeengekomen resultaat zou behalen) dus belet. Op grond van artikel 6:23 lid 1 BW en de redelijkheid en billijkheid geldt de voorwaarde dan als vervuld en is DRI alsnog de overeengekomen vergoeding verschuldigd.
4.7.
Ook op deze grondslag is de vordering niet toewijsbaar. Het feit dat op CBRE een resultaatsverbintenis rustte om een financiering tot stand te brengen, maakt namelijk niet dat de daartegenoverstaande verbintenis van DRI tot betaling van de vergoeding een voorwaardelijke verbintenis is. De verbintenis van DRI was immers niet afhankelijk van een objectief onzekere toekomstige gebeurtenis, die los stond van de wil van partijen.
De vordering die is gebaseerd op de meer subsidiaire grondslag wordt ook afgewezen.
4.8.
CBRE doet meer subsidiair een beroep op artikel 7:411 BW. Door het inroepen van de verlengingsoptie bij Blackstone heeft DRI de overeenkomst beëindigd voordat CBRE de opdracht had volbracht, terwijl de vergoeding afhankelijk was van het volbrengen van de opdracht. Daarom is DRI volgens CBRE een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon verschuldigd. Het redelijk loon is volgens CBRE gelijk aan de overeengekomen vergoeding, dan wel een zo groot mogelijk deel daarvan.
4.9.
DRI heeft hiertegen aangevoerd dat artikel 7:411 BW van regelend recht is en dat partijen in de overeenkomst een andere regeling zijn overeengekomen voor het geval CBRE door toedoen van DRI het resultaat niet zou behalen. Enerzijds bevat de overeenkomst namelijk een anti-misbruikbeding:
“CBRE will also be due the Financing Fee if, within a 12 month period after termination of this Agreement (without having closed the Financing during the Engagement), You(DRI, toevoeging rechtbank)
(…) raise financing from any lender for the Properties for the purpose substantially envisaged under this Engagement with CBRE.”Anderzijds bevat de overeenkomst een annuleringsvergoeding:
“If, after commencement of the Engagement, You(DRI, toevoeging rechtbank)
decide to no longer pursue a financing CBRE will be due a fee (‘Cancellation Fee’) of € 12.500.”
“CBRE will also be due the Financing Fee if, within a 12 month period after termination of this Agreement (without having closed the Financing during the Engagement), You(DRI, toevoeging rechtbank)
(…) raise financing from any lender for the Properties for the purpose substantially envisaged under this Engagement with CBRE.”Anderzijds bevat de overeenkomst een annuleringsvergoeding:
“If, after commencement of the Engagement, You(DRI, toevoeging rechtbank)
decide to no longer pursue a financing CBRE will be due a fee (‘Cancellation Fee’) of € 12.500.”
4.10.
Met DRI is de rechtbank van oordeel dat CBRE geen beroep kan doen op artikel 7:411 BW omdat partijen andere afspraken hebben gemaakt over wat tussen hen te gelden heeft indien DRI financiering realiseert bij een andere financier of afziet van de overeenkomst.
4.11.
CBRE heeft geen beroep gedaan op het anti-misbruikbeding. Het is dan ook slechts ten overvloede dat de rechtbank overweegt dat aan de voorwaarden van dit beding niet is voldaan. Het anti-misbruikbeding ziet namelijk op het afsluiten van een nieuwe financiering, terwijl uit de stellingen van partijen (zie 4.3 en 4.4) volgt dat het afsluiten van een nieuwe financiering niet hetzelfde is als het verlengen van een bestaande financiering. Het inroepen van de verlengingsoptie onder Blackstone valt dus niet onder het anti-misbruikbeding.
4.12.
Volgens CBRE is de annuleringsregeling alleen van toepassing wanneer DRI na aanvang van de overeenkomst geen financiering meer nodig heeft of wenst, bijvoorbeeld vanwege verkoop van de vastgoedportefeuille of integrale aflossing. Zij heeft dan ook uitdrukkelijk geen beroep gedaan op de annuleringsvergoeding en ook niet (subsidiair) op deze grond het bedrag van € 12.500 gevorderd, terwijl uit de stellingen van DRI kan worden afgeleid dat DRI van mening is dat CBRE daar wel aanspraak op zou kunnen maken.
Ook de vordering die is gebaseerd op de uiterst subsidiaire grondslag wordt afgewezen.
4.13.
De uiterst subsidiaire vordering van CBRE houdt in dat de overeenkomst moet worden ontbonden wegens een tekortkoming van DRI. Daarbij vordert CBRE schadevergoeding als gevolg van de ontbinding ter hoogte van het positief contractsbelang, te weten de overeengekomen vergoeding van € 250.800.
4.14.
CBRE legt aan deze vordering ten grondslag dat DRI op twee punten is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst.
4.15.
Ten eerste gold tussen partijen artikel 4.5 van de algemene voorwaarden van CBRE. In dat artikel staat:
“De Opdrachtgever is gehouden om medewerking te verlenen aan CBRE en om tijdig alle relevante gegevens ter beschikking te stellen die noodzakelijk zijn of kunnen zijn voor een goede en snelle uitvoering van de Opdracht door CBRE.”Een dergelijke informatieplicht vloeit ook voort uit de redelijkheid en billijkheid. DRI heeft deze medewerkings-, informatie- en mededelingsplicht echter geschonden door de verlengingsoptie verborgen te houden totdat zij op 24 februari 2023 het aanbod van ING ontving. DRI heeft voor en na het sluiten van de overeenkomst haar grote zorgen over de (her)financiering van de vastgoedportefeuille geuit omdat Blackstone niet wilde verlengen. CBRE heeft diverse malen om de bestaande financieringsdocumentatie gevraagd, maar heeft die niet van DRI ontvangen, aldus steeds CBRE.
“De Opdrachtgever is gehouden om medewerking te verlenen aan CBRE en om tijdig alle relevante gegevens ter beschikking te stellen die noodzakelijk zijn of kunnen zijn voor een goede en snelle uitvoering van de Opdracht door CBRE.”Een dergelijke informatieplicht vloeit ook voort uit de redelijkheid en billijkheid. DRI heeft deze medewerkings-, informatie- en mededelingsplicht echter geschonden door de verlengingsoptie verborgen te houden totdat zij op 24 februari 2023 het aanbod van ING ontving. DRI heeft voor en na het sluiten van de overeenkomst haar grote zorgen over de (her)financiering van de vastgoedportefeuille geuit omdat Blackstone niet wilde verlengen. CBRE heeft diverse malen om de bestaande financieringsdocumentatie gevraagd, maar heeft die niet van DRI ontvangen, aldus steeds CBRE.
4.16.
Ten tweede gold tussen partijen artikel 4.4 van de algemene voorwaarden. Daarin staat:
“De Opdrachtgever zal zich gedurende de Opdracht onthouden van activiteiten die een goede uitvoering van de opdracht kunnen belemmeren of verhinderen.”Volgens CBRE volgt hieruit dat CBRE exclusief, en dus met uitsluiting van DRI zelf, bevoegd was om een financiering af te sluiten. Door zelf de verlengingsoptie in te roepen, heeft DRI de exclusieve rol van CBRE doorkruist.
“De Opdrachtgever zal zich gedurende de Opdracht onthouden van activiteiten die een goede uitvoering van de opdracht kunnen belemmeren of verhinderen.”Volgens CBRE volgt hieruit dat CBRE exclusief, en dus met uitsluiting van DRI zelf, bevoegd was om een financiering af te sluiten. Door zelf de verlengingsoptie in te roepen, heeft DRI de exclusieve rol van CBRE doorkruist.
4.17.
DRI betwist dat op haar een mededelingsplicht rustte en dat partijen een exclusiviteit zijn overeengekomen die maakte dat zij niet meer bevoegd was om de bestaande financiering te verlengen.
4.18.
DRI is niet tekortgeschoten in de nakoming van artikel 4.4 van de algemene voorwaarden. Dat partijen met die bepaling hebben bedoeld een exclusiviteit overeen te komen die maakte dat DRI niet meer bevoegd was om de bestaande financiering te verlengen, is niet gebleken.
4.19.
Ook het beroep van CBRE op artikel 4.5 van de algemene voorwaarden slaagt niet. Het staat vast dat DRI CBRE gedurende de looptijd van de overeenkomst heeft geïnformeerd over de verlengingsoptie, in elk geval op 24 februari 2023. CBRE heeft onvoldoende duidelijk gemaakt dat zij in een andere positie zou hebben verkeerd als DRI de verlengingsoptie op een eerder moment na het sluiten van de overeenkomst had gemeld. In zoverre kan dan ook niet gezegd worden dat DRI gedurende de looptijd van de overeenkomst een mededelings- of medewerkingsplicht heeft geschonden.
4.20.
Het verwijt van CBRE is eigenlijk dat DRI haar
voorafgaandaan het sluiten van de overeenkomst niet over die optie heeft geïnformeerd. Dan had zij immers haar aanbod anders ingestoken en anders beprijsd (zie 4.4). Zelfs als de rechtbank ervan uit gaat dat DRI de verlengingsoptie voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet aan CBRE heeft gemeld, leidt dat echter niet tot een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. De overeenkomst was op dat moment immers nog niet gesloten. In dat geval zou CBRE mogelijk een beroep op dwaling kunnen doen. Dat heeft zij echter niet gedaan.
voorafgaandaan het sluiten van de overeenkomst niet over die optie heeft geïnformeerd. Dan had zij immers haar aanbod anders ingestoken en anders beprijsd (zie 4.4). Zelfs als de rechtbank ervan uit gaat dat DRI de verlengingsoptie voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet aan CBRE heeft gemeld, leidt dat echter niet tot een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. De overeenkomst was op dat moment immers nog niet gesloten. In dat geval zou CBRE mogelijk een beroep op dwaling kunnen doen. Dat heeft zij echter niet gedaan.
Conclusie: de vorderingen worden afgewezen, CBRE moet de kosten van DRI betalen.
4.21.
CBRE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van DRI worden begroot op:
- griffierecht
€
5.737
- salaris advocaat
€
5.428
(2 punten × € 2.714)
- nakosten
€
178
(plus de verhoging zoals hierna vermeld)
Totaal
€
11.343
4.22.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van CBRE af,
5.2.
veroordeelt CBRE in de proceskosten van € 11.343, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als CBRE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt CBRE tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart de onderdelen 5.2 en 5.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Rodríguez Galvis en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024 door mr. H.J. Schaberg.